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Mon premier investissement locatif

Depuis que j’échange avec différents lecteurs du blog, il revient une crainte fréquente chez ceux qui n’ont pas encore investi : la peur de passer à l’action. En effet, j’entends souvent dire “j’ai envie d’investir mais j’ai peur de faire une bêtise” ou encore “j’ai peur de tomber sur de mauvais locataires” ou bien aussi “et si je me trompe dans mon achat ?“.

Vous savez quoi ? Ces craintes sont naturelles et légitimes. Lorsque vous allez décider d’investir dans l’immobilier pour la première fois, vous allez vous lancer dans quelque chose de totalement nouveau. Vous allez donc sortir de votre zone de confort pour aller vers l’inconnu. Le secret de la réussite, c’est d’avoir peur et d’y aller quand même. J’avais rédigé, il y a quelques semaines, un article qui vous donnait des astuces pour dépasser la peur et oser vous lancer.

Aujourd’hui, j’ai décidé de partager avec vous mon retour d’expérience sur le premier investissement locatif que j’ai réalisé. Recherche du bien, état d’esprit, erreurs, craintes et passage à l’action : je vous dit tout !

La prise de conscience

Il y a quelques années, alors que je me plaignais des fins de mois difficiles et du manque de moyens financiers dont je disposais, j’ai eu une prise de conscience : plutôt que d’attendre (en vain) que mon patron veuille bien m’augmenter, je vais faire en sorte d’augmenter mes revenus moi-même.

Je me mets donc en recherche d’informations sur le sujet et, très vite, je me tourne vers l’investissement immobilier. J’y avais déjà songé quelques années auparavant, sans pour autant m’intéresser plus sérieusement à ce type d’investissement.

Seulement voilà : j’avais une crainte, fortement alimentée par les médias, celle de tomber sur des locataires qui ne paient pas. En creusant un peu plus la question, je me rends compte qu’il existe un mode d’exploitation qui permet d’éviter ce risque : la location saisonnière.

Super, j’ai trouvé ce que je voulais réaliser comme investissement ! Reste la question de savoir où je vais acheter. N’ayant jamais investi dans l’immobilier, c’était assez effrayant de se dire que j’allais acheter un appartement dans un endroit que je ne connaissais pas pour y faire de la location saisonnière. D’autant plus qu’à ce moment-là, je n’avais pas connaissance de la location courte durée en ville, pour la clientèle d’affaires.

Un terrain connu pour mon premier investissement

On dit souvent qu’il est préférable de réaliser son premier investissement soit dans son lieu de résidence soit dans une ville que l’on connait bien. J’ai donc procédé par élimination, afin de respecter ce critère, et je me suis finalement arrêté sur une station balnéaire que je connaissais très bien. J’y avais passé une bonne partie de mes étés, en tant que locataire justement, et je savais que la demande était très forte.

Maintenant que j’avais identifié à la fois le type d’exploitation et le lieu d’achat, une partie du travail était faite. Je pouvais me consacrer à la recherche du bien. Seulement voilà, quel type de bien est-ce que j’allais acheter ? Qui était ma clientèle type ? En cherchant un peu, la réponse était claire : une famille avec un ou deux enfants. C’est ce qui allait constituer 80% de mes clients. Le reste serait constitué par des voyageurs seuls (affaires) ou des couples dans enfants. Il me fallait donc 4 couchages pour répondre à cette demande. Un appartement de type T2 répondrait parfaitement à cette demande : un lit dans la chambre et un canapé-lit dans le séjour.

J’ai ensuite identifié les critères essentiels, selon moi, pour la clientèle que j’allais viser : un extérieur (balcon ou terrasse), un parking, la plage et les commerces à moins de 10 minutes à pied. Parfait, j’avais maintenant tous les critères de recherche de mon appartement.

Mission : visites

L’étape suivante a naturellement été de faire des visites d’appartements. J’ai donc enchaîné environ quinze visites sur deux week-ends (je ne résidais pas sur place).

Le problème, lorsqu’on commence les visites, c’est qu’on n’y connait rien. On regarde donc les appartements sans trop savoir quels éléments il faut réellement regarder. Ce n’est pas grave, car la bonne nouvelle, c’est que notre sens s’affine au fil des visites.

En effet, les premiers appartements que j’ai visités m’ont paru très bien. Puis, à force d’en visiter d’autres, j’ai pu me faire une idée précise du marché local. Je me suis alors rendu compte que les premiers appartements, ceux que je trouvais bien, étaient en fait plutôt moyens et totalement surévalués. Je ne peux donc qu’insister sur l’importance d’effectuer beaucoup de visites.

Au bout d’une dizaine de visites, j’ai finalement trouvé un bien qui correspondait à ce que je cherchais (budget, caractéristiques) sauf sur un point : il fallait prendre la voiture pour tout faire. J’ai alors commis ma première erreur: vouloir acheter par défaut puisque je ne trouvais pas le bien idéal.

premier investissement

Le secret de la réussite c’est d’avoir peur mais d’y aller quand même !

