Savez-vous que vous pouvez investir dans l’immobilier avec des principes solidaires ? Le dispositif Cosse vous permet de louer des logements à des foyers disposant de revenus modestes en échange de réductions d’impôts. Plus le loyer est bas, plus votre défiscalisation immobilière est importante !

L’opération, appelée également Louer Abordable ou Cosse ancien, est conventionnée. Elle est parfaitement sécurisée grâce à la participation d’intermédiaires sociaux. Le Cosse ancien est ciblé sur des secteurs géographiques où l’offre en hébergements est tendue.

Prêt à passer à l’action ? Voici les informations essentielles pour réussir à investir dans les programmes de défiscalisation Cosse.

La défiscalisation Cosse : une opération très encadrée

Lorsque vous partez sur un programme Cosse, vous devez vous référer aux nombreuses préconisations réglementaires. En voici un aperçu.

Des réductions d’impôts liées à des critères précis

Les avantages fiscaux du dispositif Cosse se calculent d’après la zone géographique, le type de conventionnement avec l’Agence Nationale de l’Habitat, les paliers de revenus des locataires ainsi que la participation d’un organisme d’intermédiation locative.

Les secteurs géographiques selon les déficits de logements

L’État a défini 5 secteurs géographiques pour répertorier les zones selon la difficulté de se loger. Les classements sont établis depuis la zone A Bis, correspondant à des territoires en manque crucial d’hébergements jusqu’à la zone C. Cette dernière, moins impactée par la crise du logement, comprend également des communes rurales.

L’amélioration de la performance énergétique

La Loi de Finances 2020 a prévu de rajouter un critère supplémentaire pour faire valoir ses droits à déduction fiscale. En effet, à partir du 1er juillet 2020, les logements éligibles devront répondre à des critères de performance énergétique.

Les plafonds de ressources des locataires en loi Cosse

Les revenus des bénéficiaires sont classés par l’État en différentes catégories : intermédiaire, social ou très social. Ces derniers peuvent aider les ménages à être positionnés par le préfet sur un logement conventionné.

Le conventionnement avec l’ANAH pour aider les propriétaires bailleurs 

L’établissement public ANAH accompagne les propriétaires à rénover leurs logements locatifs en contrepartie d’aides financières. Les bailleurs signent alors une convention qui les oblige à louer le bien à des ménages à revenus modestes.

Les organismes d’intermédiation locative pour accompagner les bailleurs et les locataires

Pour louer un logement en défiscalisation Cosse, vous pouvez faire appel à l’un des 2 types d’établissements sociaux solidaires suivants :

  • un organisme privé ou public comme Solibail ou Louez Solidaire à Paris qui prend en charge le bail pour le compte d’un locataire à revenu très faible,
  • une agence immobilière sociale de location telle que AIVS ou Soliha. Elle fonctionne en mandat de gestion comme une agence classique. 

Les taux de réductions fiscales envisageables avec la loi Cosse

La réduction fiscale en régime Cosse commence à 15 % pour atteindre 85 %. Pour la calculer, 3 situations différentes se distinguent selon la catégorie du bail :

  • bail avec un loyer intermédiaire : dans les zones A Bis, A et B1 : 30 % de réduction et dans la zone B2 : 15 % de réduction. La zone C ne procure aucun avantage fiscal.
  • bail avec un loyer social et très social : dans les zones A1 Bis, A et B1 : 70 % de réduction, la zone B2 : 50 %, la zone C : 50 % pour un logement avec travaux et pas d’aide fiscale sans travaux.
  • bail avec une intermédiation locative : quelle que soit la zone, le taux s’élève à 85 % sauf pour les loyers intermédiaires en zone C.

Une période pour défiscaliser en cours de prorogation par le gouvernement

Les bailleurs peuvent défiscaliser leurs revenus avec le dispositif Cosse sur des contrats conclus jusqu’au 31 décembre 2022.

L’engagement de durée de location en dispositif Louer Abordable

Lorsque vous passez par une agence immobilière sociale, le contrat porte sur de la location nue. Le bail court sur une durée de 3 ans renouvelables.

En revanche, lorsque le propriétaire conclut une convention avec l’ANAH, la durée du bail est de 6 ans pour un logement sans travaux. Si une subvention a été attribuée par l’établissement public pour participer au financement de la rénovation, le bail est alors signé pour 9 ans.

Le plafonnement des loyers avec le régime Cosse

Avec la loi de défiscalisation Cosse, les plafonds de loyers sont encadrés selon les zones géographiques. Pour connaître le loyer maximal à appliquer pour réduire vos impôts, je vous conseille de contacter l’ANAH avant l’opération, car ces montants sont revus annuellement.

La déclaration des revenus en programme de défiscalisation Cosse

Les contrats de location en dispositif Louer Abordable concernent des logements vides. En déclarant les revenus locatifs en réel simplifié, vous pouvez déduire les frais et une partie des charges, comme les intérêts d’emprunts. Vous pouvez ainsi créer un déficit reportable sur les revenus fonciers pendant 10 ans.

