Comment ne pas payer d'impôts sur la plus-value avec la SCI à l'IS ?

SCI à l’IS : Comment éviter l’impôt sur la plus-value ?

Comment éviter l’impôt sur la plus-value avec une SCI à l’IS ?

La fiscalité liée à l’investissement immobilier est assez complexe, et le sujet de l’imposition des plus-value en cas de revente ne fait pas exception à la règle.

Si la SCI à l’IS (impôt sur les sociétés) est un excellent moyen de bénéficier d’une fiscalité allégée sur les revenus locatifs pendant toute la durée de détention du bien, la revente s’avère en revanche beaucoup moins intéressante.

En effet, la SCI à l’IS est soumise au régime de la plus-value des professionnels.

À ce titre, les amortissements réalisés tout au long de la durée de détention du bien sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Cela a pour effet d’augmenter considérablement la base taxable, et donc le montant de l’impôt à payer.

Pourtant, il est tout à fait possible de limiter, voire d’annuler, cet impôt sur la plus-value, même dans le cadre d’une SCI à l’IS.

Dans cette vidéo, j’ai le plaisir de recevoir Luc Thilliez, conseiller privé et ancien banquier. Il partage avec nous ses meilleurs conseils (souvent méconnus) pour ne pas payer d’impôts sur la plus-value en SCI à l’IS.

👉 Si vous souhaitez obtenir votre financement bancaire à coup sûr et enchaîner les investissements immobilier, Luc et Michael vous offrent une formation sur le sujet.

Qui est Luc Thilliez ?

Luc accompagne des chefs d’entreprises, autant sur la partie particuliers que professionnels, au développement de leur patrimoine. Il est en capacité de leur venir en aide aussi bien sur la partie fiscale, que sur la partie développement ou encore sur la partie transmission.

Il fait cette activité depuis dix ans, et il a également une ancienneté de dix ans dans le monde bancaire. Il a occupé plusieurs fonctions telles que l’accueil, conseiller grand public, conseiller haut de gamme, adjoint au directeur d’agence ou conseiller privé.

Luc est également investisseur immobilier et possède aujourd’hui une dizaine de biens.

Pourquoi créer une SCI à l’IS ?

Beaucoup de personnes passent par la création d’une SCI lorsqu’elle veulent investir dans l’immobilier.

Le problème, c’est que bien souvent il n’y a pas de véritable réflexion sur l’objectif de la SCI. Celle-ci est créée simplement parce qu’on a “entendu” qu’il fallait en créer une.

J’avais déjà expliqué les grands principes de la Société Civile Immobilière dans un précédent article, que je vous invite fortement à (re) lire si le sujet vous intéresse.

La SCI à l’IS a l’énorme avantage de fonctionner comme une société commerciale, c’est à dire que vous pouvez déduire des charges, bénéficier des amortissements et vous verser des dividendes.

Au moment de la revente, vous avez deux options qui s’offrent à vous :

  • Revendre le bien immobilier. Dans ce cas, vous allez être soumis à la plus-value des professionnels. Cela signifie simplement que les amortissements (perte de valeur comptable), dont vous avez bénéficié pendant la détention du bien, sont réintégrés dans le calcul de la plus-value.
  • Vendre les parts sociales de la SCI. Dans ce cas, la fiscalité n’est pas la même. Vous pouvez bénéficier d’abattements allant de 65% à plus de 80%. Par contre, il est plus difficile de trouver un acquéreur dans ce cas.

Comment éviter l’impôt sur la plus-value ?

Il existe une exception, qui vous permet d’éviter totalement l’impôt sur la plus-value dans le cadre d’une SCI à l’IS.

Pour cela, vous devez :

  • Détenir un bien immobilier par le biais d’une SCI.
  • Avoir fini de payer le bien dans sa totalité.
  • Avoir établi votre résidence principale dans le bien immobilier en question.

Si vous réunissez ces trois conditions, alors vous bénéficiez d’une exonération totale d’impôt sur la plus-value.

L’autre spécialité de Luc : comment obtenir un financement immobilier de façon illimitée ?

Un sujet qui déchaîne souvent les passions, car c’est un incontournable dans le cadre de l’investissement immobilier, est celui du financement bancaire.

En effet, si vous n’obtenez pas votre financement, votre projet s’arrête, tout simplement.

Pour vous permettre de comprendre le monde de la banque, et comment faire pour que votre banquier vous suive sans limites (qu’il devienne un vrai partenaire), Luc a développé, avec Michaël Ferrari, une formation entièrement dédiée au financement bancaire.

Cette formation s’appelle Financement Illimité.

Luc s’est appuyé sur sa riche expérience du monde de la banque, pour nous dévoiler toutes les coulisses. Il nous donne accès à des informations auxquelles nous n’aurions jamais pu avoir accès autrement.

L’objectif, à l’issue de ce programme, est d’en savoir beaucoup plus que le conseiller bancaire sur le monde du financement lié à l’investissement locatif.

