Louer, est-ce jeter l’argent par les fenêtres ?

On entend souvent dire que louer, c’est jeter l’argent par les fenêtres et qu’il vaut mieux être propriétaire de sa résidence principale.

Mais est-ce forcément vrai ?

Les idées reçues ont la vie dure

“Il vaut mieux payer 500 euros par mois dans un crédit immobilier que dans un loyer. Au moins, en remboursant ton crédit, tu rembourses une partie de capital. Tu as quelque chose à la fin.”

Qui n’a pas déjà entendu ou ne s’est pas déjà fait cette réflexion ?

En partant du principe que se loger est un besoin que nous avons tous, le cheminement basique qui revient souvent est de dire que :

  • Payer un loyer → dépenser à fonds perdus → on ne reverra jamais notre argent.
  • Rembourser un crédit → amortir une partie du capital → au bout d’un certain temps, tout est remboursé. Nous sommes alors propriétaire du bien et nous n’avons plus besoin de sortir d’argent tous les mois pour nous loger.

Effectivement, vu comme ça, le raisonnement se tient. Il est même plutôt logique. Cependant, dans les faits, les choses sont un peu plus complexes. L’équation serait juste si louer coutait la même somme que devenir propriétaire. Autrement dit, elle serait juste si: loyer + dépenses annexes = mensualité de crédit + dépenses annexes. 

 

louer

Louer sa résidence principale signifie-t-il forcément de “jeter de l’argent par les fenêtres” ?

Le surcoût des propriétaires

Or, il se trouve que devenir propriétaire engendre des dépenses complémentaires par rapport au fait de rester locataire, notamment:

  • les frais de notaire.
  • la taxe foncière.
  • les grosses réparations.

De même, en fonction des villes, il existe un écart plus ou moins important entre le prix des loyers et le prix à l’achat. Si nous comparons les prix entre deux villes, Bordeaux et Clermont-Ferrand:

rester locataire

Les prix à l’achat sont 87,57% plus chers à Bordeaux qu’à Clermont, alors qu’ils ne sont “que” de 20,20% plus chers à la location. Autrement dit, si vous souhaitez conserver le même confort de logement:

  • Il vous en coûtera 87,57% plus cher à Bordeaux qu’à Clermont-Ferrand, si vous êtes propriétaire.
  • Il vous en coûtera 20,20% plus cher à Bordeaux qu’à Clermont-Ferrand, si vous êtes locataire.

Où est-ce que je veux en venir ?

Ce que je cherche à montrer, c’est que le raisonnement basique dont j’ai parlé en début d’article ne fonctionne qu’à mensualité équivalente. Dans les faits et dans l’exemple que je viens de prendre, conserver la même mensualité à l’achat et si vous voulez louer ne vous donnera pas du tout accès au même type de logement.

Vous aurez alors deux possibilités :

  • Vouloir garder la même mensualité et perdre en surface habitable.
  • Vouloir garder la même surface habitable et avoir des mensualités bien plus élevées.

En clair, en fonction du lieu où vous habitez, il est possible qu’il soit plus intéressant de louer que d’acheter. Avec la différence de coût, vous pouvez investir votre argent ailleurs.

Je vous propose d’étudier trois exemples pour illustrer cette réflexion. Comparons les coûts à l’achat et à la location d’un appartement T2 de 50m2 :

  • Premier exemple: à Paris.
  • Deuxième exemple: à Bordeaux.
  • Troisième exemple: au Havre.

Les exemples

1. Paris

Au moment où j’écris ces lignes, le prix moyen du m2 à Paris se situe autour de 8000€ à l’achat et 26€ à la location. Notre T2 de 50m2 couterait donc 400.000€ à l’achat et 28.000€ de frais de notaire, soit 428.000 euros. Sur 20 ans et au taux de 1,67% (hors assurance), cela nous donne une mensualité de 2.230€.

Les personnes qui ont lu cet article ont aussi lu :  Castorus : l'outil ultime pour dénicher la bonne affaire

2. Bordeaux

À Bordeaux, le prix moyen à l’achat est autour de 3.500€ le m2 et 12€ à la location. Le même appartement couterait donc 175.000€ à l’achat et 12.250€ de frais de notaire, soit 187.250 euros. Sur 20 ans et au taux de 1,67% (hors assurance), cela nous donne une mensualité de 974€.

