Comment fonctionne l'amortissement immobilier LMNP ?

L’amortissement d’un bien immobilier vous permet de ne pas payer d’impôts pendant de nombreuses années. C’est une technique bien connue des investisseurs qui optimisent leur fiscalité. De cette manière, ils réussissent à gagner de l’argent (cash-flow positif) tout en enregistrant un résultat fiscal égal à zéro.

Mais comment est-ce possible ?

Dans cet article, je vous explique en détails comment fonctionne l’amortissement immobilier.

 

Qu’est-ce que l’amortissement ?

Définition de l’amortissement

L’amortissement est un terme comptable qui définit la perte de valeur d’un bien dans le temps. Cette dévalorisation est généralement due à l’usure ou à l’obsolescence du bien concerné.

Tous les biens ne sont pas forcément amortis. En effet, il est d’usage de considérer qu’on amortit un produit lorsque celui-ci coûte au moins 500 euros. On parle alors d’immobilisation, puisque le bien en question va être immobilisé dans l’entreprise pendant plusieurs années. En fonction de la nature du produit concerné, la durée d’amortissement va différer.

Pour définir la somme amortie chaque année, il suffit de diviser le prix du bien par sa durée d’immobilisation. On parle alors de dotation aux amortissements pour désigner cette perte de valeur annuelle.

Les immobilisations sont, par définition, inscrites à l’actif du bilan d’une entreprise. Dans ce cas, elles ne créent pas de charge. L’amortissement permet de compenser cela, en créant une charge liée à la dépréciation du bien concerné. De plus, contrairement à une charge, l’amortissement n’engendre pas de décaissement de trésorerie, puisque celle-ci a déjà été payée en amont.

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Comment fonctionne l’amortissement immobilier ?

En immobilier, le principe ne diffère pas tellement de la règle générale. Cependant, certaines spécificités sont à connaître.

Il y a trois catégories qui peuvent entrer en amortissement, en immobilier :

  • Le bien immobilier (sauf le terrain) : vous allez alors amortir les composantes (bâti, équipement, etc) sur des durées différentes.
  • Les travaux : ceux-ci sont généralement amortis sur dix ans.
  • Le mobilier : il est d’usage de l’amortir sur une durée de cinq ans.

Vous avez également la possibilité de comptabiliser les frais liés à l’achat (notaire et frais d’agence) en amortissement sur cinq ans, ou bien de les passer directement en charge sur le premier exercice.

Contrairement aux déficits, qui sont reportables sur une durée maximale de dix ans, les amortissements peuvent être reportés sans limitation de durée. Par contre, ils ne peuvent créer de déficit, ni aggraver un déficit existant. En d’autres termes, si vous constatez déjà un déficit lié à votre exploitation, les amortissements seront conservés pour les années futures, et vous pourrez les utiliser à partir du moment où vous ne serez plus déficitaire.

Comment calculer un amortissement immobilier ?

Amortissement d’un immeuble par composants : késako ?

Un bien immobilier est constitué de plusieurs composants principaux : toiture, gros oeuvre, électricité, terrain, etc.

Chacun de ces composants dispose d’une durée de vie différente. Par exemple, une toiture est généralement conçue pour durer entre 20 et 25 ans, alors que l’aménagement intérieur d’un bien immobilier n’excèdera pas 15 ans.

Vous allez donc ventiler le prix de votre bien immobilier sur ses différents composants, et l’amortissement de chaque composant se fera sur sa durée réelle d’utilisation.

Si ces lignes viennent de vous faire peur, pas de panique ! Je ne vous recommande pas spécialement de faire cela vous-même, tant le risque de faire des erreurs est grand. Il vaut mieux vous tourner vers un expert-comptable spécialisé dans l’immobilier pour dormir sur vos deux oreilles.

Sur quelle durée amortir un bien immobilier ?

Voici, à titre d’exemple, un tableau d’amortissement tiré directement du site officiel des impôts :

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Composants Valorisation Durées réelles d’utilisation
Toiture 10% 25 ans
Électricité 5% 25 ans
Étanchéité 5% 15 ans
Ascenseurs 2% 15 ans
Agencements intérieurs 8% 15 ans
Gros œuvre 70% 80 ans
Total immeuble 100% Durée moyenne : 40 ans

 

 

Comment calculer l’amortissement d’un bien immobilier en LMNP ?

