augmenter capacité d'emprunt

L’outil ultime pour augmenter votre capacité d’emprunt !

L’outil ultime pour augmenter votre capacité d’emprunt !

Lorsqu’on est investisseur, il y a une étape qui est souvent redoutée : celle du financement bancaire.

En effet, lorsqu’on commence à posséder plusieurs biens immobiliers, il arrive un moment où le taux d’endettement est important, et où la banque arrête de nous suivre dans les projets. C’est également le cas si un (ou plusieurs) crédit(s) à la consommation a (ont) été souscrit(s).

Quoi de plus rageant, lorsqu’on est investisseur, que de devoir laisser tomber un projet rentable parce qu’on n’a pas obtenu le financement bancaire ?

Pourtant, il existe un outil ultime, une arme fatale, qui peut vous permettre d’augmenter votre capacité d’emprunt, et donc de redevenir finançable. Cette solution fonctionne également si vous avez un prêt à la consommation en cours !

Je vous propose donc de découvrir de quoi il s’agit dans cette vidéo, dans laquelle Luc Thilliez, ancien banquier d’affaires et conseiller privé, nous explique cette solution.

Pour faire appel à Courtage Illimité, cliquez sur ce lien.

Transcription de la vidéo

Julien Loboda : Quel est l’outil ultime pour vous permettre d’augmenter votre capacité d’emprunt ? Salut à toutes, c’est Julien, je suis ravi de vous retrouver aujourd’hui dans cette nouvelle vidéo ! Je suis en compagnie de Luc Thilliez, que vous connaissez et on va aujourd’hui vous parler d’une stratégie qui va vous permettre d’augmenter votre capacité d’emprunt, et donc de continuer à emprunter, si vous êtes bloqués dans vos investissements.

Luc, merci à toi d’avoir accepté d’être là aujourd’hui pour cette interview. Alors, est-ce que tu peux nous expliquer comment les investisseurs qui, aujourd’hui, sont bloqués, peuvent augmenter leur capacité d’emprunt et donc continuer à investir ?

Le calcul du taux d’endettement pour augmenter votre capacité d’emprunt

Luc Thilliez : Alors, déjà, le contexte. Comme vous le savez, j’ai créé une formation, qui s’appelle Financement Illimité. Cette formation a été créée pour accompagner des investisseurs à être autonome et à obtenir des prêts.

Mais j’ai une autre casquette, qui est celle d’accompagner des personnes à investir. Ce sont des particuliers ou des professionnels, peu importe l’expérience. Dans ces différentes situations dans lesquelles j’ai pu accompagner, j’ai remarqué qu’il y avait quelque chose qui revenait assez régulièrement : c’est comment pouvoir emprunter et surtout réemprunter, et les personnes avaient la croyance, par rapport aux taux d’endettement, d’être bloquées et de ne pas pouvoir augmenter leur capacité d’emprunt. Vous savez, ce fameux taux d’endettement de 33% qui, finalement, n’est marqué dans aucun texte de loi. C’est simplement la loi Lagarde qui dit que l’organisme prêteur devra mesurer la solvabilité de l’emprunteur, autant dire que c’est sujet à interprétation ! Sauf que, et bien, la plupart du temps, les banques appliquent ce fameux taux d’endettement classique de 33% et les investisseurs se retrouvent à être bloqués.

Alors, qu’est-ce qui peut être fait ? Et bien, c’est assez simple. Premièrement, on peut trouver un partenaire qui va utiliser non pas le taux d’endettement classique, mais le taux d’endettement différentiel.

Julien Loboda : Alors, qu’est-ce que c’est ?

Luc Thilliez : Alors, le taux d’endettement classique, c’est simple. On prend les charges, on prend les revenus, on divise les charges par les revenus, on multiplie par 100 et ça nous  le taux d’endettement.

Le taux différentiel se calcule un petit peu différemment. Il n’y a rien qui réglemente la façon dont on doit calculer un taux d’endettement. Il faut simplement connaître quelques informations importantes sur les banques. 90% des banques utilisent le taux d’endettement classique, mais il y a certaines banques, ou plutôt certaines agences, ou certains conseillers dans des banques, qui le pratiquent. Donc là, ça devient plus compliqué à saisir.

Julien Loboda : D’accord, mais ce taux d’endettement différentiel, comment il se calcule ?

Luc Thilliez : D’un côté, on a toujours les charges, de l’autre côté on a toujours les revenus, sauf que dans ces revenus-là, on a des revenus locatifs issus de l’exploitation d’un bien immobilier. Ces revenus locatifs, ce sont soit des biens que nous possédons ou alors sur un projet que nous allons avoir, et sur lequel on peut anticiper les revenus que nous allons percevoir.

Julien Loboda : Donc la banque va prendre par anticipation les futurs revenus de l’investissement ?

Luc Thilliez : Que ce soit pour un taux d’endettement classique ou différentiel, dans les deux cas elle prend en considération les revenus, et elle pondère à 70%, mais pour de la location courte durée, elle peut pondérer à moins. Donc on se retrouve, pour le taux d’endettement classique, charge et revenus.

Pour le taux différentiel, les banques vont isoler les revenus issus du locatif et ils vont venir les soustraire aux charges. Quelle est la conséquence ?

Imaginons que nous ayons une mensualité de prêt pour le prêt immobilier qui soit de 500 euros, et de l’autre côté un loyer mensuel qui soit de 1000 euros. Et bien, quand je viens soustraire 1000 euros à 500 euros, il restera encore 500 euros à soustraire. De ce fait là, et bien les charges sont diminuées, ce qui veut dire que plus on va investir, plus notre taux d’endettement va avoir tendance à baisser.

