Comment devenir riche en partant de rien ?

Devenir rentier immobilier : un doux rêve ?

S’enrichir en immobilier : info ou intox ?

Devenir riche en partant de rien, en voilà un doux rêve, caressé par de nombreuses personnes !

À l’heure où l’écart entre les riches et les pauvres ne cesse de croître, la richesse est souvent pointée du doigt. Il est vrai que, dans notre pays, l’éducation financière n’est pas au programme des écoles. De plus, l’argent est un sujet qui reste, aujourd’hui encore, particulièrement tabou.

Pourtant, l’argent est simplement un moyen d’échange. Il nous permet, à toutes et à tous, d’acquérir des biens et des services.

Bien sûr, plus nous en avons, et plus la vie est agréable et facile. Il est évident qu’il est plus facile d’être serein lorsque les fins de mois ne sont pas un problème, plutôt que lorsqu’on doit compter chaque euro pour éviter de finir dans le rouge. Je sais ce que c’est, croyez-moi, je suis passé par les deux situations.

Faut-il être riche pour investir dans l’immobilier ?

Contrairement à une idée largement trop répandue, devenir riche n’est pas exclusivement réservé à une minorité.

Les idées reçues ont la vie dure et, bien souvent, lorsque je discute avec des personnes qui veulent devenir riche et qui me disent qu’elles ne peuvent pas, elles me sortent une des excuses suivantes :

  • « Je n’ai pas de talent particulier, je ne peux pas devenir une star »,
  • « Les chances de gagner au loto sont trop minces… »
  • « Je n’ai aucun oncle d’Amérique riche, et donc je n’ai aucune chance d’hériter d’une fortune ».
  • « Je monterais bien une entreprise, mais je n’ai aucune idée de ce que je peux faire… ».

Heureusement, il existe un moyen bien plus simple de devenir riche en partant de rien. Ce moyen, c’est d’investir dans l’immobilier.

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Devenir riche avec l’immobilier : possible ?

Qu’est-ce que l’investissement immobilier locatif ?

Investir dans l’immobilier locatif consiste à acheter un bien pour le mettre en location. Vous pouvez opter pour la location nue ou la location meublée, ou encore varier les modes d’exploitation : location étudiante, location courte durée, colocation.

Vous allez donc acquérir un logement que vous allez bien souvent rénover, pour ensuite le louer à une ou plusieurs personnes. Investir dans l’immobilier est un pilier d’enrichissement vieux comme le monde, pour plusieurs raisons.

En-dehors de l’immobilier locatif, vous avez également la possibilité d’investir pour revendre et empocher une plus-value, ou bien de faire construire une maison à partir de rien, pour la revendre également.

Il existe différents modes d’exploitation d’un bien immobilier locatif :

  • La location à l’année ou la location étudiante de neuf mois : vous louez votre bien à une personne, qui en fait sa résidence principale.
  • La colocation : vous louez un appartement à plusieurs personnes, sur le principe de location d’une chambre individuelle.
  • La location saisonnière et de courte durée : vous proposez votre logement à la nuitée ou à la semaine, pour de courtes périodes.
  • Le bail mobilité : un bail de onze mois au maximum, pour accueillir des personnes en mission temporaire (stagiaires, salariés, etc).

Comment bien préparer un investissement ?

Attention, je sais que devenir riche avec l’immobilier fait rêver beaucoup de monde.

Mais pour que votre projet se concrétise et que vous réussissiez à réellement vous enrichir durablement, il va falloir respecter quelques principes élémentaires.

Tout d’abord, vous allez devoir analyser précisément le marché dans lequel vous souhaitez investir. Il ne s’agit pas de se lancer au hasard, car certaines villes se prêtent mieux à la location que d’autres. De même, un mode d’exploitation peut très bien fonctionner dans la ville qui vous intéresse, alors qu’un autre type de location ne fonctionnera pas nécessairement.

Ensuite, lorsque vous saurez dans quelle ville vous positionner, vous allez devoir analyser la rentabilité locative de chaque bien immobilier qui vous intéresse. Il faut absolument que votre investissement soit rentable, c’est à dire qu’il doit au minimum s’autofinancer. Dans le meilleur des cas, si vous arrivez à dégager du cash-flow, c’est à dire un excédent d’exploitation, alors vous avez tout bon. C’est seulement si vous arrivez à faire coïncider les finances avec votre investissement que vous ferez une bonne affaire.

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Enfin, lorsque vous serez devenu un(e) expert(e) d’une ville en particulier, assurez-vous d’identifier les zones qui sont les plus demandées. Idéalement, la demande doit être supérieure à l’offre, pour que votre vacance locative soit la plus faible possible. Dans les zones qui sont particulièrement tendues, vous n’aurez absolument aucun mal à trouver un locataire. Mais ne négligez pas la qualité de votre logement pour autant, vous aurez ainsi de bonnes chances d’attirer les meilleurs locataires. Je vous recommande également d’opter pour les petites surfaces (studios et deux pièces), qui ont l’avantage d’être les plus recherchées sur le marché.

 

Peut-on devenir riche en investissant dans l’immobilier ?

Il est relativement simple de devenir riche en partant de rien, avec l’immobilier.

Attention, simple ne veut pas pour autant dire facile. Ce que je veux dire par là, c’est que les étapes à respecter ne sont pas nombreuses. De plus, vous allez voir que, si vous les cumulez, elles peuvent avoir un effet très puissant.

Gardez à l’esprit que vous avez quatre leviers à votre disposition pour devenir riche avec l’immobilier.

Le cash-flow en immobilier locatif

Le premier levier dont vous devez vous servir pour devenir riche avec l’immobilier est le cash-flow.

Le cash-flow est la différence entre vos revenus locatifs (les loyers) et les charges liées à votre investissement (la mensualité de prêt, les assurances, les impôts et taxes, les différents frais de copropriété, etc).

CASH-FLOW = REVENUS LOCATIFS – DÉPENSES

Pour qu’un investissement immobilier soit vraiment intéressant, cette différence doit être positive. C’est ce qu’on appelle un cash-flow positif, ou un bénéfice, ou encore un excédent. Dans le pire des cas, ce résultat doit être nul.

Cela signifie que votre bien immobilier vous rapporte de l’argent tous les mois, dès le premier mois !

INVESTISSEMENT RENTABLE : CASH-FLOW > 0€

Je sais que c’est une notion difficile à aborder pour beaucoup de personnes, notamment si vous débutez en investissement immobilier locatif. En effet, beaucoup d’investisseurs sont convaincus qu’il est normal de rajouter de l’argent tous les mois pour payer un investissement immobilier.

De cette façon, il vous restera chaque mois un peu d’argent sur vos revenus locatifs. Vous allez donc devenir de plus en plus riche, mois après mois !

L’appréciation d’un bien vous permet de devenir riche avec l’immobilier

Le deuxième levier qui vous permettra de devenir riche avec l’immobilier est l’appréciation du bien.

En d’autres termes, il s’agit de la prise de valeur de votre investissement, au fil du temps.

Il a été constaté que, sur une durée suffisamment longue, les prix de l’immobilier ont tendance à augmenter.

Bien sûr, il y a des périodes de crises, comme la crise des subprimes de 2008 ou encore la crise liée au coronavirus en 2020. Mais ces retournements de marché sont généralement temporaires, et retrouvent le chemin de la croissance, tôt ou tard.

De ce fait, plus vous allez garder votre bien longtemps, plus celui-ci va s’apprécier. Cette hausse de la valorisation est généralement supérieure à l’inflation.

En conséquences, plus le temps passe, plus vous avez de chances de réaliser une belle plus-value à la revente, ce qui vous aidera sérieusement à devenir riche.

Les avantages fiscaux et niches fiscales en immobilier

Ce troisième levier est vraiment très puissant, pourtant il est trop souvent ignoré, surtout par les personnes qui débutent.

Le gouvernement a mis en place plusieurs systèmes qui permettent d’optimiser la fiscalité d’un investissement immobilier. Bien sûr, ce n’est pas sans raison : nous manquons de logements, et ces avantages fiscaux sont donc une incitation à construire ou rénover des biens immobiliers, pour répondre à la demande.

Je ne vous parle pas ici des programmes de défiscalisation, qui sont, pour la plupart, de mauvais investissements et qui vous coûteront plus d’argent qu’ils ne vous en feront gagner.

L’idée général à retenir, en immobilier locatif, c’est que vos loyers sont des revenus additionnels, sur lesquels vous ne paierez pas d’impôts. C’est valable même si vous réalisez un cash-flow positif, et ce pendant plusieurs années.

Dans quel cas préférez-vous être :

  • Gagner 3000 euros de revenus locatifs et ne pas payer d’impôts,
  • Gagner 3000 euros de salaire et payer environ 30% d’impôts sur le revenu ?

Cette économie d’impôt peut, sur plusieurs années, se chiffrer en dizaines de milliers d’euros. Cela peut grandement vous aider à devenir riche plus rapidement que si vous deviez les reverser.

L’amortissement de capital : vous allez devenir obligatoirement riche avec l’immobilier

Enfin, le dernier levier, et certainement le plus puissant, pour devenir riche avec l’immobilier, est l’amortissement de capital.

Il s’agit de la part de l’emprunt que vous allez rembourser, chaque mois, à la banque.

En effet, lorsque vous remboursez une mensualité de prêt immobilier, vous payez en réalité trois choses :

  • L’assurance du prêt, qui vous couvre en cas de problème,
  • Les intérêts d’emprunt (la rémunération de la banque),
  • Le capital (le remboursement de l’argent emprunté).

Comme l’argent des loyers couvre votre emprunt, ce sont en réalité vos locataires qui remboursent le prêt immobilier. De cette façon, le capital remboursé ne sort pas directement de votre poche. Il est payé par le service que vous rendez à vos locataires : la mise à disposition d’un logement.

Plus le temps passe, plus la somme restante diminue, plus vous devenez riche avec l’immobilier.

 

Comment devenir riche dans l’immobilier avec les 4 leviers ?

L’enrichissement généré par l’immobilier locatif en une année

Nous allons prendre un exemple simple, pour illustrer la puissance de ces quatre leviers pour devenir riche en immobilier.

Prenons l’exemple d’un appartement qui revient à 100.000 euros tout compris, avec un emprunt total. Cet appartement génère un cash-flow mensuel de 300 euros, et donc de 3.600 euros par an.

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Dans le même temps, vous allez rembourser 500 euros de mensualité de prêt, avec 400 euros de capital et 100 euros d’intérêts (lissé sur la durée du prêt). Vous allez donc rembourser 4.800 euros de capital par an.

Sur cette année, votre appartement va également prendre de la valeur, à hauteur de 3%. Il vaut donc maintenant 103.000 euros.

Enfin, avec une fiscalité optimisée, vous n’allez pas reverser d’impôts sur ces différents gains.

Si nous cumulons ces quatre leviers, voici l’enrichissement généré la première année :

  • Cash-flow : 3.600€
  • Amortissement de capital : 4.800€
  • Valorisation du bien : 3.000€
  • Enrichissement total : 11.400€

Plus le temps passe, plus vous allez devenir riche !

Ce processus s’accélère année après année, car vous allez rembourser de plus en plus de capital, et la valeur de votre appartement ne va cesser d’augmenter.

Ainsi, avec une projection sur dix ans, voici l’enrichissement :

  • Valorisation du bien : 34.391€
  • Amortissement de capital : 40.000€ (il reste plus de 50% du prêt car les premières années vous remboursez beaucoup d’intérêts).
  • Cash-flow : 36.000€
  • Total : 110.391€

Au bout de dix ans, vous vous serez donc enrichi(e) de 110.391€ !

