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Comment négocier m’a fait gagner un appartement

“Ne négocions jamais sans peur. Mais n’ayons jamais peur de négocier.” – Rudyard Kipling

Vous connaissez sûrement l’expression “les petits ruisseaux font les grandes rivières” ? Dans cet article, je voudrais vous montrer que cette expression s’applique parfaitement à l’immobilier à travers l’impact énorme que peut avoir la négociation sur votre avenir financier.

Pourquoi négocier ?

En immobilier, on dit souvent que c’est à l’achat que l’on gagne le plus d’argent et non à la revente. En effet, si vous achetez mal, c’est à dire trop cher, vous risquez fortement d’avoir beaucoup de mal à :

  • Rentabiliser votre bien. Il se louera alors moins cher que ce qu’il vous coûte tous les mois.
  • Gagner de l’argent le jour où vous voudrez le revendre.

Il est vrai que dans notre culture française, il n’est pas forcément d’usage de négocier. Certaines personnes trouvent même cela déplacé et se refusent à vouloir le faire. Pourtant, dans le business, il est tout à fait habituel de négocier jusqu’à trouver un terrain d’entente.

L’investissement immobilier n’échappe pas à la règle. Si vous voulez que votre bien soit vraiment rentable, il faut obligatoirement l’acheter au bon prix. Un achat au bon prix vous fera gagner plusieurs milliers d’euros immédiatement ainsi que tout au long de l’exploitation de votre bien. Surtout, il montrera à votre banquier que vous savez ce que vous faites et vous permettra de renouveler l’opération plusieurs fois.

Négocier le prix d’achat : combien j’ai gagné ?

Pour illustrer les propos tenus un peu plus haut, je vous propose donc de voir ensemble combien m’ont fait gagner mes négociations immobilières.

  1. Premier achat. Appartement T2 de 55m2 affiché 160.000€ (au prix du marché). Il est passé à 132.000€ au bout de trois mois car il ne trouvait pas preneur. Une baisse de plus de 18%, sans avoir à négocier ! Comme c’était mon premier achat et que j’avais peur que l’affaire me passe sous le nez, je l’ai acheté sans négocier. Je ne vais donc pas la compter dans le total.
  2. Deuxième achat. Appartement T2 de 45m2 affiché 95.000€, avec travaux à prévoir. Après négociations, je l’ai finalement obtenu à 70.000€, ce qui nous fait 25.000€ de gagnés. Vous pouvez lire le récit de cette négociation en cliquant ici.
  3. Troisième achat. Un immeuble de 140m2 affiché 180.000€, finalement négocié à 150.000€. Ici, ce sont donc 30.000€ qui ont été gagnés à l’achat.
  4. Quatrième achat. Un immeuble de 160m2 affiché 158.000€ et négocié à 140.000€, soit 18.000€ de gagnés.

Au total, sur ces quatre acquisitions, j’ai gagné la somme de 73.000€ juste en négociant les prix d’achat ! En prenant un temps moyen d’environ trente minutes par négociation (20 minutes de rédaction d’offre et 10 minutes d’argumentation au téléphone), c’est donc 73.000€ de gagnés pour 1h30 de temps passé !

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En fonction de votre habileté à négocier, une même opération peut vous faire gagner beaucoup ou peu d’argent !

Combien m’ont fait économiser les négociations avec la banque ?

Une fois que les négociations avec les vendeurs sont faites et qu’un accord a été trouvé, il y a une seconde source de coûts sur laquelle vous pouvez réaliser de grosses économies : la banque. Deux postes de dépenses sont particulièrement intéressants à étudier et à négocier. Il s’agit de l’assurance de prêt et des frais de dossiers.

Les personnes qui ont lu cet article ont aussi lu :  Faut-il investir en résidence de services ?

Assurance de prêt.

Il y a encore quelques années, lorsque vous contractiez un prêt immobilier, vous étiez obligé de prendre l’assurance emprunteur qui allait avec. Aujourd’hui, vous avez la possibilité de déléguer cette assurance à un autre organisme que votre banque. La seule condition à respecter est d’avoir des garanties équivalentes. En général, plus vous êtes jeune et en bonne santé, plus il est intéressant de déléguer. À titre personnel, je l’ai systématiquement fait et j’ai obtenu un taux d’environ 0,10% contre 0,45% proposé par ma banque. Sur une durée d’emprunt de 20 ans, voici les économies réalisées :

  • Prêt n°1. Assurance de la banque à 8.784€ contre une assurance déléguée à 1.708€. L’économie s’élève à 7.076€.
  • Deuxième prêt. Assurance de la banque à 6.372€ contre une assurance déléguée à 1.239€, soit 5.133€ d’économies.
  • Prêt n°3. Assurance de la banque à 7.607€ contre une assurance déléguée à 2.100€, soit 5.607€ d’économies.
  • Quatrième prêt. Assurance de la banque à 8.738€ contre une assurance déléguée à 2.030€, soit 6.708€ d’économies.

