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SCI à l’IS : si pertinente pour les immeubles de rapport

Note: Cet article est un article invité, rédigé par Claire du blog Investir Au Féminin.

SCI à l’IS : Si pertinente pour les immeubles de rapport

Choisir le régime fiscal le plus adapté à sa situation est sans aucun doute l’élément le plus compliqué pour un investisseur. Aucun régime n’est parfait. Chacun présente ses avantages et ses inconvénients.

Après avoir acheté en nom propre pendant plusieurs années, j’ai décidé de créer une SCI à l’IS. Cette société abritera mes futurs investissements et notamment mes immeubles de rapport.

Dans cet article, je vous explique pourquoi ce type de société me semble particulièrement bien adapté aux immeubles de rapport.

Peut-être certains d’entre vous se posent la question et hésitent à franchir le pas …

La SCI à l’IS en quelques mots

Créer une SCI à l’IS revient à créer une Société Civile Immobilière. Cette société est dite civile car elle n’a pas d’activité purement commerciale comme peuvent en avoir les SAS, ou SARL …. Elle permet donc d’exploiter tout type de biens immobiliers (appartements, commerces, parkings…).

Sans rentrer dans les techniques techniques, sachez qu’une SCI est une personne morale. Elle se compose d’au moins 2 associés (personnes physiques ou morales, mariés ou pas, concubins ou juste amis …). Elle a une dénomination, une adresse (siège social), un capital, un compte bancaire propre.

Elle est régie par des statuts qui permettent de définir le mode de gouvernance de la Société. Qui seront les gérants, les associés : votre conjoint, vos frères et sœurs,vos enfants …?

Quels types de décisions allez-vous prendre à la majorité ou pas?

Toutes ces questions sont très importantes. Les conseils d’un notaire, d’un avocat fiscaliste ou d’un expert comptable ne seront pas superflus.

De nombreux sites internet vous proposent un package clé en main pour une centaine d’euros. À titre personnel, j’ai préféré valider le tout avec un avocat fiscaliste. Cerise sur le gâteau, c’est également… un investisseur.

Dès lors que vous décidez d’investir à travers une SCI, ce qu’il faut bien intégrer, c’est que ce n’est plus vous qui achetez mais la SCI. C’est la SCI qui emprunte, qui investit, fait des travaux, perçoit des loyers …

Fiscalement, cette société peut être à l’IS (Impôts sur les Sociétés) ou transparente fiscalement (à l’IR). A titre personnel nous avons retenu la SCI à l’IS. Elle offre plus de souplesse pour les immeubles de rapport .

Voici les 5 raisons qui nous ont motivé à faire ce choix.

La SCI à l’IS : idéale pour la location nue comme la location meublée

Lorsque l’on achète un immeuble, il est difficile de savoir à l’avance quel mode de location privilégier. Certains appartements se prêteront facilement à la location meublée d’autres moins compte tenu de leur taille. L’immeuble comprendra peut être un local commercial au RDC, lequel supposera de faire de la location nue.

Par ailleurs, même si l’immeuble se prête dans son intégralité au meublé, suivant la localisation géographique du bien, la demande locative sera plus ou moins importante en meublé.

Il est donc important de rester flexible pour s’adapter au marché local.

Le problème lorsqu’on opte pour du LMNP, une société SAS ou SARL, c’est que nous n’avons pas le choix. Seul le meublé est toléré. Nous sommes alors dans une impasse…

A l’extrême inverse, lorsque nous choisissons la SCI à l’IR, l’activité meublée doit rester marginale. Elle ne peut en effet représenter plus de 10 % des revenus globaux.

L’avantage vous l’aurez compris, lorsque l’on opte pour la SCI à l’IS, c’est que tout est flexible. Vous pouvez faire cohabiter dans un même immeuble: location nue, colocation, location courte durée, location meublée à l’année, murs commerciaux… Une flexibilité au final bien appréciable. Pourquoi se priver des belles opportunités que l’on pourrait trouver sur le marché ?

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La SCI à l’IS : fiscalement intéressante avec ou sans travaux

Faire des travaux est sans aucun doute la solution fiscalement la plus avantageuse.

C’est vrai pour les SCI à l’IS et également pour la plupart des autres régimes fiscaux.

Pour plus d’informations sur ce sujet je vous invite d’ailleurs à lire l’article « Investissement locatif : avec ou sans travaux ? ».

