5 conseils pour bien choisir un locataire

Bien choisir votre futur locataire est une étape capitale dans le succès de votre investissement immobilier.

En effet, si vous négligez cette étape, vous risquez de vous retrouver avec des problèmes à gérer, et vous pourrez dire adieu à vos revenus passifs. C’est pourquoi vous devez prendre le temps d’analyser chaque dossier de façon minutieuse, et faire votre choix de façon réfléchie.

Dans cet article, je partage avec vous cinq conseils qui vous aideront à bien choisir un locataire pour votre investissement immobilier.

 

 

Comment choisir son futur locataire ?

Qu’est-ce qu’un bon locataire ?

Pour bien choisir votre futur locataire, il est important de définir ce qu’est un bon locataire.

Pour moi, un candidat de qualité doit répondre à quatre critères essentiels :

  • Prendre soin de votre logement : pas de dégradations, faire l’entretien régulier, etc.
  • Respect du voisinage : cela concerne aussi bien les voisins direct (dans l’immeuble) que les voisins extérieurs.
  • Ne pas pratiquer d’activités suspectes dans l’appartement (même si c’est difficile à détecter).
  • Et, bien sûr, il doit payer son loyer en temps et en heure.

L’erreur que je constate souvent chez les investisseurs débutants est de se focaliser uniquement sur la quatrième partie, alors que les trois autres sont aussi importantes.

Si vous constatez que la personne que vous avez en face de vous ne répond pas à un (ou plusieurs) des critères, c’est que vous avez le genre de locataire à éviter absolument.

A-t-on le droit de choisir son locataire ?

Aussi surprenant que cela puisse paraître, beaucoup de personnes me posent cette question.

La réponse est oui, vous avez tout à fait le droit de choisir votre locataire (et heureusement). En fonction des dossiers que vous allez recevoir, vous allez pouvoir comparer les différents candidats entre eux, et décider de celui (ou celle) que vous allez désigner pour habiter votre logement.

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Bien sûr, le type de logement que vous allez proposer, ainsi que sa localisation et son environnement direct, vont avoir un impact important sur les candidatures que vous allez recevoir. Un appartement très bien rénové, avec de belles prestations, dans un quartier très sûr et agréable, attirera potentiellement de meilleurs dossiers qu’un bien moyen dans un quartier peu recommandable.

C’est pour cette raison que je vous recommande de proposer des prestations de qualité lorsque vous mettez un logement en location.

Comment évaluer un locataire : 5 conseils pour vous aider !

Bien choisir un locataire : le premier contact est décisif

Le premier conseil que je peux vous donner, c’est de prêter une attention particulière au premier contact (mail ou téléphone) que vous allez avoir avec le (ou la) candidat(e).

C’est la base de la base, mais pensez bien à vérifier que la personne est polie, avenante et respectueuse.

Est-ce qu’elle vous pose des questions pertinentes sur votre logement et vous explique-t-elle clairement quelle est sa situation, ainsi que les raisons pour lesquelles elle est intéressée par votre appartement ?

À l’inverse, si elle essaye immédiatement de négocier le loyer, ou si vous sentez qu’elle ne fait aucun effort particulier, vous pouvez déjà supposer que vous avez un potentiel mauvais locataire.

Quelle questions poser à un locataire ?

Lors de ce premier échange, vous pouvez en profiter pour questionner le locataire sur sa vie professionnelle et les raisons de son installation.

Vous pouvez notamment demander :

  • L’emploi qu’il occupe,
  • Le type de contrat de travail (CDI, CDD, saisonnier, interim, etc),
  • Le lieu de travail (proche de l’appartement ou non),
  • La durée de son contrat.

Cela vous permettra de vous faire une première idée de la personne que vous avez en ligne, et de la durée potentielle pendant laquelle celle-ci occupera votre logement.

Comment se passe la visite d’un bien immobilier ?

C’est le deuxième conseil que je veux partager avec vous : comment se comporte la personne lors de la visite ?

Il y a des critères qui sont essentiels, et sur lesquels je ne fais aucune concession :

  • La personne est-elle ponctuelle ?
  • Quel est son comportement dans le logement : intéressé ou, au contraire, superficiel ?
  • Comment est-elle habillée ? Sans aller jusqu’à la tenue formelle, le minimum est d’arriver dans une tenue correcte, et propre (j’ai déjà eu droit à un candidat en tongs, et un autre en tenue de chantier pleine de boue).

Tous ces éléments vont s’additionner et vous permettre de vous faire une idée générale de la personne que vous avez en face de vous.

 

Dossier de location du futur locataire : quels justificatifs demander ?

Une personne sérieuse et réellement intéressée par votre logement aura son dossier de location déjà prêt, sous la main, pour vous le donner immédiatement.

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Le dossier de location doit être clair et complet, avec tous les justificatifs que le propriétaire bailleur est en droit de demander :

  • Quittances de loyer,
  • Fiches de paye (ou 3 derniers bilans pour les indépendants),
  • Contrat de travail,
  • Avis d’imposition,
  • Carte d’identité,
  • Justificatif de domicile

Bien sûr, le futur locataire doit avoir les moyens nécessaires pour payer son loyer. En général, il est d’usage de demander à ce que la personne gagne trois fois le montant mensuel du loyer.

