Investir en résidence étudiante : la solution gagnante

Investir dans une résidence étudiante est une stratégie financière qui peut rapporter gros. En effet, en achetant un appartement dans une résidence de services, les investisseurs profitent d’avantages fiscaux dans un marché porteur, que ce soit pour augmenter leur patrimoine ou pour un complément de revenus.

Les villes étudiantes révèlent des opportunités immobilières, boostées par le levier de la location meublée. Si tous les types d’investissements ont leurs atouts, l’acquisition d’un logement en résidence étudiante mérite un coup de projecteur.

Comment réaliser une opération gagnante en investissant dans une résidence étudiante ? Je vous dis tout….

Comment investir dans une résidence étudiante pour accroître son patrimoine ?

Bénéficier de la puissance des avantages financiers des résidences étudiantes

Pour investir dans les appartements étudiants, vous actionnez des dispositifs financiers super forts !

Tout d’abord, le Censi-Bouvard : les personnes imposables à l’impôt sur le revenu profitent d’avantages financiers particulièrement intéressants :

  • 11 % de réductions d’impôts calculées sur le montant de l’achat plafonné à 300 000 €,
  • TVA sur le prix d’acquisition récupérée dans les 6 mois après la livraison. 

Ensuite, vous êtes tenu de louer l’appartement en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) dans une résidence étudiante éligible au dispositif Censi Bouvard. Vous profitez ainsi des caractéristiques financières intéressantes liées aux revenus en BIC.

  • L’imposition des revenus locatifs en micro-BIC est calculée sur 50 % des loyers annuels, lesdits loyers étant plafonnés à 70 000 € par an.
  • Au-delà de 70 000 € de revenus locatifs, ou si vous en faites la demande, c’est le régime réel qui s’applique. Avec lui, vous déduisez toutes les charges liées à ce bien des revenus perçus. L’amortissement du bien est possible à part de 300 000 €.
  • Avec le régime réel, lorsqu’un déficit foncier est constaté, il est déductible du revenu global jusqu’à 10 700 € par an et le surplus est imputable pendant 10 ans.

S’engager sur une durée minimale pour gagner financièrement

Pour profiter des bénéfices de l’investissement immobilier en résidence étudiante, le propriétaire doit conserver son bien pendant une durée imposée par les textes :

  • 9 ans : c’est la durée minimale de location pour profiter des déductions fiscales. Si, par exemple, vous achetez un ou plusieurs biens immobiliers en résidence étudiante pour une valeur de 300 000 €, vous pouvez déduire 11 % d’impôts sur la période de 9 ans. Concrètement, pour ce montant d’investissement, vous déduisez 33 000 € sur la durée totale, soit 3 667 € par an.
  • 20 ans : il s’agit de la période de conservation du bien pour récupérer la TVA : pour un achat de 300 000 €, vous pouvez tabler sur une TVA de 60 000 €, correspondant au taux de 20 %. 

Comprendre les conditions de récupération de la TVA

Pour pouvoir récupérer la TVA après un investissement en résidence étudiante, il faut donc remplir plusieurs conditions :

  • Le logement doit être exploité en LMNP au réel simplifié ;
  • Les loyers sont assujettis à une TVA de 5,5 % ;
  • 3 des 4 prestations obligatoires doivent être proposées dans la résidence de services ;
  • La durée de détention du bien immobilier est de 20 ans sous peine de restitution du montant trop perçu, au prorata des années à venir.
Investir en résidence étudiante pour gagner

Bien investir dans une résidence étudiante peut vous permettre de gagner beaucoup d’argent.

Connaître les caractéristiques des investissements en résidence étudiante

Pour faire un bon investissement en résidence de services étudiante, voici quelques caractéristiques du dispositif :

  • Un même logement ne peut cumuler plusieurs dispositifs de défiscalisation (par exemple un achat en Pinel).
  • Vous pouvez effectuer plusieurs acquisitions en résidences étudiantes ou résidences de services dès lors que vous ne dépassez pas le plafond de 300 000 € par an.
  • Vous pouvez cumuler plusieurs avantages fiscaux en diversifiant vos investissements immobiliers sous réserve qu’ils ne dépassent pas les 10 000 € de niches fiscales annuelles autorisées.
  • Si la réduction d’impôt de 11 % dépasse le montant imposable, le surplus n’est pas perdu : il peut se reporter pendant 6 ans.
  • L’achat en société SCI ou SARL n’est pas compatible pour le dispositif Censi Bouvard. Vous devez donc acheter vos appartements dans les résidences étudiantes en nom propre, voire en indivision.

Définir ce qu’est une résidence étudiante

Tout appartement à destination d’étudiants n’est pas concerné par le dispositif des résidences étudiants. Pour y prétendre, vous devez acheter un appartement dans un programme immobilier éligible aux opérations en Censi Bouvard, accueillant au moins 70 % de population étudiante.

