Investir dans les bureaux et locaux commerciaux : l’immobilier commercial : une niche

Investir dans les bureaux et locaux commerciaux procure des gains financiers très intéressants. Moins populaire que l’immobilier d’habitation, ce type d’investissement est cependant accessible à un grand nombre d’acheteurs et réalisable sur tout le territoire. 

Acheter des locaux professionnels requiert une analyse approfondie sur l’emplacement et l’activité commerciale du futur investissement. Connaître les bases et les particularités du marché vous confortera dans votre programme, tout comme la compréhension des contraintes et des précautions à prendre. 

Réaliser une opération d’immobilier dans les biens locatifs commerciaux vous tente ? Laissez-vous guider pour comprendre comment réussir un achat de bureaux et locaux professionnels.

Investir dans les bureaux et locaux commerciaux : un marché immobilier performant

Investir dans l’immobilier commercial permet de disposer de locaux d’activité à louer. La procédure de recherche, d’achat et d’exploitation diffère d’un investissement classique dans l’habitat. 

La rentabilité des locaux et bureaux commerciaux est supérieure à la location nue d’habitation

En effectuant un investissement en biens immobiliers commerciaux, vous accédez à des produits ayant une rentabilité supérieure qu’en immobilier d’habitation classique. On dit que les rendements sont multipliés par 2 avec les locaux à usage commercial. 

Alors qu’en habitat traditionnel, les performances atteignent entre 2 et 5 %, la rentabilité des biens commerciaux se positionne entre 5 et 10 %, selon l’emplacement visé. 

Une bonne connaissance du marché de locations de locaux commerciaux est nécessaire pour atteindre ces performances. En principe, plus la rentabilité est haute, plus le bien comporte de risques.

Trouver des biens commerciaux à vendre

Où trouver un local commercial à vendre ? Les sites en ligne tels que Le Bon Coin ou seloger.com affichent régulièrement des opportunités. Examinez également les annonces sur papcommerce ou immonot. Des agences spécialisées comme Procomm disposent d’un choix intéressant d’immobilier d’entreprise. 

Faites également jouer votre réseau pour une recherche de local, car le marché est très dynamique et les biens à fort potentiel sont pris d’assaut. 

Vous devez faire preuve d’une grande réactivité et ne pas hésiter à vous rendre sur place dès la publication de la vente de locaux commerciaux pour juger du potentiel.

Le choix de l’emplacement est primordial pour acheter des bureaux et locaux commerciaux

S’il y a un critère numéro un à regarder pour un bien immobilier professionnel, c’est bien l’emplacement du bien. Entre un produit en hypercentre ou un commerce excentré, le prix est différent, mais louer un local commercial isolé peut vite devenir un fiasco. En investissant dans l’immobilier professionnel, une évaluation sur place est nécessaire.

Vérifier le dynamisme du secteur géographique

En premier lieu, pour investir dans un local commercial, une évaluation globale du pôle économique s’impose. Vérifiez si la région attire des entreprises, si le bassin d’emploi est dynamique et si la ville renvoie une image positive. 

De même, examiner les projets de la zone vous donne un aperçu de l’évolution du secteur. L’arrivée d’une ligne de tramway et des projets de revitalisation de centre-ville sont des critères intéressants. De nombreuses actions politiques vont dans ce sens : programme national « Action Coeur de ville », convention ORT (Organisation de Revitalisation du Territoire) dans le cadre de la loi ELAN.

Juger du potentiel du site  

Outre la présence de piétons et le stationnement facile des véhicules, vous devez également veiller à l’ambiance générale du quartier. Un emplacement ensoleillé ainsi qu’un commerce près d’un accès de transport en commun ou d’une enseigne porteuse sont mieux cotés. 

Les franchises réputées sont de bons indicateurs d’emplacement, car une étude poussée est réalisée avant tout investissement dans des murs commerciaux. Discuter avec les riverains et les commerçants sur site s’avère révélateur de l’ambiance. 

Connaître les différentes zones

3 zones spécifiques sont identifiées pour un commerce à louer :

  • la zone n° 1 : il s’agit d’une rue commerçante centrale, à fort passage et donc disposant d’une excellente visibilité. Les prix sont plus chers et donc la rentabilité plus faible, mais vous êtes sûr de louer votre bien commercial. Je vous conseille de viser ce type d’emplacement premium.
  • la zone 1 bis : ce sont les rues adjacentes, à deux pas des rues à fort potentiel. Ici, vous devez vérifier l’accessibilité et la visibilité du commerce depuis l’hyper centre.
  • la zone n° 2 : plus éloignés du centre, les points de vente doivent avoir un intérêt certain pour que les clients se déplacent sur le secteur. Vous aurez plus de difficultés à louer le local et à trouver l’activité qui s’accorde parfaitement aux lieux.

