Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?

Vous avez certainement déjà entendu parler du démembrement de propriété, sans vraiment savoir ce que c’est. Derrière ce nom barbare se cache pourtant un mécanisme de gestion et de transmission du patrimoine assez simple.

Cerise sur le gâteau, s’il est bien utilisé, il peut vous faire économiser beaucoup d’argent.
 

 

 

Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

Définition

Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous en êtes pleinement propriétaire. Cela signifie que vous avez le droit de faire ce que vous voulez de votre appartement ou votre maison, sous réserve de respecter la loi bien entendu.

Le démembrement de propriété est un mécanisme simple, qui permet de séparer la pleine propriété d’un bien immobilier en deux partie : la nue-propriété et l’usufruit.

L’usufruit représente le droit d’utiliser un bien en d’en récolter les revenus. Dans l’immobilier, cela signifie le droit d’habiter dans le logement ou de le mettre en location. Bien sûr, cela implique aussi des obligations, et notamment celle d’entretenir le bien, afin qu’il reste en bon état.

La nue-propriété correspond au droit de disposer du bien (le vendre, le donner, le modifier…). Il faut l’approbation de l’usufruitier pour cela. Pendant toute la période de démembrement, le nu-propriétaire ne peut pas utiliser le bien immobilier. Il devra attendre de récupérer la pleine propriété pour cela.

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Quand vous faites une opération de démembrement, vous définissez une période pour celui-ci.

À l’issue de la période, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien, sans payer de droits de succession ou de donation. C’est un point très important car il s’inscrit dans une véritable stratégie de transmission de votre patrimoine immobilier.

Il y a principalement deux types de démembrements :

  • Démembrement avec usufruit viager, c’est à dire qui se termine au décès de l’usufruitier.
  • Démembrement avec usufruit fixé pour une durée déterminée.

Le démembrement de propriété : explications

Le principe est plutôt simple : vous allez affecter un pourcentage de la valeur du bien immobilier à l’usufruit, et un autre pourcentage à la nue-propriété.

Il existe un barème officiel, et même un simulateur, en fonction de l’âge du propriétaire au moment du démembrement, pour définir ces pourcentages.

Ainsi, la valeur de l’usufruit est calculée de la façon suivante :

  • 10% de la pleine propriété quand l’usufruitier est âgé de 91 ans ou plus,
  • 20% quand il est âgé de 81 à 90 ans,
  • 30% quand il est âgé de 71 à 80 ans,
  • 40% quand il est âgé de 61 à 70 ans,
  • 50% quand il est âgé de 51 à 60 ans,
  • 60% quand il est âgé de 41 à 50 ans,
  • 70% quand il est âgé de 31 à 40 ans,
  • 80% quand il est âgé de 21 à 30 ans,
  • et 90% en deçà.

En clair, plus vous êtes âgé, plus le pourcentage appliqué à l’usufruit est faible, et donc plus on va considérer que la nue-propriété coûte cher. C’est logique, sinon tout le monde attendrait le dernier moment pour démembrer et éviter ainsi des droits de succession. L’idée est donc d’anticiper.

Dans le cas d’un démembrement à durée fixe, le taux est de 23% de la pleine propriété par période de dix ans (dans la limite de la valeur de l’usufruit viager).

 

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Pourquoi démembrer une propriété ?

Démembrer un investissement locatif

Si vous possédez ou réalisez un investissement locatif, vous pouvez céder l’usufruit à vos enfants pour une durée déterminée.

Ces derniers peuvent alors occuper le bien ou en percevoir les revenus. C’est utile si vos enfants sont en début de vie active, et ont besoin d’un complément de revenus pendant quelques années, par exemple.

Dans le même temps, ça vous permet de réduire vos impôts, puisque ce n’est plus vous qui percevez les loyers. À l’issue de la période de démembrement, vous pouvez récupérer la pleine propriété (usufruit temporaire) ou faire en sorte que vos enfants la récupèrent.

Il existe une variante bien connue, mais mal aimée : le viager. Dans le cadre du viager, le propriétaire vend la nue-propriété et conserve l’usufruit de son bien jusqu’à son décès.

Le démembrement de propriété pour transmettre votre patrimoine

Dans le cadre d’une transmission de patrimoine, vous pouvez utiliser le démembrement pour donner la nue propriété à vos enfants, et conserver l’usufruit jusqu’à votre décès.

En fonction de votre situation, vous allez potentiellement payer des impôts sur la donation. Mais vous pouvez aussi l’éviter et l’anticiper, notamment en S.C.I, avec une donation exonérée d’impôts à hauteur de 100.000 euros par enfant tous les quinze ans.

Dans le cadre d’une succession, les droits ne sont calculés que sur la nue-propriété. Vos enfants en seront exonérés.

En anticipant bien, vous pouvez donc répéter la donation plusieurs fois, tous les quinze ans. De cette façon, vous allez optimiser les frais de donation et de succession. Attention toutefois à l’abus de droit, n’oubliez pas que les choix que vous faites ne doivent pas avoir pour but principal d’éluder l’impôt.

Comment faire un démembrement de propriété ?

Quelles sont les démarches à faire ?

Pour réaliser un démembrement de propriété, vous devez vous rendre chez votre notaire. Il faut que vous soyez accompagné(e) de la (ou des) personne(s) qui vont être bénéficiaires du démembrement.

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Une fois chez le notaire, vous allez rédiger et signer un contrat de démembrement dans lequel vous préciserez les conditions de sortie : le décès ou une période définie à l’avance.

Si vous vous demandez combien coûte un démembrement de propriété, vous pouvez partir sur une somme d’environ 1.500 euros.

Comment sortir d’un démembrement de propriété ?

Vous devez faire très attention lorsque vous optez pour ce choix, car il est irrévocable !

Il existe seulement trois conditions qui vous permettent de revenir sur votre décision et de sortir du démembrement de propriété :

  • Non-respect des obligations de l’usufruitier. Par exemple, si l’entretien du bien immobilier n’est pas fait, et que celui-ci se délabre.
  • Abus de droit de l’usufruitier.
  • Renonciation de l’usufruit.

Ce qu’il faut retenir

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d’un bien en deux : l’usufruit (l’usage du bien) et la nue-propriété (la possession). Il peut être pour une durée fixée à l’avance, ou bien jusqu’au décès de l’usufruitier.

C’est un mécanisme qui peut vous permettre de transmettre votre patrimoine immobilier en douceur, en limitant le coût de la succession. Vous pouvez également vous en servir pour réduire votre imposition foncière, en donnant l’usufruit d’un investissement locatif par exemple.

Pour effectuer un démembrement, vous devez vous rendre chez le notaire avec les personnes bénéficiaires. Faites très attention, car ce choix est irrévocable, sauf dans quelques cas particuliers.

Est-ce que vous avez déjà eu recours au démembrement de propriété pour votre patrimoine ? Si oui, dans quel contexte ? N’hésitez pas à partager votre expérience dans les commentaires sous la vidéo.

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