comptabilité

LMNP : faire sa comptabilité soi-même ?

Dans cette douzième vidéo du défi vidéo 30 jours, je vous donne mon avis sur le fait de réaliser soi-même sa comptabilité en LMNP. Vous allez voir que les économies réalisées sont une fausse bonne idée.

Transcription de la vidéo

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo ! Aujourd’hui, j’aimerais aborder un sujet qui concerne le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Faut-il faire sa comptabilité soi-même ?

L’imposition des locations meublées

Quand vous faites de la location meublée, vos revenus locatifs ne sont plus considérés comme des revenus fonciers mais ce sont des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). L’administration fiscale considère qu’à partir du moment où vous proposez un logement meublé tout équipé, vous avez une activité commerciale. Ce n’est plus juste du foncier comme dans la location nue. Donc, de cette activité commerciale, vous avez trois modes de calcul de l’impôt qui se présentent :

  • Le premier, c’est le régime par défaut, c’est le BIC avec 50% d’abattement. Cela veut dire que vous allez déclarer uniquement 50 % des loyers que vous percevez. Votre imposition sera calculée sur cette base de 50 % de vos loyers.
  • Le deuxième mode d’imposition que vous pouvez rencontrer et qui va concerner les chambres d’hôtes, les gîtes et puis les meublés de tourisme classés, c’est le régime d’imposition BIC à 71 % d’abattement. Vous n’allez plus déclarer que 29 % de vos revenus locatifs et c’est sur cette assiette de 29% que votre imposition va être calculée.
  • Mais il y a un troisième régime, qui est beaucoup plus intéressant la plupart du temps, c’est le régime réel simplifié.

Le régime réel simplifié

Alors le régime réel simplifié, qu’est-ce que c’est ? C’est tout simplement, un peu au même titre qu’une entreprise, un régime dans lequel vous allez tenir une comptabilité. Vous allez donc avoir des charges et des amortissements qui vont venir en déduction de vos revenus locatifs. Ils vont vous permettre, si vous faites bien les choses, d’enregistrer un résultat bien souvent négatif et, donc, de ne pas payer d’impôts pendant plusieurs années.

Pourtant, ce qui est dingue, c’est que le régime réel simplifié est encore très peu utilisé.

Pourquoi cela ? À mon avis, c’est certainement parce qu’il est méconnu. C’est vrai qu’on n’en parle pas souvent. Ensuite, ce régime nécessite de tenir une comptabilité et c’est ce qui effraie bien souvent les gens qui font du meublé. Alors qu’en fait, c’est un expert-comptable qui le fait pour vous. Le troisième frein, c’est qu’un expert comptable coûte souvent cher.

Face à ces contraintes, on peut être tenté de faire sa comptabilité soi-même.

J’ai voulu faire moi-même la comptabilité

Rien de tel qu’un exemple personnel pour illustrer cela. J’ai voulu faire la comptabilité moi-même, la toute première année d’exploitation.

En fait, j’ai signé mon tout premier appartement le 15 décembre et j’ai terminé l’année comptable au 31 décembre. Ma première période d’activité n’a donc été que de quinze jours. Pendant cette période, j’ai voulu économiser l’expert comptable car je n’avais eu aucun loyer, je n’avais que des charges à déclarer.

Je me suis tourné vers un membre de ma famille qui est ancien expert-comptable et qui m’a aidé à faire la comptabilité pour ces quinze jours, ce qui en soi n’était pas extrêmement compliqué. Par contre, ce qui était un peu plus galère c’était de créer un compte professionnel sur le site des impôts et de remplir les éléments du bilan directement dessus. Quand vous passez par un expert comptable, c’est lui qui va faire tout ça pour vous. Finalement, vous n’allez plus avoir qu’un chiffre à remplir sur votre déclaration de revenus. Dès l’année d’après, ce que j’ai fait, c’est que j’ai confié cette tâche à un expert comptable et, honnêtement, je ne reviendrais en arrière pour rien au monde.

Les personnes qui ont lu cet article ont aussi lu :  Faut-il faire de la location saisonnière ?

Passer par un Expert Comptable est plus intéressant pour 4 raisons

La première raison, c’est simplement qu’un expert comptable va vous faire gagner du temps. C’est son métier, c’est lui l’expert. Vous lui donnez les éléments, vos relevés de compte, vous donnez toutes vos factures, tous vos justificatifs des loyers que vous avez perçus. C’est lui qui va s’occuper de faire le bilan de votre activité pour vous.

La deuxième raison, c’est qu’un expert comptable, c’est son métier. Il connaît, il n’y aura pas d’erreurs alors que vous, en tant que particulier, si ce n’est pas votre domaine, les chances sont quand même bien plus importantes de se tromper.

Ensuite, un expert comptable a quand même un rôle de conseil. Il va pouvoir, au-delà de juste faire votre bilan, vous amener du conseil sur votre activité, sur ce que vous pouvez faire et sur ce que vous ne pouvez pas faire.

La quatrième raison, mais là c’est juste un avis personnel, c’est qu’on est plus crédible aux yeux des impôts, tout simplement.

Si je devais retenir une chose, c’est vraiment la simplification que vous apporte un expert comptable. Quand il va vous faire votre comptabilité, il va faire toute la partie un peu chiante pour vous.

Le coût de la comptabilité

Alors c’est vrai que l’expert comptable a quand même un certain coût qui varie de 300 à 1000 euros. Ce sont les prix que j’ai constatés, que ce soit pour ce que moi je paye ou ce que d’autres confrères investisseurs en lmnp payent également.

Maintenant, il faut savoir que ce prix est dégressif avec le nombre de biens que vous allez confier pour faire la comptabilité. Si vous faites le bilan de cinq appartements, cela va revenir, par appartement, moins cher que si vous faites le bilan d’un seul appartement. C’est très intéressant. Vous pouvez déduire ce coût l’année d’après donc, très franchement, pourquoi s’en priver ?

Pour conclure, si je devais vous donner mon avis sur cette question « Faut-il faire sa comptabilité soi-même ? », sans hésitation c’est non ! Croyez-moi, confiez cela à un professionnel, vous vous en porterez beaucoup mieux et vous serez beaucoup plus serein sur vos déclarations.

 

N’hésitez pas à me dire dans les commentaires ci dessous ce que vous avez pensé de cette vidéo. Si vous voulez comprendre un petit peu plus le statut du régime réel simplifié et comment il peut vous permettre de payer moins d’impôts, je vous invite à télécharger librement et gratuitement mon livre juste ci-dessous.

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