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Comment déclarer plusieurs biens en LMNP ?

Si vous souhaitez vous lancer en LMNP, vous allez devoir déclarer vos différents biens auprès des impôts. Vous êtes très nombreux à m’avoir demandé comment réaliser cette démarche. J’ai d’ailleurs moi-même été confronté à ce problème pas plus tard que la semaine dernière. En effet, il y a deux semaines, j’ai signé l’achat de mon deuxième immeuble de rapport. Celui-ci est entièrement loué en meublé et j’ai donc souhaité l’intégrer dans mon parc LMNP. Ma dernière déclaration LMNP remontait à un an, lorsque j’avais acheté mon deuxième appartement.

J’en ai donc profité pour mettre mes recherches noir sur blanc et répondre ainsi à tous ceux qui m’ont posé la question.

Déclaration du premier bien en LMNP

Lorsque vous achetez votre premier bien, vous avez quelques démarches à effectuer :

  1. Déclarer le début de votre activité. Vous devez vous faire connaître en envoyant le formulaire P0i aux greffes du Tribunal de Commerce dont dépend la commune où vous exploitez votre logement. Vous avez 15 jours pour faire cette démarche.
  2. Effectuer un changement de régime. Par défaut, vous êtes soumis au régime micro-BIC avec un abattement de 50% sur vos revenus locatifs. Vous devez donc envoyer un courrier de levée d’option au centre des impôts des entreprises dont dépend votre bien. Si vos revenus dépassent les 33.200€, vous êtes pas défaut au régime réel. Je vous propose un exemple de lettre pour déclarer au régime réel simplifié.
  3. Déclarer vos revenus au régime réel. La déclaration des revenus au régime réel se fait de façon dématérialisée. Pour cela, il faut créer un espace professionnel sur le site des impôts. Je vous recommande vivement de faire appel à un Expert Comptable pour votre déclaration. Il établira votre bilan, fera la télédéclaration à votre place et vous n’aurez plus qu’à reporter les montants sur votre déclaration de revenus.
  4. Remplir votre déclaration de revenus. Vous reportez le montant de vos résultat fiscal (qui devrait être négatif) sur votre déclaration de revenus. Vous joignez le formulaire 2042C PRO (remis par l’expert comptable) à votre déclaration.
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Voici à quoi ressemble le document que vous allez recevoir après vous être inscrit.

Déclaration du second bien et des suivants en LMNP

Les choses sont beaucoup plus simples pour la deuxième acquisition et les suivantes. Comme vous avez déjà créé votre activité de loueur en meublé non professionnel à la première acquisition, vous n’avez pas besoin de remplir à nouveau le formulaire P0i. Vous n’avez pas non plus besoin d’envoyer de courrier de levée d’option pour vous déclarer au régime réel.

Les biens que vous allez acheter par la suite vont venir s’intégrer dans votre activité de LMNP. Ce sont simplement des établissements supplémentaires qui s’ajouteront au parc immobilier composant votre activité. Le numéro de SIREN restera le même. Seuls les derniers chiffres composant le SIRET changeront car ils sont propres à chaque établissement.

Les avis divergent sur les démarches à suivre à partir de ce moment. Certaines personnes affirment qu’il n’est pas nécessaire de déclarer les biens supplémentaires et d’autres non. Je pense qu’il vaut mieux en faire trop que pas assez. Vous avez donc tout intérêt à faire connaître vos nouveaux biens des services des impôts.

Comment faire ?

Pour cela, vous devez envoyer un formulaire P2P4i au service des impôts des entreprises dont dépend le bien que vous souhaitez ajouter. Si votre nouvelle acquisition se situe dans la même ville que la première, aucun problème. Dans le cas contraire, assurez-vous d’envoyer le formulaire au SIE de la ville où se trouve votre nouveau bien.

Le SIE va ensuite traiter votre demande et vous envoyer un formulaire 1447 M SD qui servira de base pour établir la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) de ce nouvel établissement. Votre centre des impôts transmettra également ces informations à l’INSEE, qui vous enverra alors le SIRET de ce nouvel établissement.

L’INSEE vous adressera alors un document comme celui ci-dessous :

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Le certificat d’inscription vous confirme que le nouvel établissement est bien ajouté à votre activité principale.

Conséquences de l’ajout d’un (ou plusieurs) établissement(s)

La cotisation foncière des entreprises est établie dans chaque commune où vous disposez de locaux. Dans ce cas, que vous ayez un ou plusieurs biens dans la même ville, vous n’aurez qu’une seule CFE à payer. En revanche, le montant de cette dernière sera plus important.

Si le bien que vous voulez ajouter est situé dans une commune différente du premier bien, cela aura pour conséquence de déclencher une seconde CFE.

Pourquoi faire ces démarches ?

Après la lecture de cet article, les démarches pour déclarer vos établissements vont peut-être vous sembler compliquées. Je vous rassure, il n’en est rien. En réalité, cela demande un peu de temps pour remplir les différents documents demandés. L’avantage, c’est que vous le faites une bonne fois pour toutes.

En effet, une fois que vous avez rempli vos déclarations, vous n’avez plus besoin d’y revenir. Peut-être que vous allez trouver plus simple de ne pas vous déclarer au régime réel et que vous allez préférer rester au micro BIC. Pourtant, faire ces quelques heures de travail s’avère souvent plus intéressant fiscalement. Cela vous permet de ne pas payer d’impôts pendant plusieurs années. C’est d’autant plus vrai que chaque nouvel établissement ajouté viendra gonfler le déficit comptable de votre activité.

J’espère que cet article vous a plu et qu’il vous aidera à bien déclarer vos établissements dans le cadre de votre activité LMNP. N’hésitez pas à me dire dans les commentaires ce que vous en avez pensé et à le partager avec les personnes qu’il pourra aider. Vous pouvez également télécharger mon guide gratuit “Comment louer plus cher et payer moins d’impôts avec la location meublée ?” ci-dessous.

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