Toutefois, il serait dommage, dans certains cas, de passer à côté d’un immeuble de rapport à forte rentabilité sous prétexte qu’il n’y a pas de travaux à réaliser.

On peut également par choix (faible disponibilité, investissement à distance..) décider de ne pas acheter avec travaux. Pour les investissements sans travaux en location nue, la SCI à l’IS constitue une option fiscalement intéressante. Beaucoup plus intéressante qu’un achat en nom propre ou qu’un achat en SCI à L’IR qui ne feraient pas de sens sans déficits fonciers.

Vous allez, en effet, pouvoir passer en charges un nombre important de frais et les amortissements liés à votre bien.

Une base imposable minimisée par les charges et amortissements

Comme en régime LMNP réel, la SCI présente un grand avantage. Celui de pouvoir déduire de vos revenus locatifs l’intégralité des charges liées à votre investissement et la gestion de celui-ci.

La liste de ces charges est particulièrement longue : frais de notaire, d’agence, frais de comptabilité, frais de déplacement …

Vous allez pouvoir également déduire les chargés liés aux amortissements (qu’il s’agisse des amortissements du bien ou de ceux des travaux).

Un avantage considérable qui constitue une vraie différence avec les régimes fiscaux de location nue à l’IR notamment. Rappelons que sont pris en compte toutes les types de travaux qu’il s’agisse de rénovation, agrandissement, reconstruction …

Compte tenu de toutes ces charges, votre base imposable se réduira à une portion congrue. Vous paierez donc des impôts sur une base extrêmement bien optimisée. Le poids de ceux-ci sera donc allégé :).

Un taux d’imposition sur les bénéfices plus favorable

Le niveau d’imposition sur les bénéfices est sans aucun doute le point fort d’une SCI à l’IS.

Les bénéfices sont taxés selon l’imposition sur les sociétés à un taux beaucoup plus attractif que le taux marginal d’imposition (pour la grande majorité des cas). Ainsi lorsque les bénéfices sont inférieurs à 38 120 € ce taux est de 15 %. Lorsqu’ils sont supérieurs à ce montant et inférieur à 500 k€, il est de 28 %. La bonne nouvelle, c’est que ce taux est amené à diminuer sur les prochaines années : 25 % dès 2022 et à terme sans doute 20 % pour se rapprocher des autres marchés européens.

Dans la majorité des cas, en jouant sur les amortissements et les charges, il est facile de ne pas dépasser le seuil des 38 120 €. A défaut, vous avez toujours la possibilité de créer une seconde SCI pour abriter de nouveaux investissements.

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Une fiscalité plus douce et plus stable dans le temps que celle des particuliers, ce qui vous permettra d’optimiser vos revenus.

Un taux d’imposition plus stable

Lorsque l’on observe la façon dont les barèmes fiscaux ont augmenté sur les dernières années, on s’aperçoit que la fiscalité des particuliers a été particulièrement affectée. L’évolution constante du taux des prélèvements sociaux ne vous aura, j’imagine, pas échappé. Pour rappel en 1996 le taux était de 0,5%, en 2005 de 11 % et aujourd’hui de 17,2% !

La fiscalité à l’IS à l’inverse est, depuis une dizaine d’années, orientée à la baisse. Outre le fait que l’orientation est bonne, ce qui me séduit à titre personnel, c’est le fait de pouvoir faire des projections stables sur la durée .

Lorsque vous êtes à l’IR, vous n’avez malheureusement aucune perspective claire sur le montant des impôts que vous allez payer.

Les personnes qui ont lu cet article ont aussi lu :  Faut-il payer les cotisations sociales en LMNP ?

Il suffit que vos revenus professionnels ou locatifs soient plus importants que prévus (ou que le nombre de vos parts fiscales diminuent) pour que vous basculiez dans une nouvelle tranche nettement moins favorable.

La possibilité de préparer votre succession dans de bonnes conditions

En attribuant des parts sociales de votre SCI à vos enfants, vous allez pouvoir leur transmettre votre capital dans de bonnes conditions. Vous aurez par exemple le confort de rester maître à bord de votre patrimoine.

Garder le pilotage de notre patrimoine était un élément important pour mon mari et moi. Nous avons donc intégré dans les statuts de notre SCI des clauses nous donnant en tant que gérants le droit de vendre ou d’acheter sans avoir besoin de l’unanimité des associés ( nos 3 enfants). Si nous étions en indivision, nous aurions besoin de l’accord de tous pour vendre ou acheter…

Par ailleurs, nous voyons dans notre SCI un bon moyen de mettre en place des donations en optimisant les possibilités d’exonération offertes par la loi. La loi autorise en effet tous les 15 ans une donation de 100 K€ par parent et enfant sans droit de succession.

