Comment devenir rentier immobilier quand on part de zéro ?

Devenir rentier immobilier est un rêve qui fait fantasmer de plus en plus de personnes.

Qui ne s’est pas déjà retrouvé à s’imaginer, par une triste journée d’hiver grise et pluvieuse enfermé(e) sous les néons d’un open space dénué de toute forme d’humanité, en train de lézarder sur une plage de sable chaud ?

Que celui ou celle qui ne s’est jamais vu(e) rejouer la scène de la fameuse publicité du loto « Au revoir, Président« , et ainsi dire adieu au métro-boulot-dodo, se manifeste immédiatement !

Mais peut-on réellement devenir rentier immobilier en partant de rien ? Est-ce réservé aux personnes les plus fortunées, ou aux gros revenus ?

 

Qu’est-ce qu’un rentier immobilier ?

Rentier immobilier : définition de ce terme utilisé à tort et à travers

La définition d’un rentier immobilier est simple : il s’agit d’une personne qui vit de ses rentes immobilières, en l’occurrence des revenus locatifs. Celle-ci n’a donc pas besoin de travailler pour vivre, puisqu’elle touche des revenus passifs. Ces revenus arrivent sur son compte en banque sans qu’elle ait besoin de se lever le matin.

Pour cela, il faut disposer de biens immobiliers, qui sont mis en location. Les locataires versent un loyer tous les mois, en échange de l’occupation des logements. Lorsque les sommes gagnées par ces biens immobiliers permettent de couvrir votre train de vie, alors vous pouvez considérer que vous êtes devenu(e) rentier(e) immobilier.

Sur le papier, la vie de rentier immobilier fait rêver. En effet, de nombreuses personnes qui n’aiment pas leur travail et le font par obligation de payer les factures plutôt que par plaisir, aimeraient pouvoir ne plus subir le métro-boulot-dodo quotidien. De plus, vous êtes peut-être tombé(e) sur une publication, une vidéo ou un site internet mettant en avant la vie de dizaines de personnes qui sont devenues libres avec l’immobilier, et qui vivent maintenant toute l’année au soleil, roulent en Ferrari ou en Lamborghini, et logent en permanence dans un hôtel cinq étoiles ?

Vous vous demandez alors si devenir rentier immobilier est réellement possible, ou si tout cela n’est qu’un rêve ?

Peut-on vraiment devenir rentier avec l’immobilier ?

Honnêtement, si vous êtes sceptique à l’idée de pouvoir devenir rentier immobilier vous aussi, je ne vais pas vous jeter la pierre. Moi aussi, je l’étais, lorsque j’ai commencé à m’intéresser à l’immobilier.

Je ne vais pas tourner autour du pot : oui, il est vraiment possible de devenir rentier avec l’immobilier. Ça, c’est pour la bonne nouvelle.

Maintenant, j’ai deux mauvaises nouvelles pour vous.

La première, c’est que ça ne va pas se faire tout seul. Si vous pensez que vous allez devenir riche en cinq minutes, sans rien faire, à rester assis derrière votre écran d’ordinateur, alors vous pouvez fermer cette page tout de suite. Vous allez devoir travailler dur et intelligemment. Toucher des revenus sans avoir besoin de travailler se construit, ça ne vient pas tout seul du jour au lendemain. Mais le truc plutôt sympa, c’est que vous allez travailler pour mettre tout ça en place, et ensuite vous allez en retirer des bénéfices à vie.

La seconde, c’est que vous ne serez jamais vraiment rentier. Oui je sais, je viens de casser vos douces illusions. La vérité, c’est qu’il y aura toujours des petites choses à gérer : réparations, changement de locataire, déclarations fiscales, etc. D’ailleurs, plus vous aurez de biens immobiliers, plus vous aurez de choses à gérer. Il est bien sûr possible de déléguer la gestion à une agence, pour vous libérer beaucoup de temps. Mais cela viendra forcément impacter votre rentabilité.

C’est pour cette raison que je ne suis pas adepte du terme rentier immobilier. Je préfère parler de liberté financière, car vous pouvez faire ce que vous voulez. Mais vous n’allez certainement pas rester à rien faire. D’ailleurs, ne rien faire est vite ennuyeux, l’être humain n’est pas fait pour ça.

