lmnp

Si vous souhaitez vous lancer en location meublée, vous allez devoir déclarer vos différents biens en LMNP auprès des impôts. Vous êtes très nombreux à m’avoir demandé comment réaliser cette démarche. J’ai d’ailleurs moi-même été confronté à ce problème pas plus tard que la semaine dernière.

En effet, il y a deux semaines, j’ai signé l’achat de mon deuxième immeuble de rapport. Celui-ci est entièrement loué en meublé et j’ai donc souhaité l’intégrer dans mon parc LMNP. Ma dernière déclaration LMNP remontait à un an, lorsque j’avais acheté mon deuxième appartement.

J’en ai profité pour mettre mes recherches noir sur blanc et répondre ainsi à tous ceux qui m’ont posé la question. Voici donc la démarche pour déclarer un ou plusieurs appartements en LMNP.

Déclaration du premier bien en LMNP

Lorsque vous achetez votre premier bien, vous avez quelques démarches à effectuer :

    1. Déclarer le début de votre activité. Vous devez vous faire connaître en envoyant le formulaire P0i aux greffes du Tribunal de Commerce dont dépend la commune où vous exploitez votre logement. Vous avez 15 jours pour faire cette démarche, qui se fait maintenant en ligne.
    2. Effectuer un changement de régime. Par défaut, vous êtes soumis au régime micro-BIC avec un abattement de 50% sur vos revenus locatifs. Vous devez donc envoyer un courrier de levée d’option au centre des impôts des entreprises dont dépend votre bien. Si vos revenus dépassent les 70.000€, vous êtes par défaut au régime réel. Je vous propose un exemple de lettre pour déclarer au régime réel simplifié.
    3. Déclarer vos revenus au régime réel. La déclaration des revenus au régime réel se fait de façon dématérialisée. Pour cela, il faut créer un espace professionnel sur le site des impôts. Je vous recommande vivement de faire appel à un Expert Comptable pour votre déclaration. Il établira votre bilan, fera la télédéclaration à votre place et vous n’aurez plus qu’à reporter les montants sur votre déclaration de revenus.
    4. Remplir votre déclaration de revenus. Vous reportez le montant de votre résultat fiscal (qui devrait être négatif) sur votre déclaration de revenus. Vous joignez le formulaire 2042C PRO (remis par l’expert comptable) à votre déclaration.
siret lmnp
Voici à quoi ressemble le document que vous allez recevoir après vous être inscrit.

Comment déclarer plusieurs biens en LMNP

Les choses sont beaucoup plus simples pour la deuxième acquisition et les suivantes.

Comme vous avez déjà créé votre activité de loueur en meublé non professionnel à la première acquisition, vous n’avez pas besoin de remplir à nouveau le formulaire P0i. Vous n’avez pas non plus besoin d’envoyer de courrier de levée d’option pour vous déclarer au régime réel.

Les biens que vous allez acheter par la suite vont venir s’intégrer dans votre activité de LMNP. Ce sont simplement des établissements supplémentaires qui s’ajouteront au parc immobilier composant votre activité. Le numéro de SIREN restera le même. Seuls les derniers chiffres composant le SIRET changeront car ils sont propres à chaque établissement.

Les avis divergent sur les démarches à suivre à partir de ce moment. Certaines personnes affirment qu’il n’est pas nécessaire de déclarer les biens supplémentaires et d’autres non. Je pense qu’il vaut mieux en faire trop que pas assez. Si vous avez plusieurs biens immobiliers et vous voulez les exploiter en LMNP, vous avez tout intérêt à les déclarer aux services des impôts.

Comment faire pour déclarer vos autres biens ?

Pour cela, vous devez envoyer un formulaire P2P4i au CFE (Centre de Formalité des Entreprises) dont dépend le bien que vous souhaitez ajouter. Si votre nouvelle acquisition se situe dans la même ville que la première, aucun problème.

Dans le cas contraire, assurez-vous d’envoyer le formulaire au CFE de la ville où se trouve votre nouveau bien. Selon les communes, le CFE sera soit le Greffe du Tribunal de Commerce, soit le Service des Impôts des Entreprises.

Le CFE va ensuite traiter votre demande et vous envoyer un formulaire 1447 M SD qui servira de base pour établir la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) de ce nouvel établissement. Votre centre des impôts transmettra également ces informations à l’INSEE, qui vous enverra alors le SIRET de ce nouvel établissement.

Attention: ne confondez pas le Centre de Formalité des Entreprises (qui est le centre compétent) avec la Cotisation Foncière des Entreprises (qui est une taxe à payer).

L’INSEE vous adressera alors un document comme celui ci-dessous :

lmnp
Le certificat d’inscription vous confirme que le nouvel établissement est bien ajouté à votre activité principale.

Conséquences de l’ajout d’un (ou plusieurs) établissement(s)

La cotisation foncière des entreprises est établie dans chaque commune où vous disposez de locaux.

Dans ce cas, que vous ayez un ou plusieurs biens dans la même ville, vous n’aurez qu’une seule CFE à payer. En revanche, le montant de cette dernière sera plus important.

