Choisir d’investir en immobilier avec une SCI permet de régler la question de l’optimisation fiscale et patrimoniale : les acquisitions en SCI permettent de séparer son patrimoine personnel des affaires immobilières ainsi que la fiscalité. 

Vous investissez à plusieurs personnes ? Confiez la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers à une société dirigée par un gérant désigné par des associés. 

La SCI à l’Impôt sur le Revenu (IR) ou à l’Impôt sur les Sociétés (IS) garantit une défiscalisation immobilière importante.

Pour vous aider à réussir votre investissement en SCI, je vous propose de passer en revue les différents points essentiels que vous devez maîtriser avant toute opération.

Investir en SCI : Une autre façon de défiscaliser ses revenus locatifs

Partir sur une acquisition en SCI demande l’avis d’un expert immobilier tel qu’un avocat ou un expert-comptable afin d’évaluer votre situation personnelle. Avant de solliciter ces professionnels, une bonne compréhension du dispositif s’impose.

L’investissement en SCI : Définir le type d’imposition

Pour réaliser des acquisitions immobilières, les propriétaires bailleurs commencent généralement par investir en nom propre. La fiscalité relève alors de l’impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers pour la location nue ou de Bénéfices Industriels et Commerciaux pour la location meublée. 

Parmi les différents principes de défiscalisation, les revenus locatifs sont minorés d’abattements en régime micro ou de charges et dépenses réelles en réel simplifié. 

Passer en SCI taxe vos revenus locatifs au titre de vos revenus fonciers pour la SCI à l’IR ou professionnels pour la SCI à l’IS. 

Si la SCI à l’impôt sur le revenu permet d’organiser son patrimoine, la société à l’impôt sur les sociétés permet la séparation fiscale de ses revenus. 

À noter toutefois que le passage en SCI à l’IR n’est pas autorisé en location meublée puisque celle-ci génère des BIC. Opter pour une exploitation en SCI à l’IS est irrévocable, alors que vous pouvez modifier une SCI à l’IR en SCI à l’IS.

L’imposition en SCI à l’IR

Réaliser un investissement en Société Civile Immobilière permet d’acquérir un bien avec différents associés apportant un capital en échange de parts sociales. 

La quote-part attribuée à chacun définit leur niveau d’engagement et leur imposition. Ils sont alors imposés proportionnellement à leur participation dans le capital social de la société. Par exemple, vous détenez 25 % de parts dans une SCI qui réalise un bénéfice de 10 000 €, vous serez alors assujetti à l’impôt sur le revenu selon votre tranche marginale d’imposition (TMI) calculée sur la base de 2 500 €.

Vous êtes également soumis au paiement des prélèvements sociaux soit 17,2 % des 2 500 €.

Dans ce cas, on dit que la SCI est transparente : ce n’est pas la société qui est imposée sur la totalité des revenus fonciers, mais l’ensemble des associés.

Régime micro ou réel pour les SCI à l’IR

La SCI à l’IR concerne uniquement la location nue, le régime d’imposition est donc calqué sur le fonctionnement de l’investissement en nom propre. La société dispose alors de deux options :

  • le régime micro-foncier : pour les revenus inférieurs à 15 000 €, un abattement de 30 % est appliqué pour déterminer la base de revenus imposables,
  • le régime réel : une partie des charges est déductible ainsi que les intérêts d’emprunt permettant de financer l’achat de parts de la SCI.

Le calcul du revenu imposable en SCI à l’IS

Le revenu imposable en SCI à l’IS se détermine en établissant la différence entre les loyers encaissés par la société et les charges et amortissements constatés.

Au niveau des charges, toutes les dépenses liées à l’activité sont déductibles du moment qu’elles puissent être justifiées en comptabilité : des frais de gestion locative aux travaux et au mobilier en passant par les impôts fonciers. Ce sont des charges réelles qui permettent d’exploiter le bien loué.

Les amortissements, quant à eux, lissent les immobilisations inscrites à l’actif de l’activité. Il s’agit de dépenses durables comme le gros œuvre, les équipements ou les aménagements. 

Chaque poste s’amortit sur des durées différentes, votre comptable professionnel détermine le plan d’amortissement pour vous.

 

L’imposition des SCI à l’IS

La société civile immobilière entraîne deux niveaux d’imposition. D’une part, la société est imposée sur son résultat net, lequel est distribué à chaque associé sous forme de dividendes. Chacun d’eux sera alors imposé à son tour au titre de l’impôt sur le revenu.

En l’occurrence, les résultats de la société sont taxés à hauteur de :

  • 15 % pour un résultat net inférieur à 38 120 €
  • 28 % pour un résultat net compris entre 38121 € et 500 000 €
  • 33,33 % à partir de 500 000 €

Quant aux associés de SCI, leur impôt est calculé sur les dividendes perçus. Les contribuables associés sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) calculé sur la base de 30 % des sommes perçues. 

Appelé également “flat-tax”, cet impôt global est appliqué de fait aux particuliers imposés sur des revenus de capitaux tels que les dividendes.

Toutefois, ils peuvent demander à bénéficier du barème progressif de l’impôt sur le revenu à l’administration fiscale. Ce choix irrévocable s’applique ainsi sur l’ensemble des revenus de capitaux. Leur imposition sera alors définie ainsi :

  • 17,2 % pour les prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvements de solidarité)
  • à hauteur de sa Tranche Marginale d’Imposition pour l’impôt sur le revenu

Pour les associés relevant d’une TMI supérieure à 12,8 %, il est plus indiqué de privilégier le barème progressif.

