Achat-revente immobilier

Achat-revente : le pilier favori des rentiers ?

Achat-revente : le pilier favori des rentiers ?

Cet article a été rédigé par Détélina Duteil du blog www.business-we-like.comC’est donc elle qui s’exprime dans cet article.

La majorité des personnes cherchent à se construire et à évoluer en suivant des sentiers classiques. L’éducation au sein de la famille, l’enseignement à l’école, les conventions de la société les poussent à reproduire des schémas de vie qui ne sont pas forcément les leurs.

Comment faire pour être libre de croire en soi, en ses projets et avoir la force de les réaliser ?

Quels outils mettre en place pour s’émanciper et choisir une voie qui vous ressemble ?

Pour se sentir épanoui et avancer sereinement dans la vie, on a tous besoin d’être en bonne santé, d’avoir une famille qui nous aime et de reconquérir notre temps pour le mettre au service d’une croissance continue.

Dans cette quête d’harmonie et d’indépendance, le premier outil qu’on se doit de manipuler habilement est celui de nos moyens financiers.

Achat-revente immobilierL’investissement immobilier

L’immobiliera toujours été une arme puissante pour se constituer un patrimoine conséquent ou vivre de ses rentes. À une époque où l’on est de plus en plus nombreux sur Terre, avec des parcours parfois compliqués (divorces, expatriation, longues études), le logement est un actif rare et cher.

L’investissement immobilier est également plébiscité par les grandes fortunes qui ont obligatoirement dans leur portefeuille des parts de SCI, SCPI, appartements ou immeubles. Acheter ce type d’actif reste une voie royale et complémentaire aux autres leviers d’enrichissement (bourse, business angels, business en ligne) permettant de se constituer un patrimoine qui se valorise avec le temps et qui rapporte des revenus passifs.

Le domaine de l’immobilier offre de multiples façons de faire des affaires: l’achat-revente, la location nue, meublée ou en courte durée, la division, l’immeuble de rapport, les SCPI.

Pour ma part, j’ai toujours aimé l’immobilier et les possibilités qu’il offrait. La voie que j’allais choisir s’est imposée toute seule à moi !

Voici mon histoire :).

L’achat-revente de résidence principale

L’achat-revente a été pour moi une révélation !

J’ai commencé à investir il y a 16 ans à l’étranger et j’ai très vite compris la puissance de la création de valeur : acheter un terrain pour y construire une résidence principale, faire un très beau produit et le revendre dans quelques années avec une belle plus-value non imposable.

Premier investissement en Bulgarie

D’origine bulgare, je connais bien la situation économique et géopolitique de mon pays natal, et les évolutions qu’il a connu les 20 dernières années.

Les années 2000 ont apporté une croissance extraordinaire à la Bulgarie car elle était à mi-chemin entre l’ancienne époque (l’économie se modernisait, de nouveaux métiers apparaissaient, les prix de la terre et des logements étaient très abordables) et les nouvelles perspectives annoncées par son entrée en 2007 dans l’Union européenne.

En 2003 j’ai acheté, un peu par hasard, un terrain idéalement situé sur la Côte de la Mer Noire dans le quartier huppé d’Evksinograd, prisé par les grandes fortunes russes et bulgares. Sans le savoir, cette décision m’a permis de débuter dans l’immobilier.

Achat-revente immobilier

L’idée, c’était de construire une belle maison de vacances face à la mer, inspirée par l’architecture bulgare et française. Je me suis lancée dans un ambitieux projet de constitution d’une équipe sur place capable d’élaborer des plans d’architecte, d’obtenir le permis de construire et de construire une maison de rêves :).

Tout allait bien jusqu’au jour où je me suis rendue compte que piloter un tel projet à distance n’était pas ce qu’il y a de mieux, l’administration locale n’était pas là pour me faciliter la tâche, chaque jour qui passait, je voyais les prix des matériaux de construction augmenter et à force de me battre avec le service de l’urbanisme par l’intermédiaire d’un avocat, des doutes ont surgi sur le bien fondé de cette opération.

Cependant, je savais qu’entre 2000 et 2007, les prix de l’immobilier ont grimpé chaque année de 100%poussés par l’intérêt grandissant des étrangers, notamment Russes, Anglais, Belges et Allemands.

Fin 2007, j’ai commencé à travailler pour une importante institution financière à Paris, où j’étais en charge de la veille politique et économique. J’ai donc suivi de près la crise financière et tout l‘impact qu’elle a pu avoir sur les économies occidentales.

Il m’a fallu peu de temps pour comprendre que les pays de l’Est allaient être emportés par la vague de faillites et le dérèglement de l’économie.

J’ai décidé de vendre au dernier bon moment. J’ai annoncé la vente à un prix très élevé pour tester le marché encore haussier. L’été 2008 a vu arriver les premiers acquéreurs sérieux. J’ai décidé de baisser le prix pour ne plus attendre et acter la vente.

Le terrain et le permis de construire ont été vendus 5 ans après notre acquisition 600% de plus que le prix d’achat. La performance était principalement due au parfait timing : nous avons vendu 2 mois avant que la crise financière arrive en Bulgarie, faisant éclater la bulle spéculative de l’immobilier. Les prix ont été gelés pour ensuite dégringoler à des niveaux historiquement bas.

Pour en savoir plus sur cette incroyable histoire, vous pouvez lire l’article que je lui ai consacré : Commencer par investir à l’étranger.

Deuxième investissement à Paris

Cette opération m’a révélé le potentiel de l’achat-revente de la résidence principale car la plus-value n’est pas imposée. À cette époque, j’habitais déjà en France mais j’avais la double nationalité. Ce bien était pour les autorités locales ma résidence principale en Bulgarie, les bénéfices de cette opération n’étaient donc pas assujettis à l’impôt.