Si le bien que vous voulez ajouter est situé dans une commune différente du premier bien, cela aura pour conséquence de déclencher une seconde CFE.

Pourquoi faire ces démarches ?

Après la lecture de cet article, les démarches pour déclarer vos établissements vont peut-être vous sembler compliquées. Je vous rassure, il n’en est rien. En réalité, cela demande un peu de temps pour remplir les différents documents demandés. L’avantage, c’est que vous le faites une bonne fois pour toutes.

En effet, une fois que vous avez rempli vos déclarations, vous n’avez plus besoin d’y revenir. Peut-être que vous allez trouver plus simple de ne pas vous déclarer au régime réel et que vous allez préférer rester au micro BIC.

Pourtant, faire ces quelques heures de travail s’avère souvent plus intéressant fiscalement. Cela vous permet de ne pas payer d’impôts pendant plusieurs années. C’est d’autant plus vrai que chaque nouvel établissement ajouté viendra gonfler le déficit comptable de votre activité.

✅ Pour aller plus loin, je vous offre mon livre “Comment louer plus cher et payer moins d’impôts avec la location meublée ?”. Vous pouvez le télécharger en cliquant ici.

J’espère que cet article vous a plu et qu’il vous aidera à bien déclarer vos établissements dans le cadre de votre activité LMNP. N’hésitez pas à me dire dans les commentaires ce que vous en avez pensé et à le partager avec les personnes qu’il pourra aider.

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    "Comment déclarer plusieurs biens en LMNP ?"

    • Math

      Bonjour,

      Je lis votre blog avec attention depuis quelques semaines, et je vous remercie beaucoup de toutes les informations qu’il contient et me donnent envie de franchir le pas.
      Je me pose néanmoins une question. La déclaration se fait-elle sous le régime de la micro entreprise (ou auto entrepreneur maintenant qu’ils sont assimilés) ?

      Math

      • Julien Loboda

        Bonjour Math,
        En LMNP réel, vous allez avoir un numéro de SIRET en tant que personne physique immatriculée. Le régime concerné est le régime micro BIC au réel simplifié.

    • Olivier

      Bonjour Julien
      J’ai créé une SCI qui va passer à l’IS pour un immeuble ou à l’intérieur il y aura 3 appartements loué en nue et 1 loué en meublé (location saisonnière).
      Dois je faire une déclaration à part ou je garde ma déclaration globale en société ?
      Et quels sont les critères, paramètres à vérifier sur ma commune pour savoir si cela rentable à l’année en saisonnier ?
      Pour finir je n’ai que as regardé sur LBC les prix et faire une annonce fictive mais pour du saisonnier je ne sais pas !!!
      Merci

      • Julien Loboda

        Bonjour Olivier,
        Je pense que tu gardes ta déclaration globale, mais seul ton expert-comptable pourra te donner une réponse certaine; je ne suis nullement qualifié pour le faire.
        Pour le saisonnier, vérifie s’il y a des hôtels et poste une annonce fictive, comme pour la location à l’année.

    • william

      Bonjour Julien,

      Merci pour cet article clair et rempli de conseils bien utiles.
      Une question : préconises-tu de souscrire à un CGA pour notamment être exonéré de la majoration de 25% dans le cadre d’un résultat bénéficiaire? A titre personnel, y as-tu souscrit?

      Merci et une excellente continuation.

      William

      • Julien Loboda

        Bonjour William,

        Personnellement je n’ai pas souscrit à un CGA, dans la mesure où mon résultat comptable va être déficitaire pendant encore plusieurs années. Aucun intérêt à payer cette adhésion, pour l’instant, donc.

        En revanche, lorsque mon résultat redeviendra positif, je me reposerai la question. Tu as jusqu’au mois de mai chaque année pour adhérer. Si tu le fais, alors ton bilan (réalisé en année N+1) ne sera pas majoré de 25% s’il est bénéficiaire.

        Dans tous les cas, je ne suis pas expert-comptable, donc mes propos sont à prendre avec parcimonie. Je te recommande toujours de demander un conseil adapté à ta situation à ton expert comptable.

    • Ergun

      Bonjour

      Merci pour les infos.

      Mes questions:

      1- pouvons nous déclarer un bien secondaire en micro Bic à 50% et un autre en micro Bic à 71% car classé?
      2- idem avec un en micro Bic 50% et un autre en réel par exemple ?
      3 – Est il possible de déduire les frais de notaire et agence immobilier 3 ans plus tard en micro BIC 50%? Je ne savais pas que je pouvais jusqu’à la lecture de ton blog 😉
      4 – jai suite à je pense un mauvais conseil de mon comptable (pas habitué au LMPN) fait deux sci à IS avec un bien dedans. Penses tu qu’ouvrir une holding (Mere fille) avec plusieurs sci est plus rentable que faire du réel ?

      Merci d’avance pour ta lumière,

      Ergün

      • Julien Loboda

        Bonjour Ergun,

        Je ne peux pas te donner de conseils sur ces aspects car je ne suis ni juriste, ni expert-comptable. Je te conseille de te rapprocher de l’un d’eux pour avoir des réponses exactes et précises.
        Cependant, de mon expérience, il me semble que tu peux avoir deux bien en micro BIC avec des taux d’abattement différents, car le classement se fait par bien. Les frais de notaire et d’agence se déduisent uniquement la première année ET au réel, pas possible en micro BIC.

