outil castorus

Castorus : l’outil ultime pour dénicher la bonne affaire

Dans cet article, je vous propose de découvrir un outil très puissant pour vous aider à dénicher une bonne affaire : Castorus.

Trouver la bonne affaire

Je trouve qu’il n’existe que deux façons de réaliser une bonne affaire en immobilier :

  • Un bien mis à la vente à un prix très inférieur à sa valeur réelle. C’est notamment le cas lorsqu’un vendeur est vraiment pressé de vendre. En général, ce type de bonne affaire ne reste pas longtemps sur le marché et il faut être le premier à se positionner.
  • Un bien qui est en vente depuis longtemps et qui ne part pas. Sur ce type de logement, le prix est bien souvent trop élevé au regard de la qualité générale du bien. C’est notamment le cas si le bien est vieillot et nécessite de faire des travaux. Cela rebute un grand nombre d’acheteurs.

Nous allons ici nous intéresser à ce second cas de figure.

Lorsque vous repérez un bien intéressant et que vous faites des visites, vous posez toute une série de questions à l’agent immobilier. Ces questions vous permettent de vous faire une idée de la marge de négociation dont vous allez disposer. Parmi ces questions, vous cherchez notamment à savoir :

  • Si le bien est en vente depuis longtemps ?
  • Dans quel état d’esprit se trouve le vendeur : est-il pressé ? est-il prêt à négocier son prix ?

Bien qu’il soit dans l’intérêt de l’agent immobilier de vous donner ces informations (son objectif est que la vente se fasse), certains ne sont pas totalement honnêtes dans leurs réponses. Il se peut également que l’agent reste relativement vague dans les informations qu’il va vous communiquer.

Votre allié dans la négociation : Castorus

Pour vous aider dans la négociation et avoir des informations que l’agent ne vous donnera pas forcément, il existe un outil très pratique : Castorus.

castorus

Castorus est un site gratuit spécialisé dans l’analyse et l’historique des annonces immobilières. Il vous donne toutes les informations sur une annonce immobilière donnée, depuis sa mise en ligne, comme :

  • Depuis quand l’annonce existe.
  • Les modifications éventuelles du prix demandé.
  • Le prix moyen au m² et le positionnement par rapport au marché visé.
  • Les « biens morts » pour une localité donnée, c’est-à-dire les biens en vente depuis plus d’un an.
  • La possibilité de ne sélectionner que les « bonnes affaires ».
  • Pouvoir faire une recherche par localité ou bien pour une annonce donnée.

Autant vous dire que cela vous donne une sacrée longueur d’avance lorsque vous effectuez des visites.

Un exemple d’historique intéressant

Par exemple, à l’heure où j’écris ces lignes, j’ai repéré une annonce pour un appartement qui est en vente depuis le 3 Juin 2015, c’est-à-dire 614 jours ! Il a été mis en vente à 49.200€ puis son prix a baissé à 39.200€ le 1er Juillet 2016 puis à 34.500€ le 1er Décembre 2016 ! Cela fait une baisse de presque -30% au total !

Les personnes qui ont lu cet article ont aussi lu :  Comment gérer les personnes négatives ?

 

castorus

 

On peut donc se dire que le vendeur est désespéré et qu’il est possible de faire baisser davantage le prix.

En prenant le temps d’étudier l’historique des biens qui vous intéressent avant de faire vos visites, vous aurez des informations que les agents immobiliers ne voudront pas forcément vous donner à chaque fois. Vous aurez donc un avantage dans la négociation ! En effet, vous saurez si le vendeur est potentiellement désespéré de ne pas vendre et s’il est disposé à baisser son prix. Vous allez aussi voir des biens en vente depuis plus d’un an mais dont le prix n’a absolument pas bougé. Dans ce cas, il est probable que le vendeur ne soit pas pressé de vendre et ne soit pas disposé à négocier.

Cerise sur le gâteau, Castorus a créé une extension pour Firefox et une autre pour Chrome. Ces extensions vous permