Comment devenir riche en partant de rien ?

Devenir riche en partant de rien, en voilà un doux rêve, caressé par de nombreuses personnes !

À l’heure où l’écart entre les riches et les pauvres ne cesse de croître, la richesse est souvent pointée du doigt. Il est vrai que, dans notre pays, l’éducation financière n’est pas au programme des écoles. De plus, l’argent est un sujet qui reste, aujourd’hui encore, particulièrement tabou.

Pourtant, l’argent est simplement un moyen d’échange. Il nous permet, à toutes et à tous, d’acquérir des biens et des services.

Bien sûr, plus nous en avons, et plus la vie est agréable et facile. Il est évident qu’il est plus facile d’être serein lorsque les fins de mois ne sont pas un problème, plutôt que lorsqu’on doit compter chaque euro pour éviter de finir dans le rouge. Je sais ce que c’est, croyez-moi, je suis passé par les deux situations.

Contrairement à une idée largement trop répandue, devenir riche n’est pas exclusivement réservé à une minorité. Les idées reçues ont la vie dure et, bien souvent, lorsque je discute avec des personnes qui veulent devenir riche et qui me disent qu’elles ne peuvent pas, elles me sortent une des excuses suivantes :

  • “Je n’ai pas de talent particulier, je ne peux pas devenir une star”,
  • Les chances de gagner au loto sont trop minces…”
  • “Je n’ai aucun oncle d’Amérique riche, et donc je n’ai aucune chance d’hériter d’une fortune”.
  • “Je monterais bien une entreprise, mais je n’ai aucune idée de ce que je peux faire…”.

Heureusement, il existe un moyen bien plus simple de devenir riche en partant de rien. Ce moyen, c’est d’investir dans l’immobilier.

Comment bien investir dans l’immobilier ?

Il est relativement simple de devenir riche en partant de rien, avec l’immobilier.

Attention, simple ne veut pas pour autant dire facile. Ce que je veux dire par là, c’est que les étapes à respecter ne sont pas nombreuses. De plus, vous allez voir que, si vous les cumulez, elles peuvent avoir un effet très puissant.

Gardez à l’esprit que vous avez quatre leviers à votre disposition pour devenir riche avec l’immobilier.

Levier 1 : le cash-flow

Le premier levier dont vous devez vous servir pour devenir riche avec l’immobilier est le cash-flow.

Le cash-flow est la différence entre vos revenus locatifs (les loyers) et les charges liées à votre investissement (la mensualité de prêt, les assurances, les impôts et taxes, les différents frais de copropriété, etc).

CASH-FLOW = REVENUS LOCATIFS – DÉPENSES

Pour qu’un investissement immobilier soit vraiment intéressant, cette différence doit être positive. C’est ce qu’on appelle un cash-flow positif, ou un bénéfice, ou encore un excédent. Dans le pire des cas, ce résultat doit être nul.

Cela signifie que votre bien immobilier vous rapporte de l’argent tous les mois, dès le premier mois !

INVESTISSEMENT RENTABLE : CASH-FLOW > 0€

Je sais que c’est une notion difficile à aborder pour beaucoup de personnes, notamment si vous débutez en investissement immobilier locatif. En effet, beaucoup d’investisseurs sont convaincus qu’il est normal de rajouter de l’argent tous les mois pour payer un investissement immobilier.

De cette façon, il vous restera chaque mois un peu d’argent sur vos revenus locatifs. Vous allez donc devenir de plus en plus riche, mois après mois !

Levier 2 : l’appréciation du bien immobilier

Le deuxième levier qui vous permettra de devenir riche avec l’immobilier est l’appréciation du bien.

En d’autres termes, il s’agit de la prise de valeur de votre investissement, au fil du temps.

Il a été constaté que, sur une durée suffisamment longue, les prix de l’immobilier ont tendance à augmenter.

Bien sûr, il y a des périodes de crises, comme la crise des subprimes de 2008 ou encore la crise liée au coronavirus en 2020. Mais ces retournements de marché sont généralement temporaires, et retrouvent le chemin de la croissance, tôt ou tard.

De ce fait, plus vous allez garder votre bien longtemps, plus celui-ci va s’apprécier. Cette hausse de la valorisation est généralement supérieure à l’inflation.

En conséquences, plus le temps passe, plus vous avez de chances de réaliser une belle plus-value à la revente, ce qui vous aidera sérieusement à devenir riche.

Levier 3 : les avantages fiscaux et niches fiscales

Ce troisième levier est vraiment très puissant, pourtant il est trop souvent ignoré, surtout par les personnes qui débutent.

Le gouvernement a mis en place plusieurs systèmes qui permettent d’optimiser la fiscalité d’un investissement immobilier. Bien sûr, ce n’est pas sans raison : nous manquons de logements, et ces avantages fiscaux sont donc une incitation à construire ou rénover des biens immobiliers, pour répondre à la demande.

