Découvrez la fiscalité de la location nue

La fiscalité de la location nue

La fiscalité de la location nue

La location nue est le mode d’exploitation qui est le plus pratiqué en France. 

Le principe est simple : vous proposez un logement vide à la location. Ce sont donc à vos locataires de venir avec leurs meubles. 

Les biens immobiliers concernés par ce mode d’imposition sont les suivants:

  • Les locaux d’habitation loués “vides” (maison, appartement, parking)
  • Les locaux d’activité (bureaux, commerces, usines, entrepôts)
  • Les terrains

Pourtant, la fiscalité de la location nue n’est pas du tout la plus avantageuse, loin de là. 

De plus, peu de propriétaires connaissent réellement la façon dont l’imposition est calculée, et encore moins de personnes anticipent la fiscalité immobilière. 

Il existe deux modes deux modes d’imposition, dans le cadre de la fiscalité de la location nue : 

  • L’imposition selon le régime micro-foncier. 
  • Ou le régime réel. 

Le régime micro-foncier

Le régime micro-foncier est réservé aux personnes qui encaissent moins de 15.000 euros de revenus fonciers annuels et qui ne bénéficient pas d’un régime particulier sur la fiscalité de la location nue (type monument historique, par exemple).

Son principe est très simple : vous bénéficiez d’un abattement de 30% sur vos revenus fonciers, et vous êtes donc imposé sur les 70% restants. 

Votre imposition va être calculée selon deux éléments :

  • Le taux de votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI). 
  • Les cotisations sociales (CSG-CRDS) à 17,2%. 

Exemple en régime micro-foncier

Si vous encaissez 10.000 euros de revenus fonciers par an, et que votre taux de TMI est de 30% :

  • Vous bénéficiez de 30% d’abattement, donc 3.000 euros. Vous allez alors payer des impôts sur les 7.000 euros restants. 
  • 7.000 x 30% = 2.100 euros d’impôt sur le revenu. 
  • 7.000 x 17,2% = 1.204 euros de CSG-CRDS.

Le montant total de votre impôt, dans ce cas, s’élève à 3.304 euros. Cela correspond à 33,04% des loyers réellement perçus sur l’année. 

Si ce mode d’imposition a l’avantage d’être très simple, il a l’énorme désavantage de prendre en compte uniquement les revenus que vous gagnez, sans se soucier des charges que vous avez à supporter en face. 

Il est donc intéressant si vous avez peu de charges à déduire de votre investissement. Si ce n’est pas le cas, vous avez tout intérêt à vous tourner vers le régime réel. 

Le régime réel en location nue

Le régime réel en location nue est accessible :

  • Sur demande si vous gagnez moins de 15.000 euros annuels de revenus fonciers. En effet, vous êtes par défaut au régime micro-foncier. 
  • Automatiquement, si vous gagnez plus de 15.000 euros annuels de revenus fonciers. 

L’énorme avantage de la fiscalité de la location nue dans le cadre du régime réel réside dans le fait que vous pouvez déduire une grande partie de vos charges d’exploitation, de vos revenus locatifs. 

Les charges déductibles des revenus fonciers

  • Intérêts d’emprunt
  • Frais de gestion
  • Primes d’assurance
  • Travaux et entretien (sauf les travaux de création et d’agrandissement)
  • Les taxes et impôts divers
  • Les diverses charges (défiscalisation, charges non récupérées auprès du locataire, etc)

Vous n’êtes donc plus taxé sur les loyers perçus, mais sur le résultat de votre activité. 

Si nous reprenons notre exemple de 10.000 euros de loyers annuels, et que nous avons 5.000 euros de charges déductibles, voici comment l’imposition sera calculée :

  • 10.000 – 5.000 = 5.000 euros de revenu imposable.
  • 5.000 x 30% (TMI) = 1.500 euros d’impôts sur le revenu.
  • 5.000 x 17,2% (CSG-CRDS) = 860 euros. 

Le montant total d’impôts à payer sera alors de 2.360 euros, ce qui représente 23,6% des revenus locatifs perçus.

En optant pour les bons choix, vous pouvez fortement diminuer votre imposition.

Le déficit foncier

Il existe une niche liée à la fiscalité de la location nue, utilisée par les investisseurs qui veulent réduire leur imposition, mais qui est encore méconnue (et non, je ne parle pas de programme de défiscalisation).

Cette niche fiscale, c’est le déficit foncier. 

Comment fonctionne le déficit foncier ?

Le principe du déficit foncier est simple : il consiste à créer plus de charges que vous n’avez de revenus locatifs. 

C’est ce qui se passe lorsque : 

  • Vous réalisez de gros travaux (c’est ce qui nous intéresse). 
  • Vous faites un mauvais investissement, qui vous coûte plus d’argent qu’il ne vous en rapporte. Clairement, ce n’est pas l’idée. 

Le fait d’avoir plus de charges que de rentrées locatives va générer un résultat fiscal négatif. Si votre résultat est négatif, alors vous ne paierez pas d’impôts sur vos revenus fonciers. 

Mais, cerise sur le gâteau, ce déficit sera déductible de vos revenus globaux la première année (dans la limite de 10.700 euros), ce qui aura pour effet de diminuer votre impôt sur le revenu. 

Ensuite, la part de déficit au-delà de 10.700 euros sera reportable et déductible de vos revenus fonciers les années suivantes (dans la limite de 10 ans). 

Si vous réalisez des travaux en 2018 ou 2019, le calcul du déficit foncier est modifié. Je vous invite à regarder la vidéo que j’ai faite sur le prélèvement à la source, qui vous explique le fonctionnement en détails. 

Des pistes pour diminuer votre imposition

Vous l’aurez compris, la fiscalité de la location nue n’est pas la plus intéressante. 

Même s’il existe des solutions, telles que le déficit foncier, pour diminuer votre imposition, vous serez tôt ou tard rattrapé par les impôts. 

Si vous souhaitez diminuer davantage votre imposition, je vous recommande de vous tourner vers la location meublée, qui dispose d’une fiscalité encore plus intéressante.

En plus de cela, elle répond de plus en plus aux modes de consommation de notre époque, en matière d’immobilier locatif (colocation, location courte durée, location étudiante ou encore le bail mobilité). 

Si vous souhaitez rester sur les revenus fonciers, ou mixer location nue avec location meublée, vous avez la possibilité d’investir par le biais d’une société. 

Aller plus loin et comprendre la fiscalité immobilière

Si vous souhaiter aller plus loin et comprendre le fonctionnement de la fiscalité immobilière dans son ensemble, je vous recommande d’aller voir ma formation sur le sujet

Il s’agit d’une formation complète, en vidéos e-learning, d’une durée de plus de trois heures. J’ai fait en sorte de simplifier au maximum la fiscalité, afin qu’elle soit compréhensible par le plus grand nombre de personnes. 

Vous pouvez également télécharger librement et gratuitement mon livre ci-dessous. 

Partager l'article
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •