Investir en location nue : le placement patrimonial classique

Investir en location nue est un mode d’investissement prisé par la majorité des investisseurs souhaitant augmenter leur patrimoine pour leur retraite. 

Simplicité des opérations et sécurité du bail sont les principaux atouts de ce mode d’exploitation. La location de logement vide permet d’héberger des foyers tout en bénéficiant d’avantages financiers. Comme avant tout type d’investissement, vous devez tout de même définir une stratégie claire avant de rechercher le bien immobilier idéal. 

Vous voulez en savoir plus sur ce mode d’exploitation ? Suivez les conseils pour investir en location nue et réaliser une acquisition profitable.

Investissement en location nue : S’engager sur des programmes sûrs !

À première vue, réaliser une opération immobilière en location nue requiert peu de contraintes pour des gains financiers peu optimisés. Pourtant, en se penchant sur le dispositif, vous pouvez trouver des avantages à louer des logements vides.

La stratégie d’investissement en location nue

On ne commence pas les recherches d’un bien à acheter pour de la location nue sans avoir défini une stratégie. 

En effet, vous devez tout d’abord déterminer la cible de locataire visée et la durée de location. Privilégier des écoles à proximité, des offres médicales, des transports en commun, des espaces de jeux seront des atouts lors de la mise en location de votre bien, quelle que soit la catégorie de locataires.

De la même façon, vous devez être clair avec la durée de mise en location. Envisagez-vous de proposer un logement en vue d’y habiter un jour ? Souhaitez-vous générer uniquement des revenus complémentaires ou transmettre un patrimoine à vos enfants ? Louer un bien nu vous engage vis-à-vis de votre locataire, vous ne pourrez pas reprendre votre logement comme bon il vous semble.

L’étude de marché immobilier du secteur 

L’étude globale du marché locatif sur le secteur

Votre stratégie en poche, vous voici à la recherche d’une pépite. Néanmoins, vous devez étudier le marché immobilier local avec les prix des logements neufs ou anciens. 

Vous devez analyser les loyers pratiqués pour les comparer à vos charges et remboursements d’emprunt. La zone géographique est-elle dynamique en termes économique et universitaire ? Le marché est peut-être en déficit de logements et fait l’objet d’une classification par l’État afin de plafonner les loyers. En zone A ou A Bis, vous ne serez pas libre de proposer des loyers déplafonnés. 

L’offre de logements sur place

Il en va de même avec les offres de logements proposés sur place. Quelle est la durée de mise en ligne des annonces similaires ? 

Examinez la qualité des logements mis en location, les secteurs géographiques privilégiés. 

D’ailleurs, il est plus prudent de vous rendre sur place pour apprécier l’ambiance, échanger avec les commerçants et les riverains du secteur.

L’avenir du quartier

Enfin, pas de projet immobilier sans enquête d’urbanisme dans le secteur. Une visite en mairie est intéressante, notamment en discutant avec les services ou les élus. 

Un projet d’envergure est peut-être envisagé dans certaines zones… Une salle de concert, l’arrivée de lignes de tramway ou métro, l’aménagement d’un parc, un funérarium, etc. : tous ces aménagements auront une incidence sur les prix d’achat et de revente.

Le type de logement visé

L’achat dans le neuf 

Vous préférez opter pour l’achat dans le neuf ? Les programmes immobiliers fleurissent avec des appartements zéro défaut sur les plaquettes de vente. 

Prix d’achat plus élevé pour des prestations pas forcément à la hauteur, la prudence est de mise. Jetez un coup d’œil sur les programmes déjà réalisés. 

Si le promoteur est établi depuis longue date et qu’il a mené un grand nombre de projets à terme vieillissant correctement, c’est bon signe. 

Vous envisagez de louer un logement vide dans une nouvelle résidence, il vous faut alors étudier le nombre de lots et les futures charges de copropriétés. Un programme dans une petite copropriété est préférable avec des charges maîtrisées : un programme en R+2 sans ascenseur, ni gardien, ni jardin représente un bon compromis. Les immeubles en R+3 ont l’obligation de proposer un ascenseur, les charges de maintenance pèsent dans le budget de la copropriété.

L’achat dans l’ancien 

Pour réaliser une opération immobilière en location nue, vous pouvez opter pour l’achat dans une résidence ancienne avec rénovation. 

Les critères de sélection vus plus haut s’appliquent à ce type d’immeuble. En complément, vous devez évaluer l’état général des bâtis, des parties communes et de l’appartement. 

Humidité, installation électrique, fissures, isolation thermique et sonore, ravalement de façade, toiture, etc., autant de critères à vérifier avec soin pour éviter les déconvenues lors du chantier. 

Faites-vous accompagner d’un artisan expérimenté qui saura reconnaître rapidement les points de vigilance. Pour rénover votre bien, lorsque vous envisagez de modifier la configuration des lieux, examinez les arrivées d’eau et les sanitaires. Ne touchez aucune partie commune ni les ouvertures extérieures. Cette stratégie vous permet de générer des dépenses d’amélioration des locaux, déductibles fiscalement en régime réel.

La mise en place d’un bail en location nue

Les logements loués nus

Pour proposer un contrat de location nue, le logement doit être vide de meubles. Il doit toutefois répondre aux normes de décence et de performances énergétiques. Il doit occuper une surface au sol d’au moins 9 m2 et une hauteur sous plafond de 2,2 m. 

