La fiscalité de la location meublée

Fiscalité de la location meublée

La fiscalité de la location meublée est indéniablement très avantageuse par rapport à la location nue.

En effet, si vous faites les bons choix, il est possible de réussir à ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs. Pourtant, peu de personnes connaissent l’intégralité des choix fiscaux qu’il est possible d’obtenir avec ce mode d’exploitation.

Je vous propose donc de faire un tour d’horizon des possibilités qui s’offrent à vous.

La fiscalité de la location meublée

La fiscalité de la location meublée apporte de nombreuses possibilités qui permettent aux investisseurs qui optent pour ce mode d’exploitation de bénéficier d’un avantage fiscal très intéressant.

Lorsque vous exploitez un logement en location meublée, en tant que particulier, vous êtes soumis à la fiscalité du LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).

À ce titre, votre imposition peut être calculée de trois manières différentes:

  • Le régime micro-BIC avec un abattement de 50%.
  • Le régime micro-BIC avec un abattement de 71%.
  • Le régime réel simplifié, qui vous permet d’enregistrer un résultat négatif et de ne pas payer d’impôts pendant de très nombreuses années.

Les modes d’exploitation qui sont concernés par cette fiscalité sont les suivants:

  • Location meublée longue durée.
  • La colocation meublée.
  • Location saisonnière ou de courte durée.
  • La location meublée étudiante.
  • Location meublée effectuée dans le cadre du bail mobilité.

Le régime micro-BIC avec un abattement de 50%

Par défaut, la fiscalité de la location meublée qui s’applique est celle du régime micro-BIC avec un abattement de 50% sur vos revenus locatifs.

Ce régime s’applique automatiquement si vos revenus locatifs meublés sont inférieurs à 70.000 euros par an. 

Le principe est très simple: vous déclarez vos revenus locatifs meublés et vous bénéficiez d’un abattement de 50% sur ces revenus. Cela signifie que vous n’allez être imposé que sur les 50% restants.

Par exemple, si vous gagnez 15.000 euros de revenus locatifs meublés par an, vous ne serez imposé que sur 50% de ces revenus locatifs. Vous ne paierez donc des impôts « que » sur 7.500 euros, et non sur 15.000 euros.

Vous paierez ensuite deux types d’impôts sur les 50% restants:

  • L’impôt sur le revenu. Celui-ci sera calculé à hauteur de votre tranche marginale d’imposition (TMI).
  • Les contributions sociales (CSG-CRDS), à hauteur de 17,2% de vos revenus imposables.

Ce régime est déjà très intéressant et vous permet de bénéficier de l’avantage fiscal de la location meublée. En effet, vous bénéficiez déjà de 50% de revenus qui ne sont absolument pas soumis à l’imposition.

C’est, en règle général, ce mode d’imposition qui est bien connu des personnes qui font de la location meublée.

Pourtant, aussi intéressant soit-il, il est loin d’être le choix le plus avantageux. Nous allons donc voir les autres choix qui s’offrent à vous en matière de fiscalité de la location meublée.

Le régime micro-BIC avec un abattement de 71%

Si vous pratiquez la location saisonnière, la location courte durée ou encore la location touristique (gîte ou chambre d’hôte), alors vous avez la possibilité de bénéficier d’un avantage fiscal lié à la location meublée encore plus important.

En effet, vous pouvez obtenir un abattement de 71% sur vos revenus locatifs. Cela signifie que vous n’allez être imposé que sur 29% des loyers que vous allez percevoir !

Pour cela, vous devez faire classer votre logement en meublé de tourisme.

Ce classement se fait à votre initiative et vous permet d’attribuer une notation à votre logement. De la même manière qu’il existe un classement pour les hôtels (les fameuses étoiles), les logements classés en Meublés de Tourisme disposent d’une grille de classement. Celle-ci permet d’indiquer le niveau de qualité et de prestations à vos clients.

Si nous reprenons notre exemple ci-dessus, à savoir un loyer annuel de 15.000 euros. Vous ne serez imposés que sur 29% de cette somme. Cela signifie que vous ne paierez des impôts que sur 4.350 euros (au lieu des 7.500 euros dans le cadre du micro-BIC à 50%).

Vous paierez ensuite deux types d’impôts, exactement comme dans le cadre de l’abattement à 50%:

  • L’impôt sur le revenu. Celui-ci sera calculé à hauteur de votre tranche marginale d’imposition (TMI).
  • Les contributions sociales (CSG-CRDS), à hauteur de 17,2% de vos revenus imposables.
La fiscalité de la location meublée

En maîtrisant votre imposition, vous allez pouvoir économiser des milliers d’euros sur la durée de vie de votre investissement.

Par contre, comme je l’ai précisé un peu plus haut, ce choix n’est possible que si vous louez votre logement à une clientèle de passage. Vous ne pourrez donc pas bénéficier de cet avantage fiscal du meublé si vous louez votre appartement en tant que résidence principale du locataire.

