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Lecture : Adieu Patron

Cette semaine, j’ai (re)lu pour vous “Adieu Patron – Devenir rentier en 18 mois grâce à l’immobilier” de Romain Caillet. C’est un livre que j’avais déjà lu lors de sa sortie. À ce moment-là, j’étais encore salarié et le titre, accrocheur, m’avait beaucoup plu. Je m’étais complètement retrouvé dans le discours de l’auteur. Aujourd’hui, alors que je ne suis plus salarié et que j’ai, moi aussi, dit Adieu à mon patron, ce livre a une saveur encore meilleure. Je vous propose de vous faire découvrir l’univers de ce livre et son résumé.

233 pages – PACA Éditions – 19,99€.

Résumé de “Adieu Patron”

“Adieu patron” raconte l’histoire de Romain Caillet, un investisseur immobilier devenu rentier avant l’âge de 30 ans.

L’auteur nous raconte son parcours d’investisseur immobilier, à commencer par ses débuts. Ayant grandit dans le quartier le plus pauvre d’Europe (à Marseille), il se fait expulser de chez lui à 13 ans. Cependant, de cette expérience, un personnage l’a marqué : le propriétaire, cette personne qui venait encaisser son loyer tous les mois.

Après cette expérience, et une fois qu’il commença à travailler, quelques années plus tard, Romain Caillet n’a plus eu qu’un seul objectif en tête : devenir, lui aussi, “propriétaire”. Il nous raconte donc son histoire et nous dévoile ses différents investissements. Il nous fait partager ses réussites mais également ses erreurs, et les analyse avec nous. Il nous explique pourquoi il a perdu du temps sur certaines opérations et comment nous pouvons aller plus vite que lui.

Aujourd’hui, Romain possède 15 biens immobiliers qui lui rapportent un confortable revenu de 10.000 euros par mois. Surtout, ce qui est intéressant, c’est qu’il n’a que 1.807 euros de crédit à rembourser. Il nous explique comment il a pu se constituer ce beau patrimoine (800.000 euros) avec un salaire de 1.500 euros.

De son expulsion à sa nouvelle vie de rentier immobilier, Romain Caillet nous raconte toute son histoire et le détail de ses investissements.

Au programme dans “Adieu Patron”

Première partie : Le prix à payer de l’autodidacte – Travail de fourmi et expériences enrichissantes.