L’habitation louée vide comporte des sanitaires, salle de bains et un évier. La location immobilière nue correspond à la mise à disposition de locaux pour résidence habitable, des locaux d’activités ou des terrains. 

Le locataire doit donc l’occuper au titre de sa résidence principale.

Le bail de la location vide

La location d’habitation nue se concrétise par bail d’une durée de 3 ans renouvelables par tacite reconduction. Les deux parties peuvent mettre fin au contrat : le locataire peut l’interrompre à tout moment, sous réserve de respecter un préavis de 3 mois. 

Quant au propriétaire bailleur, il devra respecter un délai de 6 mois avant le terme du bail pour reprendre son bien. Il ne pourra le reprendre que pour le vendre, y habiter ou pour des motifs légitimes et sérieux.

Ce contrat assure une certaine stabilité et diminue les frais de changements de locataires fréquents.

Les loyers à appliquer pour la location nue

Tout bailleur proposant un logement nu doit étudier les prix des loyers appliqués sur le marché immobilier local. 

Dans certains secteurs, la loi ALUR plafonne les loyers pour éviter des envolées de tarifs, surtout en secteur tendu. C’est également le cas pour les dispositifs Pinel et Cosse. Leurs loyers sont plafonnés.

Les loyers sont en général plus bas de 10 à 15 % en comparaison avec la location meublée classique.

Investir pour la location nue : Adapter sa stratégie financière

Lorsque vous lancez un programme d’investissement pour louer des logements vides, anticipez votre situation financière. Voulez-vous percevoir un complément de revenu, baisser vos impôts, augmenter votre patrimoine ou le transmettre ? À chaque objectif correspond un mode d’investissement.

Louer un logement nu pour percevoir des revenus supplémentaires

Vous pouvez choisir un régime fiscal permettant de gommer les revenus fonciers. En optant pour le régime réel, vous pouvez déduire des charges déductibles réelles en vue de créer un déficit foncier. 

Celui-ci, lorsqu’il est important, peut se déduire à hauteur de 10 700 € pendant 10 ans. Cette option est plus avantageuse que le micro-foncier qui autorise un abattement de “seulement” 30 %.

Ces dispositifs fiscaux sont valables pour les acquisitions des locations nues en nom propre et en SCI à l’Impôt sur le revenu.

Louer un logement nu pour diminuer ses impôts

Outre le régime réel que nous venons d’examiner, l’État français a instauré des dispositifs fiscaux qui permettent de louer des logements vides en optimisant sa fiscalité. 

Pour booster la rentabilité de la location nue, vous pouvez l’adosser à un autre dispositif de défiscalisation. C’est le cas par exemple de l’investissement en loi Pinel qui permet une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 63000 €. Ces conditions sont valables pour un achat immobilier limité à 300 000 € par an. 

Avec la loi Cosse, la réduction fiscale va de 15 à 85 % selon le niveau de loyer proposé pour les logements solidaires en contrepartie d’un conventionnement avec l’ANAH. 

Enfin, avec la loi Malraux, vous pouvez prétendre à des déductions fiscales allant jusqu’à 120 000 € par an. Ce régime est conditionné à la rénovation de parc immobilier dans l’ancien dans des sites remarquables identifiés par l’État.

Augmenter son patrimoine avec l’achat/revente d’un logement 

Vous pouvez parfaitement acheter un logement que vous exploitez en location nue en vue de réaliser ultérieurement une plus-value de cession. Vous êtes imposé au titre des taxes réglementaires pendant les premières années, puis avec des abattements au fil des années de détention. 

Ce n’est qu’à partir de la 22è année de détention que vous êtes totalement dispensé d’impôt sur le revenu sur la plus-value. 

Quant aux prélèvements sociaux, ils sont annulés à partir de la 30è année. À noter qu’une plus-value dépassant 50 000 € entraîne une surtaxe.

La loi des finances 2020 a instauré une exonération de plus-value dans le cas de cession aux établissements suivants :

  • organisme HLM,
  • collectivité territoriale comme une mairie, un établissement public de coopération intercommunale, etc.
  • établissement foncier public si la cession revient à un organisme HLM.

Transmettre son patrimoine loué en location nue

Vous envisagez de transmettre votre patrimoine à vos enfants. Optez pour un investissement en SCI familiale qui permet de répartir le bien en parts sociales que vous pouvez revendre à votre guise. 

Vous envisagez une donation ? Pensez au démembrement pour transmettre vos parts à vos héritiers. Vous conservez alors l’usufruit du logement, c’est-à-dire l’usage du bien ou la perception des loyers. 

Vos enfants deviennent nus-propriétaires. Le logement leur revient au décès des deux parents. Ils ne seront alors soumis à aucun droit de succession.

 

La location immobilière nue offre des opportunités de location modérées en comparaison avec les autres types d’investissement. Choisir un bien à fort potentiel dans un secteur porteur permet d’optimiser son loyer. Toutefois, l’appui d’un dispositif fiscal supplémentaire, d’une stratégie d’achat/revente ou d’une acquisition en SCI permet d’atteindre ses objectifs d’investissement.

Pour aller plus loin dans les différents types d’investissement, je vous invite à consulter les fiches spécifiques à chaque forme d’investissement locatif :

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