        Pour tout le reste, encore une fois, rapproche-toi d’un professionnel.

    • Marion

      Bonjour Julien,

      Je vous remercie de tout cœur pour cet article qui m’a bien assisté dans mes démarches administratives. Je n’ai trouvé nulle part ailleurs des instructions “step by step” aussi claires et explicatives. Vous m’avez ainsi évité des heures de recherche et pas mal de confusion existante concernant la bonne procédure à suivre.

      Avec toute ma gratitude,

      Marion

      • Julien Loboda

        Bonjour Marion,

        J’y ai moi-même passé des heures lorsque je cherchais pour moi. J’ai donc écrit cet article pour aider tous ceux qui en ont besoin, je suis ravi qu’il vous ait aidé !

        Merci pour votre message et au plaisir.

    • Sami

      Bonjour Julien,

      Tout d’abord merci pour ton article.
      J’ai repérer un immeuble qui se loue actuellement entièrement en nue.
      Je voulais te demander si on pouvait passer un immeuble entier en meublé sachant que les locataires présent ont un bail de location nue.

      Autre question, peut-on repasser en micro-bic après avoir profité du réel sur cet immeuble ?

      Merci par avance de ta réponse,
      Sami

      • Julien Loboda

        Bonjour Sami,

        Tu ne pourras passer l’immeuble en meublé que si tes locataires acceptent de passer sur un bail meublé. Pas facile.

        Oui, tu peux basculer en micro bic après avoir fait du réel.

        • Sami

          Merci beaucoup pour ta réponse Julien !

          Admettons qu’ils acceptent, il faudrait que je leur ajoute des meubles ? Ou seul le changement de bail suffit ?

          Bien cdt,
          Sami

          • Julien Loboda

            Bien sûr, il faudra leur ajouter des meubles, tu as une liste minimale obligatoire.

            • Sami

              ça marche !
              Merci beaucoup 🙂

    • Pierre

      Bonjour,
      J’ai été dans le même cas que vous, à bien galéré dans mes recherches sur mais différents investissements précédents. Cependant une interrogation me reste sans réponse.
      En effet je suis intéressé par un immeuble avec 7 logements.
      Je souhaite passer les 7 logements en meublés.
      Ma question est: dois-je faire 7 déclarations (1 par logement) en LMNP où 1 seul pour l’ensemble de l’immeuble suffit ?
      Merci par avance de votre retour.
      Pierre

      • Julien Loboda

        Bonjour Pierre,

        De mon expérience, une seule déclaration, sur laquelle vous précisez que vous avez 7 appartements en meublé à cette adresse, suffit. C’est ce que j’ai fait pour mon dernier immeuble, et cela a été accepté par l’administration fiscale sans problème.

    • Pauline

      Bonjour Julien,

      J’ai un appartement meublé en nom propre donc j’ai déjà effectué les démarches de déclarations…(j’aurais bien aimé lire ton article l’année dernière;)

      J’ai besoin de ton aide : nous venons d’acquérir avec mon conjoint (pacsé) un nouvel immeuble dans lequel nous il y aura des apparts meublés.
      Est-il obligatoire de refaire une déclaration à nos deux noms ?

      Merci beaucoup!

      • Julien Loboda

        Bonjour Pauline,

        Je te remercie pour ton message et félicitations pour ton passage à l’action !

        Je te recommande de te rapprocher de ton Expert Comptable pour cette question (je n’ai jamais eu le cas de figure encore): lui seul saura exactement la marche à suivre pour que toi et ton compagnon soyez certains de ne pas faire d’erreur.

      • Paul

        M Loboda
        J’ai un 1r logement en LMNP depuis le 15 février 19.
        Je viens de signer le 15 mars un petit immeuble pour faire 5 LMNP (st, T1). J’ai un an de travail que je fais moi-même avant de louer.
        Dois je le déclarer ou attendre la mise en location ?
        Merci !

        • Julien Loboda

          Si vous voulez amortir les frais de notaire + frais d’agence; ainsi que les travaux que vous allez faire (coût des matériaux), la date d’ajout du nouveau bien doit correspondre à la date de signature chez le notaire, et donc il vaut mieux le déclarer dès maintenant.