  • Chapitre 1 – Une autre vie est possible.
    Dans ce premier chapitre, l’auteur nous raconte l’état d’esprit qui lui a fait changer sa vision de la vie. Il essaie surtout de nous faire voir les choses autrement que le fameux “métro, boulot, dodo”. L’idée principale importante dans ce chapitre est celle de prendre conscience que tout le monde a la capacité de changer de vie. Il faut simplement en prendre conscience et apprendre comment c’est possible, notamment à travers l’investissement. C’est une point très important et aujourd’hui nécessaire pour prendre sa vie en main, car le travail salarié mène forcément à l’appauvrissement. L’auteur nous explique pourquoi.
  • Chapitre 2 – Il est temps de se lancer.
    Dans ce deuxième chapitre, Romain nous parle des blocages et des barrières mentales qui nous empêchent de passer à l’action. Il aborde notamment le sujet des excuses qui sont inventées pour nous convaincre que ce n’est jamais le bon moment de faire les choses et pourquoi adopter ce genre de pensées négatives ne mène nulle part. Il nous parle également de l’influence négative de l’entourage qui cherche parfois à nous décourager de faire les choses. C’est notamment le cas des personnes qui n’ont jamais investi et qui rejettent leurs peurs sur nous. Il nous explique comment gérer ces personnes et comment faire pour passer malgré tout à l’action. Il termine ce chapitre par quelques bonnes raisons de nous lancer en passant de la théorie à la pratique.
  • Chapitre 3 – Premier investissement.
    Ce chapitre de “Adieu Patron” traite du premier investissement de Romain : un box de garage. Par extension, il nous explique pourquoi c’est le meilleur produit pour commencer à investir. Il y a deux bénéfices majeurs à commencer par un garage : l’expérience que vous allez acquérir et le faible risque financier. Romain Caillet nous parle ensuite de son premier garage : comment il a trouvé cette affaire et comment il a trouvé son tout premier locataire. Il nous raconte ce qu’il a fait et quelles erreurs il a commises. Enfin, il termine ce chapitre en partageant l’effet que procure le fait de toucher son premier revenu en automatique. Pour me souvenir de la première fois où j’ai touché un loyer, et donc un revenu automatique, je peux vous dire que je suis entièrement d’accord avec lui ! C’est quelque chose de capital dans la vie d’un investisseur.
  • Chapitre 4 – Premier bilan.
    Après nous avoir fait partager son premier investissement, l’auteur nous dresse le bilan de cette première opération. Il commence par nous expliquer les bénéfices que celle-ci lui a apporté. Romain Caillet nous parle de ce qui a changé dans son rapport à l’argent. En effet, lorsqu’on débute sa vie d’investisseur alors qu’on a l’habitude d’être salarié, la vision que l’on peut avoir de l’argent change complètement. Il nous donne également quelques précieux conseils sur les habitudes à adopter quand on est investisseur. 
  • Chapitre 5 – Dans une résidence de 200 garages.
    Cette cinquième partie nous emmène sur les investissements suivants de Romain, toujours sur des parkings. L’auteur nous délivre ici quelques techniques à connaître lorsqu’on souhaite investir. Il aborde notamment le sujet du comportement à adopter pendant une visite et des questions à poser. Cette partie est particulièrement importante car ce sont les questions que vous allez poser qui vont déterminer si vous avez devant vous une bonne affaire ou non. J’en parle en connaissance de cause car toutes mes négociations réussies sont le résultats des questions posées durant les visites. Vous pouvez d’ailleurs retrouver le bilan de ces négociations dans cet article.
  • Chapitre 6 – Comment se créer un avancement de carrière sans travailler.
    Comme son nom l’indique, ce chapitre nous raconte pourquoi il est beaucoup plus rapide et efficace d’investir dans l’immobilier pour se créer une augmentation plutôt que d’attendre que notre patron daigne nous accorder quelques dizaines d’euros de plus à la fin du mois. Pour ceux qui se posent la question d’investir à crédit (pas le choix lorsqu’on débute) ou de payer comptant, Romain Caillet nous donne les avantages et inconvénients de ces deux modes de financement. Il nous explique ensuite ce qu’est l’effet de levier et pourquoi c’est l’arme ultime de tout investisseur à succès ! Enfin, il nous explique le détail de son quatrième investissement et nous délivre les techniques utilisées pour impressionner le banquier et obtenir son financement alors qu’il avait déjà trois biens immobiliers.
  • Chapitre 7 – Comment trouver des partenaires pour avancer plus vite.
    Contrairement à ce que laisse présager le titre de ce chapitre, l’auteur ne parle pas ici uniquement de trouver des partenaires dans la réalisation des opérations immobilières. Même si, bien évidemment, vous verrez qu’il est important de se construire un réseau (agent immobilier, artisans, banquier, notaire, etc), l’auteur parle ici de la base : s’entourer de personnes qui sont déjà investisseurs et qui vont vous apprendre à bien investir. L’objectif de cette démarche est de vous éviter un maximum d’erreurs qui pourraient vous coûter cher, que ce soit en argent ou en perte de temps. Ensuite, vous pourrez trouver des personnes avec qui vous associer pour passer la seconde et augmenter la fréquence de vos investissements.
  • Chapitre 8 – Visiter un appartement ou comment jouer une pièce de théâtre.
    La visite d’un appartement est toujours un moment important. En effet, vous allez devoir vous présenter sous votre meilleur jour pour montrer à l’agent immobilier (ou au propriétaire) que vous êtes une personne sérieuse. Afin de ne pas agacer le vendeur et, surtout, de mettre toutes les chances de votre côté pour remporter la bonne affaire, face aux autres acheteurs potentiels, il va falloir faire comme si vous étiez en représentation théâtrale. Dans ce chapitre, Romain Caillet, à travers son expérience, nous montre pourquoi ce principe est très important. Il nous explique comment adopter cette attitude, sans pour autant mentir, lui a permis de réaliser de très belles affaires alors qu’il n’avait pas forcément la situation la plus favorable par rapport aux autres acheteurs. Ce chapitre m’a particulièrement plu car je me suis complètement retrouvé dans les situations évoquées.
  • Chapitre 9 – La plus-value.
    Ce chapitre de “Adieu Patron” est la suite logique du précédent, notamment en ce qui concerne le fait de réaliser la plus-value au moment de l’achat. En effet, c’est à l’achat que l’on gagne de l’argent et non à la revente, comme peuvent le penser bien des personnes. Dans cette partie, Romain Caillet nous explique pourquoi la plus-value se fait au moment de l’achat. Il nous donne des pistes et des astuces pour comprendre la psychologie du vendeur et nous aider à identifier une bonne opportunité d’achat. Il aborde notamment un point qui est capital : la différence principale qui existe entre les personnes qui investissent (et gagnent vraiment de l’argent) et celles qui achètent pour s’endetter. C’est d’ailleurs la raison majeure pour laquelle certains peuvent enchainer les acquisitions et pourquoi d’autres se retrouvent rapidement bloqués. Romain Caillet nous donne également la retransmission intégrale d’une négociation, faite par mail, et qui lui a permis de gagner 36.000 euros en seulement 24 heures.
  • Chapitre 10 – Faut-il acheter sa résidence principale ?
    C’est une question que nous nous sommes tous posés au moins une fois. Acheter sa résidence principale semble une évidence à beaucoup de personnes. Pourtant, dans la majorité des cas, il est plus intéressant de rester locataire que de devenir propriétaire. J’ai d’ailleurs écrit deux articles sur le sujet (Louer, est-ce jeter l’argent par les fenêtres ?Faut-il acheter sa résidence principale en premier ?). Romain Caillet nous apporte d’autres éléments de réponse dans ce chapitre. Il nous explique notamment comment il a réussi à devenir propriétaire de sa résidence principale pour seulement 208 euros par mois et pourquoi cet achat a changé sa vie, même s’il reconnait volontiers que ce ne fut pas sa meilleure idée.
Les personnes qui ont lu cet article ont aussi lu :  Un mois de salaire en 24 heures

