location meublée

Pourquoi faire de la location meublée ?

La location meublée séduit de plus en plus d’investisseurs immobiliers. Elle est moins contraignante que la location vide, plus rentable et fiscalement bien plus intéressante. Néanmoins, celle-ci répond à des règles bien précises.

Qu’est-ce que la location meublée ?

Une location meublée est définie comme étant « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. ». Concrètement, quelle est la principale différence entre une location vide et une location meublée ? Comme son nom l’indique, la location meublée est équipée pour que le locataire qui entre dans les lieux n’ait que sa valise à emmener avec lui. Il doit pouvoir vivre immédiatement dans le logement, sans avoir à y ajouter de meubles.

 

immeuble location meublée

Quelles différences avec une location vide ?

Bien que les deux modes de location soient assez proches sur le papier, il existe quelques différences très intéressantes dans les faits.

I. Tout d’abord, la durée du bail:

  • Location vide: le bail est conclu pour une durée de 3 ans, avec une tacite reconduction. Lorsque le bailleur souhaite récupérer le logement et ne pas reconduire le locataire, il doit informer ce dernier 6 mois avant la date d’échéance du contrat de location. Si c’est le locataire qui décide de partir, il doit en informer son propriétaire avec un préavis de trois mois (ramené à un mois dans les zones à forte demande locative).
  • Location meublée: le bail est conclu pour une durée d’un an avec tacite reconduction (seulement neuf mois sans tacite reconduction pour les étudiants).

Vous limitez ainsi votre prise de risque, notamment en cas d’impayé. Vous pourrez, dans le pire des cas, expulser votre locataire au terme de son bail (un an). Dans le cadre d’une location classique, vous aurez à attendre bien plus longtemps !

II. Les charges

Autre avantage très intéressant: il est possible de refacturer l’intégralité des charges (copropriété, eau, énergie, taxes, internet) au locataire. Cela se fait sous forme de forfait, ce qui n’est pas possible dans le cadre d’une location vide.

III. La possibilité de louer plus cher

Pour un même bien, celui-ci se louera entre 10% et 30% plus cher s’il est loué meublé que s’il est vide. Cela s’explique par le fait que, dans le cadre d’une location meublée, le propriétaire offre un service supplémentaire (un logement clé en main, habitable de suite). Il crée donc une valeur perçue plus importante. La rentabilité de votre investissement n’en sera que meilleure !

IV. Le régime fiscal

Dans une location vide, les revenus sont considérés comme des revenus fonciers. En location meublée, les loyers perçus relèvent du régime fiscal des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Cela s’explique par le fait que, dans un meublé, le propriétaire bénéficie du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).

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3 modes d’imposition s’offrent alors à lui:

  • 50% d’abattement sur les loyers (par défaut)
  • 71% d’abattement sur les loyers (si le logement est classé Meublé de Tourisme)
  • Une déduction de toutes les charges d’exploitation (intérêts d’emprunts, syndic, amortissement du bien, etc) et des frais engagés (travaux, assurance, abonnement internet, etc) si vous optez pour la déclaration au régime réel simplifié. Ce mode se fait sur demande si vous générez moins de 32.900€ de loyers par an. Il devient automatique si vous êtes au-dessus, car vous serez alors considéré comme Loueur en Meublé Professionnel. Si vous optez pour ce mode de calcul, vous devrez tenir une comptabilité et passer par un expert comptable.

Ainsi, pour un même loyer annuel encaissé (10.000€ par exemple), et en fonction des situations, vous devrez déclarer:

  • 1er cas: 10.000€ x 50% = 5.000€ de revenus à déclarer
  • 2ème cas: 10.000€ x 29% (100%-71%) = 2.900€ de revenus à déclarer
  • 3ème cas: 10.000€ – 17.000€ de frais (pour l’exemple) = -7.000€ de revenus à déclarer !

Face à tous ces avantages, on comprend mieux pourquoi de plus en plus de propriétaires décident de se tourner vers la location meublée !

Quelles sont les contraintes de la location meublée ?

Tous ces avantages nécessitent quelques contreparties.

Tout d’abord, le propriétaire doit fournir un certain nombre d’équipements nécessaires à la qualité de vie du locataire (meubles, électroménager, ustensiles divers). Il faut donc prévoir un budget supplémentaire (entre 2.000€ et 5.000€ en fonction des cas) par rapport à la location nue. De plus, en fonction du niveau de qualité souhaité pour équiper le logement, le montant variera parfois de façon importante.

Ensuite, des baux de location moins longs impliquent des rotations plus élevées.  Cela signifie plus de travail puisqu’il vous faudra rechercher de nouveaux locataires plus souvent qu’en location nue. Vous risquez également d’avoir plus de périodes d’inoccupation en ayant à rechercher un nouveau locataire chaque année plutôt qu’une fois tous les trois ans.

Enfin, qui dit rotations plus importantes dit également rafraichissements plus fréquents. Si vous louez votre logement à des étudiants pour une durée de neuf mois alors il vous faudra sûrement prévoir un nettoyage de l’appartement et peut-être de remettre un coup de peinture.

Et vous, êtes-vous plutôt location vide ou meublée ? Quelles sont vos craintes ou vos questions par rapport à ces deux modes d’exploitation ? N’hésitez pas à me dire vos réponses dans les commentaires. Vous pouvez également télécharger librement et gratuitement mon livre “Comment louer plus cher et payer moins d’impôts avec la location meublée ?” juste ci-dessous.

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