Quelle somme d’argent faut-il pour être rentier ?

Contrairement à une idée reçue, vous n’avez pas besoin d’avoir des millions d’euros pour ne plus avoir besoin de travailler.

En effet, vous pouvez tout à fait devenir rentier immobilier avec un patrimoine modeste. Pour cela, il faut bien comprendre qu’atteindre la liberté financière et devenir riche sont deux choses totalement différentes.

La richesse se mesure en patrimoine accumulé. Il s’agit de la somme de tout ce que vous possédez : liquidités, actions en bourse, biens immobiliers, assurances-vie, etc. Même si personne n’a encore défini de seuil pour qualifier quelqu’un de riche, il faut quand même plusieurs centaines de milliers d’euros, ou plusieurs millions d’euros.

La liberté financière, quant à elle, est un flux de revenus disponibles. C’est très différent de la richesse, et beaucoup plus accessible. Par exemple, si vous avez besoin de 1.500 euros pour vivre tous les mois, vous pourrez y arriver plus rapidement qu’une personne qui a besoin de 10.000 euros.

C’est pour cette raison que la première chose à faire, selon moi, est de définir la somme dont vous avez besoin chaque mois. Nous en reparlerons plus loin dans cet article.

Peut-on devenir rentier rapidement ?

Vous avez certainement vu passer plusieurs publicités, que ce soit sur les réseaux sociaux ou sur Youtube, vous promettant de devenir rentier immobilier en moins de douze mois.

Ces publicités font généralement beaucoup rire, souvent à juste titre. On voit de tout sur internet, et il y a quand même quelques arnaqueurs et imposteurs dans les formateurs en immobilier. Ce qui me chagrine, c’est que ces quelques brebis galeuses ternissent l’image de l’immobilier, et ne donnent pas envie de prendre au sérieux cet univers. Difficile, dans ces conditions, de croire qu’il soit possible de vivre et gagner de l’argent différemment.

Pourtant, il est réellement possible de devenir rentier rapidement. La notion de rapidité peut varier en fonction des personnes, mais je peux vous affirmer, par expérience, que vous pouvez vivre de l’immobilier en trois à cinq ans. Cette durée va être influencée par trois éléments principaux : la somme dont vous avez besoin pour vivre, le montant que vous pouvez emprunter à la banque et le type d’investissement que vous allez réaliser.

Vous deviendrez libre financièrement beaucoup plus rapidement en exploitant un immeuble de rapport en location courte durée qu’en achetant un studio que vous allez louer à l’année. C’est aussi simple que ça.

Comment devenir rentier immobilier en 2021 ?

De quelle somme avez-vous besoin vivre ?

La première étape pour devenir rentier immobilier consiste à définir la somme d’argent dont vous aurez besoin pour vivre tous les mois.

Vous n’avez pas forcément besoin de gagner autant d’argent que votre salaire actuel pour vivre de l’immobilier. Peut-être que vous vivez aujourd’hui dans une grande ville, dans laquelle le coût de la vie est cher, par nécessité ? C’est le cas, par exemple, si votre travail vous impose d’être dans une grande agglomération.

Vous n’aurez donc peut-être plus besoin d’habiter au même endroit lorsque vous serez rentier immobilier. Si votre objectif est de partir vous installer à la campagne, ou dans une petite ville, vous allez sensiblement réduire le budget pour vous loger. Peut-être même, si vous êtes propriétaire de votre résidence principale, que vous allez pouvoir éliminer totalement ce poste, en remboursant le prêt en cours et en payant votre nouveau logement au comptant, avec la différence entre la somme à rembourser et le prix de vente.

Vous pouvez adopter la même réflexion pour plusieurs postes : le transport, l’habillement, l’alimentation. Autant de sources de dépenses qui vont beaucoup diminuer lorsque vous n’aurez plus l’obligation de les supporter dans votre environnement actuel.

En faisant cet exercice, vous allez peut-être vous rendre compte que 2.000 euros par mois suffisent pour vous installer au vert, alors qu’il vous faut le double dans votre vie actuelle.