Le dispositif Cosse bénéficie d’un plafond de déficit foncier plus élevé que pour les autres régimes : la loi Élan a en effet autorisé un déficit fiscal à hauteur de 15 300 € au lieu de 10 700 €.

L’exclusion du plafonnement des niches fiscales des réductions d’impôts en Cosse

Dans ce cas, le régime Cosse est favorable aux investisseurs grâce à sa fiscalité. En effet, les avantages fiscaux annuels sont en principe limités à 10 000 € par an. En revanche, cette règle ne concerne pas les réductions d’impôts avec la loi Cosse. Aucune limite d’investissement n’est fixée.

La loi Cosse et le non-cumul avec les autres dispositifs fiscaux

En vous engageant sur un contrat Cosse, vous ne pouvez pas bénéficier des autres dispositifs de défiscalisation. Vous ne pouvez déduire les impôts que par le biais des avantages financiers Cosse octroyés par l’administration.

La prime à l’Intermédiation Locative : une aide financière à l’attention des propriétaires

Dans les zones tendues ou moyennement tendues, les propriétaires peuvent solliciter une Prime à l’Intermédiation Locative (PIL) de 1 000 €. Cette aide financière est attribuée dans le cadre d’un bail conclu pour un logement conventionné social ou très social jusqu’au 31 décembre 2022. Les logements situés en zone C ne peuvent bénéficier de cette prime.

Les logements éligibles aux opérations de défiscalisation Cosse

Pour réduire ses impôts avec la loi Cosse, vous pouvez acheter un bien neuf ou ancien. Avant de le proposer à la location, il doit respecter les règles de décence pour y habiter. Le diagnostic permet ainsi de déceler si le logement respecte les normes techniques et énergétiques en vigueur. Si des travaux de remise en état doivent être réalisés, vous pouvez solliciter les aides financières de l’ANAH.

Les contraintes concernant les locataires des logements Cosse

Pour bénéficier d’un loyer Cosse, le locataire est tenu d’occuper le logement au moins huit mois par an au titre de sa résidence principale.

Il paye le loyer et les charges au bailleur et réalise les travaux d’entretien courants. En outre, il souscrit un contrat d’assurance habitation qu’il doit fournir au propriétaire.

Si ces obligations ne sont pas respectées, vous pouvez demander la rupture du bail au juge compétent.

Vous ne pouvez pas louer votre bien immobilier à un membre du foyer fiscal ni à un ascendant ou descendant.

Il se peut que le locataire occupe déjà le logement. Aussi, le bail peut être transformé en contrat Cosse sous réserve que les plafonds de ressources soient bien respectés.

La garantie financière pour le propriétaire d’un logement Louer Abordable

Louer un logement avec le dispositif de défiscalisation Cosse peut effrayer le propriétaire au premier abord. Pourtant, c’est une opération particulièrement sécurisée grâce à la contribution des organismes partenaires. C’est notamment le cas de :

  • la Caisse d’Allocations Familiales qui verse les Allocations Personnalisées au Logement (APL) en tiers payant pour les revenus sociaux ou très sociaux.
  • les associations d’intermédiation locative, telles que Solibail versant le loyer au propriétaire, peu importe les impayés qu’elles supportent ou la vacance locative.
  • les agences immobilières sociales comme Soliha à qui les propriétaires confient le mandat de gestion. Elles suivent le locataire sur l’aspect social et gèrent la location pour le compte du propriétaire.

L’établissement intermédiaire réalise les travaux de remise en état si le logement est dégradé lors de la fin du bail.

Le changement de situation en cours de bail Cosse

Avec un contrat de bail Louer Abordable, les parties s’engagent pour 6 à 9 ans minimum. Entre temps, la situation peut changer, aussi bien pour le locataire que pour le propriétaire.

Concernant le locataire, le seul “risque” provient de la hausse de ses revenus. Il ne pourra pas renouveler le bail.

Quant au propriétaire, si le logement est vendu, donné ou fait l’objet d’une succession, les repreneurs doivent poursuivre le contrat jusqu’à son terme puisqu’il est lié à la convention ANAH. Ils ne bénéficient pas pour autant des avantages fiscaux attribués au propriétaire précédent.

Défiscaliser en Cosse : Soutenir le logement solidaire

S’engager dans un contrat de défiscalisation Cosse se distingue d’un bail classique par l’intervention d’établissements intermédiaires. Cela permet de sécuriser ses revenus locatifs en contrepartie d’avantages fiscaux pouvant aller jusqu’à 85 %. Il s’agit d’un des rares programmes défiscalisants offrant un tel cadeau fiscal.

Cet investissement locatif soutient en parallèle l’habitat solidaire grâce à des logements rénovés proposés à des foyers à revenus modestes.

Si vous voulez aller plus loin dans les opérations d’optimisation fiscale, je vous invite à consulter les fiches explicatives de l’ensemble des dispositifs.

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