Taxe habitation location saisonnière : qui paye ?

Lorsque vous pratiquez la location saisonnière ou de courte durée, la taxe d’habitation est un sujet sensible, car il est difficile de savoir qui doit payer cette taxe.

En effet, je reçois toutes les semaines des messages de personnes qui ne comprennent pas pourquoi leur Service des Impôts leur réclame le règlement de la taxe d’habitation, alors qu’elles n’utilisent jamais leur logement et payent déjà la CFE.

Pour avoir été moi-même confronté au problème, je comprends parfaitement que vous vous posiez des questions à ce sujet. C’est d’autant plus compliqué que les réponses peuvent varier d’une personne à l’autre, ou d’un site internet à un autre.

Qu’est-ce que la taxe d’habitation ?

Définition de la taxe d’habitation

La taxe d’habitation est un impôt qui s’applique à toutes les personnes qui bénéficient d’un logement. Cet impôt est récolté au profit des collectivités territoriales, au même titre que la taxe foncière, par exemple.

Que vous soyez propriétaire ou locataire, que vous versiez un loyer ou bien que vous soyez logé(e) à titre gratuit, la règle est la même : vous êtes potentiellement redevable de cet impôt.

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Qui paye la taxe d’habitation ?

La taxe d’habitation est due par l’occupant du logement au 1er Janvier.

Cette règle s’applique pour les propriétaires qui occupent leur logement, mais également dans le cadre de la location.

Que vous pratiquiez la location nu, la location meublée à l’année, la colocation ou la location étudiante de 9 mois, c’est la même règle qui s’applique pour vos locataires. La (les) personne(s) qui habite dans votre logement au 1er Janvier est redevable de la taxe d’habitation pour l’année complète, même si elle quitte ce dernier en cours d’année. Il n’y a pas de prorata obligatoire.

Pour cela, il faut que le logement concerné soit mis à la disposition du locataire de manière permanente, même en cas d’absence de celui-ci.

Par exemple, si votre locataire a signé un bail d’un an en location meublée, mais s’absente pendant deux mois durant l’été, il remplit quand même les conditions.

Cependant, les choses deviennent un peu plus compliquées lorsqu’on cherche à savoir qui doit payer la taxe d’habitation en location saisonnière.

Dans le cadre de la location saisonnière, le problème qui se pose est qu’il n’y a pas d’occupant à l’année. En effet, il y a des dizaines de locataires (on va même parler de clients) qui vont venir séjourner chez vous.

Qui doit payer la taxe d’habitation en location saisonnière ?

Ce que disent les impôts au sujet de la taxe d’habitation Airbnb

Le principe de la taxe d’habitation, que nous avons vu un peu plus haut dans cet article, est simple : c’est l’occupant du logement au 1er Janvier qui est redevable de la taxe d’habitation.

Partant de cela, il y a une exception, qui est le cas de la location saisonnière (ou de courte durée). En effet, contrairement à ce que l’on peut voir un peu partout sur internet, c’est bien au propriétaire de payer la taxe d’habitation en location saisonnière.

La raison est assez simple. L’administration considère que si votre logement n’est pas loué en permanence, vous avez alors la possibilité d’en profiter à un moment donné. Cela s’apparente donc à une résidence secondaire, même si vous passez tout votre temps à la louer.

Le Conseil Constitutionnel a d’ailleurs acté cela en 2014: “le propriétaire d’un local meublé est redevable de la taxe d’habitation dès lors qu’au 1er Janvier de l’année d’imposition, il peut être considéré comme s’en réservant la disponibilité ou la jouissance une partie de l’année“.

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Pour simplifier, comme vous avez la possibilité de profiter de votre logement une partie de l’année, vous êtes redevable de la taxe d’habitation.

Comment ne pas payer la taxe d’habitation en location saisonnière ?

Il existe cependant un moyen pour ne pas payer d’impôt sur votre résidence secondaire, exploitée en Airbnb. Pour cela, vous devez prouver que vous ne vous réservez pas l’usage de votre logement, et qu’il est proposé à la location saisonnière toute l’année. Ce n’est pas une chose aisée, car vous allez voir que les conditions à remplir sont très précises.

