Faites le choix d'investir en colocation avec la division d'appartement

Comment investir pour faire de la colocation avec une division d’appartement ?

Investir pour faire de la colocation grâce à la division d’appartements est un outil super puissant. L’investissement dans la colocation est adapté aux futurs propriétaires en quête de forts rendements. 

Cette méthode technique, transposable aussi bien dans les grandes villes que dans les localités de province, permet de doper réellement son cashflow, parmi tous les types d’investissements.

Partez, vous aussi, à l’affût de biens immobiliers générant des revenus complémentaires grâce à l’optimisation de chaque mètre carré. Pour cela, je vous donne toutes les pistes qui vous expliquent comment investir en colocation grâce à la division d’appartements.

Réussir son projet d’investissement dans la colocation en divisant un logement

Pourquoi investir dans des logements à diviser pour la colocation ?

Séparer les espaces pour multiplier les loyers

L’une des raisons essentielles de l’investissement immobilier en division d’appartements tient à la création de plusieurs loyers sur une surface donnée. Par exemple, un appartement T3 ou T4 d’une surface de 60 à 70 m2 est loué en moyenne 600 €. 

Avec la stratégie de la division d’appartements, vous avez la possibilité de séparer l’espace en 3 chambres et de les proposer en location meublée, à 450 € chacune. Les revenus mensuels s’élèvent alors à 1 350 €. C’est une façon de multiplier vos gains locatifs tout en gardant un niveau de charges maîtrisé.

Diviser des appartements pour mutualiser les charges

Réaliser un bon investissement locatif en colocation par division de logement demande des travaux. Il est également nécessaire de fournir des services de qualité sur place. Aménager 3 studios en même temps sur un même site vous coûtera moins cher que de réaliser des travaux sur 3 lieux différents. 

Les artisans travaillent ainsi plus vite, vous équipez plus rapidement les espaces. Vous pouvez négocier les prix des équipements à la baisse. De surcroît, vous mutualisez tous les frais de gestion, les charges de location et les taxes de votre projet immobilier.

Sécuriser l’opération avec un bail particulier

Lorsque vous louez votre bien immobilier en colocation, vous pouvez faire signer l’un des deux types de baux :

  • Un bail individuel : le logement comporte des parties privatives et communes bien identifiées. Les colocataires ne sont pas tenus de compenser un défaut de paiement de l’un d’eux.
  • Un bail unique signé par tous les colocataires : en intégrant une clause de solidarité, chacun des locataires est tenu de payer l’intégralité du loyer en cas de défaillance ou de départ de l’un d’eux. C’est le bail le plus sécurisant pour le propriétaire bailleur.

À qui s’adresse la division pour la location d’appartement ?

Les investisseurs ne craignant pas les gros travaux pour la division colocation

Pour se lancer dans une opération de division et colocation, l’investisseur doit se faire aider de professionnels. Ces lourds travaux supposent d’anticiper de nombreux points techniques. Il est courant que les chantiers ne se déroulent pas comme il était prévu initialement. 

Pour réussir la division d’un appartement, vous devez vous entourer d’une équipe fiable, du notaire au maître d’oeuvre, en passant par des artisans expérimentés. 

Les locataires voulant des biens équipés de qualité pour une vie en colocation

Entre les studios hors de prix et les chambres en résidences étudiantes impersonnelles et rudimentaires, les jeunes sont friands de ce type de location représentant un style de vie sociale. 

Mais, la colocation n’est plus uniquement réservée au marché du logement étudiant. Les jeunes actifs prônent également le partage des lieux de vie. 

Quant aux retraités et aux familles monoparentales, ils commencent à adopter les principes de cohabitation pour minorer le loyer et rompre la solitude. 

Avez-vous pensé à investir dans la division d'appartement en colocation ?

La colocation, dans des appartements de qualité, rénovés et équipés, est un mode d’investissement qui répond à un vrai besoin actuel.

Où investir pour proposer de la colocation avec de la division de logement ?

Investir en colocation dans les centres urbains

Les grandes villes universitaires ou disposant de pôles économiques sont souvent confrontées à une crise du logement, surtout pour les petites surfaces. Réaliser des investissements de division pour de la colocation est un moyen de répondre à la demande locative avec un seul bien de départ. 

Dans des métropoles comme Paris, Nantes ou Bordeaux, un appartement étudiant ou une chambre en colocation sera loué sans difficulté. Même si les biens immobiliers s’achètent plus cher, en dénichant des appartements avec de nombreux travaux dans des secteurs en expansion, vous pouvez réaliser des opérations rentables.

Proposer de la colocation en divisant des appartements dans des zones rurales

Réaliser un investissement pour de la colocation grâce à la division de surface peut également se concrétiser dans les zones rurales. Avec des biens à bas prix, vous avez la possibilité de proposer ce type de location qualitatif à de jeunes actifs ou à des retraités pour une opération intergénérationnelle. 

Bien souvent, ces zones disposent d’un parc immobilier vieillissant. Vous vous démarquez immédiatement en mettant sur le marché immobilier local des logements totalement rénovés.

Comment s’y prendre pour créer une colocation dans un appartement à diviser ?

