Comment investir dans l'immobilier ?

Vous avez décidé d’investir dans l’immobilier en 2022 pour vous constituer un revenu complémentaire ou bien pour vous créer un patrimoine ?

Découvrez ce guide pratique qui vous explique comment réussir votre investissement locatif.

De la recherche du bien immobilier à la mise en location, en passant par le financement et l’imposition de vos revenus locatifs, je vous explique tout pas à pas.

Faut-il investir dans l’immobilier ?

Quels sont les intérêts d’un investissement immobilier ?

L’investissement immobilier est l’outil d’enrichissement préféré des français, et ce n’est pas un hasard.

En effet, vous avez différentes façons de gagner de l’argent avec un investissement immobilier :

  • Augmenter la valeur du placement immobilier pour le revendre avec une plus-value (augmentation du marché, travaux de rénovation),
  • Encaisser un cash-flow positif sur vos revenus fonciers ou vos revenus BIC, après déduction de votre emprunt immobilier, de vos charges locatives et de vos impôts,
  • Amortir du capital tous les mois en remboursant votre emprunt bancaire.

La stratégie que vous allez adopter va être déterminée par l’objectif que vous visez. En fonction de la façon dont vous voulez gagner de l’argent, vous n’allez pas forcément investir dans l’immobilier de la même manière qu’un autre investisseur.

Par exemple, si vous voulez générer une plus-value à la revente et réaliser un investissement patrimonial, vous allez plutôt vous tourner vers une grande ville. Dans ce cas de figure, il pourra être judicieux d’investir à Paris ou à Bordeaux, par exemple. À l’inverse, si vous avez l’envie de générer un revenu complémentaire grâce à l’excédent de trésorerie mensuel, vous allez regarder du côté des villes petites et moyennes, qui auront de bien meilleures rentabilités.

Dans tous les cas, vous devez d’abord regarder la rentabilité locative de la ville dans laquelle vous voulez investir. Vous allez voir qu’il existe d’énormes différences entre les différentes villes françaises.

C’est quoi, investir dans l’immobilier ?

Investir dans l’immobilier consiste à acheter un appartement, une maison ou un immeuble, dans l’objectif de gagner de l’argent. Vous pouvez vous enrichir soit en revendant votre bien immobilier avec une plus-value, soit en encaissant des loyers tous les mois.

Les objectifs d’un investissement immobilier sont variables d’une personne à l’autre, et c’est à vous de déterminer pourquoi vous voulez vous lancer :

  • Création d’un revenu complémentaire pour améliorer le quotidien ou préparer votre retraite,
  • Réduire vos impôts en utilisant une niche fiscale immobilière,
  • Augmenter votre patrimoine,
  • Réaliser un placement financier avec une petite somme d’argent mensuelle (cent euros par mois, par exemple),
  • Investir un capital financier dont vous disposez,
  • Diversifier votre patrimoine,
  • Sécuriser votre argent en le plaçant dans quelque chose de concret.

Dans tous les cas, le plus gros avantage de l’investissement immobilier est la possibilité de financer toute l’opération à crédit, y compris les frais de notaire. C’est ce qu’on appelle couramment un financement à 110%.

 

Comment investir dans l’immobilier ?

Investir dans l’immobilier locatif pour avoir des revenus complémentaires

L’investissement locatif vous permet de vous enrichir à partir de zéro et de vous créer un complément de revenu dès la première opération.

Bien sûr, pour que cela soit possible, vous ne devez pas vous précipiter sur le premier appartement que vous allez visiter. Réaliser un investissement locatif qui vous fait gagner de l’argent demande un travail minutieux à chaque étape de votre projet. Vous ne devez surtout pas vous lancer sans avoir un minimum de formation sur le sujet, au risque de vous planter et de perdre beaucoup d’argent.

Dans l’idéal, le loyer que vous allez percevoir doit couvrir toutes les charges nécessaires au bon fonctionnement de votre investissement : le crédit immobilier, la taxe foncière, les charges de copropriété éventuelles, les assurances, l’entretien, les frais de gestion divers. Dans ce cas de figure, votre locataire paye l’intégralité de votre investissement, et vous permet donc de vous enrichir grâce au crédit immobilier que vous avez contracté.

