Immeuble de rapport : deux achats en trois mois

Il y a trois mois, je suis passé à la vitesse supérieure dans mes investissements en achetant mon tout premier immeuble de rapport. Après avoir investi dans des appartements seuls, j’ai franchi le cap et acheté “en gros”. J’étais plutôt satisfait de moi car j’ai réalisé une opération très intéressante. J’avais d’ailleurs écrit un article à ce sujet, que vous pouvez retrouver en cliquant ici. J’ai décidé de renouveler l’opération et j’ai acheté hier mon deuxième immeuble de rapport. Je vous raconte tout en détails dans cet article.

L’histoire

Je pensais marquer une pause dans mes investissements mais il se trouve que je suis tombé sur une nouvelle bonne affaire. On dit souvent que lorsqu’on commence à investir dans l’immobilier, cela devient vite addictif. Je confirme que, dans mon cas, c’est tout à fait vrai. À vrai dire, j’ai trouvé ce nouvel investissement quelques jours avant de signer mon premier immeuble.

J’ai visité ce bien deux semaines avant de signer officiellement l’achat de mon premier immeuble. Après avoir fait ma visite, j’ai fait une offre d’achat et, après quelques négociations avec le vendeur, nous sommes tombés d’accord sur un prix. J’ai signé le compromis de vente sur cet immeuble, le lendemain matin j’avais rendez-vous chez le courtier pour monter le dossier de financement et l’après-midi même, après le rendez-vous avec le courtier, je signais l’achat du premier immeuble. Les choses se sont enchainées tellement vite que ma banquière a cru qu’il s’agissait d’une erreur lorsqu’elle a reçu la demande de financement ! Elle pensait que c’était le dossier du premier immeuble qui revenait en doublon.

L’immeuble de rapport

L’immeuble de rapport que je viens d’acheter fait 160m2 et il est situé en plein centre-ville. Il se décompose de la façon suivante:

  • Rez-de-chaussée: un local commercial de 45m2, loué 400 euros par mois.
  • 1er étage: un appartement T2 de 37m2 avec terrasse, loué 405 euros par mois.
  • 2ème étage: un appartement T2 de 37m2, loué 390 euros par mois.
  • 3ème étage: un appartement T2 de 32m2, loué 375 euros par mois.
  • Le reste est constitué par les parties communes.

L’intégralité de l’immeuble est déjà loué et le grand avantage c’est que les appartements sont loués en meublés. Ainsi, je peux directement intégrer le bien dans mon parc immobilier de Loueur en Meublé Non Professionnel. Je n’ai pas à acheter de meubles et je peux également déduire la valeur des meubles du prix de l’immeuble pour le calcul des frais de notaire. Cela représente quand même quelques milliers d’euros d’économies supplémentaires. Vous pouvez d’ailleurs voir l’article sur le sujet du budget pour équiper un meublé. De plus, tous les appartements sont en bon état et je n’ai donc pas de travaux à prévoir pour le moment.

immeuble de rapport

Des appartements propres, sans travaux à prévoir (juste un peu de rangement 🙂 )

Les chiffres de cet immeuble de rapport

Cet immeuble était initialement proposé au prix de 158.000 euros, finalement négocié à 140.000 euros après une offre refusée à 134.000 euros. Pour l’histoire, c’est un immeuble qui avait déjà été vendu quelques mois auparavant. Cependant, la vente n’est pas allée jusqu’au bout car l’acheteur n’a pas eu son financement. Le vendeur commençait donc à en avoir marre car il avait besoin de vendre pour acheter autre chose. Dans l’absolu, l’affaire était déjà intéressante au prix proposé. Elle est donc devenue encore plus intéressante au prix négocié !

Les personnes qui ont lu cet article ont aussi lu :  Louer, est-ce jeter l'argent par les fenêtres ?

En incluant les différents frais (notaire, frais de dossier, frais d’hypothèque), cela nous donne un total à 153.000 euros. Comme mon taux d’endettement commence à être élevé, le financement sans apport n’est pas passé. J’ai donc apporté 8.000 euros de ma poche et emprunté 145.000 euros, ce qui nous donne :

  • Loyers mensuels : 1.570 euros.
  • Mensualité d’emprunt : 730 euros.
  • Montant mensuel des différentes charges (impôts fonciers, assurance PNO, etc) : 250 euros.
  • Cash-flow (excédent) mensuel : 590 euros.
  • Rentabilité brute : 12,31%.

Pour terminer

Vous comprenez maintenant pourquoi je n’ai absolument pas voulu laisser passer cette affaire lorsque je l’ai trouvée ! Elle me permet de dégager un excédent mensuel très intéressant et me laisse beaucoup de façons d’exploiter cet immeuble. Je n’étais absolument pas sûr que la banque me suive une fois de plus, si peu de temps après le premier immeuble de rapport. Cependant, on dit souvent qu’une bonne affaire trouve toujours son financement et je dois reconnaître que, dans ce cas, c’est ce qu’il s’est passé. C’est d’ailleurs le meilleur investissement que j’ai réalisé à ce jour.

