Investir dans un immeuble de rapport permet d’accroître son parc immobilier de façon rapide. Acheter un ensemble d’appartements est accessible par tout investisseur locatif pressé et averti.

Les opérations, depuis la recherche du bien jusqu’à la mise en location, sont longues. Lorsqu’elles sont bien menées, elles procurent des gains locatifs lucratifs, allégés en fiscalité grâce au régime du meublé.

Parmi tous les types d’investissements immobiliers, il s’agit d’un marché de niche peu concurrentiel. Mener à bien ces projets demande méthode et détermination pour lever les blocages qui peuvent survenir à tout moment. 

Le jeu en vaut la peine, les obstacles sont vite oubliés dès lors que son programme locatif tourne à plein régime.

Rejoignez les nombreux adeptes ! Voici mes conseils essentiels pour investir dans un immeuble de rapport.

L’immeuble de rapport : Acquérir un ensemble de logements et de locaux

Les logements d’habitation concernés par les immeubles de rapport

Lorsqu’on parle d’immeuble, on pense immédiatement à un ensemble d’appartements. Pourtant, l’immeuble de rapport peut comprendre 2 ou 3 logements. On qualifie également par cette appellation une maison divisée en deux logements indépendants. Pour vous faire la main dans ce type de logement, vous pouvez parfaitement commencer par une telle acquisition.

Dans les petites villes ou même à la campagne, vous trouvez souvent des immeubles à rénover vendus à partir de 100 000 €. Si vous voulez réaliser un investissement dans un immeuble entier, optez pour une opération dans une petite ville ou une ville moyenne. Oubliez les prix prohibitifs des grandes villes, vous réaliserez difficilement une bonne affaire.

Investir dans un immeuble de rapport avec local commercial

Il est courant de trouver des immeubles d’habitation comprenant un local commercial au rez-de-chaussée, particulièrement en centre-ville. La location relève alors du régime des locaux et des bureaux commerciaux. 

Ce mode d’exploitation particulier est différent de la location pour l’habitation, mais demeure toutefois intéressant, financièrement parlant, si l’emplacement est central. 

Par contre, fuyez s’il s’agit d’un bar restaurant… Pensez à la tranquillité de vos futurs locataires ! En revanche, si vous sélectionnez un commerce de qualité, vous avez la garantie de percevoir un revenu régulier dans votre immeuble.

Comprendre pourquoi investir dans un immeuble de rapport

Choisir d’investir dans un immeuble comporte un grand nombre d’avantages, parmi lequel on souligne :

  • Pas de gestion de son bien immobilier en copropriété : L’absence de copropriété représente un avantage indéniable de l’investissement en immeuble de rapport. Vous prenez les décisions seul, sans aucune contrainte ni aucun blocage. Vous pouvez même revendre un appartement plus tard, vous pilotez votre projet comme vous l’entendez.
  • Une transaction pour plusieurs appartements : Vous mutualisez les frais et le temps d’investissement pour acquérir des habitations en immeuble, que ce soit pour les frais de notaire, le dossier de crédit, les travaux, etc. 
  • Les prix plus faibles au m2 : Plus vous achetez de mètres carrés, plus les tarifs sont compétitifs. De plus, les vendeurs veulent se séparer au plus vite de leur bien qu’ils n’entretiennent plus, qu’ils ne peuvent plus gérer ou qui leur coûte une fortune car ils ne l’exploitent pas correctement. Ils sont plus enclins à accepter une offre négociée, devant le peu de candidats à l’achat.
  • Un cash-flow largement positif : Il est très facile d’obtenir un excédent de trésorerie en louant des appartements situés dans un immeuble de rapport. Une rénovation de qualité vous permet de louer vos appartements plus chers. Il suffit de 2 ou 3 opérations en immeuble d’habitation pour vivre de ses loyers mensuels.
  • Des loyers malgré la vacance locative : Investir dans des biens en immeuble permet de percevoir plusieurs loyers. Si un locataire quitte l’appartement, vous pouvez compter sur les autres rentrées d’argent pour compenser la vacance.