Comment prouver que vous louez toute l’année ?

Globalement, j’ai identifié trois cas de figure:

  1. Votre interlocuteur est plutôt sympathique. Dans ce cas, votre parole suffit et votre bonne foi fera le travail. Vous n’avez qu’à informer le centre des impôts dont dépend votre logement, que vous ne vous réservez pas le bien pour en profiter personnellement. Cela dit, ce cas de figure est une exception.
  2. Le centre vous demande des preuves “faciles”. Il vous suffit de montrer, par tous les moyens possibles, que vous louez toute l’année. Vous pouvez, par exemple, présenter des relevés de taxe de séjour, des relevés de réservations des principales plateformes ou encore, si votre bien est géré en agence, amener la preuve de cette gestion par un tiers.
  3. Les impôts vous demandent des preuves “indiscutables”. C’est le cas de figure le plus compliqué pour obtenir gain de cause. À titre d’exemple, le service des impôts dont je dépends m’a demandé de fermer les compteurs (eau, électricité, gaz) au départ de chaque locataire puis de les ré-ouvrir lorsque de nouveaux arrivent. Autant vous dire que c’est mission impossible.

[MAJ 2021] Depuis le tournage de la vidéo, je constate que les conditions se sont resserrées. Dans la majorité des cas, la seule façon recevable de prouver que vous ne disposez du bien à aucun moment dans l’année est de le mettre en gestion dans une agence. C’est ensuite elle qui s’occupera de l’exploiter en location saisonnière pour vous.

 

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CFE, taxe de séjour et taxe d’habitation : quels impôts devez-vous payer en location saisonnière ?

Devez-vous payer la CFE en location saisonnière et de courte durée ?

À partir du moment où vous proposez un logement en location saisonnière, vous devenez redevable de la Cotisation Foncière des Entreprises.

En effet, vous allez vous enregistrer en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), ce qui vous vaudra l’attribution d’un numéro de SIRET. Vous allez mettre en location un local assujetti à la taxe foncière (votre appartement ou votre maison). C’est ce qui va déclencher l’éligibilité à la CFE.

Contrairement à ce que l’on peut voir régulièrement, le fait de payer la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) ne vous dispense absolument pas de payer la taxe de séjour.

Qu’est-ce que la taxe de séjour et qui la paye ?

La taxe de séjour est une taxe, payée par vos clients, sur le fait de séjourner chez vous. Elle relève de l’office du Tourisme.

C’est une taxe dont le calcul se compose de deux éléments :

En fonction du canal de location ou de la plateforme, vous pouvez être amené(e) à collecter vous-même cette taxe pour le reverser à la collectivité, ou bien celle-ci sera automatiquement prélevée et reversée par la plateforme de réservation.

Plusieurs personnes sont exonérées : les enfants de moins de 18 ans, les personnes titulaires d’un contrat saisonnier dans la commune, les bénéficiaires d’un logement d’urgence et les personnes occupant des logements dont le loyer est inférieur à un seuil fixé par la commune.

Avez-vous déjà eu à faire valoir vos droits, afin de ne pas payer cette taxe d’habitation ? Si oui, est-ce que cela a été facile ? N’hésitez pas à partager votre expérience dans les commentaires ci-dessous.

Pour en savoir plus sur la location meublée et sa fiscalité qui vous permet de ne pas payer d’impôts sur vos loyers, vous pouvez télécharger librement et gratuitement mon livre en cliquant ici.

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    "Qui doit payer la taxe d’habitation en location saisonnière ?"