    • Dominique

      Bonjour Julien,
      Je suis en train d’acheter un bien que je vais placer en meublé (d’ici 2 ans car il y a un bail en cours)
      J’envisage la LMNP.
      Je dispose d’un autre bien qui est payé et qui est loué en meublé depuis +10 ans.
      Puis je l’intégrer à la LMNP dorénavant ? D’après mes calculs, en Micro BIC car les charges ne seront jamais supérieures à 50%.
      Les 2 biens sont en nom propre, la LMNP n’est pas une société mais un statut, n’est ce pas ? ce n’est pas comme une SCI où il faudrait revendre les biens à la LMNP ?
      En micro bic justement, pas besoin d’expert comptable, simplement reprendre 50% des revenus brut ?
      Sur le premier appartement, j’étais avant en MICRO FONCIER (bien qu’interdit en meuble 🙂 ), je déduisais toutes charges de me revenus. A part que je n’ai plus d’intérêt d’emprunt à déduire à ce jour, je ne voit pas beaucoup de différence avec LMNP aux frais réels. Par contre gagnant en Micro BIC.
      A te lire,
      Dominique

      • Julien Loboda

        Bonjour Dominique,
        Tu peux tout à fait intégrer ton autre bien meublé dans ton statut de LMNP qui est, comme tu le dis, un statut et non une société (tu restes en nom propre).
        Au-delà des charges, il faut également prendre en compte le fait qu’au régime réel tu as l’abattement du bien, des meubles et des éventuels travaux. Il n’y a pas que les charges, que tu peux déduire… En fait le micro BIC n’est avantageux que dans 15% des cas.

        Il faudrait que tu te rapproches de ton expert comptable pour voir avec lui si le régime réel ne serait pas plus intéressant…

    • Dominique

      Merci.
      Même en incluant l’amortissement du bien, je tombe quasiment sur 50% en tout de rapport charges/revenu.
      L’expert comptable qui me suis pour la société me dit 850 euros il prend si aux frais réels.
      Il faut avoir pas mal de travaux à faire ou remplacer souvent des meubles pour que le réel soit mieux je pense. J’habite à Mayotte, il faut dire que les rendements ici sont élevés, 10/12% (en meublé)J’ai acheté à l’ile de la réunion aussi, pas en meublé, on est plus sur du 5/6%, ce n’est pas pareil…

    • Hubert

      Bonjour Julien,
      Merci pour ton blog qui fixe bien les choses.

      Depuis plusieurs années, je loue un unique studio meublé à Paris et j’ai retenu le micro BIC par simplicité (loyer annuel brut d’environ 10 K€). A ce titre je verse une CFE à Paris.
      J’envisage aujourd’hui d’acquérir divers biens d’un investisseur LMP dont les baux commerciaux sont en cours. Si l’opération se fait, c’est environ 35 K€ de loyers annuels bruts HT qui viendront s’ajouter à mes revenus de loués meublés.
      Je souhaite passer au réel. Idéalement sur 2019, en décalant mon acquisition au 1er janvier 2019 (pour déduire mes frais d’acquisition en 2019, ce qui serait, sans effet, sauf erreur, en 2018 avec le prélèvement à la source ?

      a) Confirmes tu la levée d’option au 01/02/2019 ?

      Je serai amené à reverser la TVA encaissée sur les baux repris.

      Quid de mon bail actuel hors TVA ?

      b)Comment éventuellement repasser à du foncier traditionnel sur ce meublé parisien où il n’y a pratiquement plus de biens meubles dont je sois propriétaire ?

      c) Avec le niveau de loyers bruts envisagé, que se passe t-il en matière de charges sociales ? Obligation d’inscription au RSI ou son organisme de remplacement ? assiette sur résultat réel ou minimum forfaitaire de 1000 € environ si résultat déficitaire ?

      Merci par avance de ta réponse

      Hubert

      • Julien Loboda

        Bonjour Hubert,
        Je te remercie pour ton commentaire. Je ne suis pas expert-comptable ou juriste, donc je ne peux pas te donner de conseils sur ta situation. Je peux simplement te faire part de mon expérience.

        Si tu restes en LMNP, alors le prélèvement à la source ne change rien puisque les déficits ne sont imputables que des revenus de même nature et non sur les revenus globaux. Mais si tu te déclares en 2019, tu auras jusqu’à mai 2020 pour passer au réel. Le 1er février concerne les personnes qui ont commencé leur activité avant l’année N-1.

        Pourquoi seras-tu amené à reverser de la TVA ? Tu penses passer en LMP ?

        Pour repasser à du foncier traditionnel, tu “sors” le bien de ton activité LMNP (ou tu arrêtes l’activité) et tu le loues avec un bail classique d’habitation.

        Le RSI, en LMNP toujours, ne concerne que la location courte durée. En LMP elle concerne toute les locs, donc oui, affiliation.

        Je te recommande vivement de te rapprocher de ton expert-comptable pour avoir des conseils adaptés à ta situation.

    • Tonia

      Bonjour Julien,
      Merci pour toutes les informations que tu partages, c’est bien utile pour ceux qui souhaite se lancer tous seuls..
      J’en profite pour te poser une question à laquelle je ne trouve pas de réponse claire malgré mes recherches : j’ai un bien loué en meublé, déclaré en LMNP en réel, tout va bien. J’ai mis en location meublé en 2ème bien, que je souhaite déclarer de la même manière. Ma question est : dois-je faire un bilan pout chaque bien ou un seul bilan pour les 2, en regroupant donc tous les éléments? Et si 2 bilans, comment je les distingue lors de la télédeclaration sur impotgouv/espace professionnel/déclarer…etc.
      Merci d’avance pour ta réponse.
      Tonia

      • Julien Loboda

        Bonjour Tonia
        Tu fais un bilan global de ton activité de LMNP. Tes deux biens vont rentrer dans le cadre de la même activité.
        Par contre pour l’espace professionnel, je ne peux pas t’aider car c’est mon expert-comptable qui fait la déclaration pour moi.

