la location saisonnière ne tue pas l'économie

La location saisonnière ne tue pas l’économie

La grogne monte depuis quelques années autour de la location saisonnière. L’arrivée sur le marché d’acteurs tels que Airbnb, Booking, Abritel ou Expédia ont fait exploser ce marché en le rendant facile d’accès et ludique.

Face à l’engouement suscité par ce mode de location, certains professionnels de l’hébergement sont montés au créneau. Ils se sont plaints du fait que la location saisonnière est une concurrence déloyale. Pire, cette concurrence serait néfaste pour l’économie.

Mais est-ce réellement le cas ? Peut-on vraiment parler de concurrence déloyale ou assiste-t-on simplement à une crise de panique de la part d’un secteur qui se reposait sur ses lauriers, et qu’une jeune génération est venue bousculer ?

La location saisonnière n’est pas un phénomène récent.

À en croire les médias et les pouvoirs publics, la location saisonnière n’existait pas il y a encore quelques années. Pourtant, ce n’est pas un phénomène nouveau. Ce mode de location existe depuis plusieurs décennies, sous différentes formes:

  • Location d’un appartement ou d’une maison pour les vacances (mer, montagne).
  • La location d’une chambre chez l’habitant (bed and breakfast, chambre étudiante).
  • Location d’un emplacement de camping.
  • La location d’un appartement meublé pour plusieurs semaines ou mois (mission professionnelle, besoin ponctuel d’un logement).

Ce qui est nouveau, en revanche, c’est la mise en lumière de ce mode de location. Il existe aujourd’hui des outils, sur le marché, qui permettent à n’importe quelle personne de mettre son bien en location saisonnière, avec une visibilité et une facilité déconcertantes. En quelques clics, votre appartement est en ligne. Il peut être réservé de façon instantanée par des millions de voyageurs potentiels avec un paiement en ligne sécurisé.

La vérité, c’est que la location saisonnière était marginale jusqu’à l’arrivée d’Airbnb. Elle n’inquiétait donc pas les hôteliers, qui étaient en situation de monopole. Aujourd’hui, le client a le choix.

la location saisonnière ne tue pas l'économie

Aujourd’hui, un ordinateur et une connexion internet suffisent pour mettre un logement en ligne et le gérer de A à Z.

La location saisonnière ne tue pas l’hôtellerie.

Différents types de clientèles.

Au risque de ne pas me faire que des amis, je suis convaincu que la location saisonnière ne tue pas l’hôtellerie. Pour moi, il y a clairement une clientèle propre à l’hôtellerie et une clientèle pour la location saisonnière.

Bien qu’il soit possible qu’une petite partie ait transité d’un type d’hébergement à l’autre, je ne pense pas que le phénomène soit inquiétant. D’ailleurs, j’en suis un parfait exemple. Alors que je pratique la location saisonnière sur plusieurs de mes appartements, j’ai toujours séjourné à l’hôtel lorsque j’étais en déplacement dans mon ancienne vie de salarié. Aujourd’hui encore, il m’arrive rarement de louer un appartement lorsque je me déplace pour affaires.

Par contre, il est vrai que j’ai naturellement le réflexe de la location saisonnière pour mes vacances. C’est une habitude que j’ai depuis ma plus tendre enfance. Pour autant que je me souvienne, je partais déjà en vacances, que ce soit au camping, en appartement ou en maison, alors que j’étais gamin.

La raison est simple: je n’ai pas du tout les mêmes attentes lorsque je me déplace pour affaires que lorsque je me déplace pour mes vacances.

Le secteur de l’hôtellerie se porte bien.

Selon l’observatoire de l’UMIH (Union des Métiers et des Industries de l’Hôtellerie), qui publie chaque mois son observatoire des chiffres clés de la profession, les chiffres semblent plutôt aller dans le même sens.

L’année 2016 s’est traduite par une baisse globale de l’activité sur différents indicateurs:

  • Le taux d’occupation moyen a baissé de 1,2 point.
  • Le prix moyen a diminué de 3,3%.
  • Le revenu par chambre disponible (RevPAR) a perdu 5,1%.

