Investir en Pinel : L’immobilier de défiscalisation classique

L’investissement en Pinel fait partie des solutions de placement prisées par les Français. En effet, les ménages privilégient bien souvent des programmes immobiliers neufs, présentés par des promoteurs immobiliers, en vue de baisser leur taux d’imposition. 

Ces opérations promettent des réductions d’impôts en contrepartie d’engagement de location sur des durées et des plafonnements précis. 

Investir dans un programme Pinel permet d’accroître ses revenus et son patrimoine immobilier. Ce mode d’investissement est-il rentable parmi les opérations de défiscalisation immobilière ? Quels sont les critères pour faire une bonne opération ? Retrouvez toutes les clés pour savoir comment investir en Pinel.

Investir en Pinel : la défiscalisation soumise à conditions

Le dispositif Pinel permet d’aboutir à une défiscalisation financière. Comment fonctionne cette loi pour réussir un investissement en Pinel ?

Défiscaliser en loi Pinel : des taux de réduction avantageux

Le principe de la loi Pinel repose sur l’octroi d’une réduction d’impôts grâce à l’achat d’un bien immobilier dans un programme éligible au dispositif. En fonction de votre engagement de location du logement en 6, 9 ou 12 ans, vous pouvez prétendre à une baisse d’impôts de 12, 18 ou 21 %.

Ces taux correspondent à une diminution fiscale de 2 % du montant de l’acquisition par an sauf pour la période entre 9 et 12 ans où le taux est porté à 1 % par an.

Sachant que l’investissement maximal en Pinel s’élève à 300 000 € par an, le contribuable peut alors bénéficier d’un cadeau fiscal maximal de 63 000 €, réparti ainsi périodiquement :

  • 6 000 € par an pendant 6 ans
  • 6 000 € par an pour une prolongation de 3 ans,
  • 5 250 € par an pour une prolongation de 3 ans supplémentaires pour atteindre les 12 ans de location.

L’engagement initial de location porte sur 6 ou 9 ans. Si vous souhaitez partir sur 12 ans, vous devrez attendre la fin de la période de 9 ans pour prolonger la location pendant les 3 ans supplémentaires. Ainsi, vous pourrez bénéficier de la totalité des réductions possibles en Pinel. 

Aucun report de réduction d’impôt n’est possible sur les années suivantes. À noter que les réductions d’impôts Pinel entrent dans le plafond des niches fiscales. La limite est fixée à 10 000 € annuels par foyer fiscal.

Déclarer ses revenus locatifs en régime de défiscalisation Pinel

Louer en Pinel consiste à proposer de la location nue. Avec ce dispositif, impossible de mettre en place un bail en meublé pour profiter des déductions totales de charges.

Vous serez donc imposé à l’impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers. Vous avez la possibilité de privilégier l’un des deux régimes :

  • Le micro-foncier pour les revenus locatifs annuels inférieurs à 15 000 € : un abattement de 30 % est appliqué : vous déclarez ainsi 70 % des loyers perçus dans l’année,
  • Le réel qui concerne les loyers supérieurs à 15 000 € ou sur demande du contribuable : vous déduisez alors une partie des charges, les intérêts d’emprunts et les travaux. Dans l’hypothèse où le total de charges dépasse les recettes, vous pouvez générer un déficit foncier, limité à 10 700 € annuel pendant 10 ans.

Définir les secteurs d’investissement en Pinel

Investir en loi de défiscalisation Pinel n’est pas autorisé n’importe où ! L’État a répertorié des secteurs géographiques en déficit de logements locatifs. 

Le programme de défiscalisation Pinel a été mis en place pour inciter les particuliers à investir dans l’immobilier dans des zones “tendues”, ciblées et réputées pour leurs difficultés de location.

Vous trouverez donc des programmes Pinel en :

  • zone A bis correspondant à Paris et 29 communes de la petite couronne,
  • zone A pour des agglomérations en Île-de-France, sur la Côte d’Azur, à proximité de la frontière avec Genève, et à Lille Lyon Marseille et Montpellier,
  • zone B1 pour les agglomérations de plus de 250 000 habitants, pour la grande couronne en région parisienne, ainsi que des villes où les prix sont élevés, tels qu’à Bayonne, La Rochelle ou Annecy. Certaines villes en outre-mer en font partie, mais les taux et plafonds financiers sont adaptés au secteur.

À compter du 1er janvier 2020, la Bretagne fait l’objet d’une expérimentation pendant 2 ans. Certains quartiers ciblés pour leurs besoins en logements pourront être concernés par le Pinel. Il revient au Préfet de Région de définir les conditions de plafonds de ressources et de loyers.

