Comment faire de la location meublée avec une SCI ?

Je reçois régulièrement des demandes de votre part, pour me demander s’il est intéressant de faire de la location meublée dans le cadre d’une SCI.

C’est vrai que je parle majoritairement de la location meublée en nom propre, par le biais du statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (régime réel ou micro BIC), par exemple.

Mais certaines personnes peuvent avoir un intérêt, ou tout du moins se poser la question, de le faire par le biais d’une SCI, pour acheter à plusieurs par exemple.

Peut-être est-ce votre cas ?

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une société d’investissement immobilier pluripersonnelle

La Société Civile Immobilière (SCI) est une société dans laquelle plusieurs associés (personnes physiques ou personnes morales) décident d’investir de façon commune dans un ou plusieurs biens immobiliers.

L’objectif de cette association est à la fois de bénéficier d’un effet de groupe à l’achat (pour réaliser un gros investissement, par exemple) et de partager les bénéfices (ou de supporter les pertes).

Au niveau du fonctionnement quotidien, la SCI est représentée par un gérant, qui est nommé soit dans les statuts de la SCI, soit par le vote lors de l’assemblée générale. Cela permet plus de souplesse que dans le cadre d’un achat en nom propre à plusieurs personnes : l’indivision.

En effet, dans le cadre de l’indivision, les décisions importantes, comme la vente du bien immobilier, sont soumises à l’accord de tous les propriétaires, ce qui peut entrainer un blocage si l’un d’eux n’est pas d’accord.

Une société de gestion de patrimoine immobilier

La SCI est une société civile avec un objet de gestion de patrimoine immobilier.

Elle a surtout vocation à permettre le transfert du patrimoine aux héritiers. En effet, celle-ci est par défaut soumise à l’impôt sur le revenu et la SCI à l’IR a très peu d’impact positif sur l’imposition des associés.

Cela signifie que le résultat de la SCI rentre directement dans la déclaration de revenus des associés, en proportion de leurs parts dans la société. Les revenus sont considérés comme des revenus fonciers. On parle alors d’une société fiscalement « transparente ».

Location meublée et SCI : une fiscalité compatible ?

Nous avons vu que la SCI est avant tout une société civile, et non une société à but commercial.

Comme les revenus issus de la location meublée rentrent dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ceux-ci ne sont donc pas compatibles avec la SCI traditionnelle. Il n’est donc théoriquement pas possible de faire de la location meublée en SCI.

Toutefois, une tolérance de 10% est acceptée par l’administration fiscale. Cela signifie que vous pouvez exploiter jusqu’à 10% de votre patrimoine en location meublée, du moment que le reste est exploité en location nue.

Si vous prévoyez d’exploiter plus de 10% de votre patrimoine immobilier en location meublée par le biais d’une SCI, alors il existe une autre solution : opter pour le régime de la SCI à l’IS (impôt sur les sociétés).

location meublée sci
L’objectif premier de la SCI est la gestion et la transmission du patrimoine. Elle n’est alors, par nature, pas compatible avec la location meublée.

La SCI à l’IS : l’alternative relevant du BIC

La déduction des charges et des amortissements

Dans le cadre d’une SCI à l’IS, les revenus issus des locations ne sont plus des revenus fonciers, mais des revenus BIC. L’avantage, c’est que cela vous permet de réaliser un investissement locatif aussi bien en location nue qu’en location meublée ou encore d’exploiter des murs commerciaux.

Dès lors, les règles de calcul sont totalement différentes.

Tout d’abord, dans le cadre de la SCI à l’IS, le résultat est déterminé en tenant compte de la quasi-totalité des charges d’exploitation réelles. Cela signifie que vous pouvez déduire presque tous les frais nécessaires à l’exploitation de votre activité immobilière. Ce sont des charges déductibles.

Ensuite, vous bénéficiez de l’amortissement de l’immeuble, que l’on retrouve également dans le statut LMNP, mais qui est inexistant en SCI à l’IR (impôt sur le revenu).

La grosse différence, pour les associés, réside dans l’imposition. En effet, les revenus issus de l’activité de la SCI sont versés sous forme de dividendes, puis les associés sont imposés sur ces dividendes. Mais, surtout, ils ne sont pas automatiquement reversés.