Vous apprendrez notamment :

  • Comment ne plus avoir peur du “NON” ?
  • Comprendre la caution, l’hypothèque, l’IPPD.
  • Quels sont les indicateurs que le banquier regarde (taux d’endettement, reste à vivre, comportement bancaire, PNB, etc) ?
  • Comment obtenir un financement de façon illimitée ?

Pour conclure

Vous savez maintenant quels sont les deux moyens de limiter, voire éviter complètement, l’imposition sur la plus-value dans le cadre de la SCI à l’IS.

Il est donc tout à fait possible de combiner une fiscalité plutôt avantageuse pendant la durée de détention du bien, avec une fiscalité avantageuse au moment de la revente.

Pour les personnes qui souhaitent investir dans un immeuble de rapport, et l’exploiter (partiellement ou totalement) en location meublée, c’est un excellent support. Cela peut constituer une alternative très intéressante au statut du LMNP.

Si la fiscalité immobilière est encore floue pour vous, je vous invite à regarder ma formation sur la fiscalité. J’ai décortiqué des heures et des heures de lectures pour vous restituer l’essentiel en vidéo, de façon simple et compréhensible par tout le monde.

Et vous, est-ce que la SCI à l’IS vous intéresse ? Aviez-vous connaissance de ces possibilités fiscales ? Je suis curieux de lire vos réponses dans les commentaires ci-dessous.

Pour en savoir plus sur la location meublée et découvrir d’autres moyens de ne pas payer d’impôts sur vos loyers, vous pouvez télécharger librement et gratuitement mon livre ci-dessous.

 

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9 Commentaires

  • BOCA

    Répondre Réponses 25 novembre 2018

    Merci Julien pour cette vidéo très intéressante qui propose des solutions sur le ” point noir” de la SCI.

    Voici une 3ème piste à méditer : pour réduire la plus value lors de la revente de votre bien acheté en SCI, il peut être pertinent d’acheter tout simplement un nouveau bien avec travaux.
    Le déficit que vous allez créer avec ce nouvel achat va ainsi venir diminuer la plus value réalisée.
    Certes il faut s’assurer que l’achat intervienne la même année que la revente mais cela semble jouable :).

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 25 novembre 2018

      Bonjour Claire, en effet très bonne astuce qui vient s’ajouter aux possibilités déjà connues.

      Merci.

  • GUILLET

    Répondre Réponses 30 janvier 2019

    Bonjour,
    Je vends en ce début d’année mon bien composé de 3 appartements acheté en SCI à l’IR au départ(2004). en 2010 passage l’IS suite à la mise en location en gîte d’un des appartements. J’occupe depuis 2004 un des appartements et le notaire me confirme qu’il n’est pas possible de d’éviter la plus value sur la part de mon appartement lors de la revente, donc contraire à votre vidéo. Merci de votre retour.
    Cordialement
    Christian

    • THILLIEZ

      Répondre Réponses 30 janvier 2019

      Bonjour Christian,

      Merci de partager avec nous votre expérience.

      Malheureusement, je n’ai pas assez d’information pour infirmer ou confirmer la position du notaire.

      Afin de vous apporter un support vous permettant (à vous et à d’autres) de préciser la vidéo, je vous partage l’extrait du bulletin officiel des finances publiques. Ce dernier est suffisamment explicite pour ne pas laisser place au doute.

      “L’associé d’une société immobilière non transparente qui relève de l’article 8 du CGI, de l’article 8 bis du CGI ou de l’article 8 ter du CGI, qui occupe, à titre de résidence principale, un immeuble ou une partie d’immeuble appartenant à cette société et que celle-ci met, en droit ou en fait, gratuitement à sa disposition, bénéficie, en cas de cession à titre onéreux de cet immeuble ou de cette partie d’immeuble, de l’exonération prévue en matière d’habitation principale, de la même manière que s’il en avait été lui-même propriétaire (Débats Sénat du 24 novembre 2003, JO Sénat n° 108 S CR du 25 novembre 2003).

      Dans cette hypothèse, l’exonération ne porte que sur :

      – la fraction de l’immeuble occupé par l’associé à titre de résidence principale ;

      – la quote-part revenant à cet associé.”

      En complément, si vous souhaitez avoir l’extrait complet : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4307-PGP

      J’espère que cela vous permettra d’échanger davantage avec le notaire.

      Je le répète : Pour prétendre à l’exonération vous devez répondre au texte. N’ayant pas l’ensemble des informations de votre situations, je ne peux pas être plus précis dans ma réponse.

      N’hésitez pas à nous partager la suite de votre expérience.

      Bien à vous.

      Luc THILLIEZ

      • Julien Loboda

        Répondre Réponses 31 janvier 2019

        Merci Luc pour cette réponse 🙂

  • COSTE

    Répondre Réponses 3 février 2019

    Bonjour,
    J’ai bien apprécié vos explications sur la façon d’éviter les plus values dans une SCI à l’IS mais la situation d’un associé occupant le bien vendu à titre de résidence principale est vraiment une situation très particulière et de toute façon ne règle pas le cas des autres associés.
    J’ai entendu parler d’une solution par création d’une Sté Holding mais j’avoue ne pas avoir bien suivi. Auriez-vous un avis sur ce sujet?