Ma première offre et mon premier refus

Il s’agissait d’un T2 bis (deux pièces et une troisième qui faisait moins de 9 m2), récent (9 ans), ancien programme de défiscalisation, dans une résidence avec piscine, proposé par le vendeur à 125.000 euros.

L’appartement me plaisait et, comme il s’agissait d’un ancien programme de défiscalisation, il y avait plusieurs biens similaires à vendre dans la résidence. J’ai donc fait mes calculs et proposé un prix de 115.000 euros.

Quelques jours après, j’ai reçu un coup de fil de l’agence. Celle-ci m’annonçait que le vendeur refusait mon offre, en prétextant qu’il venait tout juste de mettre le bien en vente et qu’il voulait attendre de voir s’il n’avait pas de meilleures offres.

Les personnes qui ont lu cet article ont aussi lu :  Étudiant et multi-investisseur

Je venais de prendre mon premier refus ! Je me suis donc laissé quelques jours de réflexion afin de décider si je devais remonter mon offre ou pas.

Un mal pour un bien

Pendant que j’étais en pleine phase de réflexion, j’ai reçu une alerte sur ma boîte e-mail pour m’informer d’une baisse de prix sur un autre appartement. C’est un bien dont j’avais déjà vu l’annonce, mais qui était bien au-dessus de mon budget. Il s’agissait d’un T2 de 55m2 (transformable en T3), avec deux grands balcons, un parking et une cave, très bien situé (commerce au pied de l’immeuble et plage à 5 minutes à pied), initialement affiché à 155.000 euros.

L’annonce venait de passer à 132.000 euros, soit une baisse de presque 15%. J’ai immédiatement décroché mon téléphone et appelé l’agence pour programmer une visite.

Je me souviens qu’il y avait une autre personne intéressée par l’appartement qui l’a également visité, juste avant. C’était un samedi, en fin de journée, et la personne a préféré se donner le week-end pour réfléchir.

L’appartement répondait à absolument tous mes critères : emplacement, prix, caractéristiques. En fait, son prix initial était le prix du marché. Seulement, comme il y avait des travaux de rénovation à prévoir, il avait du mal à partir. Maintenant qu’il était passé à 132.000 euros, c’était une affaire ! Plus élevé que le prix du précédent appartement mais pas du tout dans le même quartier, donc pas du tout les mêmes chiffres en location.

En fait, la raison de cette baisse était simple : cet appartement avait été légué par une personne sans descendants à une association. Cela faisait cinq ans que la personne était morte et que personne ne s’était occupé de l’appartement. L’association l’a mis en vente à distance, sans jamais y mettre les pieds. Elle ne savait pas à quoi il ressemblait, ni son potentiel. Une aubaine pour moi.

Finalement, recevoir un refus sur ma première offre était une bonne chose, sinon je serais passé à côté de celle-ci.

Une offre au prix demandé

J’ai prolongé mon séjour sur place pour être le premier, à l’ouverture de l’agence le mardi matin, à refaire une visite. Celle-ci m’a conforté dans mon idée et je suis allé signer une offre immédiatement à l’agence, au prix demandé, afin de bloquer la vente.

Je ne saurais pas vous dire pourquoi ni comment, mais lorsque j’ai visité cet appartement, j’ai eu une poussée d’adrénaline et j’ai tout de suite su que c’était le bon, que je faisais une affaire.

Lorsque je suis allé à l’agence signer l’offre (et faire annuler les autres visites prévues sur ce bien, par la même occasion), j’ai affirmé haut et fort que j’avais un accord de principe de ma banque, qui me suivait. En réalité, je n’en savais rien et j’étais pétrifié.

Une fois l’offre d’achat et le compromis signés, je suis allé à la banque pour demander mon financement.

Trois mois interminables

Les trois mois qui se sont écoulés entre la signature du compromis et la signature définitive chez le notaire m’ont paru interminables.

Des tas de questions passaient en boucle dans ma tête :

  • Est-ce que je ne fais pas une erreur ?
  • Vais-je réussir à le louer ?
  • Est-ce que j’ai bien estimé les travaux ?
  • Y-a-t-il une chose à laquelle je n’ai pas fait attention ?
  • Est-ce que je vais avoir mon financement ?

Puis, la signature finale est arrivée. Je suis officiellement devenu propriétaire et j’ai pu lancer les travaux. J’ai fait une autre erreur, car le budget était plus élevé que celui que je m’étais initialement fixé. Heureusement, j’ai pu rattraper ça en faisant une partie des travaux moi-même. J’ai ensuite meublé l’appartement et je l’ai mis en location. Vous pouvez voir le résultat final en cliquant ici.

Tout ce parcours n’a pas été sans erreurs, mais heureusement il ne m’est rien arrivé de grave !

Quelques recommandations

La conclusion de ce premier investissement, c’est de passer à l’action. Sur ce premier achat, j’ai commis quelques erreurs et j’ai été plein de doutes. Je crois même qu’il y a eu quelques nuits pendant lesquelles j’ai eu du mal à trouver le sommeil.

Pourtant, je ne regrette absolument pas d’être passé à l’action il y a quelques années. C’est avec cette première acquisition que j’ai engrangé une bonne partie de mon expérience. Cela m’a permis de ne plus faire les mêmes erreurs sur les achats suivants. Si c’était à refaire, je referais exactement la même chose.

