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Comptabilité LMNP : Peut-on la faire soi-même ?

Lorsqu’on se lance dans une exploitation en location meublée au régime réel, il faut tenir une comptabilité.

Mais devez-vous forcément faire appel à un professionnel pour cela ?

Pouvez-vous réaliser votre comptabilité vous-même ?

Dans cette douzième vidéo du défi vidéo 30 jours, je vous donne des éléments de réponse.

Transcription de la vidéo

Bonjour et bienvenue dans cette nouvelle vidéo ! Aujourd’hui, j’aimerais aborder un sujet qui concerne le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

Faut-il faire sa comptabilité soi-même ?

L’imposition des locations meublées : le régime BIC

Quand vous pratiquez une activité de loueur en meublé, vos revenus locatifs ne sont plus considérés comme des revenus fonciers mais ce sont des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

L’administration fiscale considère qu’à partir du moment où vous proposez un logement meublé tout équipé, vous avez une activité commerciale. Ce n’est plus juste du foncier comme dans la location nue.

Vous avez alors trois modes de calcul de l’impôt qui s’offrent à vous.

La déclaration en BIC meublé

Le premier régime qui s’offre à vous, celui par défaut, c’est le BIC avec 50% d’abattement.

Cela veut dire que vous allez bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers déclarés. Votre imposition sera calculée sur cette base de 50 % de vos loyers.

Le régime particulier en meublé de tourisme

Si vous pratiquez la location à la nuitée (saisonnière ou de courte durée), vous pouvez bénéficier d’un abattement plus important.

En effet, les chambres d’hôtes, les gîtes et les meublés de tourisme classés bénéficient du régime d’imposition BIC à 71 % d’abattement. Dans ces conditions, vous ne serez imposé(e) que sur 29% de vos revenus locatifs meublés.

Pour cela, il faut avant tout faire classer votre logement en meublé de tourisme.

Mais il existe également un troisième régime, qui est beaucoup plus intéressant, la plupart du temps : le régime réel simplifié.

Le régime réel simplifié : la prise en compte des charges et amortissements

Un objectif : minorer ou annuler ses impôts

Qu’est-ce que le régime réel simplifié ?

C’est tout simplement, un peu au même titre qu’une entreprise, un régime dans lequel vous allez tenir une comptabilité. Vous allez vous inscrire aux Greffes du Tribunal de Commerce, qui va vous délivrer un numéro de SIRET.

Vous allez donc avoir des charges et des amortissements qui vont venir en déduction de vos revenus locatifs. Ils vont vous permettre, si vous faites bien les choses, d’enregistrer un résultat bien souvent négatif. Les déficits constatés sont reportables les années d’après, ce qui vous constitue une “réserve” de revenu négatif.

Si vous menez bien votre opération, vous pouvez ainsi ne pas payer d’impôts pendant plusieurs années

Un régime sous exploité

Pourtant, ce qui est dingue, c’est que le régime réel simplifié est encore très peu utilisé.

Pourquoi cela ?

À mon avis, c’est certainement parce qu’il est méconnu. C’est vrai qu’on n’en parle pas souvent.

Ensuite, ce régime nécessite de tenir une comptabilité et c’est ce qui effraie bien souvent les gens qui font du meublé. Alors qu’en fait, c’est un expert-comptable qui le fait pour vous.

Le troisième frein, c’est qu’un expert comptable coûte souvent cher.

Face à ces contraintes, on peut être tenté de faire sa comptabilité soi-même.

Faire soi-même sa comptabilité : mon expérience

Ma première opération immobilière

Rien de tel qu’un exemple personnel pour illustrer cela. J’ai voulu faire la comptabilité moi-même, la toute première année d’exploitation.

En fait, j’ai signé mon tout premier appartement le 15 décembre et j’ai terminé l’année comptable au 31 décembre. Ma première période d’activité n’a donc été que de quinze jours. Pendant cette période, j’ai voulu économiser l’expert comptable car je n’avais eu aucun loyer, je n’avais que des charges à déclarer.

L’appel à un ami

Je me suis tourné vers un membre de ma famille qui est ancien expert-comptable et qui m’a aidé à faire la comptabilité pour ces quinze jours, ce qui en soi n’était pas extrêmement compliqué.

Par contre, ce qui était un peu plus galère c’était de créer un compte professionnel sur le site des impôts et de remplir les éléments du bilan directement dessus. Quand vous passez par un expert comptable, c’est lui qui va faire tout ça pour vous. Finalement, vous n’allez plus avoir qu’un chiffre à remplir sur votre déclaration de revenus.

Dès l’année d’après, ce que j’ai fait, c’est que j’ai confié cette tâche à un expert comptable et, honnêtement, je ne reviendrai en arrière pour rien au monde.

Passer par un Expert Comptable est plus intéressant pour 4 raisons

Un gain de temps indéniable

La première raison, c’est simplement qu’un expert comptable va vous faire gagner du temps.

C’est son métier, c’est lui l’expert. Vous lui donnez les éléments, vos relevés de compte, vous donnez toutes vos factures, tous vos justificatifs des loyers que vous avez perçus.

C’est lui qui va s’occuper de faire le bilan de votre activité pour vous.

