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Comment déclarer plusieurs biens en LMNP ?

Si vous souhaitez vous lancer en LMNP, vous allez devoir déclarer vos différents biens auprès des impôts. Vous êtes très nombreux à m’avoir demandé comment réaliser cette démarche. J’ai d’ailleurs moi-même été confronté à ce problème pas plus tard que la semaine dernière. En effet, il y a deux semaines, j’ai signé l’achat de mon deuxième immeuble de rapport. Celui-ci est entièrement loué en meublé et j’ai donc souhaité l’intégrer dans mon parc LMNP. Ma dernière déclaration LMNP remontait à un an, lorsque j’avais acheté mon deuxième appartement.

J’en ai donc profité pour mettre mes recherches noir sur blanc et répondre ainsi à tous ceux qui m’ont posé la question.

Déclaration du premier bien en LMNP

Lorsque vous achetez votre premier bien, vous avez quelques démarches à effectuer :

    1. Déclarer le début de votre activité. Vous devez vous faire connaître en envoyant le formulaire P0i aux greffes du Tribunal de Commerce dont dépend la commune où vous exploitez votre logement. Vous avez 15 jours pour faire cette démarche.
    2. Effectuer un changement de régime. Par défaut, vous êtes soumis au régime micro-BIC avec un abattement de 50% sur vos revenus locatifs. Vous devez donc envoyer un courrier de levée d’option au centre des impôts des entreprises dont dépend votre bien. Si vos revenus dépassent les 33.200€, vous êtes pas défaut au régime réel. Je vous propose un exemple de lettre pour déclarer au régime réel simplifié.
    3. Déclarer vos revenus au régime réel. La déclaration des revenus au régime réel se fait de façon dématérialisée. Pour cela, il faut créer un espace professionnel sur le site des impôts. Je vous recommande vivement de faire appel à un Expert Comptable pour votre déclaration. Il établira votre bilan, fera la télédéclaration à votre place et vous n’aurez plus qu’à reporter les montants sur votre déclaration de revenus.
    4. Remplir votre déclaration de revenus. Vous reportez le montant de vos résultat fiscal (qui devrait être négatif) sur votre déclaration de revenus. Vous joignez le formulaire 2042C PRO (remis par l’expert comptable) à votre déclaration.

 

(Si vous venez de déverrouiller cet article, pensez à regarder dans votre boîte e-mail, notamment dans le dossier SPAM, si vous avez bien reçu mon livre gratuit).

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Voici à quoi ressemble le document que vous allez recevoir après vous être inscrit.

Déclaration du second bien et des suivants en LMNP

Les choses sont beaucoup plus simples pour la deuxième acquisition et les suivantes. Comme vous avez déjà créé votre activité de loueur en meublé non professionnel à la première acquisition, vous n’avez pas besoin de remplir à nouveau le formulaire P0i. Vous n’avez pas non plus besoin d’envoyer de courrier de levée d’option pour vous déclarer au régime réel.

Les biens que vous allez acheter par la suite vont venir s’intégrer dans votre activité de LMNP. Ce sont simplement des établissements supplémentaires qui s’ajouteront au parc immobilier composant votre activité. Le numéro de SIREN restera le même. Seuls les derniers chiffres composant le SIRET changeront car ils sont propres à chaque établissement.

Les personnes qui ont lu cet article ont aussi lu :  LMNP: comment ne pas payer d'impôts ?

Les avis divergent sur les démarches à suivre à partir de ce moment. Certaines personnes affirment qu’il n’est pas nécessaire de déclarer les biens supplémentaires et d’autres non. Je pense qu’il vaut mieux en faire trop que pas assez. Vous avez donc tout intérêt à faire connaître vos nouveaux biens des services des impôts.

Comment faire ?

Pour cela, vous devez envoyer un formulaire P2P4i au CFE (Centre de Formalité des Entreprises) dont dépend le bien que vous souhaitez ajouter. Si votre nouvelle acquisition se situe dans la même ville que la première, aucun problème. Dans le cas contraire, assurez-vous d’envoyer le formulaire au CFE de la ville où se trouve votre nouveau bien. Selon les communes, le CFE sera soit le Greffe du Tribunal de Commerce, soit le Service des Impôts des Entreprises.

Le CFE va ensuite traiter votre demande et vous envoyer un formulaire 1447 M SD qui servira de base pour établir la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) de ce nouvel établissement. Votre centre des impôts transmettra également ces informations à l’INSEE, qui vous enverra alors le SIRET de ce nouvel établissement.

Attention: ne confondez pas le Centre de Formalité des Entreprises (qui est le centre compétent) avec la Cotisation Foncière des Entreprises (qui est une taxe à payer).

