Le taux d'endettement immobilier

L’obtention du financement est une étape cruciale dans un projet d’investissement immobilier. Parmi les éléments que la banque va regarder lors de l’étude de votre dossier se trouve le taux d’endettement financier. Un taux d’endettement trop élevé risque fortement de freiner votre accès au crédit immobilier. En tant qu’investisseur, il est donc capital de savoir comment calculer le taux d’endettement immobilier.

Taux d’endettement : définition

Le taux d’endettement, dans le milieu bancaire, est défini comme étant le rapport entre les charges mensualisées et le revenu du ménage disponible brut.

C’est le revenu disponible qui permet de payer toutes les charges d’un ménage. Aussi, plus le taux d’endettement est important, plus le risque qu’une personne rencontre des difficultés pour y faire face est important.

Quel est le taux d’endettement maximum autorisé ?

33% d’endettement : mythe ou réalité ?

La plupart des personnes pensent qu’on ne peut pas s’endetter au-delà de 33%. En réalité, ce ratio n’a jamais été défini par une loi, il s’agit simplement d’un usage courant dans les banques. Cela permet une première appréciation de la pression financière qui va peser sur l’emprunteur.

Dans les faits, d’autres éléments sont pris en compte par les banques (notamment le reste à vivre). C’est de cette façon que les personnes ayant des revenus élevés peuvent dépasser les 33% d’endettement, et aller jusqu’à 50% dans certains cas.

Comment emprunter avec un taux d’endettement supérieur à 33% ?

Depuis le 1er Janvier 2020, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), accompagné de Bercy, a émis quelques recommandations auprès des banques. Parmi ces directives figure notamment le fait de ne plus dépasser les 33% d’endettement pour les personnes qui empruntent.

Dans les faits, bien que les conditions d’accès au crédit immobilier se soient durcies, il est encore possible d’emprunter avec un taux d’endettement supérieur à 33%. Pour cela, il est primordial d’avoir un bon dossier :

  • Le projet d’investissement doit être rentable,
  • Votre situation bancaire doit être impeccable.

Comment calculer le taux d’endettement pour un crédit immobilier ?

Deux méthodes de calcul du taux d’endettement

Il existe deux méthodes pour calculer le taux d’endettement immobilier : la méthode classique et la méthode différentielle. Dans cet article, nous allons nous intéresser à la méthode classique, qui est la plus utilisée.

Le calcul à faire est simple : Taux d’endettement = (charges mensuelles / revenu disponible mensuel brut) x 100

Quelles sont les charges à inclure dans le calcul du taux d’endettement ?

Pour savoir comment calculer le taux d’endettement, vous allez prendre en compte toutes les charges financières qui sont récurrentes.

Vous allez donc intégrer :

  • Le crédit immobilier (ou votre loyer si vous êtes locataire),
  • Les impôts,
  • Les éventuelles pensions que vous versez,
  • Le crédit immobilier de votre future acquisition (si vous réalisez un investissement locatif).

En revanche, les dépenses telles que l’électricité ou la nourriture, par exemple, ne sont pas prises en compte dans le calcul du taux d’endettement.

Quels sont les revenus pris en compte par la banque pour le calcul de la capacité d’emprunt ?

De la même façon que certaines charges sont intégrées dans le calcul et d’autres non, certains types de revenus vont être pris en compte et d’autre ne vont pas l’être.

Les revenus dont la banque va tenir compte sont :

  • Le salaire,
  • Les loyers que vous percevez (actuels ou à la suite de l’acquisition en cours), pondérés à hauteur de 70%,
  • Les pensions,
  • Les rentes,
  • Les dividendes (sous certaines conditions telles que l’ancienneté de versement).

Par contre, les indemnités kilométriques ou les allocations chômage, par exemple, ne sont pas de revenus comptabilisés.

Comment obtenir votre financement immobilier ?

Réalisez un investissement rentable pour limiter votre taux d’endettement

La raison pour laquelle certains investisseurs arrivent à emprunter encore et encore, pour réaliser de nouvelles acquisitions, est qu’ils se focalisent sur des biens rentables.

N’oubliez jamais qu’un investissement rentable est un investissement qui vous rapporte de l’argent tous les mois ! Si vous devez rajouter de l’argent de votre poche pour financer l’opération, alors vous n’êtes pas rentable.

Idéalement, en réalisant une opération rentable, votre taux d’endettement évoluera peu, car vous allez augmenter vos revenus en même temps que vos charges. Il faut absolument que la charge créée par votre nouvel investissement soit intégralement neutralisée par les revenus de ce même investissement.

Préparez votre rendez-vous avec la banque !

Je ne le répèterai jamais assez, il est primordial de bien préparer votre rendez-vous avec la banque !

Hors de question d’arriver les mains dans les poches, comme le font encore trop de personnes. Vous devez vous démarquer du lot !

Imaginez l’image que vous allez dégager auprès de votre interlocuteur bancaire si vous êtes la seule personne à arriver avec un dossier impeccable, dans lequel vous fournissez toutes les explications sur le projet, avec toutes les pièces justificatives demandées ?

Plus vous allez faciliter le travail de votre interlocuteur, plus vous aurez de chances d’obtenir votre financement. Vous pouvez utiliser un outil comme mon Dossier Bancaire de Pro, qui est le modèle de business plan que j’utilise systématiquement pour mes demandes de financement. D’ailleurs, au-delà d’un simple business plan, j’ai également intégré plusieurs heures de cours en vidéo pour vous expliquer comment fonctionne la banque. Vous aurez toutes les armes entre les mains pour aller décrocher votre prêt immobilier !

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