Une imposition favorable aux investisseurs

Cela signifie que les associés peuvent décider de l’usage qu’ils vont faire de ces bénéfices : investissements, reports à nouveau ou versement sous forme de dividendes.

On parle alors de fiscalité opaque, car on peut faire différents mouvements et opérations avant d’être imposé, par opposition à la fiscalité transparente de la SCI à l’IR.

C’est là tout l’intérêt : les associés peuvent piloter et maîtriser l’imposition des recettes locatives. S’ils décident de ne pas se verser de rémunération, alors ils ne paieront aucun impôt sur le revenu.

Ensuite, la fiscalité des sociétés présente deux avantages majeurs pour les associés au niveau de l’IS :

  • Un taux très doux (15%) d’imposition si les bénéfices réalisés sont inférieurs à 38.120 euros par an. Au-delà, le taux passe à 28% et sera ramené à 25% en 2022. Vous pouvez donc, en fonction de votre situation, vous retrouver avec un impôt sur les sociétés plus intéressant que l’impôt sur le revenu.
  • Une visibilité sur la fiscalité. Un des avantages de l’impôt sur les sociétés est que celui-ci est relativement stable dans le temps. Contrairement à l’impôt des particuliers, qui est révisé chaque année, l’impôt sur les sociétés n’a évolué que quatre fois sur les 30 dernières années. En plus de cela, chaque évolution a été à la baisse (45% puis 33% puis 28% et bientôt 25%), contrairement à l’impôt des particuliers.

Quels sont les inconvénients de la SCI à l’IS ?

Même si la SCI à l’IS offre plus de possibilités aux associés que la SCI à l’IR, celle-ci présente quand même quelques inconvénients qu’il est important de connaître pour faire son choix en connaissance de cause.

Un déficit foncier non imputable sur les revenus

Tout d’abord, si vous réalisez un déficit d’exploitation, vous ne pouvez pas l’imputer sur les autres revenus de votre foyer, contrairement à la SCI à l’IR.

En effet, les revenus et déficits de la SCI à l’IS sont soumis à l’impôt des sociétés. De ce fait, il n’y a pas de lien direct entre l’activité de la SCI et les associés détenant les parts de la SCI.

C’est le principe de la fiscalité opaque, expliqué un peu plus tôt dans cet article.

La fiscalité des plus-values professionnelles

Ensuite, lors de la revente d’un bien immobilier, la SCI va être soumise à la fiscalité de la plus-value des sociétés. On parle alors de plus-value professionnelle.

De ce fait, l’abattement pour durée de détention, qui est valable dans le cadre de la fiscalité des particuliers, disparaît. En plus de cela, les amortissements de l’immeuble sont déduits de votre prix d’achat initial, ce qui a pour effet d’augmenter la plus-value sur laquelle est calculé l’impôt.

Le fruit de la vente (que l’on appelle le produit) va venir s’intégrer aux autres produits de la SCI avant d’être imposé.

L’obligation de faire appel à un comptable

Troisième inconvénient, le fait d’opter pour une SCI à l’IS nécessite de tenir une comptabilité commerciale.

Vous devez donc fournir, à chaque exercice, les éléments suivants :

  • Un compte de résultats
  • Un bilan
  • Une annexe

Cette comptabilité commerciale va donc également, si vous faites appel à un expert-comptable, engendrer un coût supplémentaire par rapport à la SCI à l’IR.

Enfin, il est important de savoir que le choix de la SCI à l’IS est irrévocable.

Cela signifie que vous ne pourrez plus revenir en arrière et basculer sur une SCI à l’IR. Il est donc primordial de bien vous renseigner avant de prendre votre décision.

Pour terminer

Nous venons de voir ce qu’est une SCI, ainsi que les avantages et les inconvénients de la SCI à l’IS :

  • La Société Civile Immobilière (SCI) est une société dans laquelle plusieurs associés décident d’investir de façon commune dans un ou plusieurs biens immobiliers.
  • C’est une société civile destinée à gérer et transmettre un patrimoine immobilier.
  • Par défaut, la SCI est à l’IR : les associés sont directement imposés, à hauteur de leurs parts dans la société.
  • Pour pratiquer la location meublée via une SCI, il faut impérativement que celle-ci soit imposée à l’IS.
  • Vous pourrez alors déduire les charges d’exploitation, ainsi que les amortissements. Vous bénéficierez également d’une visibilité à long terme sur la fiscalité.
  • C’est un excellent choix si vous prévoyez d’investir pour louer et conserver votre patrimoine.