Connaître les risques avant d’investir dans des logements en immeuble 

  • Le montant du projet total pour un immeuble de rapport : Vous devez être prêt à investir des sommes plus importantes qu’en achat d’appartement. Entre la surface à rénover et les aménagements à réaliser, les montants à engager montent rapidement. Le financement par un crédit bancaire doit être bien évalué.
  • La solitude de l’investisseur immobilier : Lorsque vous devez prendre une décision avec un immeuble de rapport et supporter les dépenses, c’est vous seul qui endossez les conséquences. Vous devez alors bien étudier vos projets en amont.

Acheter un immeuble de rapport en France

Investir sans apport : une exception française

La France a la particularité d’être le seul pays qui permet de financer l’achat d’un immeuble de rapport dans son intégralité, ce qui inclut les frais de notaire.

Pour réussir à vous faire financer toute votre opération, vous allez devoir trouver un immeuble de rapport rentable et présenter un dossier professionnel à votre banque. Bien sûr, il va sans dire que vos comptes bancaires doivent être bien gérés et que je vous conseille malgré tout d’avoir de l’épargne. Plus vous avez d’argent de côté et plus la banque sera favorable à vous financer toute votre opération d’investissement immobilier.

Acheter un immeuble de rapport à la campagne ou en ville ?

Si l’achat d’un immeuble de rapport est bien plus intéressant qu’un appartement, il ne faut pas non plus sauter sur le premier bien immobilier à la vendre que vous allez trouver.

Certains immeubles sont à vendre pour une bouchée de pain, ce qui ne signifie pas que vous devez les acheter. Vous pourriez être tenté par l’achat d’un immeuble de rapport à vendre avec une forte rentabilité affichée, mais gare aux déconvenues !

Si le bien immobilier se trouve dans une zone peu habitée, vous allez avoir beaucoup de mal à trouver des locataires, et vous risquez donc de vous retrouver avec une forte vacance locative.

Pour autant, certaines zones de campagne sont très recherchées et valent le coup d’investir. En proposant des logements de qualité, rénovés, vous attirerez les meilleurs locataires, et ceux-ci resteront longtemps, car les biens de qualité sont rares à la campagne.

Si vous décidez d’investir dans un immeuble de rapport en ville, vous aurez plus de chances de trouver des locataires facilement. Mais attention, vous ne devez pas négliger l’emplacement de votre investissement, ni la qualité de ce dernier.

Quel est le prix de ce type d’investissement ?

Beaucoup de personnes s’imaginent que le prix d’un immeuble de rapport dépasse le million d’euros, et que c’est donc inaccessible pour le commun des mortels.

Je souhaite faire tomber les idées reçues, car il existe des immeubles à tous les prix, et parfois même en-dessous de 100.000 euros ! Ce n’est même pas le prix d’une chambre de bonne ou d’un studio à Paris !

Bien sûr, à ce prix-là, vous ne pourrez prétendre qu’à un petit immeuble, dans une petite ville. Mais vous aurez déjà investi dans plusieurs appartements rentables, ce qui vous permettra de vous créer du patrimoine tout en encaissant des loyers, qui pourront générer un cash-flow positif.

Comment choisir un bon immeuble de rapport ?

Réaliser un bon investissement en immeuble de rapport commence par l’estimation de la valeur de l’ensemble, des travaux à effectuer et du potentiel que l’on peut en tirer. Il s’agit de ne pas se tromper, les écarts financiers sont rapidement importants.

Mener sa propre enquête sur l’environnement de l’immeuble

Vous avez trouvé une annonce qui correspond à vos critères ? Avant la première visite, menez votre enquête sur :

  • l’ambiance dans le quartier,
  • les services et commerces,
  • les projets envisagés,
  • les facilités de stationnement,
  • le commerce au rez-de-chaussée : service rendu, accueil, avis des riverains, etc.

Se fier à sa première impression

Le jour de la visite, je vous conseille de vous faire accompagner par un professionnel du bâtiment en qui vous avez confiance. Il décèlera d’un coup d’œil les points de vigilance. Vous devez particulièrement veiller à vérifier à la configuration des lieux, à savoir :

  • la répartition des appartements dans l’immeuble et leur taille,
  • le nombre de fenêtres dans les pièces de vie,
  • l’humidité au rez-de-chaussée,
  • la répartition des compteurs d’eau, gaz, électricité (évitez un compteur unique pour tous les appartements).