Si vous faites suffisamment bien les choses, il vous reste même un excédent mensuel, que l’on appelle plus communément le cash-flow. C’est avec cette somme d’argent que vous allez pouvoir vous créer un revenu complémentaire que vous pouvez utiliser. Cela dit, je ne vous recommande pas de tout dépenser, au risque de vous retrouver dans une situation compliquée si un imprévu arrive avec votre investissement immobilier.

Acheter un bien immobilier et le revendre

L’autre grande stratégie pour investir dans l’immobilier et gagner beaucoup d’argent rapidement consiste à acheter un bien immobilier et à le revendre avec une plus-value.

Cette méthode est très efficace mais elle demande de bien étudier le projet avant de vous lancer. Vous ne devez absolument pas vous tromper sur vos chiffres, aussi bien les frais nécessaires pour acquérir le bien que le prix auquel vous allez pouvoir revendre votre bien immobilier. N’oubliez pas non plus de prendre en compte l’impôt sur la plus-value immobilière, qui s’élève à environ 37% du votre gain.

L’avantage de cette stratégie, c’est qu’elle vous permet de générer un capital important en seulement quelques mois. De plus, vous n’aurez aucun locataire à gérer, ce qui est tout de même très confortable.

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C’est une façon d’investir dans l’immobilier que j’aime beaucoup utiliser en complément de l’investissement locatif. Cela me permet d’accélérer dans mes projets, soit en me créant un apport conséquent, soit en investissant cette plus-value dans une autre véhicule d’investissement, comme la bourse par exemple.

Investir dans l’immobilier via des SCPI

Si vous n’avez pas envie de gérer un projet immobilier complet et toutes les contraintes qui vont avec, ou si vous n’avez pas la possibilité d’emprunter pour investir dans l’immobilier, vous pouvez vous tourner vers un placement dans des parts de SCPI.

Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier, c’est à dire que c’est une société qui va investir dans l’immobilier à votre place, et vous proposer de prendre des parts dans celle-ci. Vous devenez ainsi associé, et vous détenez une partie du parc immobilier de cette société. De cette façon, vous possédez quand même de l’immobilier, qu’on appelle l’immobilier papier.

Vous allez percevoir des revenus fonciers, desquels seront déjà déduits tous les frais relatifs au bon fonctionnement de l’investissement. En résumé, vous allez pouvoir bénéficier des avantages de l’investissement immobilier sans les inconvénients. Le prix des parts dépend de la société dans laquelle vous investissez, mais vous pouvez raisonnablement investir avec une somme de 1000 euros.

Faire construire une maison et la revendre

Si vous avez de la patience et que vous êtes déterminé(e), vous pouvez tout à fait acheter un terrain et faire construire une maison ou un immeuble dessus.

Investir dans l’immobilier au travers de la construction, qu’on appelle aussi la promotion immobilière, demande beaucoup de temps. Un projet de ce type prend généralement deux ans pour voir le jour, entre la découverte du terrain et la livraison de la maison finie. Vous devez donc faire preuve de patience, mais cela peut vous rapporter beaucoup d’argent.

Le coût de construction dans le neuf est généralement compris entre 1 000 et 1 500 euros du mètre carré pour le gros oeuvre. Le terrain à bâtir, quant à lui, tourne en moyenne à 156 euros du mètre carré en France. Si vous faites construire dans une ville qui se vend à 3 000 euros le mètre carré en moyenne, vous avez donc la possibilité de revendre la maison pour le double de son prix de revient total !

De plus, s’il s’agit de votre résidence principale, vous ne paierez absolument aucun impôt sur la plus-value, et tout l’argent sera pour vous.

Investir avec 100 euros par mois

Si vous n’avez pas beaucoup d’argent mais que vous désirez quand même investir dans l’immobilier, vous avez la possibilité de le faire au travers de la bourse !

En effet, il existe un certain nombre de sociétés cotées en bourse dont l’activité consiste à acheter et gérer des biens immobiliers. On les appelle des SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées) ou encore des foncières cotées.