Alors là, je vous vois venir. Vous allez me dire que les chiffres ne vont pas du tout dans mon sens. Cependant, ces chiffres nationaux cachent en réalité un marché à deux vitesses.

L’Ile de France et la région PACA, qui sont parmi les régions qui comptent le plus grand nombre d’hôtels (environ 25% du parc total rien que pour ces deux régions), sont en baisse d’activité. Dans le même temps, toutes les autres régions enregistrent une progression entre +2% et +5%. Or, il est important de rappeler que la région Ile de France et la région PACA sont précisément celles qui sont marquées par un contexte d’insécurité après les attentats de Novembre 2015 et Juillet 2016. Il y a donc une certaine logique dans la baisse de la fréquentation, logique qui n’a rien à voir avec la location saisonnière. Rappelons également que Paris avait accueilli la COP21 en Décembre 2015, ce qui avait eu pour effet d’augmenter les prix et le taux d’occupation, faisant de 2015 une base de comparaison compliquée.

Sur des chiffres plus récents, à fin Août 2017, le taux d’occupation est en progression de +3,2% et le revenu par chambre disponible, véritable indicateur de la performance d’un hôtel, est en hausse de +3,6%. Cette tendance est confirmée par l’INSEE, dans son bilan du troisième trimestre 2017.

Une diversification de l’offre.

Loin de tuer l’hôtellerie, la location saisonnière apporte en fait une véritable diversification de l’offre. D’une situation de monopole hôtelier, nous sommes aujourd’hui passés dans une période de choix. Cela permet de combler différents types d’attentes.

Le choix d’un véritable lieu de vie.

Pour commencer, réserver un appartement ou une maison en location saisonnière, c’est faire le choix d’occuper un véritable lieu de vie, loin des hôtels impersonnels et standardisés. En effet, dans un appartement:

  • Il y a de l’espace. On peut circuler facilement, sans se marcher dessus. Ce n’est pas le cas de la plupart des chambres d’hôtels.
  • On est dans un lieu unique. À l’hôtel, notre chambre est perdue au milieu des autres chambres, sans parler des bruits incessants du hall d’entrée.
  • Il y a une cuisine. On peut ainsi cuisiner et ne pas devoir vendre un rein et deux jambes pour aller au restaurant à tous les repas.
  • Enfin, on peut passer son séjour sous le même toit que le reste de sa famille. À l’hôtel, il faut bien souvent prendre plusieurs chambres. Cela casse quand même l’esprit convivial des vacances.

D’une façon générale, préférer un appartement à l’hôtel permet de bénéficier d’une ambiance beaucoup plus intime.

la location saisonnière ne tue pas l'économie

Un appartement est plus qu’un simple hébergement: c’est un véritable lieux de vie chaleureux.

La location saisonnière rend les voyages accessibles à un plus grand nombre de personnes.

C’est l’autre conséquence de cette diversification de l’offre d’hébergement. La location saisonnière rend les voyages accessibles à un plus grand nombre de personnes.

En effet, lorsque l’offre se limitait aux hôtels, le budget nécessaire pour partir en vacances était plutôt important. Il fallait donc avoir un certain niveau de revenus pour se permettre d’emmener sa famille en congés.

Ainsi, pour une famille de quatre personnes (deux parents et deux enfants), voici le comparatif pour 15 jours en bord de mer l’été.

Hôtel.

  • Deux chambres de deux personnes pendant 15 nuits, à 80 euros la nuit = 2.400 euros.
  • Petits-déjeuners, 15 jours fois 4 personnes, à 8 euros le petit-déjeuner = 480 euros.
  • Repas du midi, 15 jours fois 4 personnes, à 10 euros le repas (admettons qu’ils décident de manger sur le pouce le midi) = 600 euros.
  • Repas du soir, 15 jours fois 4 personnes, à 20 euros le repas = 1.200 euros.
  • Coût total = 4.680 euros. Pour un couple au salaire moyen français, c’est à dire 3.000 euros à deux, cela représente 1,56 mois de travail.

Location saisonnière.

  • Un appartement 4 personnes pendant 15 nuits, à 110 euros la nuit = 1.650 euros.
  • Budget courses pour 15 jours et 4 personnes = 500 euros.
  • Coût total = 2.150 euros. Cela représente maintenant 0,7 mois de travail.