Si vous voulez aller plus loin, je vous recommande chaleureusement l’excellent guide de la SCI à l’IS, écrit par Paul Aubé (multi-investisseur spécialiste de la SCI à l’IS).

Je l’ai lu et je peux vous dire que celui-ci est une mine d’or d’informations pratiques, de points de vigilances à surveiller et de conseils pertinents pour vous aider à y voir beaucoup plus clair sur ce statut. Paul est allé se renseigner auprès d’un expert-comptable pour certifier tous ses propos.

De plus, le guide est mis à jour à chaque nouvelle loi et changement de fiscalité (dans le pack complet).

Guide de la SCI à l'IS

J’espère que cet article vous aura permis d’y voir plus clair sur la fiscalité de la SCI en location meublée. Est-ce que c’est quelque chose que vous envisagez ?

N’hésitez pas à me faire part de vos remarques et de vos interrogations dans les commentaires ci-dessous.

Pour aller plus loin dans la location meublée, je vous offre mon e-book “Comment louer plus cher et payer moins d’impôts avec la location meublée ?”. Cliquez ici pour le télécharger.

 

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    "Peut-on faire de la location meublée en SCI ? Tout savoir !"

    • anelia

      Bonjour Julien peut-on faire du meublé dans une SCI à l’IR ?

      • Julien Loboda

        Bonjour Anelia, seulement si le meublé ne représente pas plus de 10% de l’activité de ta sci à l’ir.

        • Jack

          Bonsoir julien, concrètement, comment sont calculés ces 10%, c’est à dire sur quelle base pour respecter ce que dicte en la matière l’administration fiscale ?

          • Julien Loboda

            Je pense qu’ils tolèrent 10% des loyers perçus, mais d’une façon pratique ça me semble plutôt compliqué de respecter ces 10%; c’est pour ça que le choix de la SCI à l’IS est plus pertinent.

          • Thomas LIN

            Bonjour,

            Je me permet d’intervenir sur le sujet.

            Le texte de loi parle également que pour faire de la location meublée en SCI à l’IR en plus de respecter le seuil des 10%, le caractère de la location meublée doit être occasionnelle. Ce qui sous entend que la location meublée ne doit pas se renouveler chaque année.

            Donc comme l’a dit M. LOBODA cette possibilité est en général à éviter.

    • Emeric Michal

      Merci Julien,
      Comme tu le mentionnes dans ta conclusion, c’est vrai que chacun à une situation fiscale différente en fonction notamment de la composition de son foyer (célibataire, 1 enfants, 2 enfants,..) et de ses revenus. Chacun à des projets différents et n’investit pas forcément dans l’objectif de créer une rente par exemple.

      Tous ces éléments réunis deviennent un vrai casse-tête pour déterminer si la SCI à transparence fiscale ou la SCI à IS correspond le mieux à notre situation. Donc si on ne maîtrise pas, ce qui est légitime => RDV chez l’expert comptable 🙂 c’est son métier, il faut savoir s’entourer des bonnes personnes.

    • Christophe

      Bonjour Julien,

      Merci pour cet article très intéressant. Avec ma compagne Marie-Ange, on cherche à investir dans un (des) immeuble(s) et faire du meublé. Notre but est de dégager du cashflow pour pouvoir améliorer notre quotidien mais pour aussi continuer à investir.
      Existe t-il une solution/astuce pour pouvoir sortir des dividendes régulièrement tout en minimisant son imposition voir ne pas être imposé du tout?

      Merci beaucoup !

      • Julien Loboda

        Bonjour Christophe,

        Si tu veux te sortir des dividendes, tu seras imposé personnellement quoi qu’il arrive. Cependant, tu as deux options (à vous de choisir la plus intéressante en fonction de votre situation):
        – flat tax à 30% (12,8% d’IR et 17,2% de csg crds)
        – abattement de 40% puis imposition selon votre TMI + 17,2% de CSG-CRDS.

    • AUBERT

      Bonsoir Julien,

      Tout d’abord merci pour toutes ces réponses. C’est vraiment très gentil et généreux de votre part.
      Voilà : il y a 15 ans, j’ai fait une SCI en achetant ma maison. Je vivais seule avec mon fils majeur, il a 10% des parts.

