Investir en location meublée via les régimes Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et Loueur Meublé Professionnel (LMP) dope les résultats financiers. Déficits fonciers, exonération d’impôts, et autres avantages fiscaux sont issus des opérations de rénovation de votre bien. 

À la clé, un logement en parfait état, dégageant un loyer supérieur au marché sans paiement d’impôts en contrepartie ! Vous avez tout à gagner à exploiter votre investissement immobilier en location meublée. 

Vous voulez connaître tous les rouages de ce mode de défiscalisation immobilière ? Retrouvez dans cet article toutes les bases de l’investissement en location meublée LMNP et LMP.

La location meublée LMNP et LMP : Savoir investir pour défiscaliser ses revenus

En partant sur un investissement en LMNP et LMP, vous jouez sur plusieurs leviers financiers de défiscalisation. Comment optimiser ses gains financiers ? Partez sur une acquisition dans l’ancien, effets décuplés garantis pour des revenus déclarés en Bénéfice Industriel et Commercial !

L’imposition des locations en meublé exploitées en LMNP et LMP

Le régime de base du LMNP et LMP : le micro-BIC

Si vos revenus locatifs sont inférieurs à 72 600 € (176 200 € pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôte) ou si vous ne demandez pas expressément à bénéficier du réel, vous êtes alors assujetti au régime micro-BIC. Dans ce cas, pas de déduction de charges mais un abattement de 50 % sur les revenus locatifs ou 71 % pour les locations classées en meublé de tourisme qui s’applique. 

Le micro-BIC est moins favorable que le réel simplifié mais demeure toutefois plus avantageux que le micro-foncier généré en location nue, ce dernier donnant droit à un abattement de 30 %. 

LMNP et LMP : déductions de charges et d’amortissement du réel simplifié

Encaisser des loyers et ne pas payer d’impôts, trop beau pour y croire ? Et pourtant, avec les acquisitions de logements anciens loués en meublé, c’est ce qui vous attend ! En effet, lorsque vous partez sur une exploitation en LMNP ou en LMP en réel simplifié dans le cadre de l’impôt sur le revenu, vous déduisez les charges réelles. 

Sont compris dans les charges déductibles, tous les frais et dépenses liés à l’achat, aux travaux et à la gestion du logement sous réserve de les justifier par le biais de factures. Vous intégrez plus de frais qu’en location nue comme, par exemple, les frais de gestion locative ou l’ensemble des achats pour meubler l’intérieur.

Le régime des amortissements en réel simplifié LMNP et LMP

L’atout supplémentaire en réel simplifié fait appel aux amortissements. Vous amortissez le bien pour les immobilisations censées rester de façon durable dans le logement, à savoir l’appartement, les travaux et le mobilier et qui sont inscrites à l’actif de l’activité. Chaque type d’immobilisation s’amortit sur des durées différentes. Pour les calculer ? Faites appel à un comptable professionnel, ses honoraires sont déductibles !

L’intérêt des déductions du LMNP et LMP : le déficit fiscal

Vos charges sont supérieures à vos recettes ? Dans ce cas, le déficit fiscal devient une bonne nouvelle ! Celui-ci vient en déduction de votre revenu foncier, et ce, à hauteur de 10 700 € pour l’exploitation en LMNP. Votre plafond de déficit est inférieur au déficit réel ? Par exemple, votre déficit réel s’élève à 30 000 €. Il n’est pas perdu pour autant puisque le report est possible pendant 10 ans. Vous décalez ainsi la déduction des 19 300 € restants sur les années suivantes.

En ce qui concerne le déficit fiscal du LMP, il est imputé sur les revenus bruts globaux du foyer fiscal pendant 6 ans, sans limitation de montant.

LMNP ou LMP : Choisir le régime de location meublée sans stress

Pour savoir si vous relevez du statut de Loueur Meublé Professionnel, 2 critères doivent être respectés : 

  • le montant des loyers doit être supérieur à 23 000 €,
  • ces loyers doivent composer la majorité des revenus du foyer fiscal.

Si l’une des 2 règles n’est pas appliquée, l’imposition reste calculée sur le régime non professionnel.

Les différences entre LMNP et LMP : Fiscalité des entreprises et des particuliers

Lorsque vous déclarez vos revenus en LMNP, vous dépendez de la fiscalité des particuliers et des entreprises. Vos revenus, assimilés à des bénéfices, sont imposés au titre de l’impôt sur le revenu tout en bénéficiant du régime des amortissements comme les entreprises. Vous ne collectez toutefois pas de TVA. 

Pour ce qui est du LMP, les revenus sont déclarés différemment selon la structure juridique de l’activité : 

  • à l’impôt sur le revenu en qualité de Bénéfice Industriel et Commercial,
  • à l’impôt sur les sociétés,
  • en microentreprise.

La location meublée via une SCI

Investir en Société Civile Immobilière pour de la location meublée entraîne une imposition au titre de Bénéfices Industriels et Commerciaux. Vous serez donc imposé à l’impôt sur les sociétés sur la base de 15 % jusqu’à 38 120 € de BIC imposable. Au-delà de ce palier et jusqu’à 500 000 €, le taux d’imposition passe à 28 %.

Imposition des LMNP-LMP : exclusion des niches fiscales

Un autre avantage non négligeable de la location meublée : l’exclusion du plafond des niches fiscales. Non concerné par la limite de déduction de 10 000 € annuelle, vous pouvez investir dans autant de programmes immobiliers en LMNP ou LMP. Aucune restriction n’est imposée par la loi.

Le régime des plus-values du LMNP et du LMP en location meublée

Depuis le 1er janvier 2020, une exonération de plus-value est possible en cas de cession à :

  • un organisme social HLM,
  • une collectivité territoriale (mairie, intercommunalité, etc.)
  • un établissement foncier sous réserve d’une cession finale à un établissement HLM.

