Plus-value immobilière : comment est-elle calculée ?

Lorsque vous vendez un bien immobilier pour un montant supérieur à votre prix d’acquisition, vous réalisez ce qu’on appelle une plus-value immobilière. En fonction de votre situation, vous pouvez être amené(e) à payer un impôt sur cette somme. Il est donc important de savoir comment calculer l’imposition sur la plus-value immobilière. Cela vous permettra d’optimiser votre fiscalité, d’autant plus que vous pouvez être exonéré(e) de cet impôt dans certains cas.

Comment calculer l’imposition sur la plus-value immobilière ?

Définition de la plus-value immobilière

La plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente d’un bien immobilier et son prix d’achat. Pour simplifier, il s’agit du bénéfice que vous réalisez lorsque vous revendez un bien immobilier.

Si vous n’avez pas acheté le bien immobilier, mais que vous l’avez reçu lors d’une donation ou d’une succession (par exemple), alors le montant retenu à la place du prix d’acquisition est la valeur estimée du bien au moment où vous l’avez reçu.

Dans le cas où le prix de vente est inférieur au prix d’acquisition, vous réalisez alors une moins-value, et vous n’avez aucun impôt à payer sur cette dernière. Attention, vous ne pouvez pas déduire une moins-value d’une plus-value réalisée sur une autre opération immobilière (sauf à quelques exceptions près).

Quelles sont les opérations immobilières concernées par l’imposition de la plus-value ?

En tant que particulier, plusieurs types de ventes de biens immobiliers sont concernés par l’imposition sur la plus-value, lorsque vous cédez une partie de votre patrimoine privé.

C’est notamment le cas de :

  • La vente d’un bien immobilier physique (appartement, maison, etc),
  • Vente par le biais d’une SCI (à l’impôt sur le revenu) ou d’un Fonds de Placement Immobilier,
  • Cession d’un droit, comme une servitude par exemple,
  • Un échange de biens, ou un apport en société.
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Quel est le montant de la plus-value ?

La première étape consiste à déterminer avec précision le montant de la plus-value immobilière que vous allez réaliser.

Vous allez donc reprendre l’acte authentique que vous avez signé lors de votre achat immobilier, pour savoir à quel montant précisément vous avez acheté. Certaines dépenses liées à votre achat viennent s’ajouter à votre prix d’acquisition, ce qui aura pour effet de diminuer le montant de la plus-value. C’est notamment le cas des frais de notaire et des frais d’agence, par exemple.

En ce qui concerne le prix de vente de votre maison ou appartement, vous devez bien évidemment retenir le montant net vendeur que vous avez réellement perçu. Si les frais d’agence sont à votre charge, par exemple, vous pouvez les déduire du prix de vente qu’a payé l’acheteur.

Prenez le temps de bien calculer le montant exact de la plus-value immobilière
Reprenez tous les documents liés à l’achat de votre bien immobilier pour déterminer le montant de la plus-value avec précision.

Comment réduire la plus-value immobilière ?

Dépenses déductibles de la plus-value

Vous avez la possibilité de réduire la plus-value immobilière en prenant en compte certaines dépenses que vous avez réalisées.

C’est notamment possible si vous avez effectué des travaux dans le logement que vous vendez. Mais attention, tous les travaux ne sont pas forcément déductibles. Seuls les travaux de construction, d’agrandissement, de reconstruction ou d’amélioration peuvent être prises en compte.

Autre point important : seuls les travaux réalisés par des professionnels, justifiés par une facture avec TVA, peuvent prétendre à une déduction. Si vous avez réalisé vous-même des chantiers dans votre logement, vous ne pourrez rien déduire (pas même les matériaux).

Travaux et plus-value immobilière

Les travaux d’entretien et de réparations courantes, nécessaires pour que votre bien immobilier reste en bon état, ne peuvent pas entrer en compte pour la déduction.