Si vous êtes en nom propre, l’exercice est plus compliqué. Le montant de vos biens est rarement aligné avec le montant des donations ! Lorsqu’en revanche, on travaille sur des parts sociales, l’exercice devient très facile.

Les inconvénients de la SCI à l’IS

Néanmoins comme évoqué préalablement la SCI à l’IS, aussi intéressante soit-elle, présente également quelques inconvénients. On soulignera 3 points.

1.La difficulté de sortir de l’argent sans être à nouveau imposé

Si votre société réalise des bénéfices et que vous souhaitez prélever une partie de ces bénéfices pour vivre, vous devrez alors « sortir des dividendes ».

Ces dividendes n’échappent pas l’impôt. Il faudra vous acquitter de la “flat tax” de 30 % ou si plus favorable pour vous 17,2 % de prélèvements sociaux + TMI (après abattement de 40 %).

Dans notre cas, nous évitons de sortir de l’argent de la SCI. Les bénéfices constituent un réservoir de « liquidités » pour réinvestir. L’immense avantage que nous y trouvons est que ce cash a été faiblement taxé avant d’être réinvesti. Il devient donc plus facile d’enchainer les investissements.

2. Une imposition sur la plus-value pénalisante

Revers de la médaille des économies d’impôts réalisées pendant toute la durée de l’exploitation du bien, l’imposition sur la plus-value en cas de revente.

Dans le cas d’une SCI à l’IS, la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable.

Vous devez ainsi déduire de votre prix d’achat l’intégralité des amortissements réalisés …Votre base taxable a donc des chances d’être élevée, beaucoup plus que si vous aviez choisi le régime à l’IR.

3. La nécessité de tenir une comptabilité annuelle

Et oui, il vous faudra faire appel à un expert-comptable pour produire les états annuels.

Comptez environ 500 à 750 € HT par an.

Pour terminer

En conclusion, vous l’aurez compris, même si aucun régime fiscal n’est parfait, la SCI à l’IS est particulièrement intéressante pour les investisseurs qui:

  1. Souhaitent minimiser la pression fiscale sur la durée de l’exploitation du bien.
  2. Ont à coeur d’utiliser leur cash-flow pour réinvestir.
  3. Souhaitent préparer leur succession

J’espère que cet article vous aura permis de vous faire votre propre opinion sur la SCI à l’IS. N’hésitez pas à le partager. Au plaisir de vous retrouver sur mon blog www.investiraufeminin.com.

Si vous souhaitez aller plus loin sur le sujet, je vous recommande de lire l’excellent Guide de la SCI à l’IS, de Paul Aubé, multi-investisseur confirmé, validé et certifié par un expert-comptable.

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4 Commentaires

  • Mathieu

    Répondre Réponses 12 juillet 2018

    Bonjour,

    Comment utiliser le cash flow pour réinvestir ? Car si on rachète dans la même SCI on peux dépasser les 38 120€ et si on sort l’argent on sera taxé doublement (flat tax, etc…) Du coup je ne comprends pas votre point “Ont à coeur d’utiliser leur cash-flow pour réinvestir.”

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 12 juillet 2018

      L’avantage de la SCI à l’IS est de pouvoir réinjecter le cash-flow directement dans un autre investissement, toujours au sein d’une société. Vous évitez ainsi la taxation due au fait de vous verser des dividendes, vous avez la possibilité de laisser votre argent en société.

      • Mathieu

        Répondre Réponses 12 juillet 2018

        Merci Julien.

        “dans un autre investissement” mais au sein de la même SCI ou dans une autre SCI à l’aide d’une holding ?

        • claire

          Répondre Réponses 17 juillet 2018

          Bonjour Mathieu,

          Il s’agit en effet d’utiliser son cash flow pour le réinvestir dans un autre investissement au sein de la même SCI.

          A partir du moment où l’argent ne sort pas de la SCI ( sous forme de dividendes) il ne subit pas la flat tax de 30 %.

          C’est bien là tout l’intérêt de la SCI à l’IS : pouvoir multiplier les investissements rapidement .
          C’est d’ailleurs pour cela que les investisseurs qui souhaitent” aller vite” choisissent ce type de structure.

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