offre d'achat

Offre d’achat : l’agence peut-elle refuser de la transmettre ?

Ça y est ! Après des semaines de recherches interminables, vous avez enfin trouvé LE bien qui correspond parfaitement à ce que vous cherchez.

Plein de bonne volonté, vous faites vos calculs de rentabilité. Vous déterminez un prix maximal à ne pas dépasser et vous décidez de négocier. Vous faites une offre d’achat à l’agent qui est chargé de la vente. Mais là, c’est le drame, l’agent refuse de transmettre l’offre au vendeur.

Est-ce que cette situation vous est déjà arrivée ? Personnellement, je n’y ai pas encore eu droit, mais je connais beaucoup de personnes qui se sont cassées les dents et se sont heurtées à un mur.

Lorsque vous faites une offre (trop) agressive, certains agents immobiliers refusent tout simplement de la transmettre au vendeur.

Mais en ont-ils le droit ?

C’est ce que je vous propose de voir dans cette vidéo.

Pourquoi un agent immobilier refuse de transmettre une offre d’achat ?

Souvent, la raison invoquée est que proposer un prix aussi bas est un manque de respect, que ce n’est pas sérieux.

En réalité, la vraie raison, c’est que l’agent ne veut pas se faire allumer par le vendeur. S’il présente une offre d’achat très basse, il existe un risque que le vendeur le pourrisse, voire lui enlève le mandat de vente.

Un agent immobilier peut-il refuser de transmettre une offre d’achat ?

La bonne nouvelle pour vous, en tant qu’acheteur, c’est qu’un agent immobilier n’a pas le droit de refuser de transmettre une offre d’achat au vendeur.

Deux éléments l’y obligent:

  • L’article 1993 du Code Civil: l’agent doit rendre compte de sa gestion au mandant (en l’occurrence le vendeur). En tant qu’intermédiaire entre l’acheteur et le vendeur, l’agent n’a pas le droit de retenir certaines offres.
  • Le Code de Déontologie des professions immobilières (2015). L’article 8 (défense des intérêts en présence) précise que les professions « s’obligent à transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié« .

De plus, un agent immobilier répond des dommages et intérêts qui peuvent résulter de l’inexécution du mandat (article 1991 du Code Civil).

En résumé, ce n’est pas à lui de décider si une offre d’achat est présentable ou pas, à moins que le vendeur lui ait expressément stipulé un montant en-dessous duquel il ne souhaite pas recevoir d’offre.

Comment éviter cela ?

Pour éviter un refus, voici mes conseils.

Tout d’abord, ne faites pas une offre agressive juste pour le plaisir de faire une offre agressive.

Ensuite, argumentez votre offre ! Apportez des éléments tangibles pour justifier du prix que vous proposez.

Par exemple, vous pouvez:

  • Invoquer le montant des travaux.
  • Faire remarquer le prix surévalué du bien par rapport à d’autres du même type.
  • Dire que vous avez un accord de principe de la banque.
  • Faire une offre écrite (plus engageante).

Que faire si l’agent refuse quand même de transmettre votre offre d’achat ?

Certains agents aiment bien jouer sur le manque de connaissance des particuliers à ce sujet. Ils en profitent pour refuser de transmettre, bien qu’ils n’en aient pas le droit.

Si, malgré tout, l’agent continue de refuser, voici ce que vous pouvez faire :

  1. Rappelez-lui ses obligations, par rapport aux éléments vus plus haut.
  2. Demandez-lui une trace écrite de son refus et gardez une trace écrite de l’offre que vous avez faite (par mail). Vous pourrez ainsi justifier d’avoir respecté vos obligations.
  3. Dîtes-lui que vous allez passer par une autre agence ou directement avec le propriétaire.

Est-ce que ce genre de situation vous est déjà arrivé ? Si oui, comment avez-vous réagi ? Avez-vous pu obtenir gain de cause ? Faites-moi part de votre expérience dans les commentaires ci-dessous.

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20 Commentaires

  • Emeric

    Répondre Réponses 17 février 2018

    C’est vrai que cette question revient régulièrement. Surtout si on fait des offres basses. Ce qui est conseillé de faire en négociation pour obtenir son prix au final. Les agents immobiliers ont leurs caractères. C’est à nous investisseurs de faire valoir nos droits. Merci Julien pour ta vidéo.