        • Tonia

          Merci Julien pour ta réponse.

          Pour ceux qui cela intéresse, c’est très simple de créer son espace professionnel sur impotgouv.fr (après avoir obtenu son numéro SIRET bien sûr) et remplir donc les formulaires de bilan, compte de résultat, amortissements etc(2033 et suite).

    • RIENECK CAROLINE

      Bonjour Julien

      J’ai acheté avec mon conjoint (donc en indivision) un bien courant 2016.
      Un numéro SIRET nous a été attribué.
      Nous avons acquis en 2017 un autre bien.
      J’ai donc transmis au greffe du TC un formulaire P2P4i pour déclarer l’ouverture d’un nouvel établissement.
      Hier je reçois un appel du centre des impôts. Il semblerait que l’INSEE ait rejeté notre demande car nous n’avons pas transmis le bon formulaire.
      L’indivision étant une personne morale (je ne suis pas d’accord) le formulaire P2P4i ne convient pas…HELP!!!!

      • Julien Loboda

        Bonjour Caroline
        À priori une indivision reste une personne physique, sauf erreur de ma part.
        Tu devrais te rapprocher d’un expert-comptable à mon avis.

    • rey

      Bonjour Julien,
      Je vous suis à travers votre blog mais surtout via les videos. J’ai deux grandes questions qui me posent problème.
      – J’ai 2 biens acquis il y a près de 20 ans en location nue. Aujourd’hui j’ai fait l’acquisition d’un nouveau bien que je souhaite louer en meublé et à commencer en LMNP. Que deviennent les loyers perçus en micro-foncier (plus de prêt à payer) ? Les loyers perçus s’additionnent-ils avec les loyers perçus en LMNP ? Les impôts fonciers de ces biens s’ajoutent-ils également dans le montant du futur impôt foncier en LMNP ? Je ne trouve nulle part la réponse à cette question.
      – Ce bien en LMNP je souhaiterais le louer à ma fille qui va débuter ses études universitaires. Elle n’a pas de fiche de paie mais a de l’argent reçu de son grand-père. Aucune transaction visible d’un de mes comptes sur son compte qui pourrait “tricher” sur la provenance des fonds. Est-ce possible sans que le fisc puisse venir m’embêter là dessus ? Le but initial était de louer mais le timing fait que je ne trouve personne pour louer pour septembre. J’ai la signature du bien le 30/8….Chaud chaud. Donc le mieux est d’en faire “profiter” ma fille et de pouvoir commencer en LMNP.
      Pas simple tout cela…Si d’aventure vous pourriez m’aider, ce serait énorme. Merci d’avance et continuez de nous former.

      • Julien Loboda

        Bonjour,
        Pour les loyers, nu et meublé n’entrent pas dans la même catégorie. Les revenus fonciers ne s’additionnent pas aux revenus BIC, ils sont sur une autre ligne sur votre déclaration d’impôts.
        Aucun problème, pourquoi le fisc irait-up vous chercher des problèmes ? Du moment que vous déclarez bien vos revenus correctement.

        • rey

          Je vous remercie Julien pour votre retour d’informations, voilà qui est plus clair.
          Pour la deuxième partie de ma question, que pouvez-vous m’en dire avec ma fille étudiante à qui je souhaite louer le bien en meublé (LMNP) et qui me versera un loyer de son propre argent ?
          Bien à vous, JPR

          • Julien Loboda

            Je ne comprends pas où est le problème ?

    • Olivier P

      Bonjour Julien,

      Cela fait un moment que je lis ton blog et regarde tes vidéos et je viens de signer avec ma compagne un petit immeuble de 4 appartements.
      J’ai fait la déclaration P0i et je l’ai envoyé au greffe concerné mais j’ai 2 questions qui subsistent:

      – Je n’ai précisé qu’il y avait 4 appartements à la même adresse (et je ne vois pas où on peut le préciser). Quelles conséquences possibles?

      – J’ai bien coché la case “Réel simplifié”, est-il nécessaire de faire aussi le courrier pour la levée d’option?

      Merci d’avance pour tes réponses et merci pour tout ton contenu de qualité.

      • Julien Loboda

        Bonjour Olivier,

        Merci pour ton commentaire !

        Pour l’immeuble, c’est normal, c’est dans le formulaire de déclaration qui servira de calcul à la CFE (que tu devrais recevoir d’ici quelques semaines) que tu préciseras les locaux qui décomposent cet immeuble.

        Il faut faire la lettre de levée d’option, car tu as envoyé le formulaire POi aux greffes, la levée d’option se fait au centre des impôts. Ce sont deux unités distinctes.

    • [email protected]

      Bonjour,

      je dispose d’un premier bien à lyon déclaré en LMNP depuis 5 ans. Je viens de faire l’acquisition d’un second appartement à Marseille 9 que je viens de mettre en colocation meublée et d’un appartement dans le 15 ème que je souhaite passer également en meublé. Pouvez vous me confirmer la méthode pour les deux appartements sur Marseille : je pense : faire une P2P4I AU GREFFE DU TRIBUNAL DE MARSEILLE puis continuer avec l’aide de mon expert comptable à faire chaque année ma 2031 en rajoutant charges et produits au centre des impôts de lyon qui reste de fait le centre principal ?