La démocratisation de la location saisonnière a véritablement ouvert les séjours touristiques à des personnes qui ne pouvaient pas forcément se le permettre auparavant.

La location saisonnière ne tue pas l’économie.

Loin de tuer l’économie, la location saisonnière en est en fait un puissant contributeur. Reprenons notre exemple ci-dessus. Cette famille de 4 personnes, qui ne pouvait pas forcément partir en vacances avant, et qui le peut désormais, va ensuite consommer sur place.

Elle va notamment:

  • Faire ses courses chez les commerçants et magasins.
  • Réaliser des activités touristiques.
  • Éventuellement pouvoir s’offrir une/des sortie(s) au restaurant, vue l’économie réalisée sur le budget alimentation.

Il n’y a qu’à demander aux nombreuses villes de France qui vivent en grande partie de l’activité touristique si ce n’est pas le cas. Pour échanger régulièrement avec les commerçants près de mes appartements, je peux vous garantir que ça l’est ;-).

Ensuite, deuxième point important, mais moins évident, c’est que la location saisonnière va créer des emplois directs. Si, comme moi, vous faites le choix de déléguer votre location saisonnière, vous allez recruter une personne pour faire la partie terrain à votre place. Vous allez donc créer une activité pour laquelle vous allez rémunérer quelqu’un.

La vraie crainte c’est le changement.

En fait, il est clair que la location saisonnière ne tue pas l’économie. Ce qui fait vraiment peur, c’est le changement qui est en train de se produire. Comme souvent dans notre pays, dans lequel on n’aime pas bien le changement, dès que quelque chose vient perturber une activité solidement ancrée dans ses habitudes, on s’insurge. C’est exactement ce qu’il s’est passé avec Uber et les taxis il y a quelques années. Uber est venu disrupter le marché en proposant une solution bien meilleure que l’existante, pour moins cher.

Il y a toujours eu des transformations économiques, de tous temps. Nous avons vécu la fin de l’ère industrielle, des métiers ont disparu et d’autres se sont créés. C’est normal. Le monde bouge en permanence. Les modes de consommation évoluent. Vouloir conserver à tout prix des choses qui ne fonctionnent plus, c’est aller à l’encontre de la marche du monde. Soit on s’adapte, soit on disparait. Ceux qui veulent que les choses restent comme elles ont toujours été sont bien gentils, mais c’est une vision utopique. Est-ce que vous aimeriez être encore à l’époque du Minitel, du téléphone à fil ou de la locomotive à charbon ?

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Et puis, soyons sérieux deux minutes. Peut-on réellement aller à l’encontre d’un géant comme Airbnb ? Il ne faut pas oublier qu’il y a des considérations économiques importantes derrière tout ça.

la location saisonnière ne tue pas l'économie

Il y a toujours eu des innovations qui ont permis de changer le monde: pourquoi lutter contre ?

La fiscalité en cause dans la concurrence déloyale.

Parmi les arguments mis en avant par les hôteliers et les municipalités qui vont à l’encontre de la location saisonnière, c’est la fiscalité qui revient en premier. Bien souvent, on accuse les propriétaires d’appartements de ne pas avoir à payer d’impôts.

Ce qu’il faut savoir, c’est que c’est totalement faux. Les revenus issus des locations saisonnières ont toujours été imposables. Chaque euro gagné doit être déclaré dans la catégorie des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Le véritable problème, c’est que beaucoup de propriétaires ont cru qu’ils n’avaient pas à s’acquitter de cet impôts. Ils se sont ensuite fait rattraper et certains s’en sont même étonné. Cela a donné lieu à toutes sortes de lois et de règles qui ont créé un immense quiproquo. Pour tenter d’y voir plus clair, j’ai fait une vidéo dans laquelle j’ai remis à plat les règles exactes de la location saisonnière.

De plus, les municipalités ont tout à y gagner, car vous êtes également redevable de la taxe de séjour en tant que propriétaire. En 2017, rien qu’à Paris, cette taxe représente 5 millions d’euros qui iront dans les caisses de la Mairie.

