Que choisir entre un achat-revente et un investissement locatif ?

Vous souhaitez investir dans l’immobilier mais vous vous demandez quelle stratégie adopter : achat-revente ou l’investissement locatif ?

Chacune de ces stratégies répond à un objectif différent. C’est pour cette raison qu’il est important de bien définir ce que vous voulez, puis d’étudier attentivement les avantages et les inconvénients de chaque type d’investissement.

Achat-revente ou investissement locatif : comment choisir ?

Le choix de l’une ou l’autre des stratégies d’investissement va dépendre de votre objectif : vous créer une rente, ou générer un capital rapidement ?

En effet, une opération d’achat-revente va vous permettre d’encaisser une plus-value importante, et donc de partir sur de nouveaux projets.

À l’inverse, un investissement locatif va vous apporter un revenu mensuel (le loyer), et vous enrichira sur le long terme.

Il y a des personnes qui ne jurent que par l’une ou l’autre de ces deux stratégies. Je vous propose donc de voir en détails les différences pour bien choisir entre l’achat-revente ou l’investissement locatif.

Comment faire un achat-revente immobilier ?

Acheter, rénover et revendre un bien immobilier

Le principe de l’achat-revente est très simple : vous achetez un bien immobilier et vous le revendez plus cher que ce qu’il vous a coûté.

Bon, sur le papier, c’est bien beau, mais comment faire dans les faits ?

Il existe deux méthodes pour cela :

  • Acheter un appartement ou une maison à rénover, faire les travaux puis revendre le bien.
  • Investir dans un ensemble de biens (immeuble de rapport, lot de maisons, grande maison) puis diviser le tout et revendre à la découpe.

Comment se lancer dans l’achat-revente sereinement ?

L’achat-revente paraît simple sur le papier, néanmoins la réalité est un peu différente.

En effet, vous allez devoir passer par plusieurs étapes, toutes aussi importantes les unes que les autres : étude de marché, recherche du bien, achat au bon prix, estimation correcte des travaux et du prix de revente, impôts…

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Pour se lancer dans l’achat-revente sereinement, beaucoup d’investisseurs démarrent par l’achat d’une résidence principale.

Il y a deux avantages à opter pour cette solution :

  • Vous limitez le risque en achetant un bien immobilier que vous allez utiliser personnellement (un seul prêt à assumer),
  • Vous ne paierez aucun impôt sur la plus-value, ce qui est un avantage considérable et peut vous permettre de rattraper une erreur de calcul sur le reste de l’opération.

De plus, si votre maison ou votre appartement vous plaît assez pour y vivre, il y a de forte chances que ce soit également le cas pour un futur acquéreur.

Achat-revente immobilier : quelle fiscalité ?

La fiscalité de votre opération va dépendre avant tout du statut sous lequel vous faites l’opération : particulier ou professionnel.

Beaucoup de personnes démarrent en tant que particulier.

Dans ce cas, il n’existe que deux façons de ne pas payer d’impôts :

  • Habiter le bien en tant que résidence principale,
  • Vendre une résidence secondaire pour la première fois (sous conditions).

Si vous n’êtes pas dans un de ces deux cas de figure, vous allez payer l’impôt sur la plus-value ainsi que les cotisations sociales. Le taux global va dépendre de la durée de détention de votre bien immobilier.

Si vous souhaitez exercer en tant que professionnel, vous allez devoir supporter les frais suivants :

  • La TVA, qui, depuis 2020, ne s’applique que sur la plus-value (et non sur l’ensemble de l’opération),
  • Des frais de notaire réduits (entre 2% et 4% en fonction du montant de l’opération),
  • Un impôt sur la plus-value : revenu foncier en entreprise individuelle (38% à 42% de RSI) ou impôt sur les sociétés en S.A.S (25% à l’horizon 2022).

Quels sont les avantages et les inconvénients de l’achat-revente ?

Pour moi, une opération d’achat-revente présente deux avantages par rapport à l’investissement locatif.

Le premier, c’est que vous avez la possibilité de créer beaucoup de capital rapidement. Le second, c’est que vous n’avez aucun locataire à gérer.

En revanche, il y a plusieurs inconvénients à garder en tête.

Tout d’abord, il ne faut pas vous tromper dans les calculs. Une opération d’achat-revente est quelque chose de long, et de lourd à gérer. Il faut donc que le jeu en vaille la chandelle. Une erreur de calcul peut réduire votre bénéfice de façon importante.

Ensuite, il faut absolument anticiper la fiscalité. Si vous ne le faites pas, vous pouvez vous retrouver à payer plus de 40% de votre gain aux impôts.

Enfin, réussir une opération suppose que le marché ne se retourne pas entre le moment de l’achat et celui de la revente.

 

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Comment faire un investissement locatif rentable ?

Quel est l’intérêt d’acheter pour louer ?

Contrairement à une opération d’achat-revente, l’investissement locatif a pour objectif de vous constituer un patrimoine, et donc de vous enrichir lentement mais sûrement.

