Types d'investissements immobiliers : la location meublée

Que choisir parmi les différents types d’investissements immobiliers selon son profil ?

Connaissez-vous les principaux types d’investissements locatifs en immobilier ? Savoir où l’on s’embarque lorsqu’on envisage un investissement immobilier est indispensable. Que l’on soit débutant, confirmé ou expert, on peut réaliser des opérations d’investissement immobilier rentables. 

À la recherche de pistes pour trouver des investissements qui vous correspondent ? Je vous révèle tous mes secrets qui vous aideront à trouver les types d’investissements selon votre profil d’acheteur. Suivez-moi !

Étudier les types d’investissements avant de s’engager

Lorsqu’on repère un bien immobilier à vendre, on doit pouvoir définir immédiatement le potentiel du bien. Passons en revue les multiples façons d’investir.

Se lancer dans l’investissement en achetant un parking

Parmi les types d’investissements immobiliers, l’achat de parking constitue le moyen le plus facile de se créer un patrimoine sans mobiliser des sommes importantes. C’est une excellente façon de commencer à investir dans l’immobilier. 

En effet, vous pouvez apprendre à maîtriser les différentes étapes d’un achat immobilier en investissant dans un parking, à l’exception de la partie travaux. Cela permet de se rassurer en menant les étapes successives jusqu’au bout de l’opération.

Si vous avez envie de poursuivre dans cette voie, l’achat de lots de parkings procure une excellente rentabilité. Vous pouvez vous constituer facilement un patrimoine et dégager du cash, si vous sélectionnez les emplacements avec soin.

Réaliser un investissement avec la location nue

Il s’agit de l’opération d’investissement immobilier la plus courante et la plus pratiquée. Pourtant, pour un investisseur immobilier locatif, ce mode d’exploitation en location nue présente peu d’intérêt, financièrement parlant. Outre le fait que les loyers sont plus bas qu’en programme meublé, les revenus locatifs sont également lourdement taxés. Les propriétaires bailleurs demeurent tributaires d’un bail renouvelable tous les 3 ans. 

Le seul avantage de ce mode d’acquisition reste l’achat et l’exploitation via une SCI éligible à l’impôt sur les sociétés. Le régime d’imposition devient alors plus favorable.

Types d'investissements immobiliers : la location nue

La location nue est le type d’investissement immobilier qui vient spontanément à l’esprit. Pourtant, c’est rarement le plus intéressant.

Investir dans une résidence étudiante pour déléguer l’exploitation

En contrepartie d’un dispositif fiscal avantageux, l’investisseur peut acquérir un bien neuf, entièrement équipé, dans une résidence de services. La location dans une résidence étudiante est un marché porteur puisque certaines villes universitaires constatent un déficit de logements pour les jeunes. 

Pour un propriétaire, l’achat d’un logement dans une résidence de services étudiante permet de se décharger de toute contrainte d’exploitation. En déléguant la gestion à une société via un bail commercial, le bailleur ne subit pas tous les aléas liés à la location immobilière. Vous devez toutefois veiller au sérieux de la société de gestion et aux frais qui vous incombent.

Acheter un appartement dans une résidence senior pour proposer un bien tout équipé

L’achat dans une résidence senior suit les mêmes principes qu’une résidence étudiante. Des logements complets et qualitatifs, dans lesquels les personnes âgées peuvent vivre de façon indépendante, sont loués par délégation à une société de gestion. Ces types de logements procurent des prestations obligatoires. Bien souvent, les locataires peuvent profiter de services complémentaires proposés sur le site pour leur confort et leur bien-être.

Les locataires disposent généralement d’un pouvoir d’achat plutôt élevé. Le potentiel du marché se révèle très intéressant puisque la moyenne d’âge de la population française recule.

S’exonérer de plus-value avec l’achat/revente

Les opérations d’achat/revente sont particulièrement prisées des investisseurs souhaitant se constituer un matelas financier pour le réinvestir par la suite. Bien que la procédure semble simple à mettre en place, l’achat/vente nécessite du temps.

Pour mener votre projet à terme, vous devez investir dans un bien à réhabiliter. Passée la phase de travaux, pour être exonéré d’imposition sur les plus-values, vous devez occuper l’habitation à titre de résidence principale avant de la revendre. L’opération en vaut la peine car vous avez la possibilité de conclure de belles affaires. En effectuant des rénovations de standing, le prix de vente est revu à la hausse et valorise votre plus-value.

Utiliser la location meublée pour ses avantages fiscaux

La location meublée procure des avantages intéressants. C’est effectivement un mode d’exploitation qui offre du potentiel pour les investisseurs, aussi bien pour ses revenus locatifs que pour ses avantages fiscaux. 

Le meublé est éligible, par défaut, au régime micro-BIC, avec un abattement sur les loyers à déclarer. En revanche, vous relevez du statut LMNP ou LMP si vous dépassez un plafond de revenus locatifs ou si vous en faites la demande.

Le régime du Loueur Meublé Non Professionnel ou du Loueur Meublé Professionnel permet de déduire un maximum de charges et d’amortissements. 