Comment est imposé le LMNP ?

Lorsque vous exploitez un bien en location meublée, en tant que particulier, vous relevez du régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).

Dès lors, vous avez deux possibilités pour l’imposition de vos revenus locatifs meublés : le régime micro-BIC et le régime réel simplifié.

Pour le régime micro-BIC, les choses sont simples. Vous déclarez les revenus encaissés et n’êtes imposé que sur 50% de cette somme (29% si vous êtes classé en Meublé de Tourisme). Le montant retenu sera soumis à votre TMI et aux prélèvements sociaux.

Mais, bien souvent, c’est le régime réel simplifié qui est le plus intéressant.

C’est lui qui vous permet de déduire toutes vos charges d’exploitation, et de bénéficier des amortissements comptables. Avec un résultat fiscal négatif ou nul, peu importe votre taux moyen d’imposition, votre fiscalité sera égale à zéro ! C’est donc bien le régime réel simplifié qui vous permet d’être tranquille pendant de nombreuses années avec la fiscalité.

Qu’est-ce que l’amortissement dans le cadre du Loueur en Meublé Non Professionnel ?

Comme je vous le disais un peu plus haut, vous allez pouvoir amortir plusieurs catégories de dépenses immobilisées, dans le cadre de la location meublée.

Mais ce qui fait vraiment la force de ce statut, c’est que vous allez notamment amortir votre bien immobilier. L’administration va considérer que votre appartement ou votre immeuble perd de sa valeur chaque année, car il se dégrade. En revanche, dans les faits, il y a peu de chances que ce soit effectivement le cas : l’immobilier a plutôt tendance à prendre de la valeur chaque année.

Si vous faites correctement les choses, votre investissement doit vous revenir au plus cher au prix moyen du marché. Donc, vous allez à la fois bénéficier d’un investissement rentable, qui ne perd pas de valeur, et pour lequel vous allez pouvoir déduire plusieurs dépenses réalisées pour obtenir cette rentabilité !

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Que demander de plus ?

Que deviennent les amortissements comptables au moment de la revente ?

Le traitement des amortissements comptables lors de la revente de votre bien immobilier dépendent du statut sous lequel vous avez effectué votre investissement.

Lorsque vous êtes en LMNP, les choses sont simples : vous êtes soumis à la plus-value des particuliers. Cela signifie tout simplement que les amortissements dont vous avez bénéficié ne sont pas réintégrés dans le calcul de cette dernière. Vous avez donc à la fois le beurre et l’argent du beurre. C’est ce qui fait du LMNP une véritable niche fiscale, et c’est aussi une des raisons pour lesquelles ce statut est régulièrement remis en cause.

Si vous opérez selon un autre statut, il y a de fortes chances que vous soyez soumis à la plus-value des professionnels. C’est notamment le cas en LMP ou en SCI à l’IS, par exemple. Dans ce cas, les amortissements dont vous avez bénéficié sont réintégrés dans le calcul de la plus-value de votre bien immobilier.

Par exemple, si vous avez amorti 100.000 euros sur dix ans, et que vous revendez votre immeuble 50.000 euros plus cher que ce qu’il vous a coûté. Dans ce cas, votre plus-value réelle est bien de 50.000 euros. Mais, pour le fisc, elle sera de 150.000 euros (100.000 + 50.000). Le montant de l’impôt à payer sera donc très différent !

Conclusion

L’amortissement est un mécanisme comptable très intéressant qui, bien utilisé, peut vous permettre de piloter la fiscalité de votre investissement. Vous pouvez alors ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs pendant de nombreuses années.

Mais il doit aussi être utilisé judicieusement, et faire l’objet d’une appréciation juste. C’est pourquoi je vous recommande de toujours faire appel à un expert-comptable spécialisé en immobilier pour vous accompagner. N’oubliez pas que vous n’avez pas besoin d’être expert dans tous les domaines pour vous lancer. L’essentiel est de savoir ce que vous faites et de vous entourer d’une équipe de personnes spécialistes.

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