A peine sortie de cette aventure tumultueuse, j’ai décidé d’acheter un appartement à Paris pour investir et me sentir chez moi.

On louait, avec mon mari, un appartement dans le 11ème arrondissement de Paris, très couru par les célibataires et les jeunes couples. Il jouissait d’un jardin privatif, entouré d’un grand jardin de copropriété. On a fait une offre plutôt basse pour le quartier. Après quelques mois de négociation, les propriétaires avec qui nous avions d’excellents rapports ont fini par accepter notre prix.

A ce moment-là, ils nous ont permis de faire une bonne affaire parce qu’on avait de très bonnes relations.

L’aspect humain est très important pour faire accepter un prix irrationnel à des gens très rationnels.

Cet appartement était parfait pour nous jusqu’au jour où il est devenu petit. Deux petites filles sont nées en l’espace de deux ans et on a commencé à envisager sérieusement un autre lieu de vie.

On l’a vendu en 3 mois, réalisant une plus-value de 30% en seulement deux ans sans faire des travaux. On a optimisé cette opération d’achat-revente en vendant séparément l’appartement du garage, qui faisait partie du même lot et qu’on louait à une tierce personne. C’est une des astuces des investisseurs : la vente à la découpe ou la création de multiples lots.

Le succès de ce deuxième achat-revente de résidence principale nous a conforté dans l’idée qu’on était sur le bon chemin.

Mais le meilleur ne faisait que commencer !

Troisième opération en première couronne de Paris

Cet investissement était dans une ville de première couronne à Paris, en plein développement. Nous avons trouvé un bien de 150m2 qui nécessitait une rénovation complète. Il se trouvait en plein centre ville et faisait partie d’une petite copropriété.

Nous avons fait appel à un architecte très créatif qui a su agencer différemment les lieux, ramener plus de lumière, faire construire une véranda et créer une bonne hauteur sous plafond. J’ai embelli l’ensemble avec une décoration moderne et épurée. J’y ai également conçu un jardin paysager qui changeait de couleurs en fonction des saisons. Après un an de travaux, la maison « hantée » s’est transformée en maison d’architecte qui correspondait aux besoins de la famille.

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Nous aurions pu rester là-bas encore des années mais avons finalement fait le choix de vendre la propriété. Il ne nous a fallu que 2 mois pour trouver un acquéreur capable de s’aligner à notre prix, qui était dans la fourchette haute.

Nous avions créé un produit rare, sur mesure, où l’effet coup de coeur était assuré. Nous aurions pu faire monter les enchères mais avons préféré choisir le candidat idéal en fonction de sa compatibilité avec la copropriété.

Bilan de l’opération : nous avons vendu ce bien au bout de 5 ans avec une plus-value nette de 100%, alors que l’on parle de montants à 7 chiffres. Quand on fait du beau et qualitatif, on n’a aucun mal à trouver preneur sur le marché de l’immobilier.

Le hasard a fait qu’on a trouvé une autre maison à rénover dans la même ville, quelques rues plus loin.

Quatrième opération d’achat-revente en première couronne de Paris

Cette fois-ci, on a déniché un ensemble immobilier représentant une maison bourgeoise de 300 m2, exploitée en bureaux par une entreprise. L’ensemble avait du potentiel, mais nécessitait d’importants travaux. Le bien était en vente depuis un an sans trouver d’acquéreur. Les travaux hors du commun effrayaient tous les acheteurs potentiels. C’est à ce moment-là qu’on est arrivé.

Les vendeurs étaient eux-mêmes des investisseurs immobiliers et avaient acheté ce bien deux ans auparavant pour créer du déficit foncier. Cependant, comme il était loué par une entreprise depuis 30 ans, il existait un flou sur la nature du bien et ni l’urbanisme, ni les vendeurs ne savaient s’il s’agissait d’une habitation ou de bureaux. Le bien était donc affiché à un prix en dessous du prix du marché. On avait une une carte à jouer.

En consultant les archives, on a prouvé que le statut de la maison n’avait jamais été changé : on achetait bien une maison d’habitation au prix d’un local commercial. Cette confirmation est arrivée au moment de la signature définitive et les conditions financières de la vente ne pouvaient plus être changées. C’était un joli coup de pouce du destin.

On a fait, encore une fois, une maison d’architecte, avec des verrières, jolie hauteur sous plafond,  terrasse, mobilier coloré et sur mesure et beaucoup de créations d’artiste. Les travaux ont duré un an et demi.

Achat-revente immobilierLa particularité de cette maison était qu’on l’a divisée en 4 lots : notre résidence principale, 2 studios et 1 duplex qu’on louait en meublé à l’année. On a optimisé ainsi tout l’ensemble qui était trop grand pour nous puisque les loyers couvraient les traites du crédit.

Au bout de 3 ans, nos situations professionnelles nous permettant une plus grande liberté géographique, nous avons de nouveau vendu pour nous éloigner un peu plus de Paris.

La maison a trouvé preneur en 3 mois pour un montant avoisinant les 2 millions d’euros.

Il fallait de nouveau repartir pour reconstruire. Cette dernière opération m’a permis d’être financièrement libre et de bâtir un mode de vie qui me ressemble, en dehors du salariat.

L’achat-revente de résidence principale m’a amené à devenir investisseur à plein temps et à accompagner d’autres personnes dans leur quête de croissance et d’indépendance.

Quel est votre pilier favori dans le domaine de l’investissement ? Quelles ont été vos plus belles victoires ?

Si vous avez aimé cet article sur l’achat-revente, n’hésitez pas à le partager sur les réseaux sociaux ou à me laisser un commentaire.

Je serai ravie d’avoir votre retour d’expérience.

Cet article a été rédigé par Détélina Duteil du blog www.business-we-like.com.

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