formation fiscalité immobilière

Fiscalité immobilière: comment fonctionne-t-elle ?

La fiscalité immobilière française est un sujet complexe, qui comporte de nombreuses spécificités.

Pourquoi faut-il anticiper la fiscalité immobilière ?

Les revenus issus d’un investissement immobilier locatif sont forcément fiscalisés.

Par contre, en fonction de votre situation, de la façon dont vous allez acheter votre bien immobilier ou encore du mode d’exploitation que vous allez choisir, vos revenus ne vont pas être imposés de la même manière.

Un même investissement peut, en fonction des choix que vous allez faire, vous coûter plusieurs milliers d’euros en impôts chaque année ou bien ne rien vous coûter.

Seulement, la fiscalité immobilière se prépare en amont, et non une fois que vous aurez signé chez le notaire. En effet, il est très difficile de revenir sur vos choix fiscaux une fois que ceux-ci sont établis. C’est pourquoi je vous recommande fortement de bien vous renseigner sur le sujet avant de réaliser votre opération immobilière.

Bien sûr, je suis conscient que ce n’est pas forcément un sujet évident, ni même passionnant. Pourtant, je vous assure que cela vaut le coup de s’y intéresser, afin de comprendre le fonctionnement de la fiscalité immobilière.

En tant que particulier, nous pouvons globalement distinguer trois choix fiscaux, qui découleront sur trois modes d’imposition différents:

  • La location vide (location nue).
  • La location meublée.
  • L’investissement en SCI

La fiscalité de la location vide

Dans le cadre d’une location vide, la fiscalité immobilière peut être calculée de deux façons différentes.

  • Si vous touchez moins de 15.000 euros de loyers par an, vous pouvez opter pour le régime du micro-foncier. Vous bénéficiez alors d’un abattement de 30% sur vos revenus fonciers brut et vous payez des impôts sur les 70% restants.
  • Si vous touchez plus de 15.000 euros de revenus locatifs annuels, vous pouvez opter pour le régime réel. Vous pourrez alors déduire plusieurs éléments (intérêts d’emprunt, frais d’agence, etc). Vous ne serez imposé que sur le résultat de votre activité de location.

Dans les deux cas, l’impôt à payer sera composé de deux éléments:

  • Un pourcentage correspondant à votre tranche marginale d’imposition.
  • La CSG-CRDG à hauteur de 17,2%.
Cours sur la fiscalité immobilière

En fonction des choix que vous allez faire, le montant de l’impôt à payer pourra varier entre zéro euro et…plusieurs milliers d’euros !

La fiscalité de la location meublée

Dans le cadre de la location meublée, là encore, vous pouvez choisir entre deux régimes d’imposition:

  • Le régime micro-BIC. C’est le mode de calcul le plus simple. Vous bénéficiez d’un abattement de 50% (71% si votre logement est classé en Meublé de Tourisme) sur vos revenus locatifs. Vous payez des impôts sur la somme restante.
  • Le régime du réel simplifié en LMNP. Ce mode de calcul vous permet de déduire toutes les charges relatives à l’exploitation de votre bien immobilier (intérêts d’emprunt, électricité, internet, assurance, etc). Mais vous pouvez également bénéficier de l’amortissement de votre bien immobilier, des travaux effectués et des meubles. Votre imposition est alors calculée sur le résultat de votre activité.

Dans les deux cas, le calcul de l’impôt se fait ensuite de la même manière que pour la location nue.

Même si le régime micro-BIC vous permet de payer peu d’impôts, notamment avec l’abattement, c’est rarement le régime le plus intéressant. En effet, le régime du réel simplifié en LMNP peut vous permettre, dans certains cas, de ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs.

La fiscalité de la SCI

Au lieu d’investir en nom propre, beaucoup de personnes font le choix d’investir par le biais d’une Société Civile Immobilière (SCI).