3. Le Havre

Enfin, au Havre, le prix moyen à l’achat est autour de 1.500€ le m2 et 9,30€ à la location. Notre appartement couterait alors 75.000€ à l’achat et 5.250€ de frais de notaire, soit 80.250 euros. Dans les mêmes conditions que les deux autres exemples, cela donne une mensualité de 418€.

Comparaisons entre louer et acheter sur nos exemples

comparaison couts

Pour simplifier l’exemple (le but étant de comprendre le principe général), j’ai conservé les mêmes montants de taxes et travaux pour les 3 localités. Dans les faits, c’est à affiner avec les montants réels.

  • À Paris, sur une année, l’achat coûte 12.540€ de plus que la location !
    Au lieu d’acheter votre résidence principale, vous pouvez louer et utiliser cet argent pour réaliser un ou plusieurs investissements locatifs ! Au bout de quelques années, vous serez alors propriétaire de plusieurs biens d’une valeur globale de plusieurs centaines de milliers d’euros et qui vous rapporteront des loyers tous les mois ! Dans ce cas précis, rester locataire de votre résidence principale peut vous permettre de vous enrichir.
  • À Bordeaux, sur une année, l’achat représente 5.868€ de plus qu’à la location. Ici aussi, vous pouvez louer et utiliser cet argent pour réaliser un (ou plusieurs) investissement(s) qui vont vous permettre de vous enrichir.
  • En revanche, dans une ville comme Le Havre, l’écart annuel n’est que de 816€. Dans ce cas précis, il est clair que louer vous fera perdre de l’argent, puisque vous ne construirez aucun patrimoine. Acheter votre résidence principale peut être un choix judicieux vu le faible écart de coût.

Pour terminer

Le but de cet article n’est pas de vous dire d’acheter ou de ne pas acheter votre résidence principale. J’ai juste voulu montrer que, contrairement à une idée reçue, louer ne signifie pas forcément jeter son argent par les fenêtres. Tout dépend du cas de figure et de ce que vous allez faire de votre argent. Il est clair que si vous n’avez pas envie d’investir et que vous n’arrivez pas à épargner, alors acheter votre résidence principale sera une sorte “d’épargne forcée” qui vous constituera un patrimoine.

En réalité, le choix de l’achat ou de la location n’appartient qu’à vous et va dépendre :

  • De vos objectifs temporels:
    • Si vous restez seulement quelques années et revendez vite, les frais de notaire risquent de ne pas être amortis. Il y a donc une chance pour que vous perdiez de l’argent au passage. C’est d’autant plus vrai que les prix de l’immobilier ne montent pas en permanence. Il se pourrait alors même que vous revendiez moins cher que le prix d’achat. De plus, rester locataire vous donnera une liberté de mouvement plus importante.
    • Si vous prévoyez de rester longtemps et de fonder une famille, alors le choix de l’achat est certainement judicieux.
  • De vos objectifs de vie:
    • Est-ce que vous cherchez avant tout la sécurité que procure la propriété de la résidence principale ?
    • Est-ce que vous voulez développer du patrimoine ?

Pour terminer, qu’est-ce qui vous empêche de commencer par investir et d’acheter votre résidence principale par la suite, quand vos loyers paieront le surcoût de l’achat ?

Si cela vous intéresse, je vous recommande cet article.

J’espère que cet article vous a plu et qu’il vous a permis de voir les différentes possibilités qui s’offrent à vous. N’hésitez pas à me faire part de vos remarques dans les commentaires. Vous pouvez également télécharger librement et gratuitement mon livre “Comment louer plus cher et payer moins d’impôts avec la location meublée ?” juste ci-dessous.

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1 Commentaire

  • Anya

    Répondre Réponses 22 mai 2017

    C’est vrai ! C’est un raisonnement que l’on entend souvent. C’est bien beau d’avoir sa propre résidence principale, mais c’est encore mieux d’avoir la possibilité d’accroître son patrimoine. Mon point de vue bien sûr !

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