Multipliez les opérations pour devenir riche

Bien sûr, ce n’est pas avec un seul bien immobilier que vous allez devenir riche. Cela dit, tout dépend du montant que vous estimez être nécessaire pour être « riche ».

Mais imaginez maintenant la puissance si vous réalisez une nouvelle acquisition par an, ou si vous passez ensuite à des opérations plus importantes.

Le plus beau dans tout cela, c’est que les premières années sont les plus difficiles. Au démarrage, l’enrichissement est lent. Mais plus le temps passe, et plus vous achetez d’immobilier, plus l’effet cumulé agit.

De cette façon, vous allez vraiment pouvoir devenir riche avec l’immobilier, même en partant de rien. Alors, bien sûr, cela ne se fera pas du jour au lendemain. Il faut de la patience et de la persévérance pour arriver à ces résultats. Comme beaucoup de choses dans la vie, c’est accessible, si vous vous en donnez réellement les moyens.

En effet, si vous voulez devenir riche sans rien faire, ou bien devenir riche rapidement et facilement, alors vous pouvez passer votre chemin. Les solutions miracles n’existent pas.

Tous les jours, j’ai des clients qui décident de se former et de passer à l’action. Ceux qui appliquent obtiennent des résultats, et sont bien partis pour devenir riches d’ici quelques années.

La question à vous poser, désormais, c’est : où voulez-vous être dans dix ans ?

Comment prospérer avec l’immobilier ?

Bien gérer votre patrimoine immobilier pour l’optimiser au mieux

Afin de prospérer et de devenir riche avec l’immobilier, vous devez devenir un(e) excellent(e) gestionnaire de votre patrimoine. Pour cela, il ne suffit pas d’acheter un appartement ou une maison puis de les mettre en location. Vous devez aussi respecter toutes les étapes à suivre durant la possession de votre investissement.

Il ne s’agit pas de ruiner le fruit de vos efforts et de vos sacrifices en commettant quelques erreurs qui vont vous suivre pendant des années.

Bien choisir vos locataires

La première règle à suivre est de bien choisir vos locataires. Ce sont eux qui vont assurer le paiement du loyer et l’entretien de votre appartement.

Si vous négligez cette étape, vous risquez de vous retrouver avec deux problèmes majeurs sur les bras : pas de rentrée d’argent pour financer votre investissement, et un logement qui va se dégrader. Vous allez donc perdre de l’argent à deux niveaux, ce qui n’est pas du tout l’idée d’un investissement immobilier locatif.

De plus, un bon locataire, qui se sent bien dans votre logement, aura envie d’en prendre soin. Il y a également de fortes chances pour qu’il reste longtemps dans votre maison ou votre appartement. Ce sont autant de revenus passifs que vous allez pouvoir toucher grâce à votre investissement.

Un investissement bien géré vous apportera du cash-flow que vous allez pouvoir accumuler. Vous pourrez ensuite rembourser par anticipation ou réinvestir votre argent dans de nouveaux actifs, qui travailleront à leur tour pour vous.

L’indexation annuelle des loyers

Un investissement locatif bien géré passe aussi par l’indexation annuelle des loyers, que l’on appelle aussi l’IRL.

Il existe un barème officiel qui vous permet de réhausser les loyers de vos investissements chaque année, de façon totalement légale, même avec un locataire en cours. Je vous encourage donc vivement à le faire, car vous allez ainsi augmenter la rentabilité de votre investissement, année après année.

En d’autres termes, vos revenus locatifs ne vont faire que grimper au fil des ans, alors que le coût d’acquisition de votre bien immobilier restera toujours le même

Les travaux de rénovation d’un bien immobilier pour devenir riche

C’est une des stratégies les plus puissantes et les plus rapides pour devenir riche avec l’immobilier.