      • Julien Loboda

        Bonjour, sauf erreur de ma part c’est exactement ça.

    • chen

      Bonjour Julien,

      Merci pour cette très bonne article, très utile, j’ai une question débutante :

      – peut-on investir dans n’import quel type de bien ( à part la résidence étudiante, résidence senior, EHPAD, résidence affaire ou encore résidence de tourisme) ? Un appartement ancien dans un immeuble normale par exemple ?

      Merci par avance.

      • Julien Loboda

        Bonjour Chen, oui vous pouvez investir dans à peu près tous les biens du moment qu’il s’agit d’une habitation: pas les parkings ou les locaux commerciaux par exemple.

    • Nicolas

      Bonjour Julien,
      J’ai déjà un lot de 3 studios que je loue en lmnp, et déclaré au réel car il y a des travaux. J’envisage d’ici peu un nouvel investissement et je me pose la question suivante :
      Si ce dernier est avec travaux, continuera t’il de creuser mon déficit avec mon 1er investissement (déficit global) ou chaque bien immobilier dispose de son propre déficit, déclaré séparément?
      Merci par avance pour votre réponse.
      Cdlt

      • Julien Loboda

        Bonjour Nicolas
        Le déficit fiscal se fait par numéro LMNP, donc la nouvelle acquisition viendra creuser le déficit actuel.

    • Ouiza

      Bonjour Julien,

      Nous lisons avec un très grand intérêt ton blog et nous sommes ravis de toutes les informations que nous apprenons.

      Nous avons une question qui nous turlupine!!!

      Nous avons, mon conjoint et moi, acquis un immeuble composé de 3 appartements et d’un local commercial. Actuellement, les appartements sont loués en nu, mais nous avons prévu de passer tout en meublé dés qu’un locataire part.

      Nous avons entrepris des démarches pour passer le local commercial en appartement destiné à la colocation.

      Devons nous faire les déclarations pour chaque appartement ou peut-on agir pour l’immeuble en entier? Pourrons nous faire les choses progressivement dés qu’un appartement est libéré de la location nu? Sinon, pourrons nous déclarer une partie des appartements en meublé et d’autres en nu?

      Nous vous remercions de votre réponse

      Cordialement

      Ouiza et JP

      • Julien Loboda

        Bonjour à tous les deux,
        Merci pour votre commentaire.
        Vous pouvez faire les choses progressivement, et déclarer les appartements un à un. Ce n’est pas le plus optimal, mais votre expert-comptable vous fera un ratio au prorata nu/meublé.

        • Ouiza

          Un grand merci pour ta réponse.

          Bonne continuation.

          Ouiza et JP

    • Mari

      Bonjour,
      Merci pour cet article.
      J’ai un cas particulier (comme tous j’ai l’impression).
      Je suis propriétaire d’un appartement que je loue en LMNP, microBic rée simplifié depuis 6 ans, tous se passe normalement.
      Ma compagne, avec qui je suis pacsé, possède également un appartement qu’elle va mettre en location meublée. L’appartement ne m’appartient pas et n’est pas dans la même ville que moi.
      Puis-je ajouter ses revenus/pertes sur notre déclaration (puisque nous sommes pacsés?
      Doit-elle le faire de son côté?
      Merci de votre retour.
      Cordialement
      Gui

      • Julien Loboda

        Bonjour Gui,
        Logiquement, même si vous faites une déclaration commune, vos revenus et ceux de votre compagne sont dans deux colonnes séparées. Donc la perte de votre compagne sur son activité devrait venir au global de vos revenus meublés communs. Mais je vous recommande de faire valider ce point par votre expert-comptable, qui est habilité à vous donner une réponse personnalisée et sur laquelle vous pouvez vous baser (la mienne n’étant que le reflet de mon expérience personnelle).

        • Mari

          Merci beaucoup.
          Je vais demander.
          Quand j’aurai un retour d’une expert, je la posterai pour en informer mes autres personnes intéressées.
          Cordialement,
          Gui

    • Mathieu

      Bonjour Julien,

      Nous allons ma compagne et moi, signés un compromis de vente pour notre premier appartement fin du mois situé dans une zone touristique. Nous comptons faire de la location saisonniere.

      Que me conseille tu concernant l’achat de ce bien :

      – Simplement a nos deux noms propres ?

      – Création de SCI ?

      Si cela fonctionne bien, pourquoi pas acheté un second appartement dans quelques années.

      Merci d’avance.

      • Julien Loboda

        Bonjour Mathieu,

        Si vous faites un achat en SCI, alors vous devez impérativement opter pour la SCI à l’IS (irréversible) pour faire de la location meublée.

        Le mieux, selon moi, est un achat en nom propre et d’exploiter le bien en LMNP, au régime réel simplifié.