De même, les travaux ne doivent pas avoir été déjà pris en compte pour la calcul de l’impôt sur le revenu. Si vous avez bénéficié d’une opération de déficit foncier, vous n’aurez donc pas la possibilité de déduire une nouvelle fois ces travaux de la plus-value.

Enfin, les dépenses locatives n’entrent jamais dans ce calcul non plus.

Pour faire simple, en tant qu’investisseur en locatif, il y aura très peu de travaux que vous aurez la possibilité de déduire de la plus-value immobilière.

Alternativement, vous avez la possibilité d’opter pour un forfait de travaux représentant 15% de vote prix d’acquisition. Cette option est possible uniquement à partir de la cinquième année de détention de votre bien immobilier. Elle est souvent plus intéressante pour les propriétaires bailleurs, car elle permet de majorer le prix d’achat de votre bien immobilier de 15%, et donc de réduire le montant de la plus-value.

L’abattement pour durée de détention

L’autre levier à votre disposition pour réduire la plus-value immobilière est l’abattement pour durée de détention.

Le principe est simple : plus vous gardez un bien immobilier longtemps, moins vous payez d’impôt sur la plus-value immobilière.

En France, il y a deux durées d’abattement différentes, afin de bénéficier d’une exonération totale. La première concerne l’exonération au niveau de l’impôt sur le revenu, la seconde est spécifique aux prélèvements sociaux (CSG-CRDS).

 

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Comment se calcule l’impôt sur la plus-value d’un bien immobilier ?

Quel est le barème d’imposition de la plus-value ?

En tant que particulier, la plus-value immobilière est soumise à deux impôts différents :

  • L’impôt sur le revenu, au taux unique de 19% (quelle que soit votre tranche marginale d’imposition),
  • Les prélèvements sociaux (CSG-CRDS), au taux de 17,2%.

Lorsque la plus-value est supérieure à 50.000 euros, une taxe supplémentaire s’applique. Celle-ci varie entre 2% et 6%, selon le montant de la plus-value.

Cependant, comme je vous le disais un peu plus haut, vous pouvez bénéficier d’un abattement en fonction de la durée de détention de votre bien immobilier. Plus cette durée est longue, plus l’abattement est important, et donc moins vous allez payer d’impôts sur la plus-value.

Tableau d’abattement de la plus-value immobilière

Voici le tableau du taux d’abattement par année de détention d’un bien immobilier :

Durée de détentionAssiette pour l'impôt sur le revenuAssiette pour les prélèvements sociaux
Moins de 6 ans0%0%
De la 6ème à la 21ème année6%1,65%
22ème année révolue4%1,6%
Au-delà de la 22ème annéeExonération9%
Au-delà de la 30ème annéeExonérationExonération

Comment faire pour ne pas payer les plus-values immobilières ?

Les cas qui vous permettent d’éviter de payer l’impôt sur la plus-value

Il existe plusieurs situations qui vous permettent de bénéficier d’une exonération de l’impôt sur la plus-value. Ces exonérations ont généralement lieu sous certaines conditions bien spécifiques.

Les exonérations peuvent dépendre de :

  • Nature du bien cédé,
  • La situation de l’acheteur,
  • Situation du vendeur.

Vente de la résidence principale : la meilleure niche fiscale pour ne pas payer d’impôt sur la plus-value

La vente de votre résidence principale est sans aucun doute la meilleure façon de ne pas payer d’impôt sur la plus-value immobilière.

En France, nous ne sommes pas imposés lors de la revente de notre domicile. C’est véritablement la situation la plus simple et la plus confortable, car il n’y a aucun calcul à faire, ni aucun justificatif à conserver.

L’intégralité de la différence entre le prix de vente et le coût d’acquisition vous revient. Vous n’avez pas nécessairement besoin de conserver votre habitation pendant un certain temps, si ce n’est quelques mois, afin de prouver que vous avez réellement vécu dedans.