Perspectives

Pour autant, je compte bien augmenter la rentabilité de cet immeuble dans les mois et années à venir, car son potentiel est loin d’être pleinement exploité. Je pense notamment passer les appartements en location courte durée à moyen terme. C’est également un avantage de la location meublée : la durée du bail n’est que d’un an (contre trois ans en location nue). Selon mes calculs, je devrais ainsi multiplier les loyers des appartements par trois. Je devrais donc, à terme, avoisiner les 4.000 euros de loyers mensuels sur cet immeuble.

Ce dernier achat m’a également permis d’atteindre l’objectif que je m’étais fixé : ne plus dépendre de mon travail salarié pour vivre. Je vous en reparlerai plus en détails dans un prochain article.

 

J’espère que cet article vous a plus et qu’il vous a donné des idées pour la suite. N’hésitez pas à me dire dans les commentaires ci-dessous ce que vous en pensez et si vous pensez, vous aussi, investir dans un immeuble de rapport. Vous pouvez également télécharger gratuitement et librement ci-dessous mon livre “Comment louer plus cher et payer moins d’impôts avec la location meublée ?”.

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12 Commentaires

  • Frédéric

    Répondre Réponses 20 juin 2017

    Félicitations Julien ! La liberté se rapproche furieusement et ça, ça n’a pas de prix :).

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 20 juin 2017

      Furieusement tu peux le dire, c’est dans 10 jours !

  • Geraldine

    Répondre Réponses 21 juin 2017

    Salut Julien,

    Bravo, c’est super !!
    Dis-moi, tu l’as acheté où cet immeuble (dans quelle ville) ?

    Bonne journée,
    Géraldine

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 24 juin 2017

      Salut Géraldine,

      Merci beaucoup ! Je n’ai pas l’habitude de dévoiler les villes dans lesquelles j’investis, mais c’est dans la région de La Rochelle. Cependant, je suis tout à fait convaincu que tu peux trouver le même genre de bonnes affaires un peu partout en France. Il faut juste sortir un peu des sentiers battus (les grandes villes dans lesquelles tout le monde veut aller) et “oser” s’orienter vers des zones moins fréquentées. À partir du moment où il y a de la vie et une activité, il y a un besoin de se loger (sans pour autant aller dans un village de 300 habitants…).

      À bientôt,

      • Géraldine

        Répondre Réponses 27 juin 2017

        Ok merci beaucoup !
        Et bonne continuation, tu fais du super boulot !!

        • Julien Loboda

          Répondre Réponses 27 juin 2017

          Merci de ton commentaire 🙂

  • Didier

    Répondre Réponses 20 août 2017

    Bonjour Julien
    Très bel article chiffré, ce qui permet de vraiment bien se projeter.
    Belle implication dans des commentaire de BP.
    A bientôt

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 20 août 2017

      Bonjour Didier,
      Merci pour ton commentaire. C’est le but recherché, aider les lecteurs à se projeter : si c’est réussi, alors tant mieux 🙂
      à bientôt,
      Julien

  • Matthias

    Répondre Réponses 8 septembre 2017

    Bonsoir Julien, je viens de decouvrir ton site et il est tres interessant.

    As-tu acheté en nom propre ces 2 immeubles ?
    Tres belle renta sur ce 2e immeuble mais etant donné qu’il n’y a pas de travaux, tu n’as pas dû faire de deficit foncier , nan ?
    Du coup, ton impot va fortement augmenté nan ?

    Merci

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 8 septembre 2017

      Bonjour Matthias,
      Je te remercie pour ton commentaire. En effet, j’ai acheté tous mes biens en nom propre. En revanche, pour l’avenir, je pense m’orienter vers l’investissement en société.

      Pour répondre à ta question, j’ai intégré cet immeuble à mon parc LMNP. Du coup, d’un point de vue comptable, il s’agit de l’ajout d’un nouvel établissement à mon activité existante, donc je peux faire du déficit global. Pour entrer un peu plus dans le détail: je peux d’ores et déjà déduire les charges d’exploitation (intérêts d’emprunt, assurance, etc) ainsi que les frais de notaire (ce qui devrait être assez important pour cette première année) et l’amortissement du bien. Ensuite, je ferai des travaux au fur et à mesure du départ des locataires, ce qui me permettra à la fois de faire grossir mon déficit (tu peux amortir les travaux sur plusieurs années) et augmentera la valeur locative, donc je louerai plus cher en payant moins d’impôts ;-).

  • Yannick

    Répondre Réponses 25 novembre 2017

    Bonjour Julien, bel achat. Ton 1er immeuble était déjà loué quand tu as demandé un 2ème financement ? Je cherche à investir de nouveau sachant que je suis déjà en cours d’achat d’un autre bien qui demande des travaux et donc non loué.

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 25 novembre 2017

      Bonjour Yannick, merci pour ton commentaire.
      Oui, l’immeuble était déjà loué quand j’ai demandé le deuxième financement, c’est aussi ce qui a facilité la rapidité des investissements.
      Mais rien ne t’empêche de le tenter quand même, tant que toutes les banques ne t’ont pas dit NON, pas de soucis.

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