Au total, la délégation de mes assurances de prêt me permet de gagner 24.524€.

Frais de dossier

Même si ce n’est pas la source la plus importante d’économies, négocier les frais de dossier est très facile et prend peu de temps. Cela vous permet de gagner immédiatement quelques centaines d’euros supplémentaires. Ainsi, en ramenant systématiquement les frais de dossier de 1.000€ à 300€, c’est un total de 2.800€ supplémentaires que je n’ai pas eu à sortir.

Bilan global

Si nous faisons le récapitulatif des gains obtenus grâce à ces différentes négociations, nous obtenons :

  • Prix de vente des appartements : 73.000€ de négociés.
  • Délégation de l’assurance du prêt : 24.524€ d’économisés.
  • Frais de dossiers : 2.800€ de négociés.

Au total, cela fait donc une somme de 100.324€ d’économisée sur seulement quatre opérations immobilières. C’est l’équivalent d’un appartement que je n’ai pas eu à sortir de ma poche !

Pour terminer

Quand je vous disais au début de cet article que la négociation peut avoir un impact énorme sur votre avenir financier, en voici la démonstration pour mon cas personnel. Le plus dingue, c’est qu’avant de faire ce calcul pour rédiger cet article, je ne pensais pas avoir gagné autant. Le rapport entre la somme économisée et le temps passé est vraiment exceptionnel. Sur seulement quatre acquisitions, nous sommes déjà sur une somme à six chiffres.

En extrapolant et en nous projetant sur plusieurs années et plusieurs autres acquisitions, cela peut faire une différence absolument incroyable entre quelqu’un qui négocie et quelqu’un qui ne le fait pas. C’est d’autant plus vrai qu’il y a d’autres éléments négociables mais que je n’ai pas utilisés.

J’espère que cet article vous a plu et qu’il vous a montré à quel point négocier peut être une arme puissante. En l’écrivant, j’ai souhaité vous montrer que c’était tout à fait possible de gagner beaucoup d’argent (parfois bien plus qu’on ne le pense). J’espère que cela vous donnera la motivation nécessaire pour négocier à votre tour. N’hésitez pas à me dire dans les commentaires ce que vous en avez pensé et à me faire part de vos expériences de la négociation. Vous pouvez également télécharger mon guide gratuit “Comment louer plus cher et payer moins d’impôts avec la location meublée ?” ci-dessous.

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2 Commentaires

  • Noellie

    Répondre Réponses 16 août 2017

    Bonjour Julien, très bon article qui souligne l’importance de la négociation en investissement. Je me suis reconnue lorsque tu disais que cela ne faisait pas partie de notre culture. Ce n’est pas toujours évident au début, il faut se dire que cela ne coûte rien d’essayer, et on est souvent récompensé. Pour ma part, j’ai fait racheté le crédit de mes précédents biens entre l’an dernier et cette année où nous avons atteint des taux d’intérêt record. Cette solution n’est pas adaptée à tous les cas, mais elle peut faire gagner plusieurs années de crédit. Et je n’avais encore jamais pensé regarder le prix des autres assurance. Cela me paraît intéressant, je vais me renseigner de ce pas ! Merci pour cette astuce ☺

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 16 août 2017

      Bonjour Noellie, ravi de te revoir après toutes ces années et surtout d’apprendre que tu es toi aussi dans l’investissement immobilier !
      Comme tu le dis, ça ne coûte rien d’essayer : au pire on te dit non (et tu n’as rien perdu), au mieux on te dit oui et là c’est gagné. C’est vrai que les taux d’intérêts que nous avons en ce moment sont tellement bas qu’il est souvent intéressant de faire racheter les crédits contractés il y a quelques années en arrière.
      C’est vrai qu’on pense moins à l’assurance de prêt, car on a longtemps été “obligé” de souscrire à une assurance maison des banques. La loi Hamon a changé la donne en obligeant les banques à accepter la délégation d’assurance si les garanties sont équivalentes, ce qui est souvent plus intéressant pour l’emprunteur. Plus tu es jeune, plus l’écart de coût est impressionnant.

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