LMP

Devient-on automatiquement LMP lorsqu’on remplit les conditions requises ?

Aujourd’hui, j’ai décidé de m’attaquer à un sujet qui fait beaucoup parler de lui : le statut du LMP.

En effet, la semaine dernière, lors du Séminaire Location Meublée, à Bordeaux, énormément de personnes ont posé la question au sujet de la bascule automatique (ou non) vers le statut du Loueur en Meublé Professionnel.

Dans cette vidéo, je rappelle le contexte et je vous donne mon avis sur le sujet.

Rappel des conditions historiques pour devenir LMP

Depuis plusieurs années, afin de pouvoir prétendre au statut de Loueur en Meublé Professionnel, vous deviez remplir trois conditions cumulatives.

1. Le CA annuel est supérieur à 23.000€

La première conditions à remplir, pour bénéficier du statut LMP, est d’enregistrer un chiffre d’affaires issu de la location meublée supérieur à 23.000 euros par an. Nous parlons bien de chiffre d’affaires, et non de résultat.

2. Les revenus de la location meublée sont plus importants que les autres revenus.

La deuxième condition, pour pouvoir prétendre au statut LMP, est que vos revenus issus de la location meublée doivent être supérieurs aux autres revenus. Cette caractéristique s’apprécie au niveau du foyer fiscal.

Les revenus à prendre en compte, pour déterminer si vous êtes concerné ou non, sont ceux qui entrent dans les catégories suivantes :

  • Traitements et salaires,
  • BIC (autres que la location meublée)
  • Bénéfices Agricoles
  • BNC & revenus des gérants et associés (article 62 du CGI).

3. Vous devez vous inscrire au RCS

Enfin, pour bénéficier du statut de LMP, vous aviez l’obligation de vous inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés.

C’est cette dernière condition qui fait débat et qui a été retoquée, en Février 2018, par le Conseil Constitutionnel.

L’inscription au RCS jugée contraire à la Constitution

En Février 2018, le Conseil Constitutionnel a estimé que la clause d’inscription au RCS était contraire à la Constitution.

La raison est simple. Lorsqu’on s’enregistre au RCS, on s’inscrit en qualité de commerçant.

Or, il se trouve que l’activité de location d’immeubles est une activité civile, et non une activité commerciale.

Cette qualification ne pouvait donc tout simplement pas exister dans le cadre d’une activité de Loueur en Meublé Professionnel.

Le 20 Mars 2019, le BOFIP est venu inscrire cette décision noir sur blanc.

Concrètement, cela veut simplement dire que la troisième condition ne peut pas être exigée. Il y a une incompatibilité avec la notion de commerçant. Mais c’est tout, cela ne signifie pas nécessairement que l’on devient automatiquement LMP.

Devient-on automatiquement LMP ?

Les éléments qui suivent ne sont que mon avis personnel, et ne constituent en aucun cas un conseil personnalisé. Ils sont simplement le fruit de ma réflexion et de mon expérience.

Après avoir discuté du sujet avec un expert-comptable et un avocat, il se trouve que personne n’est d’accord. Il y a plusieurs versions et plusieurs interprétations possibles.

D’après moi, vous ne basculez pas automatiquement en LMP lorsque vous remplissez les deux conditions maintenant requises, et ce pour 3 raisons.

1. La suppression de la condition d’inscription au RCS n’est plus requise

Tout d’abord, la décision du Conseil Constitutionnel précise que « À compter de cette décision, la condition d’inscription au RCS figurant dans les dispositions actuelles de l’article 155 du CGI n’est plus exigée pour la qualification de loueur en meublé professionnel« .

Cela signifie simplement qu’on ne peut plus demander que cette condition soit réalisée pour bénéficier du régime LMP. Mais ça ne signifie pas qu’on le devient automatiquement puisque cette condition n’est plus demandée.

2. Le commentaire du Conseil Constitutionnel va dans ce sens

Ensuite, le commentaire du Conseil Constitutionnel lors de cette décision, va également dans ce sens.

Ce commentaire stipule simplement que la condition d’inscription au RCS n’est pas valable, mais qu’elle peut être remplacée par une autre, afin de bien distinguer le statut du LMP et celui du LMNP.

Il est en effet précisé que « Le raisonnement ainsi suivi par le Conseil constitutionnel ne priverait pas le législateur de la possibilité, s’il le souhaitait, de modifier les dispositions dont il s’agit afin de subordonner la qualité de loueur en meublé professionnel à une condition permettant d’officialiser l’activité en cause, afin de la distinguer notamment de la simple gestion ponctuelle du patrimoine personnel d’un loueur occasionnel. À cette fin, le législateur pourrait par exemple modifier les règles d’inscription au RCS, en élargissant celles-ci aux professionnels de la location en meublé, ou encore en retenant un tout autre critère permettant d’établir le caractère régulier et continu de l’activité exercée. »

3. Le site des impôts va dans ce sens

Enfin, le site des impôts, dans sa définition du statut du Loueur en Meublé Professionnel, va également dans ce sens.

Il précise que « L’activité commerciale de loueur en meublé peut être exercée à titre professionnel, en société ou non, dans certaines conditions« .

Alors, que fait-on ?

Selon moi, étant donné le flou actuel, il faut rester sur ses gardes et attendre que la situation se clarifie.

En effet, il y a beaucoup trop d’interprétations possibles, même au sein de l’administration fiscale. Une erreur peut donc vite arriver et peut vous coûter très cher.

Objectivement, il y a tellement d’implications à passer d’un statut à l’autre, que je conçois assez mal que ce soit possible sans aucune démarche particulière.

Au contraire, je pense que si une telle décision devait intervenir, elle serait officialisée. De plus, je pense également que l’administration fiscale laisserait un certain temps aux investisseurs pour prendre les mesures nécessaires.

En complément, vous pouvez télécharger librement et gratuitement mon livre « Comment louer plus cher et payer moins d’impôts avec la location meublée ? » en remplissant le formulaire ci-dessous.

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