La sélection de l’activité est capitale pour la bonne réussite de l’investissement locatif commercial

Lorsqu’un locataire est déjà en place, cela peut rassurer le propriétaire bailleur, mais le potentiel du commerce est à tester. 

Jouer au client mystère vous donne une première image : évaluez l’accueil, la mise en valeur des produits, l’écoute et le sens du service. Ensuite, place à l’analyse des comptes financiers du locataire.

Pour louer des locaux d’activités non occupés ou pour un changement de destination, ciblez une activité professionnelle comme les commerces de bouche, ou des secteurs non commercialisés en ligne. Prudence avec les coiffeurs ou les agences immobilières, car l’offre est déjà très fournie. 

Évitez le prêt-à-porter qui subit de plein fouet les nouvelles tendances de consommation.

Fixer le prix du local ou du bureau commercial

Les prix des bureaux et des locaux commerciaux sont définis, entre autres, selon la rentabilité du site et le loyer attendu. Il n’y a pas vraiment de barème prédéfini ou de prix par secteur. 

Par exemple, en partant sur une rentabilité de 8 %, si vous tablez sur 20 000 € de loyers annuels à percevoir, vous déterminez le prix plafond de votre achat en calculant : 20 000 x 100/8 = 250 000 € maximum.

Financer l’achat du local ou du bureau commercial avec un crédit

Comme pour tout investissement immobilier, je vous conseille de faire financer l’intégralité de votre projet par la banque, en y incluant les frais de notaire et les éventuels travaux. 

Le financement à 110 % est une technique adoptée par un bon nombre d’investisseurs. En jouant sur l’effet de levier, c’est l’organisme de crédit qui paye le bien. Partir sur un loyer mensuel supérieur à la mensualité et aux charges vous permet de dégager du cash et d’afficher un profil crédible auprès du financier. 

Pour obtenir un feu vert de la banque, vous devez présenter un dossier complet : business plan soigné et photos à l’appui. 

Le bail des investissements locatifs commerciaux est spécifique

Lorsque vous louez un local ou un bureau, vous optez pour un bail commercial, différent du bail traditionnel. En effet, pour ce type de locaux, le locataire exploitant s’engage sur des périodes de 3 ans renouvelables. On l’appelle le bail 3, 6, 9. N’hésitez pas à le faire relire par votre avocat ou votre notaire pour vérifier la conformité des clauses. 

 

Le bail commercial est plus souple que le bail classique pour le propriétaire bailleur :

  • Le propriétaire ne réalise que les travaux de toiture et des murs. Le locataire prend généralement en charge les travaux d’aménagement et d’agencement du magasin. Il est redevable des charges et des taxes, y compris la taxe foncière. Ces conditions sont définies dans le bail. L’occupant doit également acheter le droit au bail.
  • En cas d’impayés, le contrat suit la législation du droit des sociétés. Vous récupérez vos loyers impayés ou votre bien beaucoup plus facilement qu’en bail immobilier d’habitation. Le taux d’impayés est plus faible qu’en locatif résidentiel, car l’exploitant assure le paiement de son outil de travail. À défaut, il risque le redressement ou la liquidation judiciaire.

En ce qui concerne les loyers, ils sont calculés selon l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) et non sur l’Indice des Revenus Locatifs. À noter que la vacance est plus longue entre deux locataires, vous devez donc prévoir des réserves financières pour pallier le manque de revenus.

La fiscalité des revenus locatifs des locaux et bureaux commerciaux

L’investisseur peut acquérir des locaux professionnels en SCI à l’impôt sur le revenu. Des droits de mutation, s’élevant à environ 5 % du prix d’achat, sont à prévoir.

L’imposition des revenus est identique à celle des locations nues. Les loyers sont déclarés dans la catégorie des revenus fonciers avec déduction de certaines catégories de charges et de travaux. 

Dans le cas de déficit foncier, celui-ci se reporte sur les revenus fonciers pendant 10 ans, à hauteur de 10 700 €.

L’investissement dans les bureaux et locaux commerciaux : une opération immobilière durable

Faire le choix d’acquérir des bureaux et des locaux commerciaux est un investissement qui vous engage sur une longue durée. Par un bail souple et renouvelable sur une période triennale, le propriétaire investisseur a accès à un placement financier offrant une bonne rentabilité. 

En analysant minutieusement le potentiel de l’emplacement et le secteur d’activités de l’exploitant, vous partez sur un achat qui vous assure des revenus locatifs fiables. La location de locaux commerciaux permet de compléter vos revenus mensuels ou, en renouvelant les opérations immobilières, de vous construire des revenus passifs.

Pour retrouver les autres modes d’investissements locatifs, vous pouvez consulter les caractéristiques de chaque opération immobilière sur les dossiers spécifiques :

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