immeuble de rapport

Nouvel investissement : mon premier immeuble de rapport

Aujourd’hui, je souhaite partager avec vous mon nouvel investissement : mon premier immeuble de rapport.

Un immeuble, comment ça ?

Quand j’ai annoncé à mon entourage que j’avais investi dans un immeuble de rapport, tout le monde m’a regardé avec des yeux énormes, de façon incrédule. Peu de personnes m’ont prises au sérieux au début. C’est compréhensible car, quand on parle d’un immeuble, on s’imagine généralement un grand bâtiment comportant plusieurs dizaines d’appartements et coutant au moins un million d’euros.

En réalité, il faut savoir qu’il existe énormément de petits immeubles de rapport. Ils sont composés de deux à six appartements. Ils sont intéressants car les prix sont nettement plus accessibles au plus grand nombre d’entre nous.

Pourquoi avoir acheté un immeuble de rapport ?

  • Raison #1: le contrôle. En étant l’unique propriétaire, je décide des travaux à effectuer. Il n’y a pas de charges de copropriété à payer et je n’ai pas besoin d’avoir une quelconque majorité pour faire bouger les choses. Si je veux faire de la location saisonnière, je n’ai pas à me soucier de ce que pourront penser les autres copropriétaires ! Je suis nettement plus libre que dans le cadre d’un appartement seul. En contrepartie, je suis responsable de l’ensemble des travaux et réparations à faire.
  • Raison #2: le prix. Lorsqu’on achète un immeuble, on achète “en gros”. En effet, au lieu d’acheter un seul appartement, on en achète plusieurs d’un coup. En conséquence, le prix au m2 est nettement moins cher que si vous achetiez tous les appartements de façon séparée. Cela vous permet d’obtenir de bien meilleures rentabilités locatives que sur un appartement seul. C’est la même chose pour les travaux car en ne faisant venir qu’une seule fois les professionnels pour plusieurs logements, vous faites des économies d’échelle.
  • Raison #3: le gain de temps. En achetant un immeuble au lieu d’un appartement, vous augmentez de façon conséquente votre patrimoine immobilier. Les démarches pour l’achat et le temps passé sont strictement les mêmes que pour un appartement seul. Mais, dès que vous avez signé chez le notaire, vous augmentez d’un coup votre portefeuille de plusieurs appartements.
  • Raison #4: la répartition du risque. Cette dernière raison est également très importante, notamment aux yeux de la banque. En achetant un immeuble, vous répartissez vos sources de revenus sur tous les appartements. Vous diluez le risque ! En cas d’impayé, vous serez nettement moins en difficulté que dans le cas d’un seul appartement. En effet, si un locataire arrête de vous payer, vous avez encore les autres loyers qui tombent.
Les personnes qui ont lu cet article ont aussi lu :  Investissement immobilier : LE secret de la tranquillité

Quels sont les chiffres ?

Nous arrivons maintenant à la partie la plus intéressante : les chiffres. Cet immeuble de rapport fait 140m2, il est composé de 3 appartements + 3 caves:

  • Un T3 de 60m2 avec une cour de 30m2 au RDC, loué 575€ par mois.
  • Un T2 de 35m2 sur cour au premier étage, loué 450€ par mois.
  • Un T2 de 35m2 sur rue au premier étage, loué 400€ par mois.
  • Soit un loyer total mensuel de 1.425€ !

Cet immeuble a été acheté 150.000€ FAI, ce qui fait une mensualité de 753€. Je ressors donc avec un cash-flow brut de 672€ et un cash-flow net de 400€ (frais de gestion d’agence, impôts et assurances déduits). La rentabilité brute ressort à 10,7%.

Cerise sur le gâteau, je suis ressorti de chez le notaire avec un décompte en ma faveur ! Celui-ci comprend les dépôts de garantie des locataires ainsi que les prorata des loyers (moins le prorata de taxe foncière du au vendeur) ! Il me permettra d’avoir un peu de trésorerie d’avance, car je ne commence à payer mon prêt que le mois prochain !

immeuble de rapport

Presque 1000€ d’avance de trésorerie à la signature, ça fait plaisir, non ?

Petite comparaison chiffrée…

Pour conclure cet article et insister encore et encore sur l’importance de bien apprendre à investir avant de vous lancer, j’aimerais comparer cet investissement avec une offre commerciale vue il y a peu. Cette offre concernait un programme de défiscalisation, censé vous permettre de réduire vos impôts.

défiscalisation

Il n’y a rien qui vous choque là-dedans ?

Faites bien attention à ce qui est écrit: un coût mensuel total de 258€ pour un appartement à 253.000€ ! Cela signifie tout simplement que vous allez devoir sortir 258€ de votre poche tous les mois pour avoir le plaisir de payer moins d’impôts ! Si vous avez de très forts revenus, cela peut être intéressant (éventuellement). Mais dans la majorité des cas, réaliser ce type d’investissement vous bloquera pour réaliser les suivants.

Que préférez-vous? Avoir 400€ de cash tous les mois, et répéter cette opération plusieurs fois pour atteindre la liberté financière ? Ou “sortir” 258€ de votre poche et vous arrêter là ?

J’espère que cet article vous a plu et qu’il vous a montré qu’il était possible de rapidement se constituer un patrimoine avec l’achat d’un immeuble de rapport. N’hésitez pas à me dire dans les commentaires ce que vous en avez pensé et si vous avez l’intention de vous lancer. Je vous invite également à télécharger gratuitement mon livre “Comment louer plus cher et payer moins d’impôts avec la location meublée ?” juste ci-dessous.

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3 Commentaires

  • Didier

    Répondre Réponses 21 mars 2017

    C’est un article très instructif et qui démystifie énormément l’investissement locatif je trouve ! En tous cas félicitations, ça donne envie de se lancer et ça montre également que c’est possible.

  • Florian

    Répondre Réponses 3 septembre 2017

    Bonjour Julien !

    Merci pour ce blog très instructif. Je viens notamment de lire cet article et celui sur le second immeuble de rapport que tu as acheté 3 mois après.

    Ce que tu as payé pour chacun de ces deux biens laisse rêveur par rapport aux loyers qu’ils dégagent. Est-ce la norme ? De plus tu évoques une possible location saisonnière.

    Peux tu me dire dans quelle ville se trouvent ces biens ? Ou à minima indiquer les caractéristiques de ces villes et comment tu trouves les meilleurs endroits où investir ?

    Merci beaucoup,

    Florian

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 3 septembre 2017

      Bonjour Florian,
      Je te remercie pour ton commentaire et je suis ravi que le blog t’apporte des choses.
      Les prix payés par rapport aux loyers dégagés, sans être la norme absolue, ne sont pas non plus des coups de chance ou des affaires exceptionnelles. Il suffit de bien chercher, d’être patient (j’attends parfois plusieurs mois et plus de trente visites avant de trouver la bonne affaire) et de saisir l’opportunité quand elle se présente.

      Pour les caractéristiques des villes, tout dépend, en fait je cherche dans un rayon de 300 km autour de chez moi et j’affine. Par exemple, il y en a une de 26.000 habitants et une autre de 70.000, donc tu vois c’est très différent d’un bien à l’autre. Du moment que les biens sont loués, c’est qu’il y a des gens qui ont besoin de se loger et donc de la demande. Après, tu creuses le sujet.

      Au plaisir,

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