Les déficits fonciers autorisés en SCI

En matière d’investissement en SCI à l’IR, lorsqu’un déficit foncier est constaté, chaque associé peut déduire la part de déficit qui lui revient à hauteur de 10 700 €. Comme en nom propre, ce déficit se reporte pendant 10 ans s’il est largement supérieur aux résultats fonciers.

En matière de SCI à l’IS, les déficits constatés ne permettent pas de versement de dividendes aux associés. Ils ne peuvent alors se prévaloir d’une déclaration sur leur imposition personnelle. Pour ce qui est de la société, elle peut reporter les déficits sur les exercices qui suivent, sans limites de temps.

Le régime des plus-values des SCI

Le traitement de la plus-value en SCI à l’IR

Les plus-values des SCI à l’IR suivent le régime des plus-values de cession des particuliers. Ici, le calcul de la plus-value se détermine en ôtant le prix d’achat augmenté des frais d’acquisition et des travaux du prix de vente. Aucun amortissement n’intervient dans ce décompte.

Selon la durée de détention, des abattements sont décomptés pour l’imposition des revenus :

  • 6 % pour une durée comprise entre 6 et 21 ans
  • 4 % pour la 22è année.

Il en va de même pour les prélèvements sociaux :

  • 1,65 % par an entre la 6è et la 21è année de détention, 
  • 1,60 % correspondant à la 22è année,
  • 9 % par an entre la 23è et la 29è année de détention.

Les plus-values de cession sont alors imposées aux taux de :

  • 19 % au titre de l’impôt sur le revenu
  • 17,2 % pour les prélèvements sociaux.

Cette plus-value ne fait l’objet d’aucune imposition sur le revenu à compter des 22 ans de détention ni de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.

Il en va de même lorsque le bien est vendu à un organisme HLM, une commune ou une intercommunalité.

À noter qu’une surtaxe de 2 à 6 % est appliquée en cas d’excédent de vente de plus de 50 000 €.

Les plus-values de SCI à l’IS

En cas de cession d’un bien immobilier exploité en SCI à l’IS, vous devez réintégrer les amortissements au calcul de la valeur d’acquisition. 

Ce calcul augmente significativement la plus-value et, par conséquent, l’imposition qui en découle. 

La déduction d’amortissement comptabilisée au fil des années se restitue lors de la cession du bien, vous avez alors bénéficié d’un report d’imposition.

La société sera imposée de la même façon qu’un bénéfice annuel, à savoir paiement de l’impôt sur les sociétés. Quant aux associés, ils seront soumis à la flat-tax ou aux prélèvements sociaux augmentés de l’impôt sur le revenu.

SCI et TVA

Pour les logements nus, aucune possibilité de bénéficier de la TVA n’est accordée. Pour des locaux professionnels, vous pouvez demander à être soumis à cette taxe auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE) de votre secteur. 

Vous faites ainsi jouer cette option pour récupérer la TVA sur les prestations. Lorsque vous louez des emplacements de parkings seuls ou des aires de stationnement de véhicules, l’application de la TVA est obligatoire.

SCI et base taxable à l’IFI

La détention de parts en SCI rentre dans la base de calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Toutefois, il est plus avantageux de détenir un bien immobilier en SCI qu’en nom propre si votre patrimoine immobilier dépasse 1 300 000 €. 

En répartissant les parts entre différents associés ne faisant pas partie de votre foyer fiscal, vous diminuez ainsi la valeur de votre parc immobilier. Vous échappez ainsi à l’imposition à l’IFI.

Les dispositifs fiscaux compatibles avec une SCI

L’investissement locatif en location nue autorise les montages en SCI à l’IR ou à l’IS. Quant à la location meublée, seule la SCI à l’IS est compatible avec ce mode de gestion. 

D’autres dispositions fiscaux permettent l’acquisition de biens en société civile immobilière, notamment la loi Pinel et la loi Malraux. 

Pour ce qui est de la loi Monuments Historiques, un agrément spécifique du ministère est requis. La société doit être détenue par des membres d’une même famille s’engageant à détenir le bien pendant 15 ans.

Investir en SCI : transmettre son patrimoine

Outre le fait de dissocier les portefeuilles fiscaux, l’investissement en SCI est un parfait moyen de transmettre votre patrimoine immobilier à vos héritiers. 

Pour éviter de tomber dans le giron des abattements imposés tous les 15 ans pour les transmissions de patrimoine aux enfants, les propriétaires peuvent se répartir les parts au sein d’une SCI familiale. 

Les droits de donation sont calculés en tenant compte d’une décote de 10 % de la valeur du bien immobilier accordée dans le cadre des SCI et de la déduction des dettes. 

Si vous empruntez pour acquérir votre investissement immobilier, les parts de SCI transmissibles sont définies à hauteur de la valeur nette du patrimoine, c’est-à-dire emprunt déduit.

Vous pouvez, de surcroît, démembrer votre bien pour garder l’usufruit du logement et attribuer la nu-propriété à vos enfants. Ils récupéreront le logement au décès des 2 parents sans droits de succession.

 

Réaliser une opération immobilière en SCI peut paraître fastidieux au premier abord mais impacte favorablement les finances des investisseurs immobiliers. 

Les régimes financiers de la SCI à l’IR sont plus avantageux qu’en nom propre, plus particulièrement lorsque vous optez pour une rénovation à crédit générant des revenus réguliers et que votre imposition est faible. 

La SCI à l’IS est plus tournée vers les investisseurs réalisant des opérations d’achat revente sur des périodes courtes, si votre taux d’imposition est élevé et que vous souhaitez transmettre votre patrimoine à vos enfants.

Et vous, quel dispositif fiscal préférez-vous ? Si vous voulez connaître les autres modes de défiscalisation, rendez-vous sur les dossiers spécifiques ci-dessous.

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