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 17 février 2018

      Bonjour Emeric,

      Oui, c’est à nous de ne pas nous laisser faire. Mais il me semblait important de parler aussi des raisons qui poussent les agents à ne pas transmettre: certaines sont compréhensibles alors que d’autres non. Ne pas faire d’offre basse juste pour le plaisir de faire une offre basse me semble être la base.

  • cathy

    Répondre Réponses 24 avril 2018

    bonjour
    j’ai fait une offre sur une maison il y a plus de 15 jours et l’agent immobilier me dit qu’il ne parvient pas à joindre les propriétaires , ce que je ne crois plus du tout aujourd’hui
    je voudrais savoir à partir de quand je peux contacter moi même les propriétaires et ne plus considérer l’offre faite à l’agence
    j’ai signé un bon de visite…mais je pense que mon offre m’a pas été transmise car plus basse que leur estimation
    je vous remercie par avance
    cordialement

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 24 avril 2018

      Bonjour
      Le problème c’est que le motif invoqué par l’agence est une impossibilité de joindre les propriétaires et non un refus de transmettre l’offre.
      Vous pouvez dire à l’agence que vous allez essayer également de les joindre pour voir leur réaction. Ou les appeler directement pour leur dire que vous avez formulé une offre et que vous souhaitez juste savoir si celle-ci a bien été transmise par l’agence. Ça devrait faire bouger les choses, mais vous ne pouvez pas passer en direct pour la transaction.

    • Aurélien

      Répondre Réponses 30 septembre 2019

      Bonjour Julien. Nous avons fait une offre sur une maison à un AI qui a l’exclusivité via un mandat quil partage avec un autre AI… celui qui vend prend 2/3 de la com et l’autre AI 1/3. A ce jour, l’AI avec qui nous avons visité n’a pas transmis notre offre (nous avons linfo via le proprietaire) mais nous a répondu « offre refusée ! » par écrit. Quel recours a-t-on? Merci

      • Julien Loboda

        Répondre Réponses 1 octobre 2019

        Je pense que vous pouvez demander à l’agence immobilière un écrit de la part du vendeur, comme quoi l’offre est bien refusée. Si elle refuse, vous pouvez également lui dire que vous connaissez le propriétaire, et que vous n’hésiterez pas à lui demander directement s’il a bien reçu votre offre…

  • julien

    Répondre Réponses 10 octobre 2018

    Vidéo intéressante.
    Cependant le contrat lie le vendeur a l’agence immobilière et c’est tout.
    Donc dans la mesure où l’agence ne transmet pas votre offre, vous ne pouvez pas faire grand chose notamment si vous ne connaissez pas le propriétaire ou si celui ci refuse de négocier avec vous directement (cas fréquent).
    Le vendeur pourrait demander des dommages et intérêts, mais qu’en est il du potentiel acquéreur exclu ?
    J’ajoute qu’ il est fréquent que l’agence ne transmette pas l’offre soit pour donner la priorité a une connaissance, une institution ou un promoteur par exemple avec qui elle aurait des liens commerciaux avantageux dans le cadre de son activité.
    L’agence peut aussi refuser de transmettre l’offre pour faciliter la négociation en cours sur une offre deja existante et fiable et ne pas provoquer « d’enchères ».

    Je travail sur la manière dont cela pourrait etre attaqué, mais je vois mal… Si il y a un pro du droit immobilier parmis vous 😉

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 11 octobre 2018

      Bonjour Julien,
      En effet, entre la théorie et la pratique, il y a un monde… et il est parfois difficile d’obtenir gain de cause.
      Mais il ne faut pas pour autant désespérer, certains agents immobilier montrent un refus juste pour intimider l’acquéreur. Si celui-ci se montre plus pointu sur ses droits/devoirs, alors il y a une chance sur deux pour que cela suffise à débloquer la situation.

