Découvrez comment bien calculer le cash-flow immobilier

Lorsqu’on souhaite investir dans l’immobilier locatif, il y a un élément qu’il est primordial de calculer, afin de déterminer le revenu disponible que va générer l’opération. Cet élément, c’est le cash-flow immobilier. Seulement voilà, trop peu d’investisseurs se posent vraiment la question de savoir comment calculer le cash-flow immobilier réel d’une opération.

Qu’est-ce que le cash-flow ?

Que signifie le mot “cash-flow” ?

La définition du terme cash-flow vient du monde de l’entreprise, dans lequel c’est un indicateur fortement utilisé. De façon littérale, cela signifie “flux de trésorerie”.

Cet indicateur recense les entrées et les sorties d’argent d’un investissement locatif. Il permet ainsi de déterminer s’il reste de l’argent, lorsque toutes les charges sont payées

Comment calculer le cash-flow immobilier ?

Le calcul du cash-flow immobilier repose sur une formule assez simple.

Il s’agit de prendre l’intégralité des revenus de l’investissement (les loyers ainsi que les charges refacturées au locataire) puis de déduire la totalité des frais nécessaires pour faire fonctionner votre investissement.

Cash-flow = Revenus (loyers + charges refacturées) – Dépenses

Les dépenses dépendent de votre investissement et du mode d’exploitation. Cela dit, certains postes sont communs à presque tous les biens immobiliers : mensualité de prêt, taxe foncière, assurance PNO (Propriétaire Non Occupant).

Un bon cash-flow : qu’est-ce que c’est ?

Il n’y a pas de réponse universelle à cette question.

Cela va dépendre de :

  • Vos critères,
  • Les objectifs que vous vous fixez,
  • La ville dans laquelle vous allez investir,
  • Le type de bien que vous souhaitez acheter.

Dans l’absolu, un bon cash-flow doit toujours être positif. Cela signifie qu’il vous reste de l’argent, à la fin du mois, lorsque tous les frais de votre investissement sont payés. Au minimum, vous devez être à zéro, c’est à dire que votre investissement ne doit rien vous coûter.

Ne faites pas l’erreur d’acheter un bien qui vous demande un “effort d’épargne”. C’est une expression embellie utilisée par les promoteurs immobiliers, banquiers ou encore certains conseillers en gestion de patrimoine peu scrupuleux pour vous vendre un investissement destiné à les enrichir eux, plutôt que vous.

Un investissement est sensé vous rapporter de l’argent maintenant, pas dans vingt ans (sinon, cela s’appelle un placement). Si vous achetez quelque chose qui vous demande de rajouter de l’argent tous les mois, vous allez diminuer votre revenu disponible, ce qui peut avoir certains conséquences négatives.

Comment calculer le cash-flow immobilier sans se tromper ?

Le calcul du cash-flow avec mon outil Excel

Par expérience, je sais qu’il est difficile de calculer le cash-flow exact d’une opération immobilière.

On a toujours peur d’oublier un (ou plusieurs) élément(s). En effet, même si la formule de calcul du cash-flow est relativement simple, il faut s’assurer de ne rien oublier dans les charges financières.

C’est pour gagner du temps et être certain de ne rien oublier, lorsque j’étudie un nouveau projet immobilier, que j’ai créé un outil de calcul du cash-flow immobilier sur Excel.

Il s’agit du Détecteur de Bonnes Affaires.

Comment calculer votre cash-flow immobilier correctement en 10 minutes !

Lorsque vous visitez un bien immobilier, il faut parfois être capable de vous positionner rapidement, au risque de perdre une bonne affaire.

Avec mon outil de calcul du cash-flow, vous allez pouvoir renseigner toutes les données relatives à votre projet.

Il prend notamment en compte :

  • Le prix d’achat du bien (net vendeur + frais de notaire + frais d’agence),
  • Les travaux,
  • Toutes les charges (copropriété, assurances, expert-comptable, etc),
  • Le montage bancaire (durée, montant, taux, assurances),
  • La fiscalité (fiscalité de l’opération ainsi que votre fiscalité personnelle).

Ainsi, vous saurez précisément le montant du cash-flow immobilier de votre opération.

Cash-flow négatif : quelle interprétation en faire ?

Malheureusement, beaucoup de personnes se lancent dans des opérations qui dégagent un cash-flow négatif.

Comme je vous l’ai dit un peu plus haut, dans ce genre de situation, vous allez impacter votre revenu disponible, et ce pour de nombreuses années.