Plus un bien immobilier est équipé et rénové, plus il se vend cher. La plupart des personnes n’aiment pas faire des travaux de rénovation : trop risqué, trop compliqué, trop long. En tant qu’investisseur immobilier, vous devez apprendre à vous enrichir dans la poussière.

C’est justement parce que la plupart des personnes ne veulent pas se lancer dans les travaux que vous devez vous positionner exactement dans la démarche inverse. Si vous rénovez intégralement un appartement, vous allez lui apporter beaucoup de valeur. Vous allez ainsi proposer un bien qui est prêt à être habité, ce qui est très recherché par les acheteurs potentiels.

Au-delà de la stratégie de l’achat-revente, je vous conseille d’entretenir votre patrimoine régulièrement, afin qu’il conserve son attrait et sa valeur maximale. Je vois trop souvent des investisseurs qui refusent de faire les petites réparations et les travaux nécessaires, et qui se retrouvent alors avec des logements qu’ils ont du mal à louer.

S’enrichir avec l’immobilier et jouir d’une richesse perpétuelle

Réinvestir le fruit de vos investissements pour devenir riche avec l’immobilier

Si vous arrivez à cette étape, vous aurez déjà fait une grande partie. Se former, acheter, rénover et exploiter sont des moments importants, qui vous permettront de vous enrichir.

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Mais le secret ultime pour jouir d’une richesse perpétuelle, qui ne cesse d’augmenter, consiste à réinvestir le fruit de vos investissements. Vous n’êtes pas obligé de tout réinjecter dans de nouveaux placements financiers ou de nouvelles opérations immobilières. Mais je vous recommande d’allouer environ 30% à 50% du fruit de vos investissements dans de nouveaux projets.

De cette façon, vous allez bénéficier de l’effet boule de neige des intérêts composés, et vous allez devenir de plus en plus riche au fil de mois. C’est d’ailleurs un secret qu’on bien compris les riches, et c’est également la raison pour laquelle ces derniers sont toujours plus riches.

Revendre vos biens immobiliers pour arbitrer votre patrimoine

Ce n’est pas forcément une notion que l’on a en tête lorsqu’on se lance dans l’immobilier, mais la question de la revente va forcément se poser un jour ou l’autre.

Lorsque vous aurez complètement remboursé le prêt immobilier d’un investissement locatif, vous pourrez alors vous poser la question d’une éventuelle revente, pour récupérer de la trésorerie et l’investir ailleurs. Vous avez aussi la possibilité de conserver votre investissement immobilier et de profiter pleinement de vos revenus locatifs. Ils vous permettront d’avoir un joli complément de revenu.

Vous pouvez aussi être amené à revendre un bien immobilier avant d’avoir fini de le rembourser complètement. Ce n’est pas forcément une mauvaise idée, mais tout dépend de ce que vous voulez faire par la suite. Lorsque votre taux d’endettement est trop important pour continuer à emprunter, et que vous avez une belle plus-value à faire sur un de vos investissements, alors c’est une bonne idée de le revendre pour récupérer du cash et repartir sur un nouveau projet.

Achetez plusieurs biens en même temps pour devenir riche avec l’immobilier

Il y a une forme d’immobilier que j’affectionne particulièrement, et qui me fait gagner un temps fou dans la constitution de mon patrimoine. Il s’agit des immeubles de rapport.

En achetant un immeuble, vous allez gagner du temps et de l’argent. Vous allez devenir propriétaire de plusieurs lots en une seule fois, et donc vous allez accélérer la constitution de votre patrimoine. En plus de cela, avoir plusieurs lots vous apportera plusieurs sources de revenus, ce qui vous permettra de sécuriser votre investissement, et d’accélérer votre enrichissement.

Au-delà de l’aspect temporel, vous allez aussi gagner de l’argent sur vos charges d’exploitation. En effet, si vous devez gérer vous-même un immeuble, vous n’aurez pas de frais de syndic ni de charges de copropriété à payer. N’oubliez pas que les petits ruisseaux font les grandes rivières, et qu’il est aussi important de contrôler les coûts de votre investissement que de vous assurer de maximiser vos rentrées locatives.