    • Susanna

      Bonjour Julien,
      Pour mon 1er studio, il est loué en meublé à un étudiant sur 1 an, bail reconductible. C’est donc lui qui paie la taxe d’habitation. Pour mon 2ème studio qui a démarré en février 2017 par location courte durée, on verra en fonction de ce qu’on décidera car on pense le louer à partir de septembre à un étudiant. Ce qui veut dire que la moitié de l’année 2017 sera faite en location courte durée/saisonnière, puis l’autre moitié en un bail location en meublé. Quand c’est moitié moitié, j’espère convaincre les impôts de ne pas payer de taxe d’habitation sur la durée de location saisonnière. La partie de la location étudiante ne sera pas remise en cause car c’est l’étudiant qui sera redevable de la taxe.
      J’ajoute que nous avons un n° Siret demandé par notre cabinet d’expert-comptable et dès lors que nous sommes redevables de la CFE, nous ne devons pas payer la taxe d’habitation…faut pas abuser non plus !

      • Julien Loboda

        Bonjour Susanna,
        Normalement si tu n’étais pas propriétaire au 1er Janvier de cette année, et si tu as un locataire permanent au 1er Janvier prochain, alors non tu ne paieras pas de taxe d’habitation sur ta première partie de l’année, exploitée en location saisonnière. Si tu veux en être certaine, tu peux te rapprocher de ton service des impôts.

    • Cécile

      Bonjour
      Ici mon centre des impots (personnel très sympa au demeurant) m’a bien indiqué que si on payait la taxe de séjour il y avait pas de taxe d’habitation. Ce qui pourrait expliquer pourquoi pour mon hébergement 2 (autre centre des impôts) on me fait payer la taxe d’habitation taxe de séjour en cours de mise en place).
      Je vais essayer ton conseil: déclarer que j en me réserve aucun temps pour mon usage oerso. Par contre oui je paie une cfe pour chacun des hebergements

      • Julien Loboda

        Bonjour Cécile,
        Merci pour ton commentaire, qui vient appuyer le fait que même le centre des impôts, en fonction de l’interlocuteur que tu as, ne connait pas forcément sur le bout des doigts la réglementation. C’est toujours compliqué…

    • bonnin

      Bonjour,
      J’ai été locataire pendant 6 mois (2 baux saisonniers de 90j) d’un logement et je viens de voir que j’ai une taxe d’habitation à régler pour laquelle une partie a déjà été prélevée sur le compte d’une 1/3 personne qui n’avait rien à voir avec ce logement, et là le centre des impôts me réclame en plus un complément. Cependant selon votre message je ne devrais pas la régler.
      J’ai cherché sur le site du Conseil Constitutionnel (comme vous l’annoncez dans votre article), cependant je ne l’ai pas trouvé et je ne comprends pas tout
      Merci de bien vouloir me donner l’article justifiant que je n’ai pas à régler la TH.
      Je fais appel à vos services car je n’arrive pas à contacter mon centre des impôts depuis 1 semaine et ne travaillant pas sur le secteur je ne peux pas me déplacer dans un bureau
      Merci pour votre retour
      Charlotte

      • Julien Loboda

        Bonjour, si vous avez des contrats de location saisonnière et que vous n’en avez pas fait votre résidence principale, alors votre centre des impôts ne peut pas vous demander de régler la taxe d’habitation.
        Je vous recommande de leur envoyer un courrier avec la copie de vos baux saisonniers en leur expliquant la situation.

    • DEROSIER

      Bonjour,
      Nous (famille de 7 personnes) avons louer une location saisonnière pour une durée de 5 mois.
      Aujourd’hui nous recevons une mise en demeure pour payer une taxe habitation de 800 euros pour l’année 2018 alors que nous avons louer de octobre 2017 a février 2018.
      Est ce normal svp
      cdlt
      JP

      • Julien Loboda

        Cela dépend : comme vous étiez les habitants au premier janvier, normalement c’est à vous de payer la taxe d’habitation. Après, cela dépend du contrat que vous aviez avec le propriétaire : contrat saisonnier (3 mois maximum) ou bail d’habitation ?

    • FRANCK

      Bonjour,

      Merci pour votre post.. vous traitez surtout la problématique du point de vue du propriétaire… Je voudrais connaitre la marche à suivre du point de vue du locataire saisonnier qui n’aurait apparemment pas à s’acquitter de la TH si je vous lis bien… Comment le faire valoir ??

