1500 euros de cash-flow mensuel avec un immeuble

1500 euros de cash-flow mensuel avec un immeuble !

1500 euros de cash-flow mensuel avec un immeuble !

Savez-vous quelle est la stratégie de cash-flow la plus puissante pour remplacer votre salaire par des loyers, en immobilier ?

Il s’agit d’investir dans un immeuble de rapport, puis de l’exploiter en multi-location, avec de la colocation ou de la location courte durée, par exemple.

En procédant ainsi, vous allez obtenir une rentabilité explosive en combinant trois leviers puissants :

  • Un prix de revient intéressant : prix au mètre carré, montant des travaux, etc.
  • Vous achetez plusieurs appartements d’un coup.
  • Les appartements sont exploités avec des techniques de multi-location très rentables.

C’est précisément ce que j’enseigne pas à pas dans ma méthode Investir et Réussir !

Aujourd’hui, dans cette vidéo, j’ai le plaisir d’accueillir Jérémy, de la chaîne Stratégie des Immeubles de Rapport. Il partage avec nous son expérience et il nous explique comment, avec cette stratégie, il réussit à générer 1500 euros de cash-flow mensuel avec un immeuble !

Transcription de la vidéo

Julien Loboda : Salut, c’est Julien, je vous souhaite la bienvenue dans cette nouvelle vidéo ! J’ai le plaisir d’être en compagnie de Jérémy ! Salut Jérémy !

Il va vous raconter son parcours dans un instant, vous allez voir que c’est assez intéressant parce que tu as mis en place plusieurs stratégies locatives. Cela te permet de te dégager un beau cash-flow mensuel.

Je vous propose de découvrir son parcours tout de suite après le générique !

Jérémy, avant qu’on commence, peux-tu nous expliquer dans quoi tu investis ? Peut-être que tu peux commencer, pour les personnes qui nous regardent et qui ne te connaissent pas, par te présenter rapidement, c’est à dire qui tu es, ton parcours et comment tu en es venu à l’investissement immobilier ?

Jérémy : Je m’appelle Jérémy, j’ai 35 ans, je suis salarié dans les télécoms et investisseur, comme tu l’as rappelé. J’ai également une chaîne Youtube pour parler également d’investissements immobiliers.

Julien Loboda : Oui, tu parles d’immeubles de rapport et de cash-flow. Ok, donc tu es salarié, tu es dans les télécoms et en préparant l’interview, tu m’as raconté un petit peu ton parcours, que j’ai trouvé assez semblable au mien sur certains aspects. Est-ce que tu peux expliquer un peu comment tu as commencé l’investissement, comment ça t’est venu et par quoi tu as commencé en fait ?

Jérémy : Alors en fait, il faut savoir qu’à la base je viens d’une famille modeste, voire très modeste, mes parents sont tous les deux fonctionnaires, au SMIC (1000 euros par mois), et du coup j’étais pas du tout amené à investir, mais vraiment pas du tout. Les seuls investissements qui étaient imaginables pour moi, à l’époque, c’était acheter sa résidence principale, ce qu’on a fait du coup, avec ma femme, parce que je suis également marié. Donc ce qu’on a fait, en 2011, on a acheté notre première résidence principale et on a eu l’opportunité, une très belle opportunité, pour le boulot, de venir à Paris.

Donc ce qu’on a fait, à ce moment-là, on a mis en location notre résidence principale et on est venu à Paris, donc début 2013, et comme je l’ai dit en début d’interview, je viens d’une famille modeste, donc on n’avait pas le mindset d’économiser de l’argent pour investir, donc tout l’argent qu’on a gagné, on le dépensait ! Et je peux te dire que l’on gagnait vraiment très bien à l’époque, parce que c’est arrivé certains mois qu’on dépense 7000 euros à deux dans le mois, donc c’est énorme ! C’était vraiment n’importe quoi, donc ont dépensait sans compter, jusqu’au jour où est arrivé un événement tragique pour moi. En décembre 2013, j’ai perdu mon père et ça a été un vrai choc.   À ce moment-là, j’ai pris conscience que ce qu’on faisait, c’était de la merde (excusez-moi pour l’expression) !

En plusieurs semaines, ça m’a trotté, je me disais « Bon, on travaille comme des acharnés, on travaille beaucoup, on claque tout notre argent et au final on passe à côté du fait de profiter de la famille et des amis ». Puis, un jour, on regardait une émission à la télé, sur les ultra-riches, et tu voyais les ultra-riches, toute la journée ils étaient là, ils profitaient de leurs proches, ils voyageaient, et ils vivaient des expériences. J’ai dit à ma femme : « Moi, c’est ça que je veux, devenir ultra-riche » !

Ensuite, début 2015 est arrivé un autre événement, ma femme s’est faite agresser en rentrant chez nous, à Paris. En Mai 2015, j’ai annoncé à mon patron que je souhaitais retourner vivre dans ma région d’origine. En septembre 2015 on est retourné dans notre première résidence principale, sauf que celle-ci avait été mise en location et habitée par deux locataires, et ils l’avaient un peu saccagée, et on ne se sentait plus bien dedans, donc on a décidé de la vendre et d’acheter une seconde résidence principale.