Comment devenir rentier en 10 ans ou moins ?

Si votre objectif est d’atteindre la liberté financière en moins de dix ans, c’est tout à fait possible, mais cela va nécessiter du travail.

Pour y arriver, vous allez devoir trouver des opérations rentables, qui vont vous dégager du cash-flow. Il s’agit de la différence entre les rentrées locatives et toutes les charges d’exploitation nécessaire pour faire tourner votre investissement. En clair, vous devez réussir à dégager un bénéfice tous les mois, même en ayant un prêt immobilier à rembourser.

Il y a plusieurs types de charges à prendre en considération :

• La mensualité de prêt,
• Les impôts locaux (taxe foncière, CFE),
• Les charges de copropriété,
• L’assurance Propriétaire Non Occupant,
• La vétusté du bien immobilier (réparations, travaux, entretien),
• La délégation (frais d’agence, conciergerie),
• Etc.

Vous devez absolument prendre en compte toutes les charges et ne rien oublier pour bien calculer votre cash-flow.

Certaines personnes vous diront qu’il est impossible d’obtenir du cash-flow en immobilier. Je pense qu’elles ont leurs raisons, et notamment qu’elles investissent dans des biens qui ne génèrent pas de bénéfice. Elles ont une vision à l’ancienne, sans réelle stratégie, comme le faisaient mes grands-parents.

De nos jours, en combinant des taux d’emprunt bas avec des durées longues et des modes d’exploitation très rentables, il devient possible d’obtenir plusieurs centaines ou plusieurs milliers d’euros de cash-flow avec un seul investissement !

Combien de biens faut-il pour devenir rentier immobilier ?

Il n’y a pas de réponse toute faite à cette question, mais je peux vous donner des pistes qui vous permettront d’y voir plus clair.

En effet, nous avons vu que devenir rentier immobilier dépend avant tout de la somme dont vous avez besoin pour vivre. Une fois que vous avez identifié l’argent nécessaire chaque mois pour vivre, vous allez devoir définir l’horizon temporel pour quitter votre travail. Vous n’allez pas mettre les mêmes stratégies en place si vous voulez être libre financièrement dans trois ans que si vous disposez de dix ans pour y arriver.

Certains modes d’exploitation sont plus rentables que d’autres, et vous permettront d’atteindre votre objectif rapidement. La location courte durée (ou saisonnière) est le plus rentable, elle vous permet d’obtenir plusieurs centaines d’euros de cash-flow par mois. Vient ensuite la colocation, puis la location meublée de longue durée.

Si vous avez besoin de 1.500 euros par mois pour vivre, vous pouvez y arriver en achetant :

• Deux immeubles exploités en location courte durée ou de façon mixte,
• Six appartements en location courte durée,
• Sept à huit appartements en colocation,
• Entre vingt et trente appartements exploités en location longue durée.

Comment investir dans l’immobilier en partant de zéro ?

Beaucoup de personnes pensent qu’on ne peut pas investir dans l’immobilier et devenir rentier immobilier sans apport, que c’est un mythe et que seules les personnes qui ont de l’argent peuvent investir. C’est une grave erreur, car l’immobilier est justement un des seuls piliers d’enrichissement qui permet de vous créer du patrimoine à partir de rien.

Le principe est simple :

• Vous empruntez de l’argent auprès de la banque pour financer votre acquisition,
• L’emprunt immobilier est remboursé par votre loyer,
• Vous profitez d’un cash-flow mensuel,
• Lorsque l’emprunt est remboursé, vous êtes à la tête d’un bien immobilier d’une valeur de plusieurs dizaines ou centaines de milliers d’euros.

Nous avons la chance, en France, d’être un des seuls pays dans lesquels il est possible de financer l’intégralité d’une opération immobilière. Cela comprend le prix du bien immobilier, les frais d’agence, les frais de notaire et les travaux. On appelle cela un financement à 110%.

Bien sûr, depuis la crise du coronavirus en 2020 et les recommandations du HCSF concernant l’endettement immobilier, c’est devenu plus compliqué que dans le passé. Mais c’est toujours possible. Pour y arriver, il est important d’avoir un dossier solide, des comptes bancaires bien gérés, et notamment d’avoir de l’épargne.

