acheter cash ou à crédit

Faut-il acheter cash ou à crédit ?

Pour cette première vidéo du défi “une vidéo par jour pendant un mois”, j’ai décidé de répondre à une question qui m’a été posée par Séverine, une lectrice du blog. Celle-ci me demandait s’il valait mieux acheter cash ou à crédit.

 

Transcription de la vidéo

Salut les investisseurs, c’est Julien du blog Immobilier-Meublé.fr. Je vous souhaite la bienvenue dans cette nouvelle vidéo dans laquelle je voudrais répondre à une question qui m’a été posée par Séverine, une lectrice du blog. Elle me demandait si finalement il valait mieux acheter cash ou à crédit ?

Cette question peut se poser légitimement si vous avez les moyens d’acheter un ou plusieurs biens immobiliers en cash. Il n’y a pas forcément besoin d’avoir des moyens énormes pour ça. Il y a des endroits en France, encore aujourd’hui, où on peut trouver des biens immobiliers à partir de dix ou quinze mille euros, pour des parkings. Mais on peut même trouver des appartements qui commencent à vingt ou vingt-cinq mille euros, voire des toutes petites maisons dans des coins pas trop fréquentés. Donc, par rapport à des 100.000€, 200.000€ voire 500.000€, c’est un budget beaucoup plus accessible pour un financement cash.

Mais cette question d’acheter cash ou à crédit est toujours intéressante parce que, effectivement, la réflexion première c’est de se dire je vais acheter cash parce que comme ça au moins j’ai pas de crédit à faire à la banque. Alors, est-ce que c’est forcément une bonne idée ?

Déjà, pour clarifier les choses, on va parler ici d’un investissement locatif et non pas d’achat de résidence principale. Dans le cadre d’un investissement locatif, le crédit est une très bonne idée (et je vais vous expliquer pourquoi) alors que dans le cas d’une résidence principale, bien évidemment l’objectif c’est de se débarrasser plus vite possible de la dette. Donc, si on peut minimiser cette dette voire faire en sorte que qu’elle n’existe pas, c’est une excellente idée puisque c’est une habitation, ça vous rapporte pas d’argent. Plus vite elle est payée, plus vite ce coût non négligeable va disparaître.

Acheter cash

Si vous avez les moyens d’acheter cash, il faut quand même savoir qu’il y a des avantages qui sont bien réels, au fait de payer au comptant son investissement locatif. Je vois au moins trois avantages majeurs.

Le premier, et le plus évident, c’est que vous n’avez pas de crédit à rembourser. Ça veut dire que vous allez bénéficier immédiatement de l’intégralité des loyers. C’est quand même plutôt sympa de se dire que, quand on a un appartement qui ramène 500 euros par mois, on a 500 euros par mois dans la poche ! Alors, bien sûr, après il y a toujours des frais annexes (frais d’entretien, charges de copropriété, impôts, toutes ces choses là). Mais, néanmoins le plus gros poste de dépenses sur un investissement locatif, c’est bien souvent le crédit. Donc, si on se débarrasse de cette charge, effectivement on récupère un cash-flow qui est très intéressant.

Le deuxième avantage, c’est que c’est beaucoup moins contraignant et beaucoup moins stressant parce qu’on élimine le souci de la demande de financement. C’est beaucoup moins stressant puisque, si on n’a pas de mensualité de prêt à rembourser tous les mois à la banque, on est quand même plus serein.

Le troisième et dernier avantage, c’est que dans la négociation vous aurez plus de poids en achetant cash qu’en achetant à crédit, pour la simple et bonne raison que si vous achetez cash et que vous ne mettez pas de conditions suspensives d’obtention de prêt sur le compromis, ça va nettement à rassurer le vendeur en face. Il aura la certitude qu’il va vendre son bien et qu’il ne va pas se retrouver au bout de deux mois avec un acheteur potentiel qui n’aura pas obtenu son financement. Donc là, si vous voulez, dans la négociation, vous pouvez avoir plus de poids dans le sens où si vous donnez la garantie au vendeur que son bien va se vendre, il sera peut-être plus enclin à faire une concession sur le prix.

Maintenant, quels sont les avantages à acheter à crédit ?

Le premier avantage de faire appel à un financement pour acheter un bien immobilier, c’est que vous allez bénéficier d’un effet de levier. C’est-à-dire que vous allez pouvoir acheter quelque chose de cher avec pas ou peu d’argent en fonction de si vous faites un apport ou non. Cela ce vous permet quand même de garder une partie (voire l’intégralité) de votre épargne pour autre chose.

Le deuxième avantage, c’est que nous sommes aujourd’hui sur des taux d’intérêt qui sont extrêmement bas. Emprunter de l’argent n’a jamais coûté aussi peu cher. Donc, par exemple, si vous avez cent mille euros et que vous hésitez à investir ces cent mille euros dans un bien immobilier, posez vous la question. Entre un prêt immobilier qui a un taux entre 1,30% et 2 % en fonction de la durée d’emprunt, de votre âge et puis du moment où vous regardez cette vidéo; et une assurance vie ou un autre produit financier sécurisé qui va vous rapporter 3,5% par an, vous avez tout intérêt à faire appel au crédit. Celui-ci va vous coûter moins cher que ce que va vous rapporter votre argent placé. En plus de ça, il faut être conscient aussi qu’avoir cent mille euros placés sur un compte ce sera quand même une sacrée arme de négociation quand vous allez demander un financement, parce que vous allez quand même afficher un profil qui est très attrayant pour un banquier.