Attention, je vous déconseille de vous amuser à faire ce genre d’opération plusieurs fois par an. Vous risqueriez alors d’être requalifié en marchand de biens par l’administration, et le traitement fiscal de la plus-value serait alors complètement différent.

Plus-value immobilière de la résidence secondaire : une niche fiscale méconnue

Il existe une seconde niche fiscale qui vous permet de bénéficier d’une exonération totale de l’impôt sur la plus-value immobilière. Cette niche, c’est la vente de votre résidence secondaire, sous certaines conditions bien précises.

En effet, dans la plupart des cas, la vente d’une résidence secondaire sera taxée selon le barème que je vous ai expliqué un peu plus haut dans cet article. Mais il existe aussi un cas bien précis dans lequel vous n’allez tout simplement pas payer un seul euro d’impôt lors de la vente.

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Pour cela, vous devez remplir 3 conditions cumulatives :

  • C’est la première fois de votre vie que vous vendez une résidence secondaire,
  • Vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale et vous ne l’avez pas été dans les 4 années qui ont précédé la vente,
  • L’argent de la vente de la résidence secondaire doit servir à l’achat de votre résidence principale dans les deux ans.

C’est une niche que vous ne pouvez utiliser qu’une seule fois dans votre vie, alors faites-le à bon escient ! Personnellement, je m’en suis servi lorsque j’ai vendu un bien locatif pour la première fois. Cela m’a permis de me dégager 45.000 euros de plus-value sans un seul euro d’impôts, et donc d’économiser plus de 15.000 euros !

Autres cas d’exonération de la plus-value immobilière

Il existe encore quelques cas bien précis qui vous permettent de ne pas payer d’impôt sur la plus-value immobilière.

C’est notamment possible lorsque vous vendez un bien immobilier dont le prix de vente ne dépasse pas 15.000 euros. Certains biens échangés lors d’opérations de remembrement permettent également d’échapper à cette fiscalité. Enfin, la vente d’un droit à la surélévation n’est pas imposable à la plus-value, jusqu’au 31 décembre 2022.

En fonction de la situation de l’acheteur et de celle du vendeur, vous avez également la possibilité (sous conditions) d’être exonéré. Pour cela, vous pouvez vous reporter au site officiel des impôts, qui vous donnera tous les cas particuliers.

Certains travaux ne sont pas déductibles de la plus-value immobilière
Les travaux d’entretien, de remise en état, ou à vocation locative ne sont pas déductibles du calcul de la plus-value immobilière.

Comment déclarer et payer la plus-value immobilière ?

Comment déclarer la plus-value immobilière ?

C’est votre notaire qui va s’occuper de la plus grande partie des démarches pour déclarer la plus-value immobilière.

Il va notamment calculer le montant de la plus-value imposable et du montant à payer, puis s’occuper de transmettre ces informations à l’administration fiscale. C’est également lui qui va faire la déclaration. Cela ne vous empêche pas de contrôler son travail, car il est très difficile de rattraper une erreur de déclaration.

C’est pour cette raison qu’il est essentiel de bien connaître la fiscalité immobilière. De cette façon, vous savez précisément ce que vous pouvez optimiser, en fonction de votre situation.

De votre côté, vous allez reporter sur votre déclaration de revenus 2042 le montant de la plus-value déclarée par votre notaire.

Qui paie la plus-value ?

Vous n’avez rien à faire, le notaire s’occupe de tout.

Lors de la signature de l’acte authentique, les fonds sont déposés chez le notaire, afin de sécuriser la vente. S’il y a un impôt sur la plus-value à payer, c’est le notaire qui se chargera de régler cette somme directement auprès du service des impôts fonciers du lieu dans lequel se trouve le bien que vous avez vendu.

Le fait de reporter le montant de la plus-value sur votre déclaration 2042 ne vous fera pas payer d’impôts une seconde fois, pas d’inquiétude !

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