En juin 2016, on a donc notre résidence principale, et je me dis «Allez, c’est bon je m’y remets je commence à rechercher des immeubles de rapport ».

Je prends rendez-vous, on trouve un bien, on signe un compromis, on va voir le banquier et la banque refuse parce qu’il faut savoir qu’à l’époque, déjà, on venait d’acheter une autre résidence principale et Madame venait de se lancer dans l’hypnose.

En janvier 2018, on recommence les recherches d’immeubles de rapport, et en avril 2018 on signe notre premier immeuble de rapport !

Julien Loboda : On voit que ça ne s’est pas fait du jour au lendemain, quand on écoute ton histoire, c’est pour ça que c’est important que tu racontes. Rétrospectivement, tu dis que tu commences en 2013 à te poser la question, puis tu réalises ton premier investissement en 2018, cinq ans plus tard, pour te dégager du cash-flow.

Est-ce que tu peux nous donner quelques éléments chiffrés concernant cet immeuble ?

Jérémy : Notre immeuble était affiché à 210.000 euros net vendeur. On n’est pas tombé dessus tout de suite. En fait, moi je l’avais repéré via Le Bon Coin. En discutant avec un agent immobilier, il me dit qu’il a un immeuble à vendre. Lorsqu’on arrive sur place, je lui dit « Écoutez, moi je l’ai vu cet immeuble, ça fait longtemps que je l’ai repéré mais il est beaucoup trop cher ». Il me dit « Mais attendez, on peut peut-être faire quelque chose ».

L’immeuble, ça faisait un an qu’il était en vente, et les propriétaires ça faisait vingt ans qu’il avaient acheté, donc il était largement fini de rembourser.

C’est un immeuble de trois appartements et un local commercial. Il fait 136 mètres carrés, il y a un t3 duplex de 60 m² environ, 2 t2 de 30 mètres carrés et le local commercial. Donc on va visiter, et puis l’agent immobilier nous a un peu mâché le travail en nous expliquant qu’ il était en vente depuis un an.

On a fait une offre très agressive à 147.000 euros versus 210.000 euros. Au début, l’agent immobilier était un peu choqué parce qu’ils nous avait dit qu’on avait possibilité de négocier. Je pense qu’il ne s’attendait pas à une offre aussi agressive. Notre offre a été refusée et nous avons eu une contre-proposition à 152.000 euros.

Julien Loboda : C’est quand même énorme, parce que si je résume, il était à 210.000 euros, vous proposez 147.000 euros, et vous l’avez finalement à 152.000 euros. Mais j’imagine que l’impact sur le cash-flow doit être vraiment important.

Jérémy : Du coup, pour un premier investissement locatif, on est très content ! Pour 152.000 euros, nous sommes propriétaires de trois appartements et un local commercial.  On a obtenu un financement à 110% pour cet immeuble de rapport.

Julien Loboda : Alors, déjà, question préalable : est-ce que tout était loué, ou pas, quand vous l’avez acheté ?

Jérémy : Non. Alors moi, c’est une règle que je me fixe, je ne veux pas qu’il y ait de locataires en place, parce qu’avoir un locataire en place a plusieurs contraintes. Déjà, ne tu fixes pas le prix de son loyer et, en plus, tu ne sais pas à qui tu as à faire. C’est pour ça que je refuse d’avoir des locataires déjà en place. Éventuellement, si demain j’achète un immeuble qui comporte six ou 7 lots, et qu’il y a un locataire, pourquoi pas.

Julien Loboda : Effectivement, les deux stratégies sont intéressantes. Quand t’as pas de locataires, tu fais tout de suite les travaux et tu exploites le bien comme tu veux. Quand tu  as des locataires, tu as tout de suite des rentrées d’argent, c’est plus facile à faire financer. Un bon compromis, c’est d’avoir moitié-moitié. Comment vous l’exploitez, du coup, cet immeuble ?

Jérémy : Alors, donc, le local commercial on l’exploite de façon classique. Notre duplex, on l’exploite en location nue, à l’année.

Julien Loboda : J’imagine que c’est la nature même de l’appartement qui veut ça,comme c’est peut-être plus grand ?

Jérémy : Ouais, c’est ça, c’est plus grand, et puis en fait l’idée de départ c’était vraiment d’avoir une location nue. Les deux autres sont en location courte durée, et du coup on se disait qu’en ayant cette location nue, on est assuré de payer notre crédit. La location courte durée nous permet de dégager un maximum de cash-flow.

Julien Loboda : C’est intéressant, c’est quelque chose que je dis souvent sur la stratégie des immeubles de rapport. Vous pouvez faire ce que vous voulez, vous pouvez faire plusieurs modes d’exploitation, vous pouvez diluer le risque, et donc vous pouvez cumuler la sécurité, avec la régularité d’un revenu sur la location longue durée, et la rentabilité, avec plusieurs biens qui sont exploités en courte durée ou en bail mobilité, par exemple.

 

 

 

 

 

Partager l'article
  •  
  •  
  •  

Laisser un commentaire

* Champs obligatoires