      Maintenant, j’aimerais me débarrasser de cette SCI dont je ne me suis jamais préoccupée. Je n’ai même pas ouvert de compte bancaire ! Je vais devoir le faire à présent
      .
      Je souhaite vendre ma maison et partir sur de nouveaux projets, pour faire de la location étudiant et saisonnière.

      J’ai rencontré un conseiller juridique, puis ma notaire et j’ai eu deux infos complètement différentes. L’un m’a dit que la dissolution de la société allait me couter environ 2500 euros, l’autre 800 euros…..?

      D’autre part, j’ai fait de la location saisonnière cet été,(et j’apprends donc que j’ai le droit de louer 10% mais j’habite cette maison, et je ne fais aucune autre location) j’ai payé ma taxe auprès de la mairie, mais en ce qui concerne les impôts, je ne sais pas où j’en suis (c’est moi qui ai 67 ans et une retraite de 425 euros).

      J’espère aussi pouvoir investir si j’ vends ma maison.
      Merci Julien pour votre réponse.

      Très bonne soirée !

      • Julien Loboda

        Bonjour Vivianne,

        Je pense que le notaire est plus objectif.
        Pour la location saisonnière, peu importe que vous l’habitiez ou non, cela ne change pas la règlementation.

        Pour les impôts, j’imagine que la SCI est à l’IR, donc vous serez imposée selon les revenus fonciers habituels, c’est à dire à 17,2% de CSG et selon votre TMI.

        Je vous recommande fortement de vous rapprocher d’un expert-comptable, ou d’un notaire, pour avoir des réponses adaptées à votre situation, car je ne suis pas conseiller financier, et ces réponses ne sont en aucun cas un conseil personnalisé.

    • Pierre

      Bonjour Julien,

      C’est très clairement, simplement et précisément expliqué !

      C’est une question qui reviens souvent et les gens confondent SCI à l’IR et SCI à l’IS, ce qui change tout.

      Par ailleurs, c’est bien la première fois que je vois quelqu’un soulever le problème de la plus value à la revente. ça me fait bien plaisir, je suis un fervent partisan de la possession en nom propre et la plus value est mon argument principal

      Bonne journée

    • Philippe

      Bonjour Julien,
      Merci pour cet article.
      En ce qui concerne la location meublée par une SCI, il y a un point que vous n’abordez pas mais qui me semble très important: je comprends (après avoir lu de nombreux articles sur le sujet sur internet) que si une SCI (précédemment à l’IR) passe à l’IS en raison d’une activité de location meublée (représentant plus de 10% de ses revenus locatifs globaux ou exercée de façon habituelle), elle supporterait de lourdes conséquences fiscales si elle mettait gratuitement ses biens immobiliers à la disposition de ses associés.

      En effet, la mise à disposition gratuite des biens immobiliers en faveur des associés est tout a fait possible pour une SCI à l’IR (l’administration fiscale accepte même de dispenser de la déclaration 2072 les SCI mettant la totalité de leurs biens à la disposition gratuite de leurs associés et ne percevant donc aucun revenu locatif).
      Par contre pour une SCI à l’IS la mise à disposition gratuite d’un actif immobilier serait perçu comme un acte anormal de gestion et conduirait en principe l’administration fiscale à (i) réintégrer dans les revenus imposables de la SCI les loyers fictifs non perçus et (ii) imposer les associés sur l’avantage en nature reçu du fait de la mise à disposition gratuite d’un logement.
      La question est particulièrement importante pour une SCI familiale qui détiendrait un seul actif (une résidence secondaire destinée à l’usage familial) qu’elle souhaiterait mettre en location saisonnière de temps en temps. Les revenus de la location saisonnière meublée représenteraient en effet 100% des revenus locatifs globaux et le risque que l’activité soit considérée comme habituelle serait très élevé.
      Partagez vous cette analyse et pensez vous qu’il existe des solutions acceptées par l’administration fiscale pour remédier à ce problème?
      Meilleures salutations
      Philippe

      • THILLIEZ

        Bonjour Philippe,

        Avec l’accord de Julien, je me permets de vous répondre.

        En premier lieu, votre analyse est juste et reprise au BOFIP BOI-BIC-PDSTK-10-10-20 §220.