Si vous n’avez pas d’argent de côté, je vous recommande de vous y mettre dès maintenant. Que ce soit pour mettre un apport de 10% dans votre opération, afin d’obtenir plus facilement votre prêt bancaire, ou bien afficher votre sérieux face à la banque et demander un financement complet qui vous permettra de devenir rentier immobilier sans apport, il est absolument essentiel d’avoir de l’argent de côté. Cela vous servira même en cas de coup dur sur un de vos investissements.

Si vous n’arrivez pas à mettre d’argent de côté, je vous conseille d’utiliser ma méthode facile, qui vous permettra d’épargner en cinq minutes par mois, sans y penser.

Quel salaire faut-il pour investir dans l’immobilier ?

Investir dans l’immobilier n’est pas réservé aux personnes qui gagnent un salaire important. C’est justement ce qui fait la force de l’immobilier : vous pouvez investir avec un salaire normal. Ainsi, une personne qui gagne 1.500 euros par mois peut très bien solliciter un financement bancaire et se lancer.

Pour cela, il va falloir sortir des grandes métropoles, qui sont très chères et peu rentables. En regardant du côté des villes petites et moyennes, vous allez trouver des biens immobiliers à tous les prix, pour tous les budgets. Cela pourra vous surprendre si vous êtes habitué(e) des prix immobiliers des grandes villes, comme Paris, mais vous pouvez trouver des appartements ou des maisons pour moins de 30.000 euros.

À ce prix, il est évident que vous serez loin du glamour des Champs-Élysées, mais ce n’est pas le but recherché. Ce que l’on veut, c’est obtenir de la rentabilité. Comme je le dis souvent à mes clients, ce n’est pas parce que vous n’iriez pas habiter dans ces endroits que personne n’a envie d’y vivre pour autant.

Pour un salaire de 1.500 euros, vous pouvez vous endetter à environ 33% de cette somme. Cela veut dire que vous pouvez avoir une mensualité de 500 euros par mois, ce qui permet d’emprunter entre 100.000 et 125.000 euros, en fonction de la durée de l’emprunt. Pour ce budget, je peux vous assurer qu’il est déjà possible de réaliser de belles choses, et de commencer à construire votre patrimoine pour devenir rentier immobilier.

Sachez aussi que vous n’avez pas besoin d’être en CDI pour obtenir un financement immobilier. Je connais des centaines de personnes qui ont réussi à investir avec des situations atypiques : CDD, intérim, etc.

Comment acheter plusieurs biens immobiliers ?

À la lecture de cet article, vous vous demandez peut-être comment il est possible d’acheter plusieurs biens immobiliers et d’arriver à votre objectif ?

Vous ne le savez peut-être pas, mais vous pouvez avoir plusieurs prêts immobiliers en cours, contrairement à une idée reçue. Pour que cela soit possible, il faut absolument que vos investissements dégagent du cash-flow. Au minimum, ils doivent respecter une règle essentielle pour les banques : la règle des 70%.

Les banques ne vont pas prendre la totalité de vos loyers en compte, lorsqu’elles vont calculer vos revenus. Elles vont se protéger en pondérant ces derniers à 70% environ. C’est ce qui leur permet de mesurer le risque, en anticipant le fait que vous allez certainement avoir des imprévus durant la détention du bien (vacance locative, petites réparations, impôts, etc).

Il faut donc toujours vous arranger pour que votre mensualité de prêt immobilier ne dépasse pas 70% du loyer que vous allez percevoir. De cette façon, à chaque nouvelle opération, les revenus locatifs vont venir s’ajouter à vos revenus existants. C’est ce qui vous permettra de conserver un taux d’endettement modéré, et de continuer à emprunter.

Quelle formation pour devenir rentier immobilier ?

Avant de vous lancer, je vous recommande fortement de vous former pour bien comprendre comment faire pour devenir rentier immobilier.