La SCI est avant tout un outil de gestion et de transmission du patrimoine, elle n’a pas vocation à être un véhicule d’allègement fiscal. Pourtant, bien utilisée, elle peut le devenir.

Il existe deux types de SCI et, en fonction du choix que vous allez faire, l’imposition sera totalement différente:

  • La SCI à l’IR (impôt sur le revenu). C’est le mode par défaut. Dans ce cas, la fiscalité est dite “transparente” car les revenus perçus par le biais de la SCI s’ajoutent directement à vos autres revenus. Vous êtes alors imposé selon votre TMI auquel vont s’ajouter les cotisations CSG-CRDS.
  • La SCI à l’IS (impôt sur les sociétés). Ce mode est possible sur demande. Si vous optez pour ce choix, vous bénéficierez d’une fiscalité “opaque”. En effet, les revenus perçus par la SCI resteront dans la SCI tant que vous ne déciderez pas de vous reverser de revenus, sous forme de dividendes. Vous n’aurez alors que l’impôt sur les sociétés à régler.

Le prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu

À partir du 1er Janvier 2019, l’impôt sur le revenu des particuliers sera automatiquement prélevé directement à la source.

Cela aura bien évidemment un impact sur les revenus issus de l’investissement immobilier et sur les éventuels travaux à réaliser dans vos appartements. En fonction de votre situation, il pourra être judicieux de décaler vos travaux à 2019, voire à 2020, pour ne pas perdre les avantages fiscaux auxquels vous avez droit.

Pour en savoir plus sur le prélèvement à la source, vous pouvez aller voir la vidéo que j’ai faite à ce sujet, et dans laquelle je vous explique son fonctionnement.

Les autres impôts

Les trois modes d’imposition que nous venons de voir sont propres à l’investissement locatif. Ils vont dépendre des revenus que vous allez percevoir.

Seulement, il existe aussi plusieurs impôts à régler, indépendamment des revenus perçus:

  • La taxe foncière. Cet impôt est dû par n’importe quel propriétaire, qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire ou d’un investissement locatif. Dès lors que vous êtes propriétaire d’un logement, vous devez vous acquitter de cet impôt.
  • La taxe d’habitation. Cette taxe est due par l’occupant d’un logement au 1er Janvier.
Cours en fiscalité immobilière

Il est important de vous former à la fiscalité immobilière avant de vous lancer dans l’investissement immobilier.

La formation à la fiscalité immobilière

Vous l’aurez compris, la fiscalité immobilière n’est pas un sujet à prendre à la légère.

Afin d’opter pour les meilleurs choix, en fonction de votre profil, il est important de se former afin de comprendre les grands principes qui régissent l’imposition des revenus locatifs.

Pour cela, plusieurs options s’offrent à vous:

  • Si vous aimez la lecture, il existe de nombreux ouvrages sur le sujet. Ils vous permettront d’entrer dans le détail et de comprendre toutes les subtilités de la fiscalité immobilière.
  • Si la lecture n’est pas votre point fort, vous pouvez suivre des cours de fiscalité immobilière. Si vous voulez gagner du temps et comprendre, de façon claire, son fonctionnement, j’ai fait tout le travail pour vous. En effet, j’ai créé une formation en vidéos e-learning qui vous explique de façon simple (et compréhensible) le fonctionnement de la fiscalité immobilière.
  • Vous pouvez également vous rapprocher d’un expert, tel qu’un avocat fiscaliste, un expert-comptable ou encore un notaire, pour qu’il vous explique précisément le fonctionnement de la fiscalité immobilière. Dans tous les cas, je vous rappelle que ce que je partage avec vous n’a qu’un valeur d’information, issue de mon expérience, et ne constitue absolument pas un conseil personnalisé. Je vous recommande vivement de toujours vous rapprocher d’un professionnel avant de prendre une décision financière.

Si vous voulez en savoir plus sur la location meublée et sur la fiscalité immobilière, vous pouvez télécharger librement et gratuitement mon livre ci-dessous.

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