Créer une division officielle ou une sous-location

Pour investir dans l’immobilier de la division colocation, vous pouvez engager deux types de programmes : 

  • une division officielle si le règlement de copropriété l’autorise. Vous devez alors solliciter la mairie pour les diverses autorisations, par exemple celles liées au stationnement. Vous devez également faire intervenir un notaire et un géomètre car il y aura répartition de tantièmes pour chaque lot créé. Chaque lot peut être vendu individuellement. Attention à la dimension de l’espace privé dans ce cas : il doit mesurer au minimum 14 m2 ou occuper un volume de 33 m3.
  • une division non officielle. Vous organisez les pièces à l’intérieur du logement comme vous l’entendez. Je vous conseille tout de même de vous référer au règlement de copropriété pour éviter des problèmes ultérieurs. Ici, la revente d’une pièce n’est pas possible. La pièce privative est tenue de respecter les dimensions règlementaires définie par la loi ÉLAN (surface de 9 m2 ou volume de 20 m3).  

Trouver l’opportunité pour diviser un logement pour la colocation

Tout ensemble immobilier à vendre ne se prête pas forcément à un programme de division de surface. Pour faire un investissement en division colocation, il vous faut trouver un appartement traversant, disposant d’une fenêtre dans toutes les futures pièces. 

Les alimentations et évacuations d’eau représentent un point de vigilance stratégique. Il en va de même pour la ventilation, élément important pour fournir des logements sains.

Aménager et équiper un appartement pour la colocation

L’investissement immobilier locatif en division colocation suppose une phase de lourds travaux. Bien entendu, vous ne modifierez aucune ouverture extérieure. Il en va de même avec la porte d’entrée ou les parties communes. 

Je vous conseille de créer un sas d’entrée à l’intérieur de l’appartement, après la porte palière. Vous pouvez poser des compteurs électriques et d’eaux individuels. Pensez à insonoriser correctement les logements, c’est un élément clé du confort. 

Vous veillerez à procurer des équipements modernes et qualitatifs. Utilisez les techniques de home staging pour procurer un produit immobilier fini qui suscite un coup de cœur immédiat de vos futurs colocataires.

Gérer la gestion d’un bien en colocation en divisant un logement

Une fois le contrat de bail signé, vous aurez peu de contraintes. La gestion locative par une agence n’est pas nécessaire. 

Si vous n’avez pas installé des compteurs individuels, vous pouvez souscrire vous-même les abonnements à l’eau et à l’énergie, à internet. Vous facturez un forfait de charges à chaque colocataire. 

Pour la taxe d’habitation, la répartition se fait entre chaque personne résidant sur place au 1er janvier. Le paiement de la taxe foncière vous revient.

Faites le choix d'investir en colocation avec la division d'appartement

De plus en plus de jeunes actifs apprécient la colocation comme mode de vie.

Combien rapporte un investissement en division location d’appartement ?

Créer son opportunité en achetant un logement qui se divise pour la colocation

Une opération immobilière rentable se crée : en sélectionnant des biens à rénover, les prix sont plus bas. Entre un T4 prêt à vivre à 200 000 € et un autre à réhabiliter à 130 000 €, vous économisez des frais de notaire que vous pouvez reporter sur votre programme. 

De plus, financer le bien en totalité sur une longue durée, en y intégrant tous les frais et travaux, permet de bénéficier de l’effet de levier des banques. C’est alors votre banque qui finance votre investissement immobilier.

Optimisez l’exploitation de la colocation-division grâce à la location meublée

Investir dans l’immobilier en colocation-division permet d’optimiser l’exploitation grâce à la location meublée. Vos loyers mensuels sont plus élevés qu’en location nue. 

L’appartement, rénové avec des matériaux de qualité, permet de se démarquer en proposant des équipements ainsi qu’un niveau de confort largement supérieurs au marché locatif local. 

Cette stratégie de positionnement dans le haut de gamme permet d’éviter les contraintes de la loi Élan du 23 novembre 2018, plafonnant le cumul des loyers avec un montant de loyer classique.

Choisir un régime fiscal adapté aux revenus locatifs de la colocation

Les loyers perçus en location meublée relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux. L’investissement immobilier locatif en division et colocation permet de profiter de dispositifs de défiscalisation grâce aux réductions d’impôts de la location meublée en LMNP ou LMP. 

Ce type de gestion permet de :

  • réduire le montant imposable de 50 % en régime micro-BIC pour les loyers inférieurs à 70 000 €,
  • déduire toutes les charges et les amortissements lorsque l’opération est déclarée au régime du réel, c’est-à-dire quand les revenus locatifs sont supérieurs à 70 000 € ou sur demande. Si le montant des charges est supérieur aux revenus locatifs, le contribuable peut reporter le déficit foncier annuellement jusqu’à 10 700 € pendant 10 ans. 

Privilégier la division colocation d’appartement pour se créer des revenus passifs

La division d’appartement pour faire de la colocation est la solution des investisseurs qui veulent générer de forts revenus locatifs sur des surfaces optimisées. Vous pouvez ainsi vous créer des revenus complémentaires passifs tout en augmentant votre patrimoine. 

Cette opération vous mènera assurément vers l’indépendance financière en dupliquant les acquisitions immobilières. 

Choisir la voie de la liberté financière est également possible en diversifiant ses opérations d’investissement.

Pour en savoir plus sur les autres types d’investissement, retrouvez les différents articles que je vous ai préparés :

  • Louer en location nue
  • La location meublée
  • La location courte durée
  • Les immeubles de rapport
  • La résidence étudiante
  • La résidence senior
  • L’achat/revente
  • Les parkings
  • Le crowdfunding
  • Les bureaux et locaux commerciaux
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