Contrairement aux SCPI, les foncières cotées sont échangeables sur le marché boursier, leur cours évolue donc tout au long de la journée. L’énorme avantage, c’est que la rentabilité est souvent importante, car ces entreprises bénéficient d’avantages fiscaux en échange du fait de devoir reverser la plus grosse partie de leurs bénéfices à leurs actionnaires. Dans ce cas de figure, les revenus que vous allez percevoir ne sont pas des revenus fonciers, mais des revenus de capitaux et valeurs mobilières. Le traitement fiscal va donc être différent également.

Investir dans l'immobilier avec 100 euros
Peu importe que vous commenciez petit ou pas : dans tous les cas, votre argent va commencer à vous rapporter !

Quel salaire pour investir dans l’immobilier ?

Pas besoin d’avoir de gros revenus

Beaucoup de personnes pensent qu’il faut être riche pour investir dans l’immobilier, mais ce n’est pas vrai du tout.

Comme je vous le disais un peu plus haut, l’investissement immobilier est le seul qui peut être fait à l’aide d’un crédit. Cela signifie que vous allez pouvoir emprunter de l’argent à la banque en mettant uniquement un faible apport, voire pas d’apport du tout. Vous allez ensuite rembourser une mensualité de prêt tous les mois. Lorsque vous aurez payé l’intégralité de votre emprunt bancaire, vous serez pleinement propriétaire d’un appartement ou d’une maison qui vaudra plusieurs dizaines ou plusieurs centaines de milliers d’euros.

Il est tout à fait possible d’investir dans l’immobilier avec un salaire de 1.500 euros. Ce revenu mensuel vous permet de prétendre à un prêt immobilier d’environ 100.000 euros, ce qui est largement suffisant pour acheter un appartement dans de nombreuses villes françaises.

Investir dans l’immobilier sans apport : mythe ou réalité ?

Vous avez certainement déjà entendu des investisseurs immobiliers ou des formateurs vous dire qu’il est possible d’emprunter sans apport ?

Effectivement, la France est un pays magique pour ça : les banques peuvent vous prêter la totalité de l’argent nécessaire pour investir dans l’immobilier. Alors attention, possible ne veut pas dire facile ! En effet, pour réussir à obtenir de telles conditions, vous allez devoir soigner votre dossier bancaire, pour le rendre sexy aux yeux de votre banquier.

Depuis le 1er Janvier 2022, les conditions d’octroi des prêts immobiliers se sont durcies, avec de nouvelles directives émises par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière). Pour réussir à emprunter sans apport, vous allez devoir montrer que vous êtes quelqu’un de sérieux, et que vous avez de bonnes contreparties à proposer en échange.

Peut-on investir dans l’immobilier sans argent ?

C’est un mythe largement répandu : il est possible d’investir dans l’immobilier sans argent. Je suis désolé de casser vos rêves les plus fous, mais si vous n’avez pas d’argent, vous pourrez difficilement investir dans l’immobilier.

En réalité, derrière cette expression se cache une mécanique un peu plus complexe, que vous allez devoir mettre en place pour réussir à investir. Si vous n’avez pas d’argent, votre priorité absolue va être d’en trouver un minimum, ne serait-ce que pour vous constituer une épargne de précaution.

Les banques vont vous prêter la plus grosse partie de la somme, mais vous devez quand même leur montrer que vous êtes un(e) bon(ne) gestionnaire et que vous avez la capacité à ne pas dépenser tout ce que vous gagnez. Cette épargne vous servira soit d’apport pour votre projet, soit de garantie pour prouver votre sérieux auprès de la banque.

Dans tous les cas, je vous déconseille fortement d’investir dans l’immobilier sans avoir un minimum d’argent de côté. Un imprévu peut vite arriver : un impayé de loyer, un vide locatif, de petits travaux de réparation, etc. Si vous n’avez pas d’argent de côté, vous allez vous retrouver dans une situation très compliquée, puisque vous ne pourrez pas honorer votre échéance de prêt. Le meilleur conseil que je peux vous donner, pour dormir sereinement, est de disposer d’au moins six mois de dépenses d’avance.

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Est-ce encore intéressant d’investir dans l’immobilier en 2022 ?

Est-ce rentable d’investir dans l’immobilier ?

Le principal risque des personnes qui se lancent est de négliger le calcul de la rentabilité et de se retrouver avec un investissement qui leur coûte de l’argent tous les mois.

