Investir dans plusieurs biens sous le régime fiscal du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) peut être très rentable grâce à ses avantages fiscaux. Toutefois, gérer plusieurs déclarations fiscales nécessite une bonne organisation et une compréhension approfondie des procédures. Ce guide vous accompagne pas à pas pour déclarer plusieurs biens en LMNP sans erreurs.
Premiers Pas : immatriculation de votre activité
Pour commencer votre activité de loueur en meublé, vous devez d’abord immatriculer votre activité auprès de l’Institut National de la Propriété Industrielle.
Cette démarche est cruciale car elle vous permet d’obtenir un numéro SIRET, indispensable pour identifier chaque établissement associé à votre entreprise de location meublée.
L’immatriculation doit se faire dans les 15 jours suivant le début officiel de votre activité. À savoir, la date de début peut correspondre à l’achat du bien immobilier, même si celui-ci n’est pas encore habitable ou prêt à être loué.
Cela permet, entre autres, de déduire certains frais importants comme ceux liés aux notaires et agences immobilières dès le commencement.
Conseil pratique pour démarrer
Pensez à aligner stratégiquement la date de début d’activité avec vos investissements initiaux. Si vous prévoyez des travaux, commencez votre activité avant leur engagement pour pouvoir déduire leur coût de votre imposition, mais assurez-vous d’avoir opté pour le régime réel.
Choix du régime fiscal : micro-BIC ou régime réel ?
En tant que loueur en meublé, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux distincts : le micro-BIC et le régime réel.
Chaque option a ses spécificités et il est crucial de choisir celle qui maximise votre rentabilité tout en simplifiant vos obligations administratives.
Le régime micro-BIC : simplicité avant tout
Le micro-BIC est connu pour sa simplicité. Il applique un abattement forfaitaire sur les revenus locatifs pour déterminer le montant imposable.
Cependant, ce régime a subi plusieurs réformes récemment, notamment concernant les seuils et taux d’abattement, particulièrement en cas de location multiple ou saisonnière.
- Pour la location meublée de longue durée, l’abattement reste à 50 % avec un seuil de revenus fixé à 77 700 €.
- Pour les locations saisonnières, l’abattement est passé à 30 %, et le seuil est désormais de 15 000 €.
Ces nouvelles modalités peuvent rapidement compliquer la gestion fiscale des propriétaires de plusieurs logements ou ceux envisageant toutes sortes de locations.
Largeur du champ des possibilités avec le régime réel
Le régime réel offre plus de flexibilité et permet de déduire bon nombre de charges (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.) de vos revenus locatifs.
Bien qu’il soit plus complexe administrativement parlant, il peut s’avérer très avantageux pour ceux ayant acheté plusieurs biens ou des biens nécessitant des rénovations importantes.
Sachez que sous certaines conditions, vous pourriez même déduire les montants des provisions pour charges de copropriété ainsi que les frais de comptabilité si vous faites appel à un expert.
Organiser la déclaration fiscale des multiples biens
La clé pour une gestion efficace réside dans une organisation rigoureuse de chaque aspect de votre activité locative.
Utilisez un calendrier détaillé pour noter toutes les dates importantes, telles que les échéances fiscales et les interventions prévues pour vos biens.
Gérés par un professionnel ou en autonomie ?
Il peut être judicieux de recourir à un expert-comptable ou une agence spécialisée surtout si vous gérez plusieurs propriétés et diversifiez vos types de locations. Ces experts peuvent non seulement s’assurer que toutes les déductions possibles sont prises en compte, mais aussi optimiser votre stratégie fiscale à long terme.
Outils et applications utiles
Adopter des outils numériques de gestion immobilière permet de centraliser toutes les informations nécessaires pour vos déclarations fiscales.
De nombreux logiciels disponibles peuvent automatiser certaines tâches répétitives tout en garantissant la précision des données.
