Parmi les nombreux dispositifs fiscaux français, la loi Malraux propose une opération profitable aux investisseurs fortement imposés. 

Mise en place pour réhabiliter le patrimoine remarquable, la loi Malraux propose d’importantes réductions d’impôts en contrepartie de rénovation et de modernisation de logements anciens. Elle a pour objectif de rénover les quartiers dégradés ou à valoriser.

Vous aimez les belles pierres et l’immobilier de caractère ? Partez sur un programme Malraux ! Avant de vous engager, vérifiez que vous respectez les critères pour réussir votre opération de défiscalisation immobilière avec le dispositif Malraux. Pour cela, passons en revue tous les éléments essentiels qui vous aideront à concrétiser votre réduction d’impôts avec la loi Malraux.

La défiscalisation Malraux : des impératifs à respecter

Vous disposez d’un outil fiscal puissant pour réduire vos impôts jusqu’au 31 décembre 2022: avec la loi Malraux, vous pouvez déduire jusqu’à 120 000 € par an ! Pour y parvenir, ciblez des quartiers éligibles et respectez les conditions posées par le cadre réglementaire.

Défiscaliser fortement ses revenus en Malraux : des taux alléchants 

Lorsqu’on part sur une réhabilitation d’un logement en Malraux, en matière de fiscalité, on peut bénéficier de fortes réductions d’impôts. 

Le calcul dépend du plan retenu dans les Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) où vous engagez votre opération : 

  • Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) : 30 % du montant des travaux. L’ensemble doit se situer dans des Quartiers Anciens Dégradés (QAD) ou des quartiers éligibles aux Nouveaux Programmes Nationaux de Renouvellement Urbain (NPNRU).
  • Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP) : 22 % du montant des travaux.

La loi Malraux autorise une réduction plafond de 120 000 € par an, applicable sur les revenus globaux et non sur les revenus fonciers. La limite est fixée à 400 000 €, à étaler sur 4 ans.

Si toutefois le montant à déduire dépasse le montant imposable, le report du surplus est autorisé sur les 3 années suivantes.

S’identifier parmi les contribuables concernés par les réductions fiscales Malraux 

Pour profiter pleinement du dispositif fiscal Malraux, les contribuables fortement taxés représentent une cible idéale.  

Plus particulièrement, le régime Malraux est plus indiqué pour les foyers fiscaux relevant d’une Tranche Marginale d’Imposition (TMI) de 30 % minimum ou d’une imposition de 15 000 € annuels.

Les bénéfices sont réels et permettent d’annuler ou de réduire les impôts à payer.

Profiter de la défiscalisation avec la loi Malraux : un engagement de durée à respecter 

Pour profiter du régime fiscal Malraux, vous devez vous engager à louer votre logement pendant une période minimale de 9 ans. La défiscalisation peut démarrer dès le début des travaux, vous n’avez pas à attendre la livraison du bien pour comptabiliser vos premières réductions. 

Bien souvent, les opérations de réhabilitation peuvent prendre plus de temps que prévu dans les bâtis anciens. Vous devez louer le bien dans les 12 mois après l’achèvement des travaux. 

En revanche, la location pendant 9 ans est impérative, faute de quoi vous serez tenu de rembourser les sommes trop perçues à l’administration française.

Exploiter des logements en Malraux : location nue obligatoire

Pour bénéficier des réductions d’impôts Malraux, vous devez exploiter le bien en location nue. Les loyers sont alors à déclarer en revenus fonciers sans possibilité d’optimiser l’imposition en LMNP ou en LMP. 

De plus, vous ne pouvez le proposer à un membre de votre famille faisant partie de votre foyer fiscal, à un descendant ou à un ascendant.

À noter que le logement est obligatoirement affecté à un usage de résidence principale du locataire.

 

Profiter des bénéfices du crédit pour acheter un bien en Malraux

Pour une opération Malraux, financez l’achat et les travaux à crédit, car seuls les intérêts d’emprunts se déduisent des revenus fonciers. Les autres charges faisant déjà l’objet de déductions, elles ne peuvent être doublement comptabilisées. 

Vous ferez ainsi financer le bien à votre banque en optant sur un financement à 100 %, idéalement à 110 %. L’effet de levier des banques vous permet d’acquérir un bien immobilier grâce au crédit. L’effort financier ne vous pénalise pas.

Revendre un bien en loi Malraux : le traitement des plus-values 

Pour toute revente d’un bien éligible au dispositif de défiscalisation Malraux, c’est le régime des plus-values immobilières qui s’applique. La plus-value est exonérée d’impôts au-delà de la 22e année et de prélèvements sociaux à partir de la 30e année.

Vous avez la possibilité de diminuer la plus-value en intégrant le coût des travaux dans le prix d’acquisition. Cette option est autorisée lorsque le bien a été acquis en Vente d’Immeuble à Rénover (VIR).

L’exclusion des niches fiscales : défiscaliser sans limites

Lorsque vous profitez des bénéfices de la défiscalisation immobilière Malraux, les réductions d’impôts sont exclues des niches fiscales. 

Vous pouvez donc défiscaliser sans vous soucier de ce montant et cumuler les réductions avec des crédits d’impôts ou d’autres dispositifs fiscaux.

Mettre le bien en location sans restrictions financières

Avec les locations en Malraux, vous n’êtes pas obligé de plafonner le loyer pour bénéficier du dispositif, comme pour certains programmes défiscalisants tels que le Pinel par exemple. 

De même, vous pouvez choisir le locataire, sans restriction en matière de ressources financières. La seule exclusion concerne les membres de votre foyer fiscal, comme expliqué plus haut.

La défiscalisation Malraux : une opération technique

Pour mener son opération en Malraux jusqu’au terme, l’investisseur immobilier doit se référer aux préconisations de la loi.

 

Réduire ses impôts en Malraux : des travaux réglementés

Les travaux relevant des opérations Malraux portent sur des réhabilitations, des démolitions ou des rénovations. Les constructions pures ou les extensions d’immeubles sont exclues, pour éviter de dénaturer l’aspect extérieur initial.

Ces programmes de conservation de patrimoine se réalisent après approbation de l’Architecte des Bâtiments de France et aval du préfet.

Les travaux s’effectuent par l’intermédiaire de l’une des deux opérations agréées :

  • en AFUL (Association Foncière Urbaine Libre) correspondant à une assemblée de copropriétaires qui suit l’ensemble des opérations.
  • en VIR (Vente d’Immeuble à Rénover) avec un professionnel chargé de superviser le foncier et les travaux à votre place.

Tenir les engagements de durée de travaux

En vous engageant dans les programmes de réhabilitation en Malraux, prévoyez des délais de réalisation réalistes, en conservant une marge de manœuvre. Entre les aléas de chantier et les coordinations des corps de métiers, les travaux ne se déroulent pas toujours dans les temps impartis.

Veillez toutefois à rester dans les délais d’achèvement de travaux réglementaires, c’est-à-dire :

  • la réalisation doit intervenir dans les 3 ans après l’autorisation du permis de construire par les services de l’État,
  • un report d’un an est toléré dans le cas où des fouilles archéologiques devraient se tenir sur le site.

Réaliser des travaux de rénovation énergétique

Les logements faisant l’objet de travaux défiscalisés en Malraux répondent à toutes les normes en matière d’économies d’énergies en vigueur. L’aide de l’État permet aux propriétaires bailleurs de remédier aux problèmes de passoires thermiques. Grâce aux aides fiscales, les immeubles sont parfaitement isolés, avec des matériaux à haute performance. 

Ajuster le montant des travaux à la défiscalisation en loi Malraux

Rénover un immeuble en Malraux pour défiscaliser ses impôts demande d’ajuster le montant de ses travaux au montant imposable. En effet, en cas de charges supérieures au montant imposable, le surplus n’est pas reporté sur les années suivantes, il est donc perdu. 

En général, en partant sur des coûts annuels de travaux entre 40 et 70 %, vous devriez arriver à équilibrer vos travaux et votre imposition. 

Vérifier la qualité des intervenants

Lorsque vous vous lancez dans des opérations de cette envergure, vous devez prendre toutes les garanties vis-à-vis des travaux. En passant par une AFUL ou en VIR, vous aurez affaire à des intermédiaires qui vous représenteront sur les chantiers. Les financements transitent par leur biais, ne vous engagez que si vous possédez des références sérieuses à leur égard.

 

En définitive, les opérations immobilières de défiscalisation en loi Malraux permettent une forte défiscalisation d’une partie des travaux. Même si la rentabilité est faible, entre 2 et 3 %, l’investissement s’adresse aux propriétaires bailleurs cherchant à se constituer un patrimoine qualitatif, durable et répondant aux normes environnementales. 

Ce mode de défiscalisation correspond à un profil d’investisseurs avertis. Si vous souhaitez connaître d’autres techniques qui procurent des avantages fiscaux intéressants, consultez les dossiers spécifiques à chaque dispositif.

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