Comment calculer la rentabilité d’un immeuble de rapport ?

Un critère essentiel pour bien acheter un immeuble de rapport est d’analyser la rentabilité locative. Si celle-ci est trop faible, vous ne gagnerez pas d’argent.

La première chose à faire est de prendre le montant des loyers annuels et de diviser cette somme par le coût d’acquisition total de votre immeuble. Pour ce type d’investissement, j’ai pour habitude de ne jamais me positionner sous une rentabilité brute inférieure à 9%.

Bien sûr, ce chiffre est à nuancer si votre objectif est d’investir dans un bien patrimonial, c’est à dire situé dans une grande ville. Dans ce cas, vous pourrez accepter une rentabilité plus basse, avec un potentiel de plus-value important.

Acheter un immeuble de rapport à rénover : bien estimer les travaux

C’est le nerf de la guerre. Il ne s’agit pas d’estimer les travaux de l’immeuble au centime près, mais de juger les gros postes qui peuvent faire grimper une facture :

  • la charpente : toiture, zinguerie, isolation,
  • la façade : ravalement, fissures,
  • les menuiseries et vitrages,
  • les points d’eau pour les futurs travaux,
  • la division par lots des appartements,
  • les surfaces disponibles.

Étudier les dossiers des locataires sur un immeuble déjà loué

Bien souvent, vous allez acheter un immeuble de rapport déjà loué. Il peut y avoir des occupants dans les appartements et un commerçant dans un local commercial. Savoir que les biens sont déjà loués peut être sécurisant, pour le banquier par exemple, en raison des garanties de rentrées d’argent. 

Vous pouvez programmer des rénovations après le départ d’un locataire, ce qui étale vos frais.

En revanche, le choix des locataires, le bail et les loyers sont prédéfinis par l’ancien propriétaire. Vous devez étudier l’ancienneté de l’occupation, la régularité des paiements, les termes du bail locatif. Vous ne pouvez pas changer le bail d’une location dans un immeuble sans l’accord de l’occupant.

Le bail du local commercial représente un point sensible. Le locataire peut revendre le fonds de commerce mais vous ne pouvez pas modifier le loyer.

Si l’immeuble n’est pas loué, vous pouvez engager vos travaux sans déranger les résidents. Cependant, vous ne percevez aucun loyer pendant plusieurs mois. 

Évaluer le prix d’achat de l’immeuble de rapport

Selon ces critères, vous devez pouvoir évaluer votre prix d’achat de l’immeuble de rapport. Une rentabilité brute d’au moins 10 % permet de partir sur une base correcte.

La négociation fait partie du processus de la transaction. Le prix d’achat doit être le plus maîtrisé possible. Vous déterminerez son montant maximum en fonction du montant des travaux à réaliser, des loyers estimés ainsi que des mensualités et des charges diverses.

Comment investir dans un immeuble de rapport ?

Utiliser l’effet de levier du crédit immobilier

Pour faire bonne figure devant votre banquier, présentez-lui un dossier complet avec votre étude financière. Optez pour un financement à 110 % sur une longue durée (20 ou 25 ans) bénéficiant d’un report d’échéance à 2 ans. 

Vous ne payerez que les intérêts immédiatement, ce qui vous laisse une marge pour commencer vos travaux, encaisser vos premiers loyers et vous constituer une réserve financière. Cette stratégie vous permettra de financer les frais imprévus sans stress.

Acheter un immeuble de rapport à plusieurs

Si vous n’avez pas le financement nécessaire pour acheter un immeuble de rapport conséquent, vous avez la possibilité de vous associer avec plusieurs personnes. De cette façon, vous allez mutualiser le risque et les capacités d’emprunt.

Si vous décidez d’acheter un immeuble de rapport à plusieurs, je vous conseille de le faire avec la structure adaptée (SCI par exemple). Vous pourrez alors définir les règles de gestion et de fonctionnement de votre investissement immobilier. En revanche, évitez autant que possible d’acheter un immeuble de rapport à plusieurs sous le régime de l’indivision, qui est beaucoup plus contraignant.