    Par ailleurs, je suis actuellement gérant d’une SCI à l’IR et j’envisage un passage à l’IS mais j’hésite justement à cause de l’inconvénient lié à la plus value en cas de vente.
    Quels ont les principaux critères à prendre en compte pour ce choix?
    Merci. Cordialement.

    • THILLIEZ

      Répondre Réponses 4 février 2019

      Bonjour,

      Merci pour votre partage.

      Concernant une holding, il existe différentes situations et donc …Énormément de possibilités. Il est complexe sans connaître votre situation précise d’établir une stratégie viable.

      Les questions dans le cadre d’un accompagnement et pour commencer seraient : Quelle est votre situation ? Quels sont vos objectifs courts/moyens/longs termes ? La SCI ou une autre société ou montage semblent-ils adaptés ? Quelle stratégie est la plus adaptée ?

      Comme vous pouvez l’observer c’est plus complexe qu’il n’y parait…même pour une simple questions sur la plus-value 🙂

      Concernant le fait que vous envisagiez de passer de l’IR à l’IS au sein de votre structure :

      Une SCI à l’IS est une possibilité lorsque votre TMI dépasse les 30%, que vous souhaitez faire évoluer votre activité de location (en passant de la location nue à la location meublée par exemple), et que vous n’avez pas pour objectif de vendre.

      ATTENTION : Ce changement de régime fiscal entraîne des conséquences (Exemples : Les résultats et plus-values sont imposés immédiatement et directement au nom des associés).

      Cela étant dit, vous pourriez faire évoluer votre SCI à L’IR vers la SCI à l’IS, et réaliser un démembrement de la nue propriété et l’usufruit. La SCI à l’IS conserverait l’usufruit et la nue propriété à une société à l’IR ou un à tiers.

      ATTENTION : Ce montage, s’il n’a pour intérêt que d’éviter de la fiscalité sur les revenus ou les plus-values à de TRES fortes chances d’être requalifié par l’administration fiscale. Il convient donc de justifier l’opération par une intention patrimoniale. En ce sens l’accompagnement par un avocat fiscaliste ou en droit des affaires semble adapté.

      J’espère avoir répondu (au moins partiellement) à vos questions.

  • CHAVAND

    Répondre Réponses 27 avril 2019

    Bonjour Luc,

    Merci pour cette vidéo très instructive sur un sujet rarement abordé concernant la SCI à l’IS.

    En revanche, je n’ai pas réussi à trouver d’autres éléments ni sur internet ni dans le BOFIP cité ci-dessus concernant la condition “d’avoir fini de payer le bien dans sa totalité”.

    Sur quel texte vous appuyez-vous ? Lors de la revente d’un bien détenu par une SCI à l’IR, mis à disposition gratuitement à un associé à titre de résidence principale, cette condition ne semble pas s’appliquer.

    Merci d’avance pour votre retour,
    Bien à vous,

    Ghislain

    • THILLIEZ

      Répondre Réponses 28 avril 2019

      Bonjour Ghislain,

      En réalité il n’est pas question d’avoir fini de payer le bien dans sa totalité MAIS de ne pas avoir de relation d’argent avec la mise à disposition du bien.

      De fait, si le bien n’est pas remboursé, quelqu’un doit le rembourser…

      Cela étant dit :

      1 – Je vous confirme que la réflexion ne s’impose pas à une SCI soumise à l’IR. Exemple :Un couple détient sa RP au travers une SCI à l’IR. La SCI a contracté un emprunt pour acquérir la maison (RP). Le couple paye tous les mois un loyer à la SCI qui rembourse elle même son crédit. Le couple décide de revendre la RP = Régime des plus-values des particuliers.

      2 – Pour la SCI à l’IS, l’idée est que la société n’est pas transparente. De fait au moment de demander le rescrit à l’administration fiscale, il convient de justifier qu’il n’y a pas de relation “commerciale” entre l’entité SCI IS et les locataires/associés de la RP/SCI.

      Dans le cas où il y a un crédit, comme précité en amont, quid des personnes qui vont rembourser le crédit ? A priori les locataires/associés de la SCI = Relation d’argent. Si la RP est remboursée alors le problème n’existe plus.

      D’un autre côté, nous pourrions imaginer le cas où la SCI ferait suffisamment d’excédent de trésorerie (cash flow)avec d’autres investissements, et dans ce cas cet excédent de trésorerie permettrait de payer ledit crédit de la résidence principale.

      Dans ce cas, il y aurait une mise à disposition gratuite du bien, le crédit étant remboursé par les excédents de trésorerie des autres investissements 😉

      J’espère que ces précisions vous apporteront davantage de clarté.

      Bien à vous.

      Luc

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