Le principe d’acheter pour louer est simple : vous empruntez de l’argent pour acheter un bien immobilier, puis vous mettez un locataire en place. Les loyers que vous allez percevoir vont venir couvrir tous les frais (y compris le prêt immobilier). De cette façon, chaque mois, vous allez vous enrichir un peu plus.

Si vous faites correctement les choses, vous allez même vous générer un surplus mensuel, que l’on appelle le cash-flow. Ce surplus vous permettra de bénéficier d’une rente, et donc d’augmenter vos revenus.

Lorsque le prêt immobilier sera totalement remboursé, vous serez pleinement propriétaire d’un bien immobilier qui ne vous aura rien coûté. Vous bénéficierez également d’une grosse partie des loyers pour vivre, étant donné que vous aurez éliminé la charge la plus importante.

Comment se lancer dans l’immobilier locatif ?

Beaucoup de personnes s’imaginent qu’il est simple d’investir dans l’immobilier locatif, et qu’il n’est pas nécessaire de se former.

Pourtant, ces mêmes personnes se retrouvent bien souvent à devoir rajouter de l’argent de leur poche tous les mois, pour payer une partie de leur investissement. Le pire, c’est qu’elles trouvent ça normal.

Le principe de base d’un investissement locatif est le suivant : le loyer doit couvrir l’intégralité des charges.

Cela signifie que c’est votre locataire qui paye le prêt immobilier, les divers impôts, les charges de copropriété, etc.

Pour bien démarrer, vous pouvez tout à fait commencer par acheter un studio, que vous allez louer à un étudiant, ou que vous allez exploiter en location courte durée, par exemple. De cette façon, vous allez rassurer votre banquier, en empruntant un petit montant, et en lui montrant que vous savez gagner de l’argent.

Certaines personnes veulent aller plus vite, et attaquent directement avec un immeuble de rapport.

Quel est le meilleur investissement locatif ?

Au risque d’en décevoir plus d’un, il n’y a pas de réponse toute faite à cette question.

Les critères utilisés pour définir ce qu’est un bon investissement locatif sont variables selon les personnes : rentabilité, tranquillité, sécurité ?

Cela dit, je peux quand même vous donner une classification des investissements locatifs par ordre croissant de rentabilité :

  • Location nue,
  • Location meublée à l’année,
  • Colocation,
  • Location saisonnière et de courte durée.

Comment ne pas payer d’impôts sur les loyers ?

La fiscalité d’un investissement locatif va dépendre principalement de deux éléments : le statut sous lequel vous investissez et le mode d’exploitation choisi.

Si vous investissez en nom propre, et que vous décidez de louer en location nue, alors vous allez percevoir des revenus fonciers. Ces revenus seront imposés selon votre tranche marginale d’imposition, et seront également soumis aux prélèvements sociaux. Si vous préférez la location meublée, alors les loyers entreront dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

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Si vous investissez en société, vous avez également le choix entre plusieurs modes d’imposition, selon que cette dernière soit à l’impôt sur le revenu, ou bien à l’impôt sur les sociétés.

La bonne nouvelle, c’est que vous avez la possibilité de ne pas payer d’impôts sur vos loyers pendant de nombreuses années, et ce quelle que soit la solution retenue.

Quels sont les avantages et inconvénients d’un investissement locatif ?

Il y a bien sûr quelques avantages qui pèseront dans la balance lorsque vous vous demanderez s’il vaut mieux opter pour l’achat-revente ou l’investissement locatif.

Opter pour la mise en location d’un appartement ou d’une maison vous procurera un flux de revenus, passif et à vie.

Si vous visez l’indépendance financière, c’est une excellente solution. De plus, vous allez vous enrichir lentement, mais sûrement. En effet, vous allez investir sur du long terme, et donc vous êtes beaucoup moins dépendant des fluctuations du marché, puisque dans le même temps vous allez rembourser du capital.

Cependant, gardez bien à l’esprit que cela vous demandera, en contrepartie, de gérer des locataires au quotidien. Vous avez la possibilité de faire vous-même cette gestion, ou bien de la déléguer à une agence immobilière.

Enfin, contrairement à l’achat-revente, l’enrichissement est beaucoup plus lent. Ce n’est donc pas la solution à adopter si vous avez besoin d’un capital rapidement.

Achat-revente ou investissement locatif : prendre le meilleur des deux mondes ?

Pour avoir pratiqué les deux stratégies, j’en suis venu à la conclusion que la solution idéale est de coupler les deux stratégies.

Vous pouvez tout à fait exploiter un bien en location pendant quelques années, puis décider de le revendre par la suite. Ainsi, plus besoin de vous demander s’il vaut mieux choisir l’achat-revente ou l’investissement locatif !

De cette façon, vous allez à la fois vous créer un flux de revenus et générer du capital important.

En procédant de la sorte sur plusieurs opérations, vous allez pouvoir rembourser un bien en vendant un autre bien, et ainsi accélérer votre enrichissement !

Parfois, il peut être plus intéressant de vendre un bien, de rembourser le prêt et de réinvestir le surplus dans le remboursement total ou partiel d’un autre bien. Cela peut vous permettre d’avoir un cash-flow net net plus important, tout en ayant moins de biens immobiliers à gérer.

 

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