En effet, lorsque vous placez de l’argent sur une assurance-vie, par exemple, vous avez la garantie que les intérêts sont définitivement acquis. Ce n’est pas le cas en immobilier, car vous allez devoir faire face à un certain nombre de dépenses pour que votre projet puisse fonctionner correctement.

C’est pour cette raison que vous devez absolument prendre en considération toutes les dépenses mensuelles et ne rien oublier. Les chiffres ne mentent pas, et vous devez faire un travail honnête avec vous-même pour vous assurer de ne pas vous tromper.

L’immobilier est-il vraiment un investissement sûr ?

Si l’immobilier reste l’investissement préféré des français, devant la bourse, ce n’est pas un hasard.

Investir dans la pierre, c’est concret. Personne ne va venir vous voler votre appartement, et vous ne pouvez pas non plus le perdre. Même si l’économie vient à s’effondrer, il restera toujours quelque chose. De plus, se loger est un besoin primaire, il y aura donc toujours du monde pour louer votre appartement.

Mais pour que cela reste vrai, vous ne devez pas investir dans l’immobilier n’importe où, ni dans n’importe quel type de bien. Si vous achetez un appartement miteux dans une résidence qui tombe en ruine, et dans le pire quartier, je ne suis pas certain que vous allez gagner beaucoup d’argent.

Prenez vraiment le temps de devenir un expert de votre marché immobilier local, en vous renseignant sur les quartiers dans lesquels il est intéressant d’investir.

De plus, les taux bas ainsi que toutes les niches fiscales relatives à l’immobilier vous permettent aujourd’hui de vous enrichir facilement.

Trouvez un quartier en devenir pour investir dans l'immobilier
Si vous investissez dans un quartier en devenir, vous avez de grandes chances de gagner beaucoup d’argent.

Investir dans l’immobilier jeune : la meilleure décision de votre vie

Si vous êtes jeune et que vous avez envie d’investir dans l’immobilier, alors n’hésitez pas une seule seconde !

Plus vous allez commencer tôt, plus vous allez bénéficier de l’effet de levier du crédit. Lorsque vous avez la vingtaine, vous bénéficiez des meilleures conditions possibles pour les assurances emprunteur et pour votre prêt immobilier. Les banques vont vouloir vous récupérer comme client, car elles savent que vous allez leur rapporter beaucoup d’argent tout au long de votre vie.

Quelqu’un qui investit à vingt ans aura fini de payer son bien à quarante ans, simplement en laissant l’investissement vivre sa vie. Alors que la plupart des personnes commencent à réfléchir à la retraite et aux investissements dans la deuxième moitié de leur vie active, vous aurez une sacrée longueur d’avance sur elles.

Je vous laisse imaginer les possibilités qui s’offriront à vous si vous avez un patrimoine de plusieurs centaines de milliers d’euros lorsque vous aurez quarante ans, ou si vous avez déjà plusieurs milliers d’euros de revenus passifs qui tombent tous les mois.

Peut-on investir dans l’immobilier en étant étudiant ?

Si vous êtes étudiant et que vous voulez investir dans l’immobilier, les choses risquent d’être plus compliquées que pour quelqu’un qui est déjà pleinement dans la vie active. Mais ce n’est pas impossible pour autant, à condition de savoir comment s’y prendre.

Tout d’abord, la meilleure chose à faire est de prendre un job étudiant en parallèle de vos études. Si vous êtes en alternance, c’est encore mieux : vous conciliez les études et la vie professionnelle. Dans les deux cas, cela vous permettra d’avoir un revenu régulier, et de montrer à la banque que vous êtes quelqu’un de sérieux, qui en veut.

Ensuite, vous pouvez vous appuyer sur un garant, comme vos parents par exemple. Vous ne pourrez certainement pas prétendre à un prêt important, mais peut-être que vous pourrez déjà vous lancer dans l’acquisition d’un parking, ou d’un studio dans une ville moyenne.

Vous avez aussi la possibilité de contracter un prêt étudiant, et d’emprunter le reste de la somme à vos parents, si ces derniers disposent d’une épargne.

Investir dans l’immobilier quand on est débutant : par où commencer ?