De nos jours, l’information est disponible partout, en abondance. Vous n’avez pas d’excuse pour ne pas vous former. Bien sûr, devant autant d’information disponible, je comprends qu’il soit difficile de faire un choix. Vous avez peut-être peur de tomber sur une arnaque, sur un imposteur ou bien que la formation soit de mauvaise qualité, et d’avoir investi votre argent pour rien ?

Encore une fois, je vous l’ai dit, vous n’allez pas devenir rentier sans rien faire. Il va falloir vous retrousser les manches et travailler d’arrache-pied pour atteindre votre objectif. Si vous êtes toujours motivé(e) à passer à l’action, alors je vous recommande de rejoindre mon programme Investir et Réussir. Il s’agit d’une formation et d’un accompagnement pas à pas, pour vous apprendre à bien investir dans l’immobilier, et à atteindre la liberté financière en trois ans.

Il ne s’agit pas d’une simple formation, mais bien d’un accompagnement complet. Je suis présent au quotidien pour répondre à vos questions, vous guider et analyser vos projets immobiliers. Je ne vous laisse pas seul(e). C’est ce qui fait la richesse de ce programme.

Je suis très fier de ce que les clients arrivent à accomplir. Certains d’entre eux arrivent à gagner plus de 1.000 euros de cash-flow avec un seul achat immobilier. Je vous recommande de prendre le temps de découvrir leurs histoires. C’est très inspirant.

Je vous offre mon livre pour devenir rentier immobilier

Je sais bien que tout le monde n’a pas forcément les moyens d’investir dans une formation. Il y a également des personnes qui sont toujours sceptiques à l’idée de pouvoir vivre de l’investissement immobilier en quelques années.

Si c’est votre cas, j’ai un cadeau pour vous : mon livre « Comment vivre de vos loyers sans multiplier les achats immobiliers ?« . C’est un condensé de mes dix années d’expérience, dans lequel je partage avec vous le détail de ma méthode Investir et Réussir. J’espère qu’il vous ouvrira les yeux sur ce qu’il est possible de faire avec l’immobilier.

Cliquez ici ou sur l’image pour le télécharger.

À vous de jouer pour devenir rentier immobilier

Vous avez maintenant toutes les cartes en main pour devenir rentier immobilier. À travers cet article, j’ai voulu vous montrer qu’il est tout à fait possible de vivre une vie différente du métro-boulot-dodo.

Voici un récapitulatif des étapes pour y arriver :

1. Définir la somme dont vous avez besoin pour vivre.
2. Établir une date à laquelle vous voulez devenir rentier immobilier.
3. Mettre en place la stratégie pour atteindre votre objectif dans les temps, et en fonction de vos préférences.
4. Faire le ménage dans vos comptes bancaires et automatiser vos finances pour épargner de façon automatique.
5. Chercher et trouver votre premier investissement rentable.
6. Financer l’opération, faire les travaux de rénovation et mettre en location.
7. Attendre six mois à un an, pour corriger ce qui doit l’être et faire le bilan de cette première opération (c’est celle qui vous apprendra le plus de choses).
8. Recommencer.

Bien sûr, je vous rappelle que possible ne signifie pas facile. Vous allez devoir travailler dur pour atteindre votre objectif de vivre de vos loyers. Il y aura des hauts et des bas, et cela ne se fera pas du jour au lendemain. Mais je peux vous assurer que le jeu en vaut la chandelle, et que la récompense que vous allez en retirer vaut bien la peine de faire des sacrifices pendant quelques années.

N’oubliez pas non plus qu’investir dans l’immobilier est un projet de vie. Je ne vous recommande pas de vous lancer sans préparation, et je vous conseille de prendre le temps de la réflexion avant d’investir.

Il est également important de trouver les bonnes personnes avec lesquelles vous pouvez partager ce projet. 97% des gens vont vous regarder comme un extra-terrestre, et vont tenter de vous décourager dans votre aventure. Nous sommes toutes et tous passés par là, c’est normal. Les gens ont peur de ce qu’ils ne connaissent pas. Mais si vous réussissez à vous entourer des 3% de personnes restantes, celles qui pensent comme vous, alors la route vers le succès n’en sera que plus facile.

Je vous souhaite le meilleur dans cette belle aventure.