Les principaux sites d’annonces immobilières

Si vous démarrez de zéro et que vous n’avez aucun réseau, le plus simple est de commencer par faire vos recherches sur les principaux sites d’annonces d’immeubles de rapport à vendre. Les plus connus sont Seloger, Leboncoin, PAP. Ils vous proposent d’effectuer une recherche par type de bien. Vous pouvez donc sélectionner directement les immeubles ainsi que le budget et la zone de recherche qui vous correspondent.

C’est le moyen le plus facile pour trouver rapidement des biens à vendre, mais c’est aussi dans ce cas de figure que vous allez avoir le plus de concurrence. Les principaux sites d’annonces sont visibles par tout le monde, et les vraies bonnes affaires ne restent jamais très longtemps.

Voici une petite astuce que vous pouvez utiliser lors de vos recherche. Ne négligez pas les maisons, car vous avez la possibilité de les diviser en plusieurs appartements, et donc de vous créer votre propre immeuble de rapport.

Acheter un immeuble de rapport rentable avec le réseau

Les meilleures affaires ne sortent jamais en petite annonce, car elles sont vendues avant même de pouvoir être mises en ligne.

Les investisseurs les plus sérieux sont dans les petits papiers des agents immobiliers, et ils entretiennent leur réseau régulièrement. De cette façon, lorsqu’un immeuble de rapport vraiment rentable est sur le point d’être mis en vente, ils en sont les premiers informés. Si vous avez la possibilité de visiter un bien immobilier quelques jours avant que la majorité puisse le faire également, vous aurez une longueur d’avance et vous pourrez vous positionner sans stress.

C’est un travail de longue haleine, mais qui s’avère payant lorsqu’il est bien fait. Je vous conseille donc de vous constituer un solide réseaux de professionnels de l’immobilier.

Exploiter son immeuble de rapport 

Louer un immeuble de rapport permet de diversifier ses modes d’exploitation au sein d’un même ensemble immobilier. Vous pouvez proposer du meublé à l’année, de la location nue, de la courte durée ou de la colocation ! 

Le champ des possibles est vaste. À vous de tirer le maximum de cet investissement immobilier en évaluant les loyers à en retirer et les avantages de la fiscalité.

Défiscaliser les revenus d’un immeuble habitable

S’il y a un élément à analyser en profondeur, c’est la fiscalité. Les exploitants d’immeuble commettent de graves erreurs dans leur gestion en occultant la partie fiscale. Et pourtant, il s’agit du levier le plus facile à activer. L’accompagnement d’un expert-comptable est nécessaire afin d’évaluer le régime le plus adapté à votre situation.

Achat d’un immeuble en nom propre

Pour l’achat d’un petit immeuble, l’achat en nom propre est une solution efficace, surtout lorsqu’on est seul à investir. Vous relevez alors de l’imposition sur les revenus au titre des : 

  • revenus fonciers pour une location nue en micro-foncier ou en réel simplifié
  • bénéfices industriels et commerciaux pour des locations en meublé en micro-BIC ou en régime réel.

Acheter un immeuble de rapport en SCI

Lorsque vous investissez à plusieurs, l’acquisition en société est plus judicieuse. Elle est également conseillée pour séparer sa fiscalité personnelle de celle de son exploitation immobilière. Vous pouvez donc investir en :

  • SCI soumise à l’impôt sur les revenus : elle est indiquée pour les locations nues des immeubles de rapport.
  • SCI à l’impôt sur les sociétés : c’est l’option qui permet d’exploiter le bien en utilisant différents modes de location : location nue, meublé, locaux commerciaux.

Investir dans un immeuble de rapport appelle de nombreuses compétences, tant du niveau technique, que du niveau financier ou fiscal. En partant sur un premier ensemble immobilier de petite envergure, vous comprendrez les rouages basiques qui vous mèneront vers des projets plus importants.

Avez-vous déjà réalisé des investissements dans les immeubles de rapport ? Expliquez-moi vos différentes expériences en commentaires. Vous avez envie de comprendre les autres modes d’investissement ?

Toutes les infos sont dans les fiches ci-dessous :

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