  • Romain

    Répondre Réponses 23 janvier 2019

    Bonsoir Julien,
    Et merci pour cette vidéo très intéressante !
    Je suis un peu dans ce cas de figure actuellement en tant qu’acquéreur potentiel d’un appartement qui est dans deux agences. J’ai annoncé le montant de mon offre à l’AI (qui est un ami) par téléphone et il m’a dit qu’il allait me faire signer une intention d’achat. Sauf que, une fois en face de lui, alors que je m’attendais à signer ce document, il commence à me dire que l’autre agence a des personnes qui vont aussi faire une offre, et m’informe qu’il a demandé leur prix plancher aux vendeurs, qui est sans surprise au-dessus de mon offre. ll va même jusqu’à me montrer un email des vendeurs avec ce prix plancher que je vois donc écrit noir sur blanc.
    D’après lui c’est pour gagner du temps, mais j’ai quand même l’impression qu’il m’empêche de faire ma première offre et forcément je n’aime pas ça.
    Dans votre article vous dites à un moment donné que ce n’est pas à l’AI de décider si une offre d’achat est présentable ou pas, à moins que le vendeur lui ait expressément stipulé un montant en-dessous duquel il ne souhaite pas recevoir d’offre. D’après vous, est-ce que le fait qu’ils aient donné leur prix plancher (à la demande de l’AI !) lui donne le droit de ne pas transmettre mon offre ? (que du coup je relève un peu entretemps, mais pas jusqu’au prix plancher?)
    Même s’il n’y a pas de grande différence entre mon prix plafond et leur prix plancher, je n’aime pas la façon dont il me force la main. Et comme l’AI est un ami (je commence quand même à me poser des questions) du coup je culpabilise de passer par l’autre agence.
    Bref, je vous serais reconnaissant de bien vouloir me donner votre avis sur la question, en fait j’ai carrément envie de laisser tomber, je me dis que cet appartement n’est peut-être pas pour moi !
    Merci pour votre aide.

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 24 janvier 2019

      Bonjour Romain,
      Entre la théorie et la pratique, il y a une différence, que l’on constate quotidiennement sur le terrain.
      Si le vendeur a stipulé à l’agent immobilier qu’il ne souhaitait pas recevoir d’offre en-dessous de ce fameux prix, alors vous n’y pourrez pas grand chose, à mon avis. L’agent sait déjà que ce sera peine perdue, il risque de perdre en crédibilité face au vendeur, et donc de se voir retirer le mandat de vente.
      Maintenant, libre à vous de formuler quand même votre offre, il est possible que les vendeurs, face à une offre sérieuse, revoient leur position.

  • Romain

    Répondre Réponses 27 janvier 2019

    Bonjour Julien,
    Je vous remercie pour votre réponse. Finalement j’ai demandé à l’agent immobilier de quand même transmettre l’offre et je n’ai pas encore de réponse. Encore faut-il qu’il l’ait bien transmise…
    Nous verrons bien, c’est aussi ce qui fait le piment de l’immobilier !
    Merci pour votre réponse rapide en tout cas et bonne continuation.

  • michael

    Répondre Réponses 14 avril 2019

    Bonjour Julien
    je tiens à vous féliciter pour vos conseils utiles et votre blog.
    Je rencontre une situation complétement ridicule à ce jour dans une agence au centre ville de Cannes.

    Actuellement j’habite à Cannes et j’ai trouvé un appartement auprès d’une agence car l’offre vient de sortir.

    Je me présente immédiatement et je demande de signer l’offre d’achat au prix du mandat sans aucune négociation et sans prêt.
    L’agent refuse de transmettre mon offre d’achat au vendeur et il argumente qu’il y a déjà une cliente éventuellement qui
    souhaiterais acheter moins cher mais elle n’a pas encore pris la décision et elle n’a pas signer d’offre le jour ou j’étais à l’agence. Surtout il se permet de bloquer l’appartement à sa cliente en priorité surtout à un prix encore plus bas que je propose.

    J’insiste à nouveau que je souhaite signer maintenant malgré qu’il y a aucune offre signé il me répond je suis désoler mais
    je ne souhaite pas faire des compétitions entre les clients dans cette situation.

    J’ai compris qu’il n’a pas respecter le Code de Déontologie des professions immobilières (2015) et de L’article 8 comme vous le mentionner.

    De plus il refuse de transmettre mon offre d’achat au prix du mandat au vendeur. Donc vraiment c’est stupide d’arriver à une telle situation.

    J’aimerais bien savoir si vous avez déjà rencontrer une situation similaire et quel est votre conseil?

    Merci pour votre réponse.

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 16 avril 2019

      Étrange, en effet, surtout que c’est contre-productif…peut-être que l’agence voulait vendre la « bonne affaire » à un proche, et que c’est la raison pour laquelle elle a refusé de transmettre votre offre ?

