offre d'achat

Offre d’achat: l’agence peut-elle refuser de la transmettre ?

Ça y est ! Après des semaines de recherches interminables, vous avez enfin trouvé LE bien qui correspond parfaitement à ce que vous cherchez.

Plein de bonne volonté, vous faites vos calculs de rentabilité. Vous déterminez un prix maximal à ne pas dépasser et vous décidez de négocier. Vous faites une offre d’achat à l’agent qui est chargé de la vente. Mais là, c’est le drame, l’agent refuse de transmettre l’offre au vendeur.

Est-ce que cette situation vous est déjà arrivée ? Personnellement, je n’y ai pas encore eu droit, mais je connais beaucoup de personnes qui se sont cassées les dents et se sont heurtées à un mur.

Lorsque vous faites une offre (trop) agressive, certains agents immobiliers refusent tout simplement de la transmettre au vendeur.

Mais en ont-ils le droit ?

C’est ce que je vous propose de voir dans cette vidéo.

Pourquoi un agent immobilier refuse de transmettre une offre d’achat ?

Souvent, la raison invoquée est que proposer un prix aussi bas est un manque de respect, que ce n’est pas sérieux.

En réalité, la vraie raison, c’est que l’agent ne veut pas se faire allumer par le vendeur. S’il présente une offre d’achat très basse, il existe un risque que le vendeur le pourrisse, voire lui enlève le mandat de vente.

Un agent immobilier peut-il refuser de transmettre une offre d’achat ?

La bonne nouvelle pour vous, en tant qu’acheteur, c’est qu’un agent immobilier n’a pas le droit de refuser de transmettre une offre d’achat au vendeur.

Deux éléments l’y obligent:

  • L’article 1993 du Code Civil: l’agent doit rendre compte de sa gestion au mandant (en l’occurrence le vendeur). En tant qu’intermédiaire entre l’acheteur et le vendeur, l’agent n’a pas le droit de retenir certaines offres.
  • Le Code de Déontologie des professions immobilières (2015). L’article 8 (défense des intérêts en présence) précise que les professions “s’obligent à transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié“.
Les personnes qui ont lu cet article ont aussi lu :  5 actions pour s'assurer une bonne demande locative

De plus, un agent immobilier répond des dommages et intérêts qui peuvent résulter de l’inexécution du mandat (article 1991 du Code Civil).

En résumé, ce n’est pas à lui de décider si une offre d’achat est présentable ou pas, à moins que le vendeur lui ait expressément stipulé un montant en-dessous duquel il ne souhaite pas recevoir d’offre.

Comment éviter cela ?

Pour éviter un refus, voici mes conseils.

Tout d’abord, ne faites pas une offre agressive juste pour le plaisir de faire une offre agressive.

Ensuite, argumentez votre offre ! Apportez des éléments tangibles pour justifier du prix que vous proposez.

Par exemple, vous pouvez:

  • Invoquer le montant des travaux.
  • Faire remarquer le prix surévalué du bien par rapport à d’autres du même type.
  • Dire que vous avez un accord de principe de la banque.
  • Faire une offre écrite (plus engageante).

Que faire si l’agent refuse quand même de transmettre votre offre d’achat ?

Certains agents aiment bien jouer sur le manque de connaissance des particuliers à ce sujet. Ils en profitent pour refuser de transmettre, bien qu’ils n’en aient pas le droit.

Si, malgré tout, l’agent continue de refuser, voici ce que vous pouvez faire :

  1. Rappelez-lui ses obligations, par rapport aux éléments vus plus haut.
  2. Demandez-lui une trace écrite de son refus et gardez une trace écrite de l’offre que vous avez faite (par mail). Vous pourrez ainsi justifier d’avoir respecté vos obligations.
  3. Dîtes-lui que vous allez passer par une autre agence ou directement avec le propriétaire.

Est-ce que ce genre de situation vous est déjà arrivé ? Si oui, comment avez-vous réagi ? Avez-vous pu obtenir gain de cause ? Faites-moi part de votre expérience dans les commentaires ci-dessous.

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6 Commentaires

  • Emeric

    Répondre Réponses 17 février 2018

    C’est vrai que cette question revient régulièrement. Surtout si on fait des offres basses. Ce qui est conseillé de faire en négociation pour obtenir son prix au final. Les agents immobiliers ont leurs caractères. C’est à nous investisseurs de faire valoir nos droits. Merci Julien pour ta vidéo.

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 17 février 2018

      Bonjour Emeric,

      Oui, c’est à nous de ne pas nous laisser faire. Mais il me semblait important de parler aussi des raisons qui poussent les agents à ne pas transmettre: certaines sont compréhensibles alors que d’autres non. Ne pas faire d’offre basse juste pour le plaisir de faire une offre basse me semble être la base.

  • cathy

    Répondre Réponses 24 avril 2018

    bonjour
    j’ai fait une offre sur une maison il y a plus de 15 jours et l’agent immobilier me dit qu’il ne parvient pas à joindre les propriétaires , ce que je ne crois plus du tout aujourd’hui
    je voudrais savoir à partir de quand je peux contacter moi même les propriétaires et ne plus considérer l’offre faite à l’agence
    j’ai signé un bon de visite…mais je pense que mon offre m’a pas été transmise car plus basse que leur estimation
    je vous remercie par avance
    cordialement

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 24 avril 2018

      Bonjour
      Le problème c’est que le motif invoqué par l’agence est une impossibilité de joindre les propriétaires et non un refus de transmettre l’offre.
      Vous pouvez dire à l’agence que vous allez essayer également de les joindre pour voir leur réaction. Ou les appeler directement pour leur dire que vous avez formulé une offre et que vous souhaitez juste savoir si celle-ci a bien été transmise par l’agence. Ça devrait faire bouger les choses, mais vous ne pouvez pas passer en direct pour la transaction.

  • julien

    Répondre Réponses 10 octobre 2018

    Vidéo intéressante.
    Cependant le contrat lie le vendeur a l’agence immobilière et c’est tout.
    Donc dans la mesure où l’agence ne transmet pas votre offre, vous ne pouvez pas faire grand chose notamment si vous ne connaissez pas le propriétaire ou si celui ci refuse de négocier avec vous directement (cas fréquent).
    Le vendeur pourrait demander des dommages et intérêts, mais qu’en est il du potentiel acquéreur exclu ?
    J’ajoute qu’ il est fréquent que l’agence ne transmette pas l’offre soit pour donner la priorité a une connaissance, une institution ou un promoteur par exemple avec qui elle aurait des liens commerciaux avantageux dans le cadre de son activité.
    L’agence peut aussi refuser de transmettre l’offre pour faciliter la négociation en cours sur une offre deja existante et fiable et ne pas provoquer “d’enchères”.

    Je travail sur la manière dont cela pourrait etre attaqué, mais je vois mal… Si il y a un pro du droit immobilier parmis vous 😉

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 11 octobre 2018

      Bonjour Julien,
      En effet, entre la théorie et la pratique, il y a un monde… et il est parfois difficile d’obtenir gain de cause.
      Mais il ne faut pas pour autant désespérer, certains agents immobilier montrent un refus juste pour intimider l’acquéreur. Si celui-ci se montre plus pointu sur ses droits/devoirs, alors il y a une chance sur deux pour que cela suffise à débloquer la situation.

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