Donc ça, c’est hyper intéressant, les investisseurs cherchent ce type de taux différentiel pour augmenter leur capacité d’emprunt. Généralement, il est plutôt réservé à une partie de la population qui est déjà aisée, aux banques privées ou banques d’affaires, ou alors la partie entreprises. Mais j’ai vu régulièrement des entités, sur les particuliers, peu importe la qualité du conseiller, qui a prétendaient qu’ils proposaient ce taux d’endettement différentiel. Donc évidemment, souvent, les investisseurs gardent pour eux cette botte secrète.

Mais il y a d’autres solutions, puisqu’il y a d’autres organismes qui sortent sur le marché et qui permettent de pouvoir octroyer ce taux d’endettement différentiel aux investisseurs. La chance que nous avons, nous, c’est que déjà dans le cadre de Financement Illimité, et bien les personnes partagent le réseau.

S’adresser au bon partenaire pour augmenter votre capacité d’emprunt

Julien Loboda : D’accord, mais est-ce que du coup, ce que tu viens de partager avec nous c’est cette fameuse arme secrète, cette fameuse arme fatale pour augmenter la capacité d’emprunt, ou est-ce que tu as autre chose ?

Luc Thilliez : Alors non, ça c’est une des armes, d’accord ? Le but, ce n’est pas de développer tout l’attirail que nous avons, mais c’est, en tous cas, une des armes secrètes : pouvoir utiliser le taux d’endettement différentiel.

Une fois qu’on a compris le taux d’endettement différentiel, et bien il y a des partenaires qui peuvent apporter cette solution. Par exemple, nous, dans le cadre de Financement Illimité, on a créé une société de courtage, qui s’appelle Courtage Illimité.

Donc on a un courtier dédié, Thomas, qui s’occupe des investisseurs qui veulent augmenter leur capacité d’emprunt. C’est pensé spécialement pour les investisseurs, c’est vraiment une banque pour les investisseurs. On a un partenaire, qui est le CFCAL, auquel les particuliers n’ont pas accès directement car il ne travaille qu’avec des mandataires comme nous, avec une société de courtage.

Le CFCAL propose plusieurs avantages. Il s’agit d’un organisme prêteur, comme une banque, issu du groupe Arkéa.

Voici les avantages qu’il propose :

  • Taux d’endettement différentiel avec 40% de taux d’endettement (et non pas 33%),
  • Pas de domiciliation des revenus,
  • On peut vous prêter jusqu’à 95 ans,
  • On peut allonger la durée du prêt jusqu’à 35 ans, ce qui permet d’avoir des petites mensualités.

De cette façon, les petites mensualités permettent d’augmenter le cash-flow, et de fait et bien d’augmenter sa capacité d’emprunt, mais de manière illimitée, puisque plus on va faire d’investissements, plus le taux d’endettement va diminuer. C’est vraiment une arme absolue mais il faut s’adresser aux bons interlocuteurs. En l’occurrence, Courtage Illimité permet d’avoir accès à ce réseau. Vous aussi, vous pouvez déposer un dossier pour solliciter Thomas, notre courtier.

Un autre avantage énorme, pour les personnes qui ont souscrit des prêts à la consommation et qui sont bloquées : du coup, et bien là, on peut racheter les prêts à la consommation et en plus faire un investissement ! Ce n’est pas forcément en même temps, on peut d’abord faire le rachat, et après faire l’investissement. On peut gagner entre 200 et 400 euros par mois, sur un prêt à la consommation, en le rachetant et en l’étalant. C’est une différence énorme, qui peut vous permettre d’augmenter votre capacité d’emprunt et de réaliser un nouvel investissement, qui vous rapportera des revenus passifs et financera en plus votre ancienne dette !

Vous pouvez sortir du danger des prêts croisés !

Luc Thilliez : Une dernière chose, parce que c’est vrai qu’on en a souvent parlé : les dangers des prêts croisés.

Des techniques ont été partagés, consistant à faire des prêts simultanés, en cachant les autres prêts à la banque. C’est vrai que la banque fait de plus en plus la chasse aux sorcières sur les investisseurs qui font ça. Il y en a encore qui communiquent sur internet, qui se prétendent formateurs, disant qu’ils ont des techniques.

On sait qu’on a déjà ramassé plusieurs investisseurs à la petite cuillère à cause de cette technique illégale des prêts croisés.

Une des techniques pour pouvoir sortir de cette difficulté, c’est de faire racheter les prêts. On « clean » la situation. On a fait une erreur en écoutant ces amateurs qui ne connaissent pas les techniques d’investissement, la banque ou la réglementation de la banque. Donc là, on permet, grâce à cette technique de rachat de prêt, de venir « clean » la situation.

Julien Loboda : De cette façon, plus de risque de déchéance de prêt et de risque que la banque demande de de rembourser par anticipation l’intégralité des sommes.

Luc Thilliez : C’est donc une véritable aide, car on peut rester dans l’investissement, mais surtout, on allonge, si on le souhaite, la durée du prêt. Cela vous permet de vous mettre en sécurité si vous avez commis des erreurs en suivant des conseils peu recommandables. Bien sûr, pour que le rachat soit un minimum intéressant, il faut une différence de taux d’au moins 0,8 point. Mais, si c’est le cas, alors vous pourrez augmenter votre capacité demprunt sans aucun doute.

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