  • Sam

    Répondre Réponses 3 mai 2019

    Bonjour,

    Je suis tombée sur votre vidéo suite à des recherches sur la non transmission d’offres de l’agent immo. Je suis dans ce cas.
    Ma 1ere offre était « agressive » mais justifiée par un ravalement à venir, l’ammenagement d’un accès PMA en projet, l’installation d’une vidéo surveillance des parties communes et également d’un DPE catastrophique qui ne me permets pas de bénéficier du 1% pt.
    Cette offre à bien était transmise au vendeur qui l’a refusée. J’ai donc demandée à l’agent immo de faire une offre supérieur, il me rappel dans la journée pour me dire que c’est refusé. Je demande une deuxième visite de l’appartement nous discutons avec l’agent celui-ci me dit pas la peine de proposer 145K€ il ne voudra pas, ok je propose donc 147K€ soit 10 000€ de plus que ma 1ère proposition c’était le mercredi 17 Avril, depuis l’agent m’appel pour me caler un rendez-vous avec son courtier , celui-ci me demande mes docs pour les faires passer en commission et que cela ne m’engage en rien. Je lui signale bien que j’ai déjà fait 2 études financières avec mon courtier et que je ne souhaite travailler qu’avec ce dernier donc il ne souhaite plus étudier ma faisabilité. Sans retour de l’agent je passe le voir hier il me soutient que le vendeur veut absolument que je passe par le courtier de l’agence juste pour voir la faisabilité du projet. ok ça me chagrine, sachant ou et qui est le vendeur j’y suis allée ce jour. 1ère surprise mes 2 dernières offres n’ont pas étaient transmises et il n’a jamais émis le souhait que je rencontre le courtier de l’agence. Est-ce que celui-ci peut retirer son mandat de l’agence et sous qu’elles conditions. quels sont mes recours pour cette tentative de subordination de vente de la part de l’agence et de leur courtier?

    Je vous remercie de votre retour.
    Bien à vous

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 4 mai 2019

      C’est au vendeur de voir directement avec l’agence, puisqu’elle n’a pas respecté son engagement envers lui.

  • El ksiba

    Répondre Réponses 2 août 2019

    Bonjour,
    Merci pour ce bon article et c’est mon cas 🙂
    Alors, le vendeur a déposé son bien chez une agence sans l’exclusivité et le vendeur continue à le vendre sur le site PAP.
    On a visité le bien avec l’agence et on a fait une proposition par mail. Pour info, on a rien signé comme papier, même pas la visite.
    Le commercial a présenté la première proposition au vendeur, et il a refusé.
    Après, on a fait une deuxième proposition et le commercial répond direct non ça ne passera pas, sera rien qu’on perd le temps (c’est bien ses mots) et j’ai lui fais une 3eme proposition et il a répondu pareil.
    Le lendemain on trouve l’annonce sur PAP et on a fait la même proposition au vendeur et il a accepté et en plus il nous a informé qu’il n’a jamais reçu ni la 2eme, ni la 3éme proposition du commercial.
    Que je dois faire svp ?
    Merci

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 2 août 2019

      Traitez en direct avec le vendeur, puisque vous n’avez rien signé et que l’agence n’a pas fait son travail.

  • Audibert

    Répondre Réponses 5 septembre 2019

    Bonjour
    J’ai signé en 1er une offre d’achat au prix par le biais d’un agent
    Je sais que je ne suis pas prioritaire et que le vendeur peux choisir
    Le problème est que je n’ai pas de retour depuis 3 semaines malgres mes appels incessant avl’agent immobilier
    Du coup, je ne suis plus sur que mon offre d’achat au prix à été faites
    J’ai lu que j’aurais du avoir un retour entre 5 et 10 jours, mais cela n’a pas été le cas
    Quels sont mes recours (et textes de lois) envers l’agent et si il y a eu un accord s’en m’en avertir, puis je casser la vente en cour ?
    Merci d’avance de votre reponse

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 5 septembre 2019

      Bonjour,
      Si vous avez signé une offre au prix, cela bloque théoriquement la vente, puisqu’il y a accord sur le prix.

      Vous pouvez envoyer un recommandé à l’agence immobilière, pour lui demander de vous donner une réponse écrite sur le positionnement du vendeur, en ce qui concerne votre offre (rappelez les éléments cités dans la vidéo).

      • Audibert

        Répondre Réponses 5 septembre 2019

        Bonjour
        Non, je ne suis hélas pas prioritaire vu l’article 1583 du code civil
        Plusieur jurisprudence ont noté que l’agent n’a qu’un rôle « d’entremise » envers le vendeur et l’acquereur
        Le vendeur peut choisir librement l’acquéreur
        Il faut une contre signature du vendeur pour faire « une vente parfaite
        Mon problème et que je n’ai pas de retour et ne connais pas mes recours pour non réponse de l’agent immobilier, et mes recours concernant la vente du cause de cette non réponse
        Très cordialemeng

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