adieu patron

Deuxième partie : Rentier en 18 mois – Croissance exponentielle et indépendance financière.

  • Chapitre 11- La révolution de la location saisonnière
    Dans le premier chapitre de cette deuxième partie, consacrée à ce qui a permis à Romain Caillet de devenir rentier en 18 mois, nous commençons par découvrir ce qu’est un groupe Mastermind, ce qu’il a changé dans la vie d’investisseurs de l’auteur et pourquoi vous devez absolument en intégrer un. Ensuite, Romain Caillet nous explique pourquoi la location saisonnière (ou location courte durée) est le meilleur moyen de gagner beaucoup d’argent rapidement. C’est d’ailleurs le meilleur moyen pour pouvoir dire “Adieu Patron” en peu de temps. Pourtant, il y a certaines règles à respecter (notamment dans les grandes villes) si on ne veut pas se retrouver coincé.
  • Chapitre 12 – Le jour où la banque m’a dit non.
    Dans ce chapitre, Romain Caillet nous raconte comment il s’est retrouvé coincé, même pour un petit montant, lorsque sa banque a refusé de lui financer un investissement pourtant très rentable. Il nous donne donc quelques techniques et astuces pour trouver, malgré tout, le moyen de faire financer son projet. Il nous fait également part de son expérience pour nous montrer que nous pouvons toujours trouver une solution face à un problème, si nous en avons réellement envie.
  • Chapitre 13 – Deux appartements en dix jours.
    Ici, c’est la location saisonnière qui est spécifiquement mise en avant ainsi que les gros chiffres qu’elle procure. En effet, Romain Caillet nous raconte les chiffres qu’il obtient sur quelques-uns de ses appartements. Vous verrez que, grâce à la location saisonnière, vous pouvez vivre rapidement de vos loyers car ceux-ci sont très élevés ! L’auteur nous parle notamment d’un appartement qui lui rapporte 1.600 euros par mois pour une mensualité de crédit de seulement 375 euros. Il nous raconte aussi l’importance de s’entourer des bonnes personnes, notamment les bons artisans, si on veut gagner du temps et de l’argent.
  • Chapitre 14 – Avant-dernier investissement.
    Romain Caillet nous raconte ici pourquoi il est important d’exploiter la capacité d’emprunt que procure un CDI jusqu’au bout. En effet, pourquoi quitter son emploi salarié lorsque les rentes remplacent votre ancien salaire, si vous pouvez encore emprunter ? C’est exactement ce qu’a fait Romain, ce qui lui a permis d’augmenter encore son patrimoine et de construire sa crédibilité auprès des banques. Il nous donne aussi les détails de cet avant-dernier investissement réalisé avant de quitter son CDI.
  • Chapitre 15 – L’exceptionnelle poule aux oeufs d’or continuera-t-elle à pondre pour vous ?
    Le dernier investissement de Romain Caillet nous est ici raconté, non sans embûches ! Il nous raconte notamment comment il a trouvé cette bonne affaire et comment il s’est retrouvé avec un financement refusé alors que, quelques jours avant, son banquier lui avait pourtant donné son accord de principe ! Il nous explique bien sûr comment il a fait pour, quand même, se faire financer cette superbe affaire. Ensuite, Romain s’attarde un peu plus sur la location courte durée et sur le type d’appartement à rechercher, selon lui, pour se démarquer face à une offre toujours plus importante ! Enfin, il nous donne les trois critères primordiaux à respecter lorsqu’on cherche un appartement, et ce quel que soit le mode d’exploitation choisi.
  • Chapitre 16 – L’univers de la banque.
    Ce chapitre est exclusivement consacré à la banque. C’est, selon moi, un des plus importants du livre ! En effet, la banque est un partenaire incontournable lorsqu’on souhaite investir, du moins au début. Tout le monde n’a pas les moyens de financer un appartement au comptant. Il faut donc mettre toutes les chances de son côté avant d’aller voir son banquier pour obtenir son financement. J’avais déjà donné trois choses à faire avant d’aller voir son banquier dans cet article. Romain rentre davantage dans le sujet dans ce chapitre et nous donne toutes ses astuces et bons conseils.
  • Chapitre 17 – La boucle est bouclée.
    Ce dernier chapitre est entièrement consacré à la restructuration de la dette. Que ce soit par le biais d’une renégociation des taux auprès de votre banque ou d’un rachat de vos prêts, Romain Caillet nous explique pourquoi tout investisseur doit passer par là et comment cela peut vous aider à gagner encore quelques centaines d’euros ou quelques années de remboursement. Bien évidemment, cela permet (entre autres) de consolider une situation déjà bien bâtie et, dans le cas de l’auteur, de dire “Adieu Patron”, quel que soit le mode d’exploitation choisi.