Tout ça pour vous dire que c’est normal d’avoir peur et d’être plein de questions lorsqu’on se lance. Ne croyez pas que ça a été différents pour les autres investisseurs. Vous ferez sans doute quelques erreurs mais elles sont nécessaires pour apprendre : c’est l’expérience.

La différence entre ceux qui ne font rien et ceux qui réussissent se fait à ce stade : passer à l’action malgré les doutes et les questionnements. Si vous avez bien étudié votre projet, alors vous avez 80% des informations et c’est nettement suffisant. Il vous faut maintenant croire en vous et passer à l’action.

 

J’espère que cet article vous a plu et qu’il vous aura donné l’envie d’aller plus loin en lisant ce livre. N’hésitez pas à me faire part de vos commentaires ci-dessous. Vous pouvez également télécharger librement et gratuitement mon livre “Comment louer plus cher et payer moins d’impôts avec la location meublée ?” juste ci-dessous.

 

 

 

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5 Commentaires

  • FRAUD SEVERINE

    Répondre Réponses 12 septembre 2017

    Bonne idée julien d’article pour aider à se lancer dans ce type d’investissement qui ma convaincu depuis quelques années.
    Par expérience et ce dont je suis en train de réfléchir sérieusement c’est investir dans des villes de taille moyenne où les locations en meublé sont casi inexistante… sinon dans un état pitoyable et pourtant il y a une demande. par contre le deal maintenant est de trouver le bien immobilier sans trop de travaux.
    Pour quoi ? parce que en arrivant dans cette nouvelle vie, j’ai préféré louer mon appartement en région parisienne meublé car il y a une demande et aussi pour éviter la complexité d’un déménagement puis trouver un meublé sur place en arrivant avec mes valises.
    Oui mais voilà , ce fut la catastrophe en 3 mois j’ai du changer 3 fois de logement pour finalement louer vide et me remeubler.
    En conclusion je dirais que je souhaite vendre mon appartement en région parisienne et réinvestir dans plusieurs bien pour louer meublé et faire évoluer une offre sur cette ville pour une clientèle loisirs et affaires.
    Julien a raison dans son diagnostic,
    belle journée à tous.

    severine

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 12 septembre 2017

      Bonjour Séverine et merci pour ton commentaire !
      Pas facile de sauter le pas, on a envie de rester dans ses habitudes. Mais oser se lancer peut amener beaucoup de belles choses, je te souhaite que ça cartonne. Comme tu le dis, encore trop peu d’offre locative meublée dans les villes petites & moyennes, pourtant la demande existe.

  • Arnaud

    Répondre Réponses 14 septembre 2017

    Bonjour Julien,

    J’ai déjà quelques investissements dans des maisons locatives, mais je n’arrive pas a sauter le pas pour des locations saisonnières meublées… Je suis pourtant tombé sur plusieurs offres qui paraissaient très intéressantes.. Mais j’ai du mal a appréhender la notion “saisonnière” …

    Cela soulève pour moi pleins de questions:
    – si on réalise un achat en hiver d’une location dans une station balnéaire, les premiers loyers risquent d’arriver que très tard par rapport aux mensualités du prêt ?
    – comment être sur que l’on va réussir a louer assez de semaines dans une année, sachant que certaines semaines seront louées moins cher que d’autres, pour réussir a financer toutes les mensualités de prêt ? et même faire un peu de bénéfices …
    – comment savoir si le besoin est assez important dans la ville en question ? les stations balnéaires étant de plus en plus entourées de campings 5 étoiles et autres, faisant beaucoup de concurrence aux appartements…

    Pourrais-je avoir plus d’infos sur votre premier investissement, peut-être en MP, par rapport peut être à la région concernée, a l’occupation moyenne sur une année, aux ratio loyers perçus / mensualités prêt, etc… Histoire d’avoir des exemples qui conforteraient ma décision de passer à l’action dans le domaine des locations saisonnières !!

    Merci d’avance,
    Cordialement

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 14 septembre 2017

      Arnaud,
      Tu soulèves de nombreuses questions, mais je ne peux pas répondre avec précision dans un commentaire. Cependant je peux te donner des pistes :
      – Oui, les premiers loyers vont arriver tard, c’est pourquoi il faut avoir une épargne de précaution pour faire le tampon.
      – Fais en sorte que ton investissement respecte la règle des 70% en location traditionnelle. Après, l’astuce (que j’utilise) est qu’une année de prêt immobilier soit payée par les deux mois d’été de location (qui sont toujours pleins à 100%).
      – Évite les stations qui sont vraiment balnéaires, à savoir qui ne vivent que quelques mois dans l’année. Mes investissements sont dans des stations qui vivent toute l’année, et je loue toute l’année. Bien sûr, je loue moins souvent en hiver qu’en été. Le camping est un faux problème: tu ne touches pas la même clientèle.

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 15 septembre 2017

      Bonjour Arnaud,
      Pour plus d’informations en MP, vous pouvez me contacter à [email protected]

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