Types d'investissements immobiliers : la location meublée

La location meublée vous permet de donner une âme à votre investissement, de louer plus cher que la location vide et de réduire fortement votre fiscalité.

Doper sa rentabilité avec la location courte durée

S’il y a un mode d’exploitation qui explose les revenus locatifs, c’est bien la location courte durée. En louant le bien à la nuitée ou à la semaine, vous pouvez augmenter significativement les gains financiers locatifs. 

Les frais de gestion sont plus importants mais sont largement compensés par les revenus élevés et les réductions d’impôts du régime en meublé. D’ailleurs, le turnover impacte l’état général du logement. Or, plus vous réalisez de travaux et plus vous déduisez d’impôts. Vous avez donc tout intérêt à rafraîchir le bien régulièrement pour maintenir le niveau de qualité. 

Je vous conseille cependant de déléguer la gestion et d’automatiser l’exploitation au maximum. Cette activité peut devenir rapidement chronophage. En voulant tout assurer soi-même, on s’épuise. Privilégiez plutôt une gestion en 80/20, selon les principes de Pareto : 20 % de vos actions génèrent 80 % de vos revenus.

Accroître ses gains financiers avec la division/colocation

Voici un autre type d’investissement rentable qui booste les revenus ! La division-colocation permet de décupler les profits. D’une part, la division d’appartement permet d’optimiser chaque mètre carré sur une surface donnée. 

En créant des chambres ou des studios dans un appartement traversant, vous pouvez percevoir 2, 3, 4 loyers, voire plus, tandis qu’un grand appartement de type T4 ou T5 ne procure qu’un seul loyer. Les grandes surfaces demeurent moins faciles à louer alors que les studios ou les T1 dans les hypercentres trouvent facilement preneurs. 

D’autre part, la colocation permet de mutualiser certains espaces habitables comme la cuisine ou les salles d’eau. Vous économisez ainsi sur les achats et les travaux.

Mutualiser ses investissements avec un immeuble de rapport

L’investissement dans un immeuble de rapport constitue une opération de location meublée à plus grande échelle. Elle combine de nombreuses techniques d’optimisation immobilière mais le résultat s’avère réellement intéressant. 

Moi-même adepte de ce type d’investissement, je vous conseille de mettre en place cette stratégie qui permet de générer un cash flow très positif. En mutualisant tous les frais d’achat, de réhabilitation et de gestion, vous réalisez des économies à grande échelle, sur tous les postes. 

Dernier point de la plus grande importance : vous êtes le seul propriétaire, vous gérez l’exploitation de l’immeuble de A à Z. Ici, aucune charge de copropriété, pas de décision imposée par un syndic. La gestion est grandement facilitée.

L'immeuble de rapport parmi les types d'investissements immobiliers.

L’immeuble de rapport est la forme ultime d’investissement immobilier locatif.

Participer au financement d’un programme immobilier avec le crowdfunding

Investir dans l’immobilier avec le crowdfunding permet aux acquéreurs de bénéficier des avantages de l’immobilier en limitant les contraintes. Plébiscité par les investisseurs de la « pierre papier », ce financement participatif aide les promoteurs à mener à bien leur programme immobilier.
Le prêt d’argent se réalise sur une courte durée en échange d’intérêts au rendement souvent alléchant. Vous percevez les bénéfices de l’investissement immobilier sans subir les désagréments de l’exploitation. 

Plusieurs plateformes de financement ont vu le jour ces dernières années. Les dossiers des programmes immobiliers doivent néanmoins être consultés pour pouvoir juger du sérieux de l’opération et du promoteur.

Louer à des professionnels grâce à l’investissement dans les bureaux et locaux commerciaux 

Acheter des bureaux ou des locaux commerciaux est un placement moins prisé que les investissements classiques mais il demeure pourtant très intéressant. Les prix d’achat étant plus faibles que pour les logements résidentiels, de bonnes affaires peuvent se concrétiser. 

Il vous faudra toutefois analyser minutieusement les secteurs géographiques et l’activité de l’entreprise locataire. Ces critères conditionnent le rendement final, il est important de bien se renseigner en amont avant d’acheter ces produits. 

Dans un secteur convoité, les rendements affichent deux chiffres. En optant pour de la location à des entreprises bien implantées, vos revenus locatifs demeurent sûrs et le turnover limité. 

Concrétiser une affaire grâce aux types d’investissement immobilier

Pour réaliser un projet immobilier, vous devez tenir compte de votre niveau de connaissance, de votre capacité d’endettement et de votre aversion au risque. Avec un financement total par un établissement bancaire, votre projet a toutes les chances d’être rentable si la durée de remboursement s’étale sur 20 à 25 ans. 

Parallèlement aux types d’investissements immobiliers, il est également intéressant d’étudier la partie relative aux avantages fiscaux. Vous retrouverez tous les éléments complémentaires que je vous ai détaillés dans le chapitre suivant :

  • Défiscalisation immobilière
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