Enfin, comment comparer un hôtel qui peut accueillir plusieurs dizaines de personnes, et donc doit répondre à des normes ERP strictes, avec un appartement qui peut accueillir entre 2 et 6 personnes ?

La location saisonnière responsable de la pénurie de logements ?

Autre argument invoqué en masse pour tenter de démonter la location saisonnière: la pénurie de logements. On accuse la location courte durée d’être responsable de cette pénurie. Il est vrai que lorsqu’on regarde l’offre Airbnb dans les grandes villes, on peut avoir l’impression qu’il n’y a que ça. Je pense que c’est uniquement un ressenti dû à la densité importante de l’offre. Pourtant, c’est un faux combat.

Si nous prenons l’exemple de Paris, qui compte environ 1.400.000 logements, on estime à 10% la part des logements proposés en location saisonnière. C’est à peu près la même proportion que les logements vacants (7,9%) et les résidences secondaires (7%), qui sont beaucoup moins attaqués que la location saisonnière. Pourtant, ni l’un ni l’autre ne contribuent à l’économie locale, contrairement à la location courte durée.

Si la population augmente fortement, la solution est de ré-équilibrer l’offre et la demande en mettant de nouvelles constructions sur le marché. Il faut que l’offre soit nettement plus présente. De toutes façons, nous assistons à une division nette du marché: d’un côté, il y a les classes populaires qui occupent des logements sociaux et, de l’autre, des classes très aisées qui peuvent se permettre d’acheter des logements chers.

Les personnes de la classe moyenne sont chassées des grandes villes. Pour beaucoup d’entre elles, mettre leur logement sur Airbnb leur permet justement de payer une partie de leur charges et de rester dans ces grandes villes. Un particulier qui met son appartement en location saisonnière gagne en moyenne 2.300 euros par an.

La location saisonnière modernise et entretient le patrimoine immobilier.

La vérité, c’est que la location saisonnière a permis de remettre sur le marché énormément de logements délaissés.

Qu’il s’agisse de résidences secondaires habitées uniquement un mois dans l’année ou de logements vacants laissés à l’abandon par leur propriétaire, beaucoup d’appartements ont été repris, rénovés et remis sur le marché. Cela a permis à des propriétaires d’arrondir leur fins de mois mais surtout d’entretenir leur patrimoine. Cela a également permis de contribuer à l’activité économique de nombreux entrepreneurs du bâtiment.

Il y a même des villes dans lesquelles l’offre hôtelière n’est pas suffisante et où le parc immobilier était complètement vieillissant. Je connais énormément de personnes qui ont eu du mal à se loger car elles ne trouvaient pas d’appartements meublés et rénovés, pour quelques mois. Tout ce qui était proposé était vétuste, voire insalubre.

Par contre, il est vrai que ces investissements, faits par les propriétaires, payent. Je le constate tous les jours. Les appartements se louent extrêmement bien. Beaucoup d’hôteliers n’ont pas forcément vu venir ce changement. Ceux qui ont modernisé leurs hôtels ne souffrent pas de cette “concurrence”. En revanche, ceux qui ont laissé vieillir leur parc se retrouvent maintenant dans une situation compliquée. Mais est-ce dû à la location saisonnière ou à la modernisation de leur concurrence directe, à savoir les autres établissement hôteliers ?

Une montée en gamme bénéfique.

La démocratisation de la location saisonnière a, en réalité, obligé les hébergements à monter en gamme.

Aujourd’hui, tout est noté et commenté. Nous aimons nous baser sur les expériences des autres pour être certains de faire le bon choix. Avec une telle visibilité sur le net, il n’y a que deux choix possibles: monter en gamme ou mourir. Ceux qui ont fait le premier choix proposent désormais une offre d’hébergement très agréable et un prix à la nuitée plus élevé. Les autres se laissent dépérir.

Alors oui, je comprends que cela puisse déplaire. Comme toujours, il est plus facile de se reposer sur ses lauriers que de se remettre en question. La nouvelle génération d’investisseurs qui a opté pour la location saisonnière est venue donner un grand coup de pied dans une fourmilière endormie. Comme Uber avec le transport, la location saisonnière a repris ce qui fonctionnait bien dans le monde de l’hôtellerie et a amélioré ce qui ne fonctionnait pas, pour proposer une offre différente.