Ce type de résidence doit proposer des services sur place, au minimum trois sur les quatre imposés par la loi :

  • un service d’accueil des personnes,
  • une prestation de petit déjeuner,
  • un service de blanchisserie pour le linge de maison,
  • Un nettoyage des locaux.

Déceler les biens où investir en résidence de services étudiants

Les résidences étudiantes sont des appartements ou des studios d’environ 20 m2. Les écarts sont significatifs d’une ville à l’autre, selon le quartier ou l’arrondissement : les prix peuvent atteindre 13 000 € le m2 pour Paris. En province, comptez en moyenne 4 500 € le m2 pour Bordeaux, 4 000 € pour Lyon ou 3 600 € à Marseille.

Pour investir dans une résidence étudiante, vous devez cibler des logements :

  • neufs,
  • dans des programmes en état futur d’achèvement,
  • anciens, dans des logements nouvellement réhabilités et achevés depuis au moins 15 ans.

Afin de garantir le succès de votre opération en résidence étudiante, choisissez un emplacement près des campus universitaires ou des grandes écoles, à proximité de lignes de transports en commun, de services et de commerces.

Assurer le taux d’occupation du logement en résidence étudiante

Avec un nombre croissant d’étudiants poursuivant des études supérieures, le marché n’est pas près de perdre son potentiel. 

Les prévisions tablent sur un nombre d’étudiants s’élevant à 3 millions en 2030.

À ce jour, le parc de logements public compte 375 000 appartements, dont 170 000 gérés par le CROUS pour 1,6 million d’étudiants vivant hors du domicile familial.

Investir dans une résidence pour les étudiants sous-entend une occupation permanente des appartements. En revanche, vous ne pouvez pas louer le lien à vos proches, c’est le gestionnaire qui se charge de trouver les locataires.

Investir en résidence étudiante pour se diversifier

Il y a de plus en plus d’étudiants chaque année, de quoi être serein sur ce type d’investissement.

Fournir un logement étudiant de qualité dans une résidence étudiante

Partir sur une opération dans les résidences étudiantes permet de procurer un logement qualitatif à vos locataires. En effet, bien souvent, en plus des services minimums imposés par la loi, les promoteurs intègrent des prestations complémentaires permettant de se démarquer dans l’offre locative. Il est courant de trouver des résidences proposant :

  • des logements complets : coin cuisine, salle de bains,
  • la fourniture d’internet dans chaque appartement,
  • des lieux à vivre conviviaux (TV, salle de jeux, etc.),
  • des lieux de travail collectifs,
  • de nombreux services annexes tels que parking sécurisé, imprimantes, etc.

Sécuriser la location d’un bien dans une résidence étudiante 

Investir en résidence étudiante implique de déléguer la gestion de la location à un exploitant désigné pendant au moins 9 ans. La société de gestion fait l’intermédiaire entre le locataire et vous. Il prend à son compte :

  • la rotation de locataire,
  • la vacance locative,
  • les impayés,
  • les relations avec le locataire.

Autant vous dire que la gestion d’un bien acheté dans une résidence étudiante vous épargne de bien des problèmes et sécurise totalement l’opération. C’est en effet la société de gestion qui vous verse régulièrement les loyers, que le logement soit loué ou pas. Ce service a néanmoins un coût : il faut compter 10 % de commission de gestion, appliquée sur les loyers mensuels.

Sélectionner une opération clés en main avec la résidence étudiante

Réaliser un investissement en résidence étudiante vous dispense de toutes les phases liées à la création d’un logement locatif. Avec ce type d’opération immobilière, vous n’aurez pas à vous lancer dans de lourds travaux de réhabilitation pour créer un logement qualitatif. 

Ici, c’est le promoteur qui se charge de la construction et de l’aménagement des appartements.

La banque vous suivra plus facilement sur un dossier de financement d’un logement dans une résidence étudiante car il s’agit d’une opération sécurisée. Vous pouvez parfaitement faire financer votre opération sans apport. D’ailleurs, je vous recommande toujours de garder vos réserves financières sur toutes les opérations d’investissement immobilier.

Pourquoi choisir l’investissement en résidence étudiante ?

En investissant dans les résidences étudiantes, vous signez pour une opération sécurisée grâce au contrat passé avec une société de gestion. L’investissement dans les résidences en Censi Bouvard profite aux investisseurs ne souhaitant pas consacrer du temps à leur projet immobilier. La rentabilité nette n’est pas très élevée, de l’ordre de 4 à 5 % maximum, mais vous optez pour une opération déléguée à un tiers, ce qui vous décharge de toutes les contraintes pratiques.

En variant vos sources de revenus locatifs, vous augmentez progressivement votre patrimoine immobilier en vue de générer des revenus passifs ou de compléter votre retraite. Pour connaître les autres dispositifs d’immobilier locatif, je vous invite à consulter les présentations que j’ai préparées spécialement pour vous :

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