N’achetez jamais un investissement qui vous fait perdre de l’argent

L’erreur qui est faite par beaucoup de débutants est d’acheter un bien immobilier locatif qui leur coûte de l’argent tous les mois. En clair, ces personnes doivent rajouter de l’argent de leur poche pour combler l’écart qui existe entre les rentrées locatives et les sorties d’argent.

Vouloir devenir riche avec de l’immobilier qui vous coûte de l’argent tous les mois dans l’espoir de faire une plus-value à la revente est une hérésie. Il existe suffisamment d’investissements rentables, qui vous enrichiront durablement sans mettre en péril votre budget mensuel. Pourquoi vouloir vous positionner sur un bien qui vous fait perdre de l’argent ?

Les intérêts composés et l’effet boule de neige de Warren Buffet

Warren Buffet, l’investisseur le plus célèbre au monde, a déclaré un jour que le principe des intérêts composés est sans aucun doute la plus grande découverte mathématique de tous les temps.

Le principe est simple : les intérêts de vos investissements sont réinvestis pour ensuite produire à leur tour des intérêts, qui seront à leur tour réinvestis, et ainsi de suite. Au début, les intérêts générés sont faibles. Mais, plus le temps passe, plus ils deviennent importants, et plus votre enrichissement s’accélère, à l’image d’une boule de neige qui dévale une pente et devient de plus en plus grosse.

Il faut absolument que vous gardiez cette image en tête. Chassez les dépenses inutiles, et gardez la tête froide. Vous devez continuer à investir votre argent perpétuellement. Plus vous allez acheter d’actifs, plus vous allez avoir de sources de revenus qui vont travailler pour vous, et plus vous allez devenir riche facilement.

Le temps est votre meilleur allié pour investir et devenir riche avec l’immobilier

Si je pouvais remonter dans le temps et donner un seul conseil à la personne que j’étais il y a quinze ans, ce serait le suivant : investis maintenant !

Plus vous allez investir tôt, plus vous allez devenir riche facilement avec l’immobilier. Quelqu’un qui achète son premier bien immobilier à vingt ans aura fini de le payer entièrement à quarante ans. Il aura ainsi un patrimoine déjà constitué, en plus de jouir d’une source de revenu passive, qui lui rapporte un véritable complément de revenu tous les mois. Il aura ainsi une avance considérable sur la plupart des personnes, qui se réveillent à quarante ans en se demandant ce que sera leur retraite.

N’oubliez pas non plus que plus vous êtes jeune et en bonne santé, plus il est facile d’emprunter pour investir. Les durées d’emprunt sont longues et les coûts des assurances sont faibles. Vous pouvez également vous permettre de prendre davantage de risques, car vous aurez plus de temps pour vous en remettre si jamais vous faites une erreur ou un mauvais investissement.

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    En réponse à "Comment devenir riche avec l’immobilier ?"

    • Marie-Hélène ABELAN

      Bonsoir,
      Après plus de 25 années en gestion de patrimoine et négociatrice en immobilier neuf, j’ai créé ma structure afin de proposer des biens immobiliers rentables, à but locatif.
      Connaissant parfaitement le métier, la négociation ainsi que le marché immobilier, je vous propose de collaborer afin de faire profiter vos clients de mon expertise sur la région toulousaine et départements limitrophes.
      Mon leitmotiv est l’emplacement. Je suis évidemment consciente que c’est la phrase qui revient invariablement mais c’est ce qui me motive et m’a permis de conseiller au mieux tous mes clients et ce depuis que j’ai commencé en 1994.
      Chasser aujourd’hui des biens immobiliers rentables est la continuité de ma très longue expérience. Chasser la rentabilité est très stimulant et captivant.
      J’espère que ma présentation succincte retiendra votre attention et que nous pourrons échanger de vive voix,
      Bonne fin de journée,
      Bien à vous,
      Marie-Hélène ABELAN

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