Mon avis sur “Adieu patron”

Je pense que vous vous en êtes rendu compte à la lecture de cet article, “Adieu Patron” est un livre dense avec beaucoup de chapitres différents.

Construit comme un hybride entre l’autobiographie, le livre de développement personnel et le manuel pour investir, je l’ai beaucoup apprécié pour son côté humain. En effet, Romain Caillet nous raconte son parcours tout au long de se livre. On se rend tout de suite compte que, même si le titre est racoleur, réaliser une telle performance n’a pas été un long fleuve tranquille.

Ce que j’ai particulièrement apprécié, c’est sa sincérité. En effet, beaucoup de personnes voudraient devenir rentières en produisant peu (ou pas) d’efforts. D’ailleurs, bien souvent, elles s’imaginent que c’est comme ça que les rentiers le sont devenus. Pourtant, toutes les galères, les imprévus et les bâtons dans les roues que l’auteur a rencontré, tous les investisseurs les ont aussi rencontrés. Je ne fais pas exception à la règle : investir dans l’immobilier m’a demandé de la patience, de la détermination mais aussi des sacrifices à court et moyen termes.

Cependant, Romain Caillet insiste sur un point primordial : tout le monde peut le faire. On s’imagine souvent que c’est réservé à une élite ou à des personnes qui ont eu de “la chance”. Il n’en est rien, l’auteur en est la preuve (il a quand même été expulsé de chez lui à 13 ans). Je connais également des dizaines d’investisseurs qui en sont la preuve.

En clair, si vous souhaitez découvrir un livre qui, par son retour d’expérience, vous donnera une dimension plus orientée sur le développement personnel et la mentalité à adopter pour devenir un investisseur à succès, je vous recommande “Adieu Patron”. Ce n’est pas un livre qui vous apprendra à investir pas à pas, mais plutôt un guide vous donnant des grands principes pour y arriver. Romain Caillet vous donnera des pistes et tout un tas de bonnes astuces, à vous de les exploiter par la suite.

J’ai lu ce livre au moment de sa sortie, alors que j’étais encore salarié et que je venais de signer mon premier immeuble de rapport. Je l’ai dévoré en un week-end et il m’a donné l’énergie nécessaire pour acheter mon deuxième immeuble de rapport, seulement trois mois après. C’est un livre très bien pour donner l’impulsion qui permet de passer à l’action ou pour rester motivé.