Si votre cash-flow est négatif, c’est que votre investissement n’est pas suffisamment rentable.

En partant de ce constat, vous avez plusieurs possibilités :

  • Vendre le bien puis repartir sur une nouvelle opération rentable,
  • Changer de mode d’exploitation (passer en location courte durée, par exemple),
  • Diminuer votre mensualité de prêt (en renégociant avec la banque ou en effectuant un remboursement anticipé partiel, si vous avez de l’épargne).

Comment générer un cash-flow positif ?

Lorsque je discute d’immobilier avec des personnes, la plupart reste convaincue qu’il n’est pas possible de générer un cash-flow positif avec un investissement immobilier.

Pourtant, tous mes biens répondent à ce critère, et tous les investisseurs que je côtoie également.

Voici les principales règles à respecter pour générer un cash-flow positif :

  • Acheter dans une ville avec un prix au mètre carré modéré (oubliez les grandes métropoles),
  • Privilégiez un bien avec des travaux,
  • Focalisez-vous sur un investissement qui génère peu de charges,
  • Empruntez sur une durée longue, pour avoir une mensualité d’emprunt faible,
  • Anticipez et optimisez la fiscalité (vous pouvez économisez plusieurs milliers d’euros par an),
  • Privilégiez un mode d’exploitation à haut rendement (colocation ou location courte durée).

Pourquoi devez-vous chercher un bien avec un cash-flow positif ?

Générer de l’argent à l’infini

Tout d’abord, la stratégie d’un investisseur qui fait de l’achat locatif n’est pas de générer une plus-value. Il cherche surtout à se créer un complément de revenu, tout en s’enrichissant.

C’est toute la magie de ce type de montage : vous allez créer de l’argent à l’infini, à partir de l’argent des autres (la banque et le locataire).

Le cash-flow positif permet d’enchainer les acquisitions

Depuis les recommandations du HCSF en 2020, les banques tendent de plus en plus à plafonner le taux d’endettement des particuliers à 33% des revenus.

Si vous réalisez une opération avec un cash-flow positif, vous allez augmenter vos revenus, contrairement à une opération qui génère un cash-flow négatif. En effet, le cash-flow généré va venir (partiellement) s’ajouter à vos autres revenus.

De cette manière, vous n’allez pas impacter votre capacité d’emprunt, puisque votre taux d’endettement va rester presque stable. C’est ce qui vous permettra d’enchainer les opérations immobilières.

Remboursez votre investissement plus rapidement avec un cash-flow positif

C’est une stratégie méconnue de la plupart des personnes.

Si vous réalisez une (ou plusieurs) opération(s) avec un cash-flow positif, cela va vous permettre, mois après mois, de vous constituer de la trésorerie. Avec cet argent, vous allez pouvoir procéder à des remboursements anticipés partiels.

De cette façon, vous allez pouvoir payer votre bien immobilier plus rapidement que la durée initiale du prêt !

Comment créer du cash-flow à l’infini à partir de votre cash-flow existant ?

Je vais ici vous dévoiler ma stratégie de prédilection, qui me permet de créer du cash-flow à l’infini, à partir du cash-flow généré par mes investissements immobiliers.

La méthode est la suivante : j’investis le cash-flow de mes biens immobiliers en bourse, de façon totalement sécurisée.

Bien sûr, je n’investis pas sur n’importe quel type d’actions. Je choisis des entreprises qui versent des dividendes chaque année aux actionnaires. Le dividende est l’équivalent du loyer en immobilier : il s’agit d’une somme que vous percevez, uniquement pour vous remercier d’avoir investi !

Les entreprises sur lesquelles j’investis ont toutes fait le choix de verser un dividende qui grossit chaque année, depuis au moins 25 ans. De cette façon, mon immobilier continue de travailler pour moi, à l’infini, et c’est totalement passif !

J’explique tout en détails dans la méthode que j’ai créée.

Mes recommandations pour bien investir

Nous avons vu l’importance d’obtenir un cash-flow positif au travers de cet article.

N’oubliez pas que l’immobilier se pense sur du long terme, et que vous vous engagez auprès de la banque, notamment pour rembourser le prêt immobilier. Si le cash-flow reste un indicateur important, il ne doit pas non plus être le seul !

Un investissement qui, sur le papier, vous génère plusieurs centaines d’euros de cash-flow est attrayant; mais si personne n’en veut, ça deviendra vite un boulet. Prenez toujours le temps de bien analyser tous les tenants et aboutissants lorsque vous décidez d’investir.

 

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