Quelles sont les conséquences du passage de LMNP à LMP ?

Depuis le 1er Janvier 2018, la condition d’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés n’est plus obligatoire pour réaliser un passage de LMNP à LMP.

Après deux années de flou, notamment sur les démarches à respecter et sur l’éventualité d’un passage automatique d’un statut à l’autre, les choses sont aujourd’hui plus claires.

Dans cette vidéo, je reçois Célia Pétrissans, du cabinet PMC Expertise-Comptable. Spécialisée dans l’accompagnement des investisseurs immobiliers, elle nous explique en détails toutes les conséquences de ces changements.

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LMNP ou LMP ?

Définition du LMNP

Lorsque vous pratiquez la location meublée, les revenus que vous allez percevoir vont entrer dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Par défaut, vous êtes sous le régime du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), c’est à dire que votre activité de location meublée n’est pas considérée comme votre source principale de revenus.

C’est une niche fiscale qui est très utilisée par les investisseurs qui débutent en location meublée. En effet, le principe des amortissements comptables vous permet de déduire des sommes que vous n’avez pas réellement décaissées.

Au final, cela vous permet de ne pas payer d’impôts pendant de nombreuses années.

Quelles sont les conditions pour être LMP ?

Pour devenir Loueur en Meublé Professionnel (LMP), vous devez remplir deux conditions :

  • Les recettes tirées de vos locations meublées dépassent pas 23 000 euros par an (charges comprises),
  • Ces mêmes recettes représentent plus de la moitié des revenus de votre foyer fiscal (dans la catégorie “traitements et salaires”),

Si vous remplissez ces deux conditions (elles sont cumulatives), alors le passage de LMNP à LMP est automatique. En effet, la troisième condition historique (inscription au RCS) n’est plus nécessaire.

Jusqu’à la fin de l’année 2019, il existait une tolérance (flou juridique) qui permettait de rester en LMNP, même si les deux conditions étaient remplies. Depuis 2020, les choses sont désormais clarifiées.

Comment faire le passage de LMNP à LMP ?

En théorie, la bascule de LMNP à LMP est automatique : si vous remplissez les conditions, vous devenez professionnel.

Pourtant, dans les faits, les choses sont un peu plus compliquées.

Vous allez devoir faire la démarche de vous faire connaître auprès de la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI) afin de payer vos cotisations. Cette affiliation n’est donc pas automatique. Le problème, c’est qu’à ce jour, la SSI n’est pas capable de vous identifier, puisque vous n’avez pas fait la démarche de vous inscrire au RCS (ça va, vous me suivez ?).

L’Expert-Comptable peut s’en charger pour vous, et trouver des solutions pour que vous soyez en règle.

Quelles sont les conséquences du passage de LMNP à LMP ?

Le LMP : un statut pas forcément inintéressant

Alors que beaucoup d’investisseurs redoutent le passage de LMNP à LMP, est-ce vraiment si peu intéressant ? Pas nécessairement…

Tout d’abord, lorsque vous basculez en LMP, vous conservez les amortissements du bien que vous avez pu acquérir en LMNP. Ainsi, vous allez pouvoir continuer à déduire des sommes qui n’ont pas été décaissées.

Ensuite, la grosse différence avec le statut LMNP est que vous allez pouvoir déduire les cotisations sociales, l’année d’après. Cela aura donc pour conséquence de faire baisser votre résultat, et donc, à nouveau, les cotisations sociales de l’année suivante.

Enfin, les déficits sont déductibles de l’ensemble de vos revenus, et non uniquement des revenus BIC.

Comment est calculée la plus-value en LMP ?

Le traitement fiscal de la plus-value, lors de la revente de votre bien immobilier, ne va pas être le même en LMP et en LMNP.

En effet, sous le régime du Loueur en Meublé Non Professionnel, l’imposition de la plus-value sera celle des particuliers. Vous allez donc bénéficier d’un abattement pour durée de détention, par exemple.

Sous le statut du LMP, les choses sont différentes. Vous êtes soumis à la plus-value des professionnels, ce qui signifie que :

  • Les amortissements comptables vont être réintégrés dans le prix de vente, majorant ainsi la plus-value déclarée.
  • Vous allez payer des cotisations sociales sur les plus-values à court terme.

Comment ne pas payer d’impôt sur la plus-value en LMP ?

Si vous anticipez bien les choses, vous avez la possibilité de ne pas payer d’impôt sur la plus-value pour votre activité de Loueur en Meublé Non Professionnel.

Sous le statut du LMP, si vous réalisez moins de 90 000 euros de chiffre d’affaires par an, et que vous faites de la location meublée depuis au moins cinq ans, alors vous bénéficiez d’une exonération totale d’impôts sur la plus-value. Si vous réalisez entre 90 000 euros et 120 000 euros par an de chiffre d’affaires, alors cette exonération est partielle.

Mais il faut également savoir que le statut va s’apprécier à la fin de l’année. Si vous prévoyez une baisse de vos revenus meublés, il y a une chance pour que vous repassiez en LMNP. Dans ce cas, il peut être judicieux d’attendre un peu avant de revendre. De cette façon, vous serez de nouveau sous le statut non professionnel, et donc vous serez de nouveau soumis à la plus-value des particuliers.

Que faut-il faire pour bien gérer ce passage de LMNP à LMP ?

La meilleure chose à faire est d’anticiper le montant des cotisations sociales, en faisant une estimation, à l’aide de votre expert-comptable.

Cela vous permettra d’avoir de la visibilité, et donc de faire les choix appropriés pour ne pas vous retrouver avec une mauvaise surprise.

Comment rester en LMNP ?

Si vous voulez absolument rester en LMNP, alors vous avez deux possibilités :

  • Vous pouvez faire en sorte de rester en-dessous de 23 000 euros de recettes annuelles en meublé,
  • Ou alors, vous pouvez augmenter les revenus du foyer fiscal, pour que ceux-ci représentent la majorité de vos revenus.

Si aucune de ces solutions n’est possible, alors vous pouvez décider d’investir sous un autre statut, comme la SCI à l’impôt sur les sociétés. Ce type d’investissement peut être très intéressant, en complément de l’achat en nom propre, et avec un objectif plutôt patrimonial.

Vous avez également la possibilité d’investir avec une SARL de famille, dans des conditions différentes.

Dans tous les cas, n’oubliez pas que l’investissement immobilier se pense sur du long terme. Vous devez vraiment vous poser la question de la temporalité et de vos objectifs. Il ne s’agit pas d’investir avec un horizon de six mois.

C’est pour cette raison qu’il est très important de bien comprendre le fonctionnement de la fiscalité immobilière et de vous former.

De cette façon, vous aurez une compréhension globale de l’immobilier, et vous serez en mesure de discuter avec votre expert-comptable dans un langage que vous comprenez tous les deux.

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