Le traitement des plus-values en LMNP

En LMNP, le régime des plus-values de cession des particuliers s’applique. Dans ce cas de figure, les amortissements ne rentrent pas dans le calcul de la plus-value.
2 sortes d’abattements sont appliqués sur la plus-value brute selon les années de détention du logement : 

  • pour l’impôt sur le revenu : 6 % entre 6 et 21 ans de détention, 4 % après 22 ans.
  • pour les prélèvements sociaux : 1,65 % par an entre la 6è et 21è année de détention, 1,60 % pour la 22è année et 9 % entre la 23è et la 29è année. 

Le montant de l’imposition sur l’excédent de vente se monte à :

  • 19 % correspondant à l’impôt sur le revenu
  • 17,2 % pour les prélèvements sociaux.

En revanche, au-delà de 22 ans de détention, la plus-value n’est plus imposée à l’impôt sur le revenu. Passé 30 ans de détention, vous ne payez plus de prélèvements sociaux. Votre plus-value imposable dépasse 50 000 € ? Une surtaxe de 2 à 6 % de ce montant est appliquée. 

LMP et plus-values de cession

En LMP, vous devez définir s’il s’agit d’une plus-value court terme (moins de 2 ans de détention) ou long terme (au-delà de 2 ans). Pour cette dernière option, la plus-value à court terme est assimilée à un amortissement et fait l’objet d’une imposition sur le revenu. 

Vous exercez votre activité depuis au moins 5 ans consécutifs ? Vous êtes exonéré de plus-value professionnelle si vos gains locatifs des 2 dernières années sont inférieurs à 90 000 €. L’exonération sera alors partielle si la moyenne des loyers des deux dernières années est comprise entre 90 000 € et 126 000 €. S’ils dépassent 126 000 €, vous êtes redevable de taxes sur la totalité des bénéfices de la cession. 

LMNP & LMP : l’Impôt sur la Fortune Immobilière

Un Loueur Meublé Professionnel n’est pas assujetti au paiement de l’impôt sur la fortune immobilière. Par contre, un LMNP doit s’y soumettre.

Les taxes à payer en location meublée 

Qui dit location de logement, dit taxes à payer. Vous êtes effectivement redevable d’un certain nombre de sommes à l’État :

  • Taxe foncière : elle est à payer par tout propriétaire d’un bien immobilier,
  • Taxe d’habitation : si le logement n’est pas loué au 1er janvier, c’est à vous de régler cette taxe. Vous devez la payer également si le bien loué fait partie de votre résidence principale et que vous disposez de cette partie en dehors des périodes de location,
  • Taxe de séjour : selon la décision des collectivités territoriales locales, vous devez reverser à la commune une somme par nuitée et par personne,
  • Prélèvements sociaux : CSG, CRDS et prélèvement de solidarité (17,2 % du BIC),
  • Cotisations sociales à la place des prélèvements sociaux en cas de revenus locatifs supérieurs à 23 000 € en location saisonnière,
  • TVA sur les services fournis de parahôtellerie tels que petit déjeuner, linge de maison, entretien des locaux et accueil, ainsi que dans le cas où les recettes locatives dépassent 82 200 €,
  • CET (Contribution Économique Territoriale) selon les taux décidés localement,
  • Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE) en LMP pour un chiffre d’affaires hors taxe dépassant 500 000 €.

L’absence de plafond financier pour louer en LMNP LMP

Contrairement à d’autres dispositifs de défiscalisation, vous ne devez vous soumettre à aucune contrainte financière pour louer un logement en meublé. Ici, vous êtes libre d’investir dans des zones géographiques de votre choix, avec des loyers déplafonnés. Les locataires se sélectionnent comme vous l’entendez, sans condition de ressources. Défiscaliser en location meublée, que ce soit en LMNP ou en LMP, offre des perspectives intéressantes.

Mettre en place une location LMNP et LMP : les conseils à suivre

Pour bénéficier du régime de défiscalisation en LMNP et en LMP, vous devez entreprendre quelques démarches au démarrage de l’activité. En premier lieu, vous êtes tenu de demander un numéro SIRET au tribunal de commerce du ressort de la localité où se trouve le bien, et ce, dans les 15 jours du début de l’exploitation :

  • Lorsque le bien est mis en location en LMNP, le formulaire POi est à adresser aux greffes du tribunal de commerce. Vous y indiquez le régime d’imposition auquel vous souhaitez prétendre.
  • En LMP, la demande d’immatriculation se fait auprès d’un Centre de Formalités des Entreprises (CFE). Pour une location meublée classique, le CFE à solliciter se trouve à l’URSSAF. Lorsque des services de type para-hôtellerie sont fournis, le CFE compétent est celui des Chambres de Commerce et d’Industrie.

Le numéro SIRET n’entraîne pas l’inscription au Registre de Commerce et des Sociétés : cette formalité n’est plus demandée depuis l’arrêt du Conseil constitutionnel du 08 février 2018. En dernier lieu, l’ouverture d’un compte bancaire spécifique à la location meublée est obligatoire.

 

En conclusion, exploiter une location meublée procure des avantages certains aux contribuables investisseurs. Peu de formalités contraignantes se démarquent et de larges bénéfices financiers se profilent, que ce soit en LMNP ou en LMP. Au regard du nombre de déductions possibles, les aménagements et les travaux de rénovation deviennent des atouts que vous devez utiliser. Il s’agit d’un levier de défiscalisation puissant.

Vous voulez aller plus loin dans les différents modes de déductions fiscales ? Consultez l’ensemble des dossiers qui vous aideront à déterminer le type d’investissement le plus adapté à votre situation.

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