        À bientôt,

        Julien

    • THIERRY

      Bonjour Julien
      dès lors qu’on dépasse 23.000 € de loyers et charges perçus cumulés sur un ou plusieurs biens on doit s’acquitter de la SSI, même en restant en LMNP et qu’on soit au réel ou pas? C’est surtout le SSI qui plombe les revenus non?
      Merci de ton éclairage sur ce suejet

      • Julien Loboda

        Bonjour Thierry,
        Tu dois t’en acquitter uniquement si tu dépasses les 23.000€ de loyers en location de courte durée, pas avec les autres formes de location meublée.

        • TRAORE

          Bonjour Julien,
          J’ai du mal à comprendre l’application du seuil de 23.000 euros de recette. Vous indiquez plus haut que cela concerne la location de courte durée. Cependant sur le site des impôts ce n’est pas précisé.
          Il est écrit:
          les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 €.

          • Julien Loboda

            Bonjour Aude,

            Parlez-vous des cotisations sociales, ou du fait de basculer en LMP ?

            • TRAORE

              Bonjour Julien,
              Je parle effectivement le fait de passer en LMP.

            • Julien Loboda

              Alors oui, dans ce cas, c’est location meublée (tous modes d’exploitation confondus) : plus de 23k€ de CA ET ces revenus représentent la majorité des revenus du foyer fiscal.

    • Jacques Cannavale

      Bonjour Julien,
      Nous allons effectuer un achat de quatre lots dans un immeuble de neuf lots. Il y a trois appartements et une cave.
      Nous allons donc mettre les trois appartements en meublé. Nous avons deux questions :
      – Pouvons-nous faire une seule déclaration, avec l’amortissement de l’ensemble du coût d’achat ? Donc ne payer qu’une seule fois les frais comptables ?
      – Deuxième question, nous achetons a deux à 50% chacun. Quelles sont les conséquences ? Est-ce que l’on peut simplement faire une seule déclaration puis diviser le BIC restant à deux ?
      Merci de votre retour.
      Jacques

      • Julien Loboda

        Bonjour Jacques,

        – Il n’y aura qu’une déclaration LMNP, quel que soit le nombre de biens.
        – Tout dépend si vous vous déclarez seul, ou à deux, dans l’activité LMNP. Je vous recommande de vous rapprocher de votre expert-comptable, qui vous conseillera au plus juste par rapport à votre situation.

    • david

      bonjour julien

      j ai un immeuble de trois appartements depuis 12 ans que je loue en nue.un locataire viens de partir j aimerai passer en LMNP est ce possible car ça fait 12 ans que j ai le bien? si oui est ce possible car nous sommes fin mars car les déclarations sont début mai?

      j aimerai savoir pour l amortissement de l immeuble si on se base sur le prix d achat (il y a 12 ans) ou sur sa valeur réelle d aujourd’hui?

      en vous remerciant
      cordialement
      david

      • Julien Loboda

        Bonjour David,

        Oui, c’est possible sans problème. Les déclarations sont en mai, effectivement, mais elles concernent les revenus de l’année 2018. Dans votre cas, les revenus 2019 seront à déclarer l’année prochaine.

        Pour l’amortissement, on se base sur la valeur réelle à la date de démarrage de l’activité.

        Julien

    • Fanny BLANC-TAILLEUR

      Bonjour,

      nous avons mis en location un 1er bien en LMNP. Seulement, étant en couple pacsé, nous avons créé une indivision (formulaire CMB) afin que tout soit déclaré à nos 2 noms.

      Nous venons d’acheter un 2eme bien que nous allons également louer sous ce statut. Je vois tout et son contraire. Le Greffe du Tribunal me dis de lui envoyer une déclaration CMB pour déclarer l’ouverture d’un 2eme établissement.
      Vous me confirmez cette démarche ? Que va-t-il se passer pour la CFE ? (je m’excuse de reposer les memes questions mais personne ne fait les memes démarches…).

      Je vous remercie si vous pouvez m’éclairer.

      • Julien Loboda

        Bonjour,

        Je pense que le mieux est de suivre les recommandations du Greffe.

        Pour la CFE, elle sera normalement ajoutée à la CFE existante.

    • JULIEN

      Je me permets de vous écrire afin de vous demander un renseignement.

      Bonjour

      J’ai effectué la déclaration de début activité “cerfa 11921*04” afin de déclarer mon activité de Loueur en Meublé Non Professionnel.
      Toutefois, j’ai effectué une erreur de saisie dans mon formulaire. En effet, je souhaitais déclarer le BIC en régime réel mais j’ai coché régime Micro BIC.
      Est il possible de modifier le statut Si c’est le cas, quel est la procédure s’il vous plaît.

      Remarque : actuellement, aucune déclaration de BIC n’a encore été effectuée au niveau de la déclaration des revenues ?

      • Julien Loboda

        Je vous recommande de contacter les greffes de votre lieu d’investissement et de leur demander comment faire la rectification. Je ne sais pas si c’est possible, et cela va notamment dépendre du moment de l’inscription VS la première année d’exploitation.