Choisir votre type de bien et votre mode d’exploitation

La première étape consiste à identifier le type de bien et le mode d’exploitation que vous avez envie de pratiquer.

Vous devez choisir un bien et une ville adaptés à l’exploitation que vous voulez faire. Par exemple, si vous projetez de faire de la location étudiante, vous allez plutôt vous orienter vers un studio dans une ville avec des écoles et universités. À l’inverse, si vous achetez un studio en rase campagne, il y a peu de chances pour que vous réussissiez à le louer.

De même, si votre objectif est de faire de la location courte durée, type Airbnb, vous devez d’abord vous assurer qu’il existe une demande pour une clientèle de passage. Ces personnes peuvent être des voyageurs d’affaire ou des touristes, qui viennent pour quelques jours.

L’exploitation que vous allez pratiquer dans votre logement va avoir un impact sur deux éléments essentiels : la rentabilité et les obligations légales. En location nue, vous allez partir sur un bail de location classique, d’une durée de trois ans. Vous ne pourrez donc pas récupérer le logement pendant toute cette durée. La location meublée vous apportera davantage de souplesse, puisque la durée des baux peut varier entre un et douze mois, en fonction du locataire que vous mettez dedans (étudiant, bail mobilité, bail meublé classique).

Si vous décidez de faire de la location courte durée, vous aurez l’avantage d’avoir une très grosse rentabilité, et de disposer du logement à votre convenance. Par contre, cela nécessitera davantage de travail et d’organisation.

Anticipez la fiscalité immobilière : la clé pour bien investir dans l’immobilier

L’erreur la plus fréquente faite par les investisseurs qui débutent est de ne pas penser à la fiscalité immobilière. En conséquence, ces personnes se retrouvent la plupart du temps à perdre de l’argent au lieu d’en gagner.

La fiscalité immobilière, en France, est plutôt confiscatoire. Les revenus sont lourdement taxés, à moins de savoir utiliser la multitude de niches fiscales qui sont à la disposition des investisseurs. D’une façon générale, les revenus immobiliers sont taxés selon deux éléments : votre tranche marginale d’imposition et les prélèvements sociaux à 17,2%. Vous pouvez donc rapidement vous retrouver à payer presque la moitié de vos revenus locatifs uniquement en impôts !

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Heureusement, il existe plusieurs statuts fiscaux qui vous permettent d’éliminer totalement l’impôt sur les revenus locatifs pendant plusieurs années :

Maintenant, c’est à vous de bien vous former sur la fiscalité immobilière pour savoir précisément quel statut adopter en fonction de votre situation !

 

Trouvez votre financement pour investir dans l’immobilier

L’étape suivante consiste à trouver votre financement bancaire pour investir dans l’immobilier. Si vous n’obtenez pas votre prêt, tout s’arrête !

J’imagine que vous comprenez donc facilement la raison pour laquelle vous ne devez absolument pas négliger cette étape. Ce qui est assez surprenant, c’est que la plupart des personnes arrivent en rendez-vous bancaire les mains dans les poches, sans avoir préparé leur dossier. Pour vous démarquer du lot et mettre toutes les chances de votre côté, vous devez respecter quelques conseils.

Tout d’abord, vous devez absolument gérer vos comptes correctement. Cela signifie que vous ne devez pas être à découvert et que vous devez épargner de l’argent tous les mois. Montrez à votre interlocuteur que vous êtes un(e) bon(ne) gestionnaire. De cette façon, vous allez pouvoir le rassurer et le mettre en confiance pour qu’il vous prête.

Ensuite, votre projet d’investissement doit être rentable. Vous devez absolument faire une bonne affaire à l’achat. De plus, montrez à votre banquier que ce projet va vous faire gagner de l’argent, et qu’il en fera donc aussi gagner à la banque.

Enfin, préparez votre dossier ! Vous devez arriver en rendez-vous avec toutes les pièces justificatives que va vous demander votre banquier. La petite astuce qui fait systématiquement la différence consiste à préparer un business plan qui présente votre situation et votre projet. De cette façon, votre banquier peut comprendre qui vous êtes et ce que vous voulez réaliser en seulement dix minutes.

