erreurs

4 erreurs qui tuent un investissement

Le week-end dernier, j’ai participé à deux jours de conférences sur l’investissement immobilier et l’entrepreneuriat. En échangeant avec plusieurs participants, il y a une question qui est souvent revenue au sujet de l’investissement immobilier.

On m’a en effet demandé quelles étaient les erreurs les plus fréquentes. J’ai donc décidé d’y répondre dans cette vidéo numéro 25 du défi vidéo 30 jours.

Transcription de la vidéo

Bonjour à tous et bienvenue dans cette nouvelle vidéo.

Erreur #1 : faire un mauvais achat

La première erreur qu’il faut absolument éviter de faire lorsque vous réalisez un investissement immobilier, c’est de faire un mauvais achat. Alors, un mauvais achat ça peut se traduire par plusieurs notions.

Tout d’abord, la plus évidente, celle qu’on entend tout le temps, c’est d’acheter au mauvais prix. C’est à dire que vous allez acheter un bien immobilier qui va vous coûter de l’argent tous les mois. Concrètement, vous allez toucher le loyer mais celui-ci ne va pas être suffisant pour payer votre mensualité de crédit et toutes les charges qui sont relatives à votre appartement. Vous allez devoir remettre de l’argent de votre poche tous les mois. Je sais que ça paraît normal à beaucoup de personnes de remettre de l’argent tous les mois de sa poche quand on fait un investissement, mais ça c’est un mauvais investissement. Concrètement, ça veut dire que tous les mois vous allez mettre de l’argent de votre poche, sur vos fonds personnels. Donc ça veut dire que c’est de l’argent que vous n’allez pas avoir pour vivre. C’est plutôt dommage.

Au-delà de l’aspect purement financier, mal acheter, ça peut être d’acheter un bien qui n’est pas du tout adapté à ce que vous voulez en faire. Je vais vous prendre un exemple qui est volontairement exagéré. Si vous achetez un T2 et que vous projetez de faire de la colocation, il va y avoir un petit souci. Le principe même de la colocation c’est que vous mettez plusieurs locataires dans le même appartement. Si vous n’avez qu’une seule chambre, vous n’allez pouvoir mettre qu’un seul locataire.

Mal acheter, c’est aussi acheter un bien dans une zone dans laquelle il n’y a aucune demande. Si vous achetez un appartement qui est au milieu d’une zone industrielle dans laquelle il y a zéro vie et absolument aucun commerce, je ne suis pas certain que vous arriviez à le louer très facilement.

Les personnes qui ont lu cet article ont aussi lu :  Comment être le premier sur une bonne affaire ?

Erreur #2 : sous-estimer les travaux

La deuxième erreur, c’est tout simplement de sous-estimer le montant des travaux. On a tendance à être toujours super optimiste quand on planifie les travaux et qu’on estime une enveloppe budgétaire.

Pour ne pas faire cette erreur, vous pouvez tout à fait faire une première estimation des travaux lorsque vous faites une première visite. Après, idéalement, il faut quand même repasser avec des artisans rapidement. Cela vous permettra d’avoir deux devis, vous aurez ainsi une idée précise du coût.

Une autre astuce que je peux vous donner c’est de rajouter 10% en plus du devis, pour vous prévoir une marge d’erreur en cas d’imprévu.

Erreur #3 : fixer un loyer bien trop élevé

La troisième erreur va avec les deux précédentes. Il s’agit de vouloir appliquer un loyer au-dessus du prix du marché, bien trop élevé. Le but est de compenser un coût trop cher à l’achat.

Un bien qui est rénové et qui est nickel chrome vous permet juste de louer dans la fourchette haute du prix du marché. Éventuellement, vous louerez très légèrement au-dessus, si vraiment le bien est impeccable et très demandé. Le but est de proposer un bon rapport qualité-prix à vos locataires en apportant de la valeur, pas de leur vendre un loyer à prix d’or.

Erreur #4 : négliger la fiscalité

La quatrième et dernière erreur, qui est celle à laquelle on pense le moins, c’est de négliger la fiscalité. Les trois premières erreurs peuvent être évidentes, parce que c’est vrai qu’on les entend partout. En revanche, la fiscalité est bien souvent oubliée. En ne maîtrisant pas la fiscalité, vous pouvez passer d’un investissement avec un cash-flow à un investissement dans lequel vous allez devoir remettre de l’argent de votre poche tous les mois.

 

Vous est-il déjà arrivé de faire une de ces erreurs ? N’hésitez pas à me dire si c’est le cas dans les commentaires. Pour en savoir plus, vous pouvez télécharger librement et gratuitement mon livre “Comment louer plus cher et payer moins d’impôts avec la location meublée ?” ci-dessous.

Partager l'article
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
    7
    Partages
  • 7
  •  
  •  
  •   

Laisser un commentaire

* Champs obligatoires