Comment éviter l'impôt sur la plus-value immobilière ?

Beaucoup de personnes se demandent comment bénéficier d’une exonération d’impôt sur la plus-value immobilière, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’une résidence secondaire.

La fiscalité est un élément très important, qui peut impacter de façon considérable la rentabilité totale d’un investissement. C’est pour cette raison qu’il est absolument capital de comprendre comment elle fonctionne.

Il y a quelques semaines, j’ai vendu un appartement, sur lequel j’ai réalisé 45% de plus-value immobilière, en seulement quatre ans. Cela m’a permis de réaliser un gain de 45.000 euros, net d’impôts.

Dans cette vidéo, je partage avec vous les éléments-clés qui m’ont permis de réaliser ce gain. Je vais également vous expliquer comment ne pas payer de plus-value sur la résidence secondaire, ce qui m’a permis d’économiser un peu plus de 15.000 euros.

 

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière se définit comme la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition d’un bien immobilier (appartement, maison, etc).

Pour le prix de vente, la valeur qui sera retenue est le prix net vendeur. Il s’agit donc de l’argent qui revient effectivement dans la poche du vendeur (on ne tient pas compte des honoraires d’agence, par exemple).

Le prix d’achat comprend le prix effectivement payé au moment de l’achat, majoré des frais de notaire et des frais d’agence, si ces derniers sont à la charge de l’acquéreur.

Vous pouvez tout à fait réaliser une plus-value immobilière sur votre résidence principale, comme sur votre résidence secondaire (ou un investissement locatif). En fonction de la situation, le traitement fiscal de la plus-value sera complètement différent. C’est pour cette raison qu’il est important de bien connaître les cas qui vous permettent de bénéficier d’une exonération d’impôt sur la plus-value.

Comment réaliser une plus-value immobilière ?

Pour réaliser une plus-value, il faut donc que le prix de vente du bien soit supérieur au prix d’achat total.

Acheter au bon prix

La première règle, pour réussir à faire une plus-value, est d’acheter au bon prix.

En effet, on dit souvent que c’est à l’achat que l’on gagne de l’argent en immobilier. Cette expression ne sort pas de nulle part : acheter au bon prix veut dire que vous devez impérativement acheter votre bien en-dessous de sa valeur sur le marché immobilier.

Beaucoup de personnes raisonnent encore comme nos parents, dans les années 90 ou 2000 : il suffit d’acheter, et les prix vont naturellement monter. C’était vrai à l’époque, ça l’est beaucoup moins maintenant. De plus, si vous voulez revendre et empocher un gain rapidement, vous ne pouvez pas compter sur une évolution à la hausse des prix du marché.

Choisir un bien avec des travaux

Les biens avec des travaux représentent les plus belles opportunités pour faire une plus-value !

Peu de personnes veulent ce type de bien : vous avez donc moins de concurrence. La négociation est d’autant plus facile. Dans mon cas, j’ai pu négocier 25.000 euros lors de l’achat ! Si j’ai réussir ce tour de force, c’est parce que personne ne voulait de cet appartement, qui nécessitait une rénovation complète !

La rénovation m’a permis de faire les aménagements que je voulais, notamment d’anticiper une éventuelle revente en prévoyant des éléments de confort (lave-linge, lave-vaisselle).

En revanche, après la rénovation, j’étais en position de force pour revendre : il y avait peu de biens de qualité sur le marché. J’ai donc pu vendre vite, et au-dessus du prix du marché.

Identifier un quartier en devenir

Certains quartiers sont aujourd’hui peu attractifs, mais cela ne veut pas dire qu’ils vont le rester indéfiniment !

Beaucoup de villes choisissent de rénover et de dynamiser les quartiers laissés à l’abandon, ou jugés peu attractifs.Vous pouvez donc vous rapprocher des services d’urbanisme pour savoir quels sont les projets de développements dans les années à venir.

Ainsi, vous pourrez vous positionner sur un bien situé dans un quartier de ce type, et le revendre lorsque la cote du quartier sera remontée.

Ici encore, j’ai acheté dans un quartier qui a été totalement métamorphosé : les rues ont été refaites, des arbres ont été plantés, et un nouveau cinéma multiplex a vu le jour à proximité. Le résultat a été immédiat : le prix de l’immobilier a grimpé en flèche.

Savoir mettre en valeur son bien et le vendre au bon moment

L’achat est très important, mais le moment de la vente l’est tout autant !

C’est au printemps, avec une belle luminosité et des journées plus longues, que votre bien aura le plus de chances d’être mis en valeur. À l’inverse, évitez de le mettre en vente en plein hiver, quand il fait gris et qu’il n’y a plus de feuilles aux arbres : c’est toujours moins vendeur.

De même, pensez à soigner la décoration et les petits détails pour la visite. Les acheteurs ont besoin de se projeter dans leur futur logement. Il n’y a rien de pire qu’un appartement vide, dans lequel il est difficile de se projeter dans l’espace.

Enfin, je vous conseille de connaître les points forts, mais aussi les défauts de votre bien. En étant bien préparé, vous saurez répondre aux objections facilement.

Comment être exonéré d’impôt sur la plus-value immobilière ?

La plus-value de la résidence principale

La résidence principale est le cas le plus intéressant, puisque la vente est totalement exonérée d’impôt sur la plus-value.

Il n’y a pas de délai minimum légal pendant lequel vous devez vivre dans votre résidence principale. En réalité, si vous pouvez justifier que vous avez effectivement vécu dans le logement (factures d’électricité ou taxe d’habitation, par exemple), alors vous pouvez bénéficier de cette exonération.

En revanche, attention : si vous effectuez plusieurs achats et reventes par an, vous allez être requalifié(e) en tant que marchand de biens par l’administration fiscale.

Exonération de plus-value sur la résidence secondaire

Si vous vendez une résidence secondaire, ou un investissement locatif, la situation est différente.

Le principe général est que vous bénéficiez d’une exonération totale d’impôt sur la plus-value au bout de 30 années de détention du bien. Cela correspond à un abattement de 6% par an, à compter de six ans de détention. Vous devez également ajouter les cotisations sociales, dont l’exonération devient totale au bout de 30 ans.

Mais il existe un autre cas dans lequel vous pouvez ne pas payer d’impôt sur la plus-value d’une résidence secondaire. Cela s’applique uniquement s’il s’agit de votre première vente de résidence secondaire. Pour cela, vous devez (au moment de la vente) ne pas être propriétaire de votre résidence principale, et ne pas l’avoir été dans les quatre années qui précèdent la vente. Si vous respectez ces conditions et que vous vous engagez à acheter votre résidence principale sous deux ans, alors vous êtes exonéré(e) d’impôt sur la plus-value.

C’est cette option que j’ai choisie pour la vente de cet appartement.

Les autres cas d’exonération d’impôt sur la plus-value immobilière

Il existe également d’autres cas, bien spécifiques, qui vous permettent de bénéficier d’une exonération :

  • cession effectuée par des personnes âgées ou invalides de condition modeste,
  • cession d’un logement en France de non résidents,
  • cession inférieure à 15.000 €,
  • nature des opérations réalisées (expropriation, …)
  • certains partages,
  • cession au profit d’organismes en charge du logement social ou de particuliers s’engageant à réaliser des logements sociaux,
  • droit de surélévation,
  • zone tendue.

Je vous encourage à vous rendre sur le site des impôts afin de connaître les conditions détaillées pour ne pas payer d’impôt sur la plus-value immobilière.

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