Si je devais lui donner une note, je lui mettrai 4/5 sans hésiter.

Points positifs : Humain, chiffré, concret, se lit facilement et rapidement.

Points négatifs : Très bien lorsqu’on débute dans l’immobilier et qu’on cherche des informations. En revanche, si vous avez déjà investi ou suivi des formations sur le sujet, je ne suis pas certain que “Adieu Patron” vous apporte beaucoup d’informations nouvelles.

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J’espère que cet article vous a plu et qu’il vous aura donné l’envie d’aller plus loin en lisant ce livre. N’hésitez pas à me faire part de vos commentaires ci-dessous. Vous pouvez également télécharger librement et gratuitement mon livre “Comment louer plus cher et payer moins d’impôts avec la location meublée ?” juste ci-dessous.

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6 Commentaires

  • Yann

    Répondre Réponses 8 septembre 2017

    Bonjour Julien !

    Je trouve aussi que c est un livre qui se lit très facilement.
    Il apporte quelques astuces mais essentiellement une manière de procéder que je trouve originale et facile à comprendre.
    C est un excellent compromis entre manière de faire et accélérateur de motivation.
    Merci pour cette revue.

    Yann

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 8 septembre 2017

      Bonjour Yann,
      Je suis 100% d’accord avec toi, il apporte un regard différent sur l’investissement immobilier, avec une façon de procéder facile à comprendre. J’adore par dessus tout le côté “monsieur tout le monde”, très humain, qui montre que n’importe qui peut y arriver !

  • Arnaud

    Répondre Réponses 11 septembre 2017

    Bonjour Julien,

    Ce livre a l’air très intéressant, je vais surement essayer de le lire.

    Votre article me fait réagir sur le fait que visiblement vous êtes devenu dorénavant rentier, contrairement à vos premiers articles où vous disiez que l’immobilier était juste une source de revenu complémentaire.
    D’où ma question, en combien de temps avez vous réussi a devenir rentier ?

    D’autre part, le gouvernement va visiblement remplacer en 2019 (ou 2018) l’ISF par l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), la présentation qu’en fait Emmanuel Macron est que l’IFI serait un bon impôt car frappant uniquement l’immobilier accusé d’être le vecteur principal de la rente…

    Avez vous des infos sur ce sujet ?
    Des impôts encore supplémentaires pour les propriétaires, cela ne met il pas en question la rentabilité de l’investissement immobilier ?

    Dans l’attente de vous lire,

    Cordialement

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 11 septembre 2017

      Bonjour Arnaud,
      Il m’a fallu deux ans et demi pour y arriver, notamment grâce à la location saisonnière.

      Aucune crainte concernant l’IFI car il s’applique à partir d’un certain patrimoine immobilier, identique à l’ISF actuel (1,3 millions d’euros). Je n’y suis pas encore et n’ai pas besoin d’y être pour être rentier.

      • Arnaud

        Répondre Réponses 14 septembre 2017

        Bonjour Julien,

        Devenir rentier est pour moi un rêve, mais qui me parait inaccessible …

        D’ailleurs au sujet du statut de rentier, je suis curieux, mais comment celui-ci est il reconnu au niveau des administrations ?
        Lorsqu’on devient rentier, a t on un statut “sans emploi” ?
        On ne cotise plus pour la retraite, cela veut dire adieu a celle-ci ?
        Ou alors faut il monter une SCI et se considérer comme un employé de celle-ci ? le problème c’est que si une SCI a un employé, la fiscalité de la SCI risque de changer ?

        tant de questions dans ma tête 😉 …

        Cordialement

        • Julien Loboda

          Répondre Réponses 14 septembre 2017

          Bonjour Arnaud,
          Je te remercie pour ton commentaire. Si c’est un rêve, alors il restera inaccessible. Si ça devient un projet, alors ça devient possible 😉
          Au niveau du statut, tu es juste quelqu’un à ton compte, tu vis d’un business immobilier.
          Par contre, il faut bien comprendre que, lorsque tu es rentier, ta retraite est déjà faite: c’est la nature même du rentier. Donc la question de cotiser est une fausse question, d’autant plus que la retraite va être amenée à disparaître (dans le pire des cas) ou à n’être qu’un complément de revenu (dans le meilleur des cas) dans les décennies à venir…

          Après, si vraiment tu y tiens, tu peux toujours investir en société et, effectivement, cotiser…

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