      J’ai déménagé en 2018… J’occupe actuellement un appartement meublé avec un bail de location saisonnière… Je viens de remplir ma déclaration de revenus 2018 et j’ai donc mentionné mon changement d’adresse.. J’ai dû donner des infos sur mon nouvel appartement.. pour pouvoir “calculer au mieux le montant de la TH” (mention du service des impôts sur la télédéclaration..

      Je sens donc bien venir la chose.. et une future TH dans ma boite à lettres !!

      Merci votre aide
      Franck

      • Julien Loboda

        Bonjour Franck,

        En effet, je me positionne du point de vue du propriétaire-investisseur.

        Dans votre cas, à mon avis le plus simple est de vous adresser directement au service des impôts de la commune concernée, pour leur expliquer la situation.

    • jerome

      Bonjour Julien,

      Merci pour cet article et ces commentaires forts utiles.

      Nous allons acheter une maison via une SCI à l’IS pour exclusivement de la location meublée saisonnière.
      Dans le pire des cas, si nous l’occupons à titre personnel de temps en temps, un bail existera entre la SCI et nous-même.

      Pouvez vous nous confirmer l’annulation de la taxe d’habitation ?
      La SCI sera t-elle redevable de la CFE ?
      Existe-il un plafond pour être exonérée de la CFE ?

      Dans l’attente de votre retour,

      Cordialement
      Jérôme

      • Julien Loboda

        Bonjour Jérôme,

        Si vous l’utilisez à titre personnel de temps en temps, alors vous devrez vous acquitter de la taxe d’habitation. La SCI sera redevable de la CFE oui, et vous pourrez être exonéré si vous faites moins de 5000 euros de chiffre d’affaires.

    • Cappele Philippe

      Bonjour ,Nous avons acheté une maison ou nous habitons toute l’année. Nous avons fait dans le but suivant : uniquement, en location saisonnière, un appartement indépendant de la maison et un chalet ou nous n’habitons Jamais au 224. Nous déclarons nos revenus locatifs aux impôts et taxes de séjour à la communauté de communes pour l’appartement et le chalet, déclaré en mairie à XONRUPT, nous sommes bien classé meublé tourisme trois-étoiles et trois Clévacances .
      Nous avons sur les conseils de notre banque, sur le conseil d’Europe ImmoVosges , de Plurifinance et un courtier : scinder en deux le prêt bancaire, une partie habitation et une partie location.
      Dans le prêt, le calcul des échéances et de la vente sont conditionnée à la location saisonnière !!! ? exclusive ! ?? Mais très bien expliquer également par notre Notaire 10 fois, j’ai posé la question !!! Que nous ne devons pas payer de taxe d’habitations pour la partie locative exclusive.Un meublé de tourisme classé n’est pas imposable à la taxe d’habitation si le bien loué ne constitue pas l’habitation personnelle du loueur. En revanche, les contribuables dans ce cas sont : assujettis à la cotisation foncière des entreprises.Je fais à chaque entrée et sortie un relevé de compteur je paye la taxes de séjour ok ( rien à voir ) , donc j’ai toutes les preuves .relevé de toutes mes locations , rien à voir ?
      Rien à faire réponse” des impôts ,: des que j’ai les clés , et que je n’ai pas laisser les clés à une agence je peux donc avoir accès à tous moment à mon logement , je loue par booking ou abritel clévacances etc
      c’est à moi de payer la taxe d’habitation
      Bisous à tous

      • Julien Loboda

        Bonjour,

        Merci pour avoir pris le temps de partager votre expérience ici.

        C’est exactement ce dont je parle également dans la vidéo : en fonction de l’interlocuteur que vous avez aux impôts, vous pouvez avoir quelqu’un de très compréhensif, ou quelqu’un qui tient le même discours que celui que vous venez de nous relater. Aucun n’a tort, aucun n’a raison. Dans l’absolu, il est vrai que si l’on s’en réfère à ce raisonnement, à partir du moment où vous avez les clés, vous pouvez techniquement y résider, ne serait-ce qu’une nuit par an.

