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Peut-on faire de la location meublée en SCI ?

Peut-on faire de la location meublée en SCI ?

Je reçois régulièrement des demandes de votre part, pour me demander s’il est intéressant de faire de la location meublée dans le cadre d’une SCI.

C’est vrai que je parle majoritairement de la location meublée en nom propre, par le biais du statut LMNP par exemple. Mais certaines personnes peuvent avoir un intérêt, ou tout du moins se poser la question, de le faire par le biais d’une SCI, pour acheter à plusieurs par exemple.

Peut-être est-ce votre cas ?

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La Société Civile Immobilière (SCI) est une société dans laquelle plusieurs associés (personnes physiques ou personnes morales) décident d’investir de façon commune dans un ou plusieurs biens immobiliers. L’objectif de cette association est à la fois de bénéficier d’un effet de groupe à l’achat (pour réaliser un gros investissement, par exemple) et de partager les bénéfices (ou de supporter les pertes).

Au niveau du fonctionnement quotidien, la SCI est représentée par un gérant, qui est nommé soit dans les statuts de la SCI, soit par le vote lors de l’assemblée générale. Cela permet plus de souplesse que dans le cadre d’un achat en nom propre à plusieurs personnes : l’indivision. En effet, dans le cadre de l’indivision, les décisions importantes, comme la vente du bien immobilier, sont soumises à l’accord de tous les propriétaires, ce qui peut entrainer un blocage si l’un d’eux n’est pas d’accord.

La SCI est une société civile avec un objet de gestion de patrimoine immobilier. Elle a surtout vocation à permettre le transfert du patrimoine aux héritiers. En effet, celle-ci est par défaut soumise à l’impôt sur le revenu et la SCI à l’IR a très peu d’impact positif sur l’imposition des associés.

Cela signifie que le résultat de la SCI rentre directement dans la déclaration de revenus des associés, en proportion de leurs parts dans la société. Les revenus sont considérés comme des revenus fonciers. On parle alors d’une société fiscalement « transparente ».

Location meublée et SCI

Nous avons vu que la SCI est avant tout une société civile, et non une société à but commercial.

Comme les revenus issus de la location meublée rentrent dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ceux-ci ne sont donc pas compatibles avec la SCI traditionnelle. Il n’est donc théoriquement pas possible de faire de la location meublée en SCI.

Toutefois, une tolérance de 10% est acceptée par l’administration fiscale. Cela signifie que vous pouvez exploiter jusqu’à 10% de votre patrimoine en location meublée, du moment que le reste est exploité en location nue.

Si vous prévoyez d’exploiter plus de 10% de votre patrimoine immobilier en location meublée par le biais d’une SCI, alors il existe une autre solution : la SCI à l’IS (impôt sur les sociétés).

location meublée sci

L’objectif premier de la SCI est la gestion et la transmission du patrimoine. Elle n’est alors, par nature, pas compatible avec la location meublée.

La SCI à l’IS

Dans le cadre d’une SCI à l’IS, les revenus issus des locations ne sont plus des revenus fonciers, mais des revenus BIC. L’avantage, c’est que cela vous permet de faire aussi bien de la location nue que de la location meublée ou encore de l’exploitation de murs commerciaux.

Dès lors, les règles de calcul sont totalement différentes.

Tout d’abord, dans le cadre de la SCI à l’IS, le résultat est déterminé en tenant compte de la quasi-totalité des charges d’exploitation réelles. Cela signifie que vous pouvez déduire presque tous les frais nécessaires à l’exploitation de votre activité immobilière.

Ensuite, vous bénéficiez de l’amortissement de l’immeuble, que l’on retrouve également dans le statut LMNP, mais qui est inexistant en SCI à l’IR (impôt sur le revenu).

La grosse différence, pour les associés, réside dans l’imposition. En effet, les revenus issus de l’activité de la SCI sont versés sous forme de dividendes, puis les associés sont imposés sur ces dividendes. Mais, surtout, ils ne sont pas automatiquement reversés.

Cela signifie que les associés peuvent décider de l’usage qu’ils vont faire de ces bénéfices : investissements, reports à nouveau ou versement sous forme de dividendes. On parle alors de fiscalité opaque, car on peut faire différents mouvements et opérations avant d’être imposé, par opposition à la fiscalité transparente de la SCI à l’IR. C’est là tout l’intérêt : les associés peuvent piloter et maîtriser l’imposition des loyers. S’ils décident de ne pas se verser de rémunération, alors ils ne paieront aucun impôt.

Les personnes qui ont lu cet article ont aussi lu :  Qu'est-ce que la taxe Apparu sur les micro-logements ?

Ensuite, la fiscalité des sociétés présente deux avantages majeurs pour les associés au niveau de l’IS :

  • Un taux très doux (15%) d’imposition si les bénéfices réalisés sont inférieurs à 38.120 euros par an. Au-delà, le taux passe à 28% et sera ramené à 25% en 2022. Vous pouvez donc, en fonction de votre situation, vous retrouver avec un impôt sur les sociétés plus intéressant que l’impôt sur le revenu.
  • Une visibilité sur la fiscalité. Un des avantages de l’impôt sur les sociétés est que celui-ci est relativement stable dans le temps. Contrairement à l’impôt des particuliers, qui est révisé chaque année, l’impôt sur les sociétés n’a évolué que quatre fois sur les 30 dernières années. En plus de cela, chaque évolution a été à la baisse (45% puis 33% puis 28% et bientôt 25%), contrairement à l’impôt des particuliers.

Quels sont les inconvénients de la SCI à l’IS ?

Même si la SCI à l’IS offre plus de possibilités aux associés que la SCI à l’IR, celle-ci présente quand même quelques inconvénients qu’il est important de connaître pour faire son choix en connaissance de cause.