Nous venons de voir que la fiscalité de la location meublée peut vous permettre de ne payer des impôts que sur 29% de vos revenus locatifs. En d’autres termes, cela signifie que vous pouvez bénéficier de 71% de vos loyers totalement exonérés d’impôts !

Il est certain que cette solution est nettement plus intéressante que la première. Pourtant, ce n’est généralement pas le meilleur choix, dans l’absolu. En effet, il existe un troisième mode d’imposition, beaucoup moins connu, mais qui peut vous permettre de ne pas payer d’impôts du tout sur vos revenus locatifs.

Il s’agit du régime le plus puissant quand on parle de fiscalité de la location meublée: le régime réel simplifié.

Le régime réel simplifié en LMNP

La fiscalité de la location meublée offre donc un troisième mode d’imposition: le régime réel simplifié. Dans 85% des cas, c’est le choix le plus intéressant à faire.

En effet, ce mode d’imposition peut vous permettre de ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs, et ce pendant de nombreuses années.

Il s’obtient sur demande si vous gagnez moins de 70.000 euros de loyers par an, et automatiquement au-delà.

Cela s’explique par le fait que, dans le cadre du régime réel simplifié, vous avez la possibilité de déduire deux catégories d’éléments de vos revenus locatifs:

  • Les charges d’exploitation
  • Les amortissements.

Les charges d’exploitation en LMNP

Les charges d’exploitation sont toutes les dépenses (inférieures à 500 euros) que vous subissez dans le cadre de votre activité de loueur en meublé non professionnel.

En effet, pour que votre investissement tourne correctement, vous devez supporter un certain nombre de dépenses. D’un point de vue comptable, ce sont des charges qui sont nécessaires à votre activité. Les loyers que vous percevez ne sont donc pas considérés comme étant entièrement « dans votre poche », puisque vous devez payer ces fameuses charges tous les mois. Elles vont donc venir en déduction de vos revenus locatifs pour le calcul de votre imposition.

Voici la liste (non exhaustive) des charges:

  • Intérêts d’emprunt.
  • Assurances.
  • Frais de gestion locative.
  • Abonnements et commissions des plateformes de réservation en ligne (pour la location saisonnière et e courte durée).
  • Factures d’énergie.
  • Abonnement internet.
  • Impôts: taxe foncière, CFE, etc.
  • Honoraires d’expert-comptable.
  • Etc.

Les amortissements en LMNP

Il existe une seconde catégorie de frais que vous pouvez déduire de vos revenus locatifs: les amortissements.

L’amortissement est une perte de valeur, purement comptable, des éléments qui composent votre bien immobilier. Cela signifie que, tous les ans, on va considérer que différents éléments qui constituent votre investissement vont perdre une partie de leur valeur. Cette valeur va donc venir en déduction de vos loyers et diminuer un peu plus votre base imposable.

Il y a trois catégories d’éléments que vous pouvez amortir:

  • Le bien immobilier (amortissement sur 20 à 50 ans).
  • Les travaux (amortissement sur 10 ans).
  • Le mobilier (amortissement sur 5 ans).

Toute la beauté de la chose réside dans le fait que cette perte de valeur n’est que purement comptable. Par exemple, si votre bien immobilier s’amortit sur 20 ans, cela voudrait dire (en théorie) qu’il ne vaut plus rien au bout de cette période. Dans les faits, vous imaginez bien que ce n’est pas le cas. Au contraire, il est même probable que votre bien immobilier ait plutôt pris de la valeur !

De plus, en respectant le bon calendrier, vous pourrez même amortir vos frais de notaire et vos frais d’agence !

L’avantage fiscal meublé ultime

Si vous faites correctement les choses, et en fonction de votre situation, vous avez la possibilité de ne pas payer d’impôts du tout en optant pour ce choix fiscal.

En effet, il y a fort à parier que la somme des charges et des amortissements à déduire soit supérieure à vos revenus locatifs. Cela aura pour conséquence de vous sortir un résultat fiscal négatif, et donc une imposition égale à zéro euro !

Mais attention, ce n’est pas parce que vous enregistrez un résultat fiscal négatif que vous avez un investissement qui ne vous rapporte pas de cash-flow tous le mois !

Le résultat fiscal et le résultat commercial sont deux éléments totalement indépendants l’un de l’autre !

Bien sûr, en contrepartie, cela nécessite de tenir une comptabilité simplifiée. Mais vous n’avez pas l’obligation de le faire vous-même, vous pouvez tout à fait passer par un expert-comptable pour réaliser cette tâche.

Si vous voulez aller plus loin sur la location meublée et sa fiscalité, vous pouvez télécharger librement et gratuitement mon livre ci-dessous. 

Si vous souhaitez vous former sur la fiscalité immobilière pour tout comprendre, vous pouvez vous inscrire à ma formation en fiscalité immobilière.

 

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