        S’ensuit donc un jeu du chat et de la souris, et d’expérience, c’est assez compliqué d’obtenir gain de cause. Mais pour les services des impôts qui ne sont pas aussi stricts, le mieux est de demander un rescrit fiscal, qui fera foi en cas de contrôle.

    • truch

      BonjourJulien ,
      Je viens de louer un logement meublé pour deux mois ( logement saisonnier indiqué sur le bail )
      Je viens de m’apercevoir que le propriétaire me facture en plus du loyer 90 Euros pour les deux mois pour la taxes d’habitations , a-t-il le droit ? suis- je en droit de refuser sachant que j’ai déjà signé le contrat au 1er décembre ?

      • Julien Loboda

        Bonjour Anthony,

        C’est un cas de figure particulier. Techniquement, c’est au propriétaire d’être redevable de la taxe d’habitation, puisque sur un logement saisonnier, il peut s’en réserver l’usage, ne serait-ce qu’un jour dans l’année. De plus, en tant que locataire saisonnier, vous n’y élisez pas domicile, on ne peut donc pas vous imposer à la taxe d’habitation de façon personnelle (les impôts ne vont pas vous adresser cette taxe).

        D’ailleurs, le Conseil Constitutionnel a tranché en ce sens : le propriétaire d’un bien meublé “est redevable de la taxe d’habitation dès lors qu’il peut être regardé, au 1er janvier de l’année d’imposition, comme entendant s’en réserver la disposition ou la jouissance une partie de l’année“.

        Cela dit, vous avez accepté de payer une somme forfaitaire, correspondant à cette taxe, en signant le contrat au 1er Décembre. Je ne sais pas si cela est légal, néanmoins vous avez manifesté votre accord en signant. Vis-à-vis de ce contrat, vous êtes donc redevable au propriétaire.

        Mais je ne suis pas juriste ni avocat, aussi ne prenez pas cela pour argent comptant. Vous pouvez vous renseigner auprès des impôts ou d’un juriste pour avoir une réponse précise.

    • cochard

      Bonjour

      J’ai été locataire d’un appartement meublé saisonnier du 1er décembre 2018 au 15 juin 2019.
      le centre des impôts me réclame la taxe habitation alors que je devais quitter l’appartement pour le 30 juin car location saisonnière malgré plusieurs échanges de mail, le centre des impôts évoque :
      Cette location n’était pas temporaire et précaire puisque la durée du bail était supérieur à 6 mois (conseil d’état du 26/02/2016 n°38-94-38).

      Est ce que je suis redevable de cette taxe habitation ?

      Très cordialement

      • Julien Loboda

        Bonjour, oui vous en êtes redevable. Un bail saisonnier dure 3 mois maximum, si vous avez loué pour une durée plus longue ce n’est plus du saisonnier, mais bien une location meublée traditionnelle constituant votre RP.

    • CASTIGLI LUC

      Julien bonjour . Nous avons un appartement meublé en montagne, avec n° SIRET , que nous avons mis en gestion annuelle à une agence.Nous l’occupons deux semaines dans l’année (moments des vacances scolaires de nos petits enfants ) Les impôts nous font payer la taxe d’habitation et la CFE . Est-ce normal ?
      Merci pour votre réponse . Luc .

      • Julien Loboda

        Bonjour Luc, oui c’est normal, la TH parce que vous l’occupez un moment dans l’année, la CFE pour votre activité LMNP.

    • Jobert

      Bonjour
      Nous avons acheter 1 appartement meublé pour une location saisonnière en date du 30 décembre 2019 , et nous avons reçu une taxe d’habitation pour 2020 à payé , cette appartement à été louer 4 semaines en période de vacances sur l’année 2020 , dit t’on être redevable de cette taxe ?
      Merci pour votre réponse
      Cordialement

      • Julien Loboda

        Bonjour, la réponse est dans la vidéo 🙂

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