Mais, très franchement, pour avoir énormément séjourné en hôtels et appartements, je peux dire que ça ne fait pas de mal. Vous n’avez pas idée du nombre d’hôtels dans lesquels j’ai séjourné et qui ne tenaient pas deux minutes la distance face à l’offre de location saisonnière. Je n’y ai plus jamais remis les pieds. En revanche, tous ceux qui avaient rénové leur parc et remonté leur niveau de standing pour offrir un hébergement de qualité, confortable et agréable, ont obtenu ma fidélité.

Pourquoi un tel engouement pour la location saisonnière ?

Au lieu de tenter par tous les moyens d’étouffer la location saisonnière, je pense que la vraie question à se poser est “Pourquoi y-a-t-il un tel engouement pour ce mode de location ?“.

En ce qui me concerne, j’ai déjà ma petite idée. J’avais d’ailleurs dressé la liste des avantages de la location saisonnière dans cet article.

Pour moi, la réponse est simple: la réglementation actuelle sur la location longue durée est très nettement déséquilibrée, en faveur des locataires. Quand on voit qu’un propriétaire qui subit un impayé ou une dégradation de son logement n’a aucun pouvoir pour récupérer son bien par ses propres moyens, cela fait sérieusement réfléchir. Au lieu de ça, il doit mettre en route une procédure longue, coûteuse et moralement usante. Si tout va bien, il pourra récupérer son appartement au bout d’une à deux années de procédures. S’il a le malheur de tomber en pleine trêve hivernale, alors il repart pour cinq mois supplémentaires. On parle souvent du locataire qui ne peut plus payer son loyer mais on oublie un peu trop facilement le propriétaire qui doit continuer à payer son prêt immobilier.

En mettant son appartement en location saisonnière il peut, au contraire, éliminer tous les inconvénients de la location à l’année: pas de procédure d’expulsion, pas d’impayés, pas de dégradation de son bien immobilier, la possibilité de profiter de son patrimoine (ou de le récupérer) à tout moment et, cerise sur le gâteau, des loyers en moyenne trois fois plus élevés qu’en location longue durée.

Essayer d’éliminer ou de limiter la location saisonnière n’incitera personne à remettre un logement dans le parc locatif annuel. S’il y a autant de logements vacants, laissés à l’abandon, c’est que beaucoup de propriétaires préfèrent payer les charges incompressibles plutôt que de repartir dans des procédures interminables.

Le jour où les rapports seront de nouveaux équilibrés entre locataires et propriétaires, peut-être qu’une bonne partie de ces derniers remettra des appartements dans le parc de location à l’année.

Un bouc-émissaire un peu trop facile.

Vous l’aurez compris, la location saisonnière est souvent accusée de tous les maux et d’être responsable de beaucoup de choses. Nous venons de voir ensemble que, loin de détruire l’économie, elle la fait vivre. Bien sûr, cela ne se fait pas sans changements. Beaucoup d’acteurs tentent d’empêcher un mouvement de fond témoin de nouvelles habitudes de consommation.

Que l’on soit pour ou contre l’économie collaborative, on ne peut pas nier qu’elle a aujourd’hui le vent en poupe. On a donc deux options :

  • Se dresser contre elle. Selon moi, c’est une quête perdue. C’est reculer pour mieux sauter. On tente de garder le contrôle sur un modèle vieillissant, à bout de souffle et qui ne fonctionne plus. N’en déplaise à ceux qui sont contre.
  • Saisir cette opportunité et profiter de cette période de changements. C’est dans les grosses périodes de transformations qu’il y a des opportunités à saisir. Ce n’est pas une fois que le train sera passé qu’il faudra se réveiller.

Merci d’avoir pris le temps de lire cet article. Et vous, quelle est votre position par rapport à la location saisonnière ? Est-ce que vous êtes plutôt pour ou contre ? Faites-moi part de vos réponses dans les commentaires ci-dessous. Si vous souhaitez en savoir plus sur la location meublée et le statut du LMNP qui vous permet de ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs, vous pouvez télécharger librement et gratuitement mon livre ci-dessous.

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