Si votre candidat(e) tarde à vous transmettre tous ces éléments, il y a des chances pour que cette personne manque de sérieux.

Quels documents le bailleur ne peut pas exiger du locataire ?

Certains propriétaires demandent des documents qui relèvent intégralement de la vie privée, et qui n’ont pas à être présentés dans un dossier de location d’un bien immobilier.

C’est notamment le cas de :

  • La carte Vitale,
  • Le dossier médical,
  • Le RIB (en revanche, il pourra vous être demandé dans le cas de la mise en place d’un prélèvement automatique du loyer, une fois le dossier accepté),
  • Les relevés de compte.

Le feeling lors de la visite est un point essentiel pour bien choisir un locataire

C’est un critère auquel j’accorde beaucoup d’importance.

En effet, nous sommes des êtres humains, et rien ne remplace les relations sociales. Vous devez absolument avoir un bon ressenti sur la personne lorsque vous lui faites visiter votre bien immobilier. Ne négligez pas cet aspect !

Faites confiance à votre instinct et à votre ressenti, ils se trompent rarement.

Si la personne que vous avez reçue vous a mis mal à l’aise, passez à la suivante sans état d’âme !

Enfin, accordez une méfiance particulière aux candidats qui vous affirment être des personnes sérieuses, qui payent en temps et en heure. Les bons locataires n’ont pas besoin de le préciser, cela coule de source.

Comment savoir si un locataire est fiable ?

Si vous respectez scrupuleusement les étapes que je viens d’énoncer, vous aurez déjà une idée assez précise du locataire que vous avez en face de vous.

Je sais qu’il est parfois difficile d’évaluer le sérieux d’un candidat, mais gardez bien en tête qu’une personne s’apprécie dans sa globalité. Si vous avez constaté une succession de signaux négatifs aux étapes ci-dessus, alors il y a de fortes chances pour que la personne en face de vous manque de fiabilité.

À l’inverse, si les indicateurs sont au vert, vous pouvez être rassuré(e).

Comment choisir entre 2 locataires ?

Vous me posez souvent la question de savoir comment choisir entre deux locataires, lorsque vous avez des dossiers très solides entre les mains.

D’ailleurs, peut-on refuser un locataire qui nous a déposé son dossier ?

En réalité, en tant que propriétaire bailleur, vous restez maître dans le choix du locataire que vous allez mettre dans votre logement. Même si vous déléguez la gestion et que le choix du locataire se fait par agence, vous avez la possibilité de demander à avoir le dernier mot. Vous pouvez donc tout à fait refuser un locataire.

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Vous êtes peut-être tenté(e) de sélectionner la personne qui gagne le plus d’argent, au détriment d’un autre dossier. Pourtant, ce ne sont pas forcément les personnes avec les plus hauts revenus, ou les meilleures situations (CDI, fonctionnaire, cadre supérieur) qui sont les meilleurs locataires.

J’ai d’ailleurs récemment eu à choisir entre un couple en CDI, avec 5.000 euros de revenus à deux; et un expert-comptable indépendant qui gagnait 120.000 euros par an. Ce dernier a refusé de me présenter ces bilans, je n’ai donc pas pu vérifier la solidité de son activité. J’ai fini par choisir le couple, même si ce dernier gagne deux fois moins d’argent.

Qui sont les meilleurs locataires ?

Vous pensez qu’il faut prioriser les hauts revenus, ou les personnes en CDI, ou encore les professions prestigieuses ? Ce n’est pas le cas, les meilleurs locataires ne sont pas forcément là où on les attend.

Les personnes qui ne rentrent pas dans les cases sont bien souvent conscientes de leur situation atypique, et nombre d’entre elles ont à cœur de prendre soin de leur logement, et de payer le loyer en temps et en heure. En effet, ces personnes savent très bien qu’elles auront des difficultés à se reloger si elles en ont besoin.

Si vous vous demandez qui sont les meilleurs locataires, intéressez-vous particulièrement à ce type de personne.

Comment bien choisir un locataire : en résumé.

Vous l’aurez compris, l’étape du choix d’un locataire ne doit pas se faire à la légère.

Pour mettre toutes les chances de votre côté, vous devez respecter un certain nombre d’étapes qui vous permettront de vous faire une idée générale de la personne que vous avez en face de vous. Le but n’est pas forcément que cette dernière coche toutes les cases, mais qu’elle vous apporte un bon ressenti et que vous vous sentiez rassuré(e) et confiant(e) lorsque vous êtes au contact de cette personne.

En général, les candidat(e)s sérieux(ses) n’ont pas besoin de le préciser, cela se ressent dans leur façon d’être, et ce à toutes les étapes.

En résumé :

  • Le premier contact doit être agréable et avenant,
  • Lors de la visite, la personne doit vous faire une bonne impression et se montrer intéressée,
  • Le dossier de location est déjà prêt et complet,
  • Le candidat gagne 3 fois le montant du loyer,
  • Vous avez eu un bon feeling,
  • D’une façon générale, son dossier tient la route.

Ne vous mettez pas non plus trop la pression, au risque de ne rien faire du tout. Faites confiance à votre instinct, et savourez le plaisir de percevoir vos premiers loyers qui tombent sur votre compte en banque !

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