L’INSEE vous adressera alors un document comme celui ci-dessous :

lmnp

Le certificat d’inscription vous confirme que le nouvel établissement est bien ajouté à votre activité principale.

Conséquences de l’ajout d’un (ou plusieurs) établissement(s)

La cotisation foncière des entreprises est établie dans chaque commune où vous disposez de locaux. Dans ce cas, que vous ayez un ou plusieurs biens dans la même ville, vous n’aurez qu’une seule CFE à payer. En revanche, le montant de cette dernière sera plus important.

Si le bien que vous voulez ajouter est situé dans une commune différente du premier bien, cela aura pour conséquence de déclencher une seconde CFE.

Pourquoi faire ces démarches ?

Après la lecture de cet article, les démarches pour déclarer vos établissements vont peut-être vous sembler compliquées. Je vous rassure, il n’en est rien. En réalité, cela demande un peu de temps pour remplir les différents documents demandés. L’avantage, c’est que vous le faites une bonne fois pour toutes.

En effet, une fois que vous avez rempli vos déclarations, vous n’avez plus besoin d’y revenir. Peut-être que vous allez trouver plus simple de ne pas vous déclarer au régime réel et que vous allez préférer rester au micro BIC. Pourtant, faire ces quelques heures de travail s’avère souvent plus intéressant fiscalement. Cela vous permet de ne pas payer d’impôts pendant plusieurs années. C’est d’autant plus vrai que chaque nouvel établissement ajouté viendra gonfler le déficit comptable de votre activité.

J’espère que cet article vous a plu et qu’il vous aidera à bien déclarer vos établissements dans le cadre de votre activité LMNP. N’hésitez pas à me dire dans les commentaires ce que vous en avez pensé et à le partager avec les personnes qu’il pourra aider. Vous pouvez également télécharger mon guide gratuit “Comment louer plus cher et payer moins d’impôts avec la location meublée ?” ci-dessous.

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17 Comments

  • Math

    Reply Reply 28 novembre 2017

    Bonjour,

    Je lis votre blog avec attention depuis quelques semaines, et je vous remercie beaucoup de toutes les informations qu’il contient et me donnent envie de franchir le pas.
    Je me pose néanmoins une question. La déclaration se fait-elle sous le régime de la micro entreprise (ou auto entrepreneur maintenant qu’ils sont assimilés) ?

    Math

    • Julien Loboda

      Reply Reply 28 novembre 2017

      Bonjour Math,
      En LMNP réel, vous allez avoir un numéro de SIRET en tant que personne physique immatriculée. Le régime concerné est le régime micro BIC au réel simplifié.

  • Olivier

    Reply Reply 3 décembre 2017

    Bonjour Julien
    J’ai créé une SCI qui va passer à l’IS pour un immeuble ou à l’intérieur il y aura 3 appartements loué en nue et 1 loué en meublé (location saisonnière).
    Dois je faire une déclaration à part ou je garde ma déclaration globale en société ?
    Et quels sont les critères, paramètres à vérifier sur ma commune pour savoir si cela rentable à l’année en saisonnier ?
    Pour finir je n’ai que as regardé sur LBC les prix et faire une annonce fictive mais pour du saisonnier je ne sais pas !!!
    Merci

    • Julien Loboda

      Reply Reply 3 décembre 2017

      Bonjour Olivier,
      Je pense que tu gardes ta déclaration globale, mais seul ton expert-comptable pourra te donner une réponse certaine; je ne suis nullement qualifié pour le faire.
      Pour le saisonnier, vérifie s’il y a des hôtels et poste une annonce fictive, comme pour la location à l’année.

  • william

    Reply Reply 30 décembre 2017

    Bonjour Julien,

    Merci pour cet article clair et rempli de conseils bien utiles.
    Une question : préconises-tu de souscrire à un CGA pour notamment être exonéré de la majoration de 25% dans le cadre d’un résultat bénéficiaire? A titre personnel, y as-tu souscrit?

    Merci et une excellente continuation.

    William

    • Julien Loboda

      Reply Reply 31 décembre 2017

      Bonjour William,

      Personnellement je n’ai pas souscrit à un CGA, dans la mesure où mon résultat comptable va être déficitaire pendant encore plusieurs années. Aucun intérêt à payer cette adhésion, pour l’instant, donc.

      En revanche, lorsque mon résultat redeviendra positif, je me reposerai la question. Tu as jusqu’au mois de mai chaque année pour adhérer. Si tu le fais, alors ton bilan (réalisé en année N+1) ne sera pas majoré de 25% s’il est bénéficiaire.