    • Krupa

      Bonjour,
      Tout d’abord merci pour la tenue de votre blog et pour les informations précieuses que vous y diffusez.
      Je souhaiterais, si votre temps le permet, avoir votre avis sur ma situation.
      J’ai actuellement un appartement acheté en 2013 et que je loue vide. J’envisage de le meubler afin de louer en LMNP lors du changement de locataire à venir.
      Pensez-vous qu’il soit possible de changer mon statut, et surtout de déduire les frais réels engagés, notamment le prix d’achat de l’appartement ?
      En vous remerciant par avance.
      Cordialement
      M. Krupa

      • Julien Loboda

        Bonjour,

        Vous pouvez très bien passer en LMNP, et déduire les frais. Mais cela ne sera possible qu’à compter de la date de passage en LMNP. Autrement dit, vous pourrez amortir l’appartement sur la base de sa valeur actuelle, mais vous ne pourrez pas récupérer les frais de notaire et frais d’agence liés à l’achat.

    • Alan

      Bonjour,

      Nous souhaitons louer en meublé un appartement que ma femme et moi-même avions acquis avant de nous marier, donc acquis en Indivision. Etant maintenant mariés (régime par défaut réduit aux acquêts), peux-on ouvrir un seul compte LMNP (Mr) pour gérer l’intégralité de ce bien ?

      De plus si nous souhaitons acquérir un 2e studio maintenant mariés, celui-ci pourra-t-il être géré sur le même compte LMNP ?

      Merci par avance de vos conseils et réponses à notre demande.
      Cdlt

      • Julien Loboda

        Bonjour,

        Aucun problème, puisque vous pouvez faire la différenciation entre propriétaire du bien et exploitant du bien.
        De même, un seul numéro LMNP vous permet de mettre plusieurs bien en exploitation dedans.

    • roberto

      Bonjour,
      Je viens d’acquierir en VEFA un studi pour en faire un 2 pièces que je metterai en lmnp(2eme lmnp), j’ai 3 questions :
      1/ puis je mutualiser les pertes & profit des 2 lmnp?
      2/ les 2 ans avant la livraison puis je déduire les interets sur le lmnp1 ou attendre les location du lmnp2?
      3/je souhaite amortir les murs sur 30 ans est ec raisonnable?
      merci

      • Julien Loboda

        Bonjour,
        1/ Oui, tout est mutualisé sur le même SIREN
        2/ Je pense que oui, mais ce point est à valider avec votre expert-comptable.
        3/ Je ne peux pas vous répondre, ça me semble raisonnable mais là encore, c’est un point à valider avec votre expert-comptable ou avec les services des impôts.

    • Ert

      Question pratique, dont je n’arrive à trouver la réponse nul part… si je choisi de passer en LMNP réel pour la location du seul bien immobilier que je possède, est-ce que je passe automatiquement en régime réel pour mon impôt sur le revenu également ? J’ai un TMI de 30%

      • Julien Loboda

        Je ne suis pas certain de comprendre votre question… qu’appelez-vous régime réel pour l’impôt sur le revenu ?

        • Ert

          Bonjour Julien,

          Merci pour votre retour.
          Je voulais parler de passer automatiquement en “frais réels” pour le calcul de l’ISR si l’on fait le choix du LMNP en réel (au lieu de l’abattement forfaitaire automatique de 10% dans le calcul de l’ISR).

          • Julien Loboda

            Ce sont deux choses bien distinctes, donc vous ne serez pas obligé de passer en frais réels sur votre déclaration de revenus globale.

    • villey

      Bonjour,

      Je voulais vous soumettre une question. j’ai deux biens loués en meublé que je souhaiterai déclarer au réél simplifié. L’un des biens génére un bénéfice et l’autre un déficit. Le déficit sur l’un des deux biens vient il en déduction du bénéfice de l’autre bien dans le montant qui doit être reportée dans sa déclaration de revenu. Par ailleurs, dans ce cas quel montant est soumis aux contributions sociales (le net de l’ensemble de vos biens)?

      Merci de votre retour

      • Julien Loboda

        Bonjour,

        Le déficit de l’un viendra bien en déduction du bénéfice de l’autre. Vous êtes soumis aux prélèvements sociaux dans tous les cas (17,2%) sur le résultat. Si vous dépassez 23.000€ de CA en location touristique, ou bien si vous êtes LMP, alors vous serez soumis aux charges sociales qui, dans ce cas, se calculent différemment.

    • DELCOURT

      Bonjour,
      J’ai déjà acheté un bien en 2018 que j’ai passé en LMNP sur Paris.
      Je viens d’acquérir dans une ville de province (ce n’est donc pas la ville de création de mon activité qui est Paris) un immeuble de 7 appartements tous loués meublés à la même adresse postale. Pour le déclarer en LMNP, dois-je faire un seul formulaire P2P4i pour cet immeuble de 7 appartements ou dois-je faire 7 formulaires P2P4i, un par appartement? A quel endroit sur le formulaire P2P4i, on précise le nombre de lots?

      • Julien Loboda

        Bonjour Pierre,

        De mémoire, le formulaire vous permet d’ajouter un nouvel établissement, donc une nouvelle adresse. Il me semble qu’un seul formulaire suffit, et vous avez une rubrique “observations” qui vous permet de préciser qu’il y a plusieurs lots à cette adresse.

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