        En ce sens, pour éviter un redressement fiscal :

        1 – Il conviendrait dans la SCI à l’IS qui détient le bien immobilier mis gratuitement à disposition, de réintégrer comptablement la valeur correspondante aux loyers non-perçus pour imposition à l’IS. En contre partie, les charges liées à la SCI à l’IS pourront être déduites à leur tour.

        2 – L’associé qui bénéficie de cet avantage en nature au regard de l’administration doit déclaré cet avantage dans la catégorie des revenus mobiliers.

        Cela étant, avec cette procédure nous évitons l’acte anormal de gestion et de fait le redressement fiscal mais cela n’arrange pas la situation patrimoniale…

        Attention : Il n’est pas non plus envisageable de louer à moindre coût le bien immobilier détenu par la SCI à l’IS plutôt que de le mettre gratuitement à disposition. La conséquence serait quasiment la même avec un redressement à hauteur de la différence entre le prix loué et le prix marché. (Après un long débat pour estimer le prix du loyer sur le marché).

        En revanche pour vous proposer une solution, un ensemble de précisions serait essentiel tel qu’il le saurait dans une étude patrimoniale.

        Il conviendrait de comprendre l’objectif et d’estimer les avantages et inconvénients à prodiguer des adaptions ou/et changements.

        Meilleures salutations.

        Luc THILLIEZ

        • Julien Loboda

          Merci pour ta réponse précise, comme toujours, Luc.

    • andré schaeffer

      Bonjour Julien,
      J’ai créé, avec mon épouse et mes enfants une SCI (IR), qui possède un immeuble de quatre logements, destinés à la location.
      Je souhaiterai exploiter un des logements en Airbnb.
      Etant donné que la SCI (IR) ne peut pas faire de location saisonnière, j’ai pensé que la solution serait :
      – que je loue en mon nom personnel ce logement en résidence secondaire à un tarif normal.
      – que je l’exploite en non personnel en airbnb en déclarant mes recettes en Bic.
      J’ajoute que je possède déjà, en nom personnel, un logement que je loue en Airbnb.
      Cela serait-il réglementaire ?
      Merci beaucoup pour votre réponse.

      • Julien Loboda

        Bonjour André, je vous conseille de vous rapprocher d’un cgp ou un avocat spécialisé en droit immobilier car c’est un sujet délicat, et je ne suis pas en mesure d’y répondre.

    • Divay

      Bonjour,
      J’ai une sci à l’is et j’ai acquis 2 bureaux que je loue. Je voudrai poursuivre mes investissements. Je voudrai faire de la location meublée étudiant. Un investisseur me dit de me renseigner car pour lui ça ne serait pas possible dans le cadre d’une sci car ça rentre dans une activité commerciale bic et ce n’est pas le rôle d’une sci. Je suis rassurée quand vous dites que c’est possible car la sci est à l’is.
      Pouvez-vous me le confirmer.
      Merci beaucoup vos explications sont très claires et je continuerai à suivre votre blog.
      Bien cordialement
      Catherine Chevalier

      • Julien Loboda

        Bonjour Catherine,

        Effectivement, dans le cas d’une SCI à l’IR, ce n’est pas possible, car ce n’est pas le rôle d’une SCI.

        Mais, si votre SCI est à l’IS, alors ça change tout, et vous pouvez pratiquer la location meublée sans problème.

    • Clément

      Bonsoir, est il possible pour une sci sur IS de louer un bien immobilier appartenant à un associé de celle-ci, de faire quelques travaux d’aménagements dans le bien, financé par la SCI, et de relouer en rbnb, où gite au nom de la même SCI

      • Julien Loboda

        Bonjour Clément, je ne pense pas que ce soit possible. Une SCI est avant tout un outil de gestion du patrimoine immobilier, qui permet d’acheter à plusieurs associés. Pour moi, la location d’un bien n’appartenant pas à la SCI n’est pas possible, ou alors au risque d’avoir une requalification.

    • Manue

      Bonjour Julien,
      Nous venons de créer notre SCI à l’IS, et allons investir dans des biens pour des locations meublées.
      Savez vous si lorsque nous avons besoin de réaliser des travaux (rénovations, constructions également) nous pouvons passer par une entreprise?
      Je vous remercie d’avance pour votre retour.

      Cordialement.

      • Julien Loboda

        Bonjour Manue,

        Pourquoi ne pourriez-vous pas ?

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