Le piège du cash-flow en immobilier

Le cash-flow en immobilier permet d’atteindre la liberté financière s’il est suffisamment important pour couvrir toutes vos dépenses mensuelles. Seulement voilà, beaucoup trop de candidats à l’investissement pensent qu’il suffit de gagner autant que leur salaire pour pouvoir arrêter de travailler. C’est un piège qu’il faut absolument éviter, au risque de vous retrouver dans une situation compliquée.

 

Qu’est-ce que le cash-flow en immobilier ?

Le cash-flow immobilier est la différence entre les rentrées et les sorties d’argent. C’est aussi simple que ça.

Les rentrées d’argent sont généralement constituées des loyers que vous percevez. Les sorties, quant à elles, sont toutes les charges auxquelles vous allez devoir faire face afin de faire fonctionner votre investissement.

On parle également de bénéfice, ou encore d’excédent, pour qualifier le cash-flow.

En règle générale, l’objectif est d’avoir un cash-flow positif. Cela permet de ne pas sortir d’argent pour faire tourner un investissement immobilier. Mais, pour beaucoup d’investisseurs, l’objectif est encore plus ambitieux. Ceux-ci veulent générer un excédent suffisamment important pour qu’il soit d’un niveau équivalent à leur salaire, avec pour objectif de ne plus dépendre de leur travail.

Comment dégager un excédent de loyers ?

À la lecture de ces lignes, je suis certain qu’il y en a parmi vous qui se demandent s’il est vraiment possible d’avoir un cash-flow positif en immobilier ?

En effet, beaucoup d’investisseurs ne jurent que par la location longue durée classique, généralement un studio ou un deux pièces, loué à l’année dans une grande métropole. Le problème, c’est que dans cette configuration les prix à l’achat sont plutôt élevés, ce qui ne permet pas d’obtenir de fortes rentabilités, ni de cash-flow en immobilier.

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Pourtant, il est tout à fait possible d’obtenir un cash-flow positif en immobilier, mais il faut combiner plusieurs leviers pour y arriver.

Tout d’abord, il est important d’acheter dans une ville où les prix de l’immobilier à l’achat restent modérés. Mon expérience m’a montré que, au-delà de 2000 euros le mètre carré, il devient difficile (mais pas impossible) d’avoir du cash-flow. La raison est simple : les loyers, même s’ils sont plus élevés dans les grandes villes que dans les petites, ne le sont pas dans les mêmes proportions qu’à l’achat.

Ensuite, vous devez louer votre bien le plus cher possible. Oui, je sais, je ne vous apprends rien. Ce que je veux dire, c’est que vous devez rénover et équiper votre logement pour qu’il puisse déclencher le coup de coeur, et se louer dans la fourchette haute du marché. Une autre solution consiste à opter pour un mode d’exploitation très rentable, comme la colocation ou la location de courte durée, par exemple.

Enfin, il est primordial d’optimiser votre fiscalité, pour payer le moins d’impôts possible.

Comment calculer le cash-flow en immobilier ?

Comme pour la rentabilité, vous avez trois types de cash-flow en immobilier : brut, net, net-net.

Le cash-flow brut est la simple différence entre les loyers perçus et la mensualité de prêt.

Pour le cash-flow net, vous allez ensuite déduire toutes les charges (sauf l’impôt sur le revenu) qui vont être nécessaire pour faire fonctionner votre investissement :

  • Impôts fonciers (taxe foncière, CFE, etc),
  • Charges de copropriété,
  • Assurance PNO,
  • Factures d’énergie à votre nom (pour la location courte durée),
  • Honoraires de gestion,
  • Garantie Loyers Impayés,
  • Honoraires d’Expert-Comptable,
  • Provision pour l’entretien et les travaux,
  • Etc.

Ces charges sont variables en fonction du type d’investissement, du mode d’exploitation et du statut sous lequel vous allez investir.

Enfin, vous allez retrancher la fiscalité des revenus locatifs, afin d’obtenir votre cash-flow net d’impôts et net de charges. C’est ce montant qu’il faut prendre en compte pour déterminer votre excédent réel.

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Déterminez votre cash-flow avec précision !

Si vous ne voulez rien oublier dans le calcul de votre cash-flow, le plus simple est d’utiliser un outil qui intègre toutes les dépenses pour analyser un investissement immobilier.

De cette façon, vous aurez la certitude que vous ne laissez rien de côté, et vous pourrez décider d’investir sereinement.

C’est exactement ce que je vous propose de faire avec le Détecteur de Bonnes Affaires, mon calculateur de rentabilité et de cash-flow. En seulement cinq minutes, vous savez si un investissement est rentable.

 

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