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Un autre avantage de faire appel au financement à crédit, c’est que vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de vos loyers. Si vous financez cash, et en fonction du mode d’exploitation que vous allez faire (non meublé, meublé réel simplifié ou micro bic), votre imposition va pouvoir varier de façon importante. Mais si on prend le cas le plus basique, c’est à dire si vous faites de la location nue (même si c’est pas le thème principal du blog), lorsque vous allez faire appel au crédit vous allez au moins pouvoir déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus locatifs, ce qui va diminuer votre base imposable.Après, effectivement, si vous partez sur du meublé, en fonction d’un abattement de 50 % ou de 71%, voire si vous faites une exploitation au régime réel simplifié, cela va changer la donne. Mais quoi qu’il en soit, sur du réel simplifié par exemple, les intérêts d’emprunt sont aussi une charge déductible de vos revenus locatifs. Donc vous avez tout intérêt à avoir des intérêts à déduire de vos revenus pour minimiser votre base imposable.

Le cas de Séverine

Par rapport à la question initiale qui avait été posée par Séverine, effectivement, dans son cas un peu particulier c’était j’ai un investissement locatif qui est pleinement payé. Ce bien est loin et elle n’a pas le temps de s’en occuper.

Sa question était de savoir si c’est judicieux de le vendre et de réutiliser l’argent de la vente pour investir dans d’autres appartements ou petites maisons, donc dans une zone différente, moins chère mais plus rentable. Ma réponse est oui, sans hésitation. Séverine, fais un calcul global. Effectivement, si ton investissement actuel Te rapporte 6 %, par exemple, et qu’avec le prix de la vente tu peux avoir plusieurs investissements qui vont te rapporter entre 10% et 12%, en moyenne, alors oui tu as tout intérêt à le faire.

Déjà, tu vas gagner plus d’argent et tu auras quelque chose de plus rentable. Mais, en plus, tu va diluer ton risque. Aujourd’hui, tu as un seul appartement, donc une seule source de revenus. Si tu as des mauvais locataires ou si tu as un vide locatif, tu n’as plus rien qui rentre. Par contre, sur plusieurs investissements, ton risque est dilué sur autant d’investissements que tu vas posséder. Donc, si tu as un appartement ou une maison qui n’est pas loué, ce n’est pas grave parce que il y a quand même de fortes chances que les autres soient loués à cet instant présent. Ça, c’était mon premier conseil.

Ensuite, tu m’avais dit effectivement que toi tu étais jeune créatrice d’entreprise, donc tu avais peur de ne pas pouvoir réemprunter. Alors moi je te dirai qui ne tente rien n’a rien ! Si tu vends ton appartement, tu vas en tirer plusieurs centaines de milliers d’euros. Ce que je te conseille de faire c’est, une fois que tu auras vendu cet appartement et que tu auras l’argent de la vente sur ton compte en banque, d’aller voir un courtier et de lui exposer ta situation. Avec l’argent que tu auras en cash sur ton compte, je pense que tu peux quand même réussir à trouver une banque qui accepte de financer quitte à ce qu’elle te demande des garanties plus importantes. Elle va peut-être te demander de mettre 40% ou 50 % d’apport, c’est pas grave, c’est toujours mieux que de mettre 100 % d’apport. Si tu veux acheter un bien à 100.000 euros, tu pourras en acheter deux avec 50.000 euros d’apport plutôt qu’un seul en finançant le bien cash. J’ai vu des gens se faire financer des biens immobiliers alors que ce n’étaient pas forcément des profils qui étaient gagnés d’avance, et pourtant ils ont eu leur financement.

En dernier recours, oui il vaut mieux financer cash si c’est tout ce qu’il te reste plutôt que de ne pas financer du tout. Ce serait quand même dommage de se priver de plusieurs sources de revenus qui, en plus, peuvent être très intéressantes.

C’était ce que je voulais partager avec vous aujourd’hui dans cette nouvelle vidéo. J’espère que ça vous a plu. N’hésitez pas à me dire dans la zone de commentaires sous la vidéo ce que vous en avez pensé. Je vous rappelle que vous êtes également libres de recevoir gratuitement mon livre “Comment louer plus cher et payer moins d’impôts avec la location meublée ?”. Pour cela, il vous suffit de remplir le formulaire qui se trouve également sous la vidéo.

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2 Comments

  • FRAUD SEVERINE

    Reply Reply 2 octobre 2017

    Merci julien,

    ça a le mérite d’être clair toutes ces explications. je monte aujourd’hui à Paris pour l’estimation de mon appartement en vue de la vente.
    Je ne manquerais pas de te tenir informée.

    à très vite

    séverine

    • Julien Loboda

      Reply Reply 2 octobre 2017

      Tiens-moi au courant, avec plaisir .

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