L’intervention d’un professionnel

La deuxième raison, c’est qu’un expert comptable, c’est son métier.

Il connaît, il n’y aura pas d’erreurs alors que vous, en tant que particulier, si ce n’est pas votre domaine, les chances sont quand même bien plus importantes de se tromper.

L’apport de crédibilité

Ensuite, un expert comptable a quand même un rôle de conseil.

Il va pouvoir, au-delà de juste faire votre bilan, vous amener du conseil sur votre activité, sur ce que vous pouvez faire et sur ce que vous ne pouvez pas faire.

La simplification de la gestion

La quatrième raison, mais là c’est juste un avis personnel, c’est qu’on est plus crédible aux yeux des impôts, tout simplement.

Si je devais retenir une chose, c’est vraiment la simplification que vous apporte un expert comptable. Quand il va vous faire votre comptabilité, il va faire toute la partie un peu chiante pour vous.

Le coût de la comptabilité

Un certain coût pour éviter de faire soi-même sa comptabilité

Alors c’est vrai que l’expert comptable a quand même un certain coût, qui varie de 300 à 1000 euros.

Ce sont les prix que j’ai constatés, que ce soit pour ce que moi je paye ou ce que d’autres confrères investisseurs en LMNP payent également.

Maintenant, il faut savoir que ce prix est dégressif avec le nombre de biens que vous allez confier pour faire la comptabilité.

Des charges dégressives selon le nombre d’opérations immobilières

Si vous faites le bilan de cinq appartements, cela va revenir, par appartement, moins cher que si vous faites le bilan d’un seul appartement. C’est très intéressant.

Vous pouvez déduire ce coût l’année d’après donc, très franchement, pourquoi s’en priver ?

Pour terminer

En conclusion de cet article sur la comptabilité, voici ce qu’il faut retenir :

  • Les revenus de la location meublée sont des revenus BIC.
  • Vous avez le choix entre trois modes d’imposition : micro-BIC 50%, micro-BIC 71% et le régime réel simplifié.
  • Le régime réel simplifié est souvent le plus intéressant car vous pouvez déduire les charges et amortissements.
  • En revanche, cela nécessite de tenir une comptabilité. Par expérience, il vaut mieux faire appel à un Expert-Comptable plutôt que de faire vous-même la comptabilité.
  • Cela a un coût, mais les bénéfices sont nombreux.

Pour conclure, si je devais vous donner mon avis sur cette question « Faut-il faire sa comptabilité soi-même ? », sans hésitation c’est non !

Croyez-moi, confiez cela à un professionnel, vous vous en porterez beaucoup mieux et vous serez beaucoup plus serein sur vos déclarations.

 

N’hésitez pas à me dire dans les commentaires ci dessous ce que vous avez pensé de cette vidéo.

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8 Commentaires

  • Thi Nguyen

    Répondre Réponses 30 septembre 2018

    Bonjour Julien,

    Je suis dans ton cas aussi: l’achat en décembre. Mais c’est en décembre de 2018: l’année blanche. Tu sais si le déficit de 2008 sera reporté en impôt de 2019? Le frais notaire est une somme non négligeable.

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 30 septembre 2018

      Sur du LMNP ça ne change rien: le déficit s’impute sur les revenus de même catégorie et est reportable 10 ans. Ton déficit de 2018 se reportera sur tes loyers de 2019.

  • Prisca

    Répondre Réponses 28 décembre 2018

    Bonjour Julien,

    est-il plus intéressant de prendre un comptable en ligne ou une personne physique avec un vrai bureau 🙂
    Pour les déclarations en ligne, as-tu un site de préférence à me conseiller ?

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 28 décembre 2018

      Bonjour Prisca,
      Tout dépend de ce que tu préfères, je n’ai pas de réponse à apporter sur ce point.
      Si tu as besoin d’une présence physique parce que tu trouves cela plus rassurant, alors je te recommande de privilégier le comptable physique. Si, pour toi, cela n’a aucune importance, alors un comptable en ligne peut faire l’affaire.
      J’ai entendu de très bons échos du site http://www.jedeclaremonmeuble.com

  • Prisca

    Répondre Réponses 28 décembre 2018

    Oui merci
    C’est vers eux que je pensais me tourner
    Donc j’ai un avis positif de plus les concernant
    Ils parlent également d’un centre de gestion agréé ?
    De quoi s’agit-il ?

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 28 décembre 2018

      Un centre indépendant qui approuve les comptes de votre Expert-Comptable.

  • TEXIER

    Répondre Réponses 15 avril 2019

    Bonjour,

    Comme vous j’ai acheté un studio fin décembre 2018 et comme vous je me suis dis que j’allais me débrouiller sans comptable pour la déclaration meublé au réel surtout que le studio a été loué meublé qu’a partir de janvier 2019.

    Mais maintenant je dois préparer ma déclaration et je ne sais pas par ou commencer, pouvez vous me donner les grandes lignes? quels sont les choses a ne surtout pas oublier? je suis preneuse de tous vos conseils…..

    Merci

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 16 avril 2019

      Vous pouvez commencer par ouvrir un compte professionnel sur le site des impôts, afin de pouvoir renseigner votre comptabilité (bilan) concernant votre logement.

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