      Dans tous les cas, je ne suis pas expert-comptable, donc mes propos sont à prendre avec parcimonie. Je te recommande toujours de demander un conseil adapté à ta situation à ton expert comptable.

  • Ergun

    Reply Reply 31 décembre 2017

    Bonjour

    Merci pour les infos.

    Mes questions:

    1- pouvons nous déclarer un bien secondaire en micro Bic à 50% et un autre en micro Bic à 71% car classé?
    2- idem avec un en micro Bic 50% et un autre en réel par exemple ?
    3 – Est il possible de déduire les frais de notaire et agence immobilier 3 ans plus tard en micro BIC 50%? Je ne savais pas que je pouvais jusqu’à la lecture de ton blog 😉
    4 – jai suite à je pense un mauvais conseil de mon comptable (pas habitué au LMPN) fait deux sci à IS avec un bien dedans. Penses tu qu’ouvrir une holding (Mere fille) avec plusieurs sci est plus rentable que faire du réel ?

    Merci d’avance pour ta lumière,

    Ergün

    • Julien Loboda

      Reply Reply 3 janvier 2018

      Bonjour Ergun,

      Je ne peux pas te donner de conseils sur ces aspects car je ne suis ni juriste, ni expert-comptable. Je te conseille de te rapprocher de l’un d’eux pour avoir des réponses exactes et précises.
      Cependant, de mon expérience, il me semble que tu peux avoir deux bien en micro BIC avec des taux d’abattement différents, car le classement se fait par bien. Les frais de notaire et d’agence se déduisent uniquement la première année ET au réel, pas possible en micro BIC.

      Pour tout le reste, encore une fois, rapproche-toi d’un professionnel.

  • Marion

    Reply Reply 20 janvier 2018

    Bonjour Julien,

    Je vous remercie de tout cœur pour cet article qui m’a bien assisté dans mes démarches administratives. Je n’ai trouvé nulle part ailleurs des instructions “step by step” aussi claires et explicatives. Vous m’avez ainsi évité des heures de recherche et pas mal de confusion existante concernant la bonne procédure à suivre.

    Avec toute ma gratitude,

    Marion

    • Julien Loboda

      Reply Reply 20 janvier 2018

      Bonjour Marion,

      J’y ai moi-même passé des heures lorsque je cherchais pour moi. J’ai donc écrit cet article pour aider tous ceux qui en ont besoin, je suis ravi qu’il vous ait aidé !

      Merci pour votre message et au plaisir.

  • Sami

    Reply Reply 13 février 2018

    Bonjour Julien,

    Tout d’abord merci pour ton article.
    J’ai repérer un immeuble qui se loue actuellement entièrement en nue.
    Je voulais te demander si on pouvait passer un immeuble entier en meublé sachant que les locataires présent ont un bail de location nue.

    Autre question, peut-on repasser en micro-bic après avoir profité du réel sur cet immeuble ?

    Merci par avance de ta réponse,
    Sami

    • Julien Loboda

      Reply Reply 13 février 2018

      Bonjour Sami,

      Tu ne pourras passer l’immeuble en meublé que si tes locataires acceptent de passer sur un bail meublé. Pas facile.

      Oui, tu peux basculer en micro bic après avoir fait du réel.

      • Sami

        Reply Reply 13 février 2018

        Merci beaucoup pour ta réponse Julien !

        Admettons qu’ils acceptent, il faudrait que je leur ajoute des meubles ? Ou seul le changement de bail suffit ?

        Bien cdt,
        Sami

        • Julien Loboda

          Reply Reply 14 février 2018

          Bien sûr, il faudra leur ajouter des meubles, tu as une liste minimale obligatoire.

          • Sami

            14 février 2018

            ça marche !
            Merci beaucoup 🙂

  • Pierre

    Reply Reply 17 février 2018

    Bonjour,
    J’ai été dans le même cas que vous, à bien galéré dans mes recherches sur mais différents investissements précédents. Cependant une interrogation me reste sans réponse.
    En effet je suis intéressé par un immeuble avec 7 logements.
    Je souhaite passer les 7 logements en meublés.
    Ma question est: dois-je faire 7 déclarations (1 par logement) en LMNP où 1 seul pour l’ensemble de l’immeuble suffit ?
    Merci par avance de votre retour.
    Pierre

    • Julien Loboda

      Reply Reply 18 février 2018

      Bonjour Pierre,

      De mon expérience, une seule déclaration, sur laquelle vous précisez que vous avez 7 appartements en meublé à cette adresse, suffit. C’est ce que j’ai fait pour mon dernier immeuble, et cela a été accepté par l’administration fiscale sans problème.

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