Tout d’abord, si vous réalisez un déficit d’exploitation, vous ne pouvez pas l’imputer sur les autres revenus de votre foyer, contrairement à la SCI à l’IR.

Ensuite, lors de la revente d’un bien immobilier, la SCI va être soumise à la fiscalité de la plus-value des sociétés. On parle alors de plus-value professionnelle. De ce fait, l’abattement pour durée de détention, qui est valable dans le cadre de la fiscalité des particuliers, disparaît. En plus de cela, les amortissements de l’immeuble sont déduits de votre prix d’achat initial, ce qui a pour effet d’augmenter la plus-value sur laquelle est calculé l’impôt. Le fruit de la vente (que l’on appelle le produit) va venir s’intégrer aux autres produits de la SCI avant d’être imposé.

Troisième inconvénient, le fait d’opter pour une SCI à l’IS nécessite de tenir une comptabilité commerciale. Vous devez donc fournir, à chaque exercice, les éléments suivants :

  • Un compte de résultats
  • Un bilan
  • Une annexe

Cette comptabilité commerciale va donc également, si vous faites appel à un expert-comptable, engendre un coût supplémentaire par rapport à la SCI à l’IR.

Enfin, il est important de savoir que le choix de la SCI à l’IS est irrévocable. Cela signifie que vous ne pourrez plus revenir en arrière et basculer sur une SCI à l’IR. Il est donc primordial de bien vous renseigner avant de prendre votre décision.

Pour terminer

Nous venons de passer en revue les avantages et les inconvénients de la SCI à l’IS. Il est indéniable que vous pouvez maîtriser votre fiscalité d’une façon bien plus importante que dans une SCI à l’IR.

En clair, celle-ci s’avère un choix intéressant si vous décidez d’investir pour louer et conserver : vos revenus locatifs peuvent ne pas être taxés, ou être faiblement taxés. Par contre, si vous décidez de revendre, la fiscalité sera généralement lourde.

Cela dit, d’une façon générale, le gain réalisé lors de la revente (prix de vente-emprunt éventuel restant) permet généralement de s’acquitter très largement de l’impôt à payer. L’essentiel est de bien faire vos calculs dès le départ, et de savoir quels sont vos objectifs.

Si la SCI à l’IS vous intéresse, que vous voulez tout comprendre de son fonctionnement et savoir quels sont les choix à faire pour que celle-ci soit la plus intéressante possible pour vous, je vous recommande l’excellent guide de la SCI à l’IS, écrit par Paul Aubé (multi-investisseur spécialiste de la SCI à l’IS).

Je l’ai lu et je peux vous dire que celui-ci est une mine d’or d’informations pratiques, de points de vigilances à surveiller et de conseils pertinents pour vous aider à y voir beaucoup plus clair sur ce statut. Paul est allé se renseigner auprès d’un expert-comptable pour certifier tous ses propos.

De plus, le guide est mis à jour à chaque nouvelle loi et changement de fiscalité (dans le pack complet).

ne pas payer d'impôts

J’espère que cet article vous aura permis d’y voir plus clair sur la fiscalité de la SCI en location meublée. Est-ce que c’est quelque chose que vous envisagez ? N’hésitez pas à me faire part de vos remarques et de vos interrogations dans les commentaires ci-dessous.

Pour ceux qui ne veulent pas investir en SCI et qui veulent en savoir plus sur la location meublée, le statut LMNP et comment vous pouvez ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs, je vous invite à télécharger librement et gratuitement mon livre « Comment louer plus cher et payer moins d’impôts avec la location meublée ? » ci-dessous.

 

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5 Commentaires

  • anelia

    Répondre Réponses 24 avril 2018

    Bonjour Julien peut-on faire du meublé dans une SCI à l’IR ?

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 24 avril 2018

      Bonjour Anelia, seulement si le meublé ne représente pas plus de 10% de l’activité de ta sci à l’ir.

  • Emeric Michal

    Répondre Réponses 26 avril 2018

    Merci Julien,
    Comme tu le mentionnes dans ta conclusion, c’est vrai que chacun à une situation fiscale différente en fonction notamment de la composition de son foyer (célibataire, 1 enfants, 2 enfants,..) et de ses revenus. Chacun à des projets différents et n’investit pas forcément dans l’objectif de créer une rente par exemple.

    Tous ces éléments réunis deviennent un vrai casse-tête pour déterminer si la SCI à transparence fiscale ou la SCI à IS correspond le mieux à notre situation. Donc si on ne maîtrise pas, ce qui est légitime => RDV chez l’expert comptable 🙂 c’est son métier, il faut savoir s’entourer des bonnes personnes.

  • Christophe

    Répondre Réponses 10 juillet 2018

    Bonjour Julien,

    Merci pour cet article très intéressant. Avec ma compagne Marie-Ange, on cherche à investir dans un (des) immeuble(s) et faire du meublé. Notre but est de dégager du cashflow pour pouvoir améliorer notre quotidien mais pour aussi continuer à investir.
    Existe t-il une solution/astuce pour pouvoir sortir des dividendes régulièrement tout en minimisant son imposition voir ne pas être imposé du tout?

    Merci beaucoup !

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 10 juillet 2018

      Bonjour Christophe,

      Si tu veux te sortir des dividendes, tu seras imposé personnellement quoi qu’il arrive. Cependant, tu as deux options (à vous de choisir la plus intéressante en fonction de votre situation):
      – flat tax à 30% (12,8% d’IR et 17,2% de csg crds)
      – abattement de 40% puis imposition selon votre TMI + 17,2% de CSG-CRDS.

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