Je ne vous parle pas ici des programmes de défiscalisation, qui sont, pour la plupart, de mauvais investissements et qui vous coûteront plus d’argent qu’ils ne vous en feront gagner.

L’idée général à retenir, en immobilier locatif, c’est que vos loyers sont des revenus additionnels, sur lesquels vous ne paierez pas d’impôts. C’est valable même si vous réalisez un cash-flow positif, et ce pendant plusieurs années.

Dans quel cas préférez-vous être :

  • Gagner 3000 euros de revenus locatifs et ne pas payer d’impôts,
  • Gagner 3000 euros de salaire et payer environ 30% d’impôts sur le revenu ?

Cette économie d’impôt peut, sur plusieurs années, se chiffrer en dizaines de milliers d’euros. Cela peut grandement vous aider à devenir riche plus rapidement que si vous deviez les reverser.

Levier 4 : l’amortissement de capital

Enfin, le dernier levier, et certainement le plus puissant, pour devenir riche avec l’immobilier, est l’amortissement de capital.

Il s’agit de la part de l’emprunt que vous allez rembourser, chaque mois, à la banque.

En effet, lorsque vous remboursez une mensualité de prêt immobilier, vous payez en réalité trois choses :

  • L’assurance du prêt, qui vous couvre en cas de problème,
  • Les intérêts d’emprunt (la rémunération de la banque),
  • Le capital (le remboursement de l’argent emprunté).

Comme l’argent des loyers couvre votre emprunt, ce sont en réalité vos locataires qui remboursent le prêt immobilier. De cette façon, le capital remboursé ne sort pas directement de votre poche. Il est payé par le service que vous rendez à vos locataires : la mise à disposition d’un logement.

Plus le temps passe, plus la somme restante diminue, plus vous devenez riche avec l’immobilier.

Comment devenir riche en partant de rien avec les 4 leviers ?

L’enrichissement généré par l’immobilier locatif en une année

Nous allons prendre un exemple simple, pour illustrer la puissance de ces quatre leviers pour devenir riche en immobilier.

Prenons l’exemple d’un appartement qui revient à 100.000 euros tout compris, avec un emprunt total. Cet appartement génère un cash-flow mensuel de 300 euros, et donc de 3.600 euros par an.

Dans le même temps, vous allez rembourser 500 euros de mensualité de prêt, avec 400 euros de capital et 100 euros d’intérêts (lissé sur la durée du prêt). Vous allez donc rembourser 4.800 euros de capital par an.

Sur cette année, votre appartement va également prendre de la valeur, à hauteur de 3%. Il vaut donc maintenant 103.000 euros.

Enfin, avec une fiscalité optimisée, vous n’allez pas reverser d’impôts sur ces différents gains.

Si nous cumulons ces quatre leviers, voici l’enrichissement généré la première année :

  • Cash-flow : 3.600€
  • Amortissement de capital : 4.800€
  • Valorisation du bien : 3.000€
  • Enrichissement total : 11.400€

Plus le temps passe, plus vous allez devenir riche !

Ce processus s’accélère année après année, car vous allez rembourser de plus en plus de capital, et la valeur de votre appartement ne va cesser d’augmenter.

Ainsi, avec une projection sur dix ans, voici l’enrichissement :

  • Valorisation du bien : 34.391€
  • Amortissement de capital : 40.000€ (il reste plus de 50% du prêt car les premières années vous remboursez beaucoup d’intérêts).
  • Cash-flow : 36.000€
  • Total : 110.391€

Au bout de dix ans, vous vous serez donc enrichi(e) de 110.391€ !

Multipliez les opérations pour devenir riche

Bien sûr, ce n’est pas avec un seul bien immobilier que vous allez devenir riche. Cela dit, tout dépend du montant que vous estimez être nécessaire pour être “riche”.

Mais imaginez maintenant la puissance si vous réalisez une nouvelle acquisition par an, ou si vous passez ensuite à des opérations plus importantes.

Le plus beau dans tout cela, c’est que les premières années sont les plus difficiles. Au démarrage, l’enrichissement est lent. Mais plus le temps passe, et plus vous achetez d’immobilier, plus l’effet cumulé agit.

De cette façon, vous allez vraiment pouvoir devenir riche avec l’immobilier, même en partant de rien. Alors, bien sûr, cela ne se fera pas du jour au lendemain. Il faut de la patience et de la persévérance pour arriver à ces résultats. Comme beaucoup de choses dans la vie, c’est accessible, si vous vous en donnez réellement les moyens.

En effet, si vous voulez devenir riche sans rien faire, ou bien devenir riche rapidement et facilement, alors vous pouvez passer votre chemin. Les solutions miracles n’existent pas.

Tous les jours, j’ai des clients qui décident de se former et de passer à l’action. Ceux qui appliquent obtiennent des résultats, et sont bien partis pour devenir riches d’ici quelques années.

La question à vous poser, désormais, c’est : où voulez-vous être dans dix ans ?

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