Vous pouvez gagner un temps précieux grâce à mon modèle de dossier.

Rénovez pour gagner gros !

Vous savez quel est le secret immobilier qui vous permet vraiment de gagner beaucoup d’argent rapidement ? Achetez un bien qui nécessite des travaux de rénovation !

Il y a une multitude de biens immobiliers à rénover sur le marché. Le problème, c’est que la plupart des personnes n’ont aucune envie de se lancer dans des travaux de rénovation, pour de multiples raisons. Vous devez donc faire exactement l’inverse !

Si vous achetez un bien à rénover et que vous le transformez en pépite, vous pourrez à la fois le louer et le vendre plus cher. Une belle rénovation, de qualité, vous garantira un loyer plus élevé et des locataires respectueux.

Lorsque viendra le moment de la revente, vous n’aurez aucune difficulté à trouver un acquéreur rapidement, et dans la fourchette haute du marché.

Bien sûr, il faut trouver un bon artisan, et ne pas hésiter à faire jouer la concurrence, pour ne pas vous retrouver à payer vos travaux bien trop cher.

Investir dans l'immobilier à rénover
Rénovez un logement pour qu’il devienne un foyer agréable, qui se louera sans difficultés.

Gérez votre investissement

Voici la dernière étape de votre projet depuis que vous avez décidé d’investir dans l’immobilier : la gestion.

Une bonne gestion est un élément clé dans la réussite d’un investisseur immobilier. Vous avez la possibilité de gérer vous-même votre bien ou de faire appel à une agence qui s’en occupera à votre place, en contrepartie d’une rémunération sur vos revenus locatifs. Si vous n’avez pas le temps de vous occuper de la recherche d’un locataire, d’un état des lieux ou de la signature d’un contrat de bail, alors tournez-vous vers un intermédiaire. Cela vous coûtera de l’argent, ce qui diminuera votre rentabilité, mais vous y gagnerez en temps et en sérénité.

Une fois par an, vous devrez déclarer vos revenus locatifs et payer vos impôts. En location nue, vous aurez le choix entre le régime micro-foncier (30% d’abattement sur vos loyers) et le régime réel (déduction de vos frais), ce qui vous permettra éventuellement de faire du déficit foncier. Si vous optez pour la location meublée, vous pourrez être imposé selon le régime micro-BIC (50% ou 71% d’abattement) ou le régime réel simplifié en LMNP. Attention, si vous remplissez les critères requis, vous risquez également de vous retrouver sous le statut LMP, qui fonctionne différemment. N’hésitez pas à anticiper la fiscalité et à faire des simulations pour choisir l’option qui vous permettra d’optimiser votre fiscalité.

Enfin, ne négligez pas l’entretien régulier de votre appartement ou de votre immeuble. Un investissement immobilier bien entretenu conserve sa valeur et vous permet de dormir sur vos deux oreilles. Il est bien plus facile et moins coûteux d’effectuer les réparations immédiatement plutôt que de laisser la situation se dégrader.

Comment investir dans l’immobilier : en conclusion

Investir dans l’immobilier est une aventure passionnante, qui va bien au-delà de l’aspect purement financier. Vous allez devoir acquérir plusieurs compétences, et gérer différentes étapes, afin de mener votre projet à bien.

Vous avec maintenant une vision d’ensemble du processus pour bien investir dans l’immobilier, et je vous recommande de prendre le temps nécessaire pour que chacun des aspects soit une réussite. N’oubliez pas que l’immobilier est un marathon et non un sprint. L’objectif n’est pas nécessairement d’aller vite, mais d’aller loin et de tenir le plus longtemps possible.

Voici le récapitulatif des étapes pour bien investir dans l’immobilier :

  1. Définissez votre objectif : type de bien, ville, mode d’exploitation.
  2. Anticipez la fiscalité immobilière pour optimiser votre imposition.
  3. Financez l’acquisition par un emprunt bancaire.
  4. Faites des travaux de rénovation pour maximiser vos gains.
  5. Gérez votre investissement au quotidien.

En respectant ces étapes-clés, tout se passera bien. Votre parcours dans l’investissement immobilier devrait être un succès. Prenez le temps de faire les choses correctement, étape par étape, puis lancez-vous !

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