Se reporter aux conditions de loyers pour défiscaliser en Pinel

Les investissements en Pinel entraînent des loyers plafonnés. Vous ne serez pas libre de fixer vos loyers pour dégager un cash-flow important. 

De la même façon, vous ne pouvez pas exploiter le bien librement pour faire de la location saisonnière, par exemple. Le logement doit être occupé au titre de la résidence principale.

Pour déterminer le montant du loyer, tout dépend de la zone dans laquelle se situe votre bien. Les loyers hors charges ne doivent pas dépasser :

  • en zone A bis : 17,17 € / m2,
  • en zone A : 12,75 € / m2
  • en zone B1 : 10,28 € / m2.

Réduire ses impôts en Pinel : connaître les plafonds de ressources

Le régime Pinel a été instauré pour permettre de loger des foyers disposant de revenus modestes dans des logements de qualité. Vous ne pouvez pas louer le bien à n’importe quel ménage. 

Louer l’habitation à un membre de votre famille est prévu par la loi, mais il ne doit pas faire partie de votre foyer fiscal. Il doit également respecter les critères de revenus fixés par l’administration.

Les plafonds sont déterminés par l’État et dépendent de la composition du foyer et de la zone dans laquelle l’habitation se trouve.

Défiscaliser en loi Pinel : Trouver un bien idéal

Les programmes immobiliers Pinel doivent respecter un ensemble de critères, sous peine de ne pouvoir bénéficier des réductions d’impôts : 

  • Le régime est valable pour l’acquisition de deux logements par an, dans la limite de 300 000 €. Pour ce qui est du prix d’achat, le dispositif s’applique jusqu’à 5 500 € le m2 habitable.
  • Les logements éligibles au Pinel concernent les logements neufs ou achetés en VEFA (en état futur d’achèvement) ainsi que les constructions. 
  • À partir de début janvier 2021, vous ne pourrez plus proposer du Pinel dans une maison individuelle.
  • Les programmes anciens sont également concernés, le régime de défiscalisation s’appelle Denormandie et est calqué sur le Pinel. Seules les zones géographiques diffèrent : les logements Denormandie sont destinés à redynamiser des 222 villes ayant signé la convention “Coeur de Ville”. Les propriétaires peuvent bénéficier du dispositif sur l’ensemble de la commune depuis le 1er janvier 2020. L’État a sélectionné des secteurs autres qu’en Pinel neuf.
  • Un délai de mise en location est imposé par la loi : l’habitation doit être louée dans les douze mois après l’acquisition ou l’achèvement des travaux.
  • Enfin, les logements doivent respecter les normes de performances énergétiques en vigueur, à savoir la réglementation thermique RT 2012 pour les logements neufs ou récents, et, pour les anciens, le label BBC 2005, HPE ou BBC.

Revendre un bien Pinel : le régime des plus-values

À l’issue de la période d’engagement, vous pouvez disposer de votre logement pour y habiter, le revendre, le louer en nu ou en meublé. Les plus-values sont alors taxées à hauteur de :

  • 19 %, au titre de l’impôt,
  • 17,2 % pour les prélèvements sociaux.

Comme pour tous les logements, vous êtes dispensés d’imposition au-delà de 22 ans de détention et de prélèvements sociaux à partir de 30 ans. 

Vous pouvez prétendre à l’exonération totale uniquement si vous l’occupez au titre de votre résidence principale.

La défiscalisation immobilière en Pinel : un bon plan ?

Vous l’avez compris, le dispositif de défiscalisation Pinel est un bon moyen d’obtenir un rabais fiscal tout en augmentant son patrimoine. Il s’agit d’un placement à long terme puisque l’engagement de location va de 6 à 12 ans. Pendant cette période, vous ne pouvez disposer du bien à votre guise. 

L’investissement immobilier en Pinel est tout de même restrictif en matière de rentabilité puisque vous n’avez pas la liberté de louer le logement au montant souhaité. De même, les conditions de secteur géographique, de plafonds de ressources et de loyers brident l’opération. 

La fiscalité française permet de réaliser des opérations de défiscalisation variées. Que ce soit pour préparer sa retraite, transmettre un patrimoine à ses enfants ou générer des revenus complémentaires, vous avez des outils d’investissement à disposition. 

Si vous voulez en savoir plus sur les autres opérations immobilières, je vous invite à consulter les dossiers pour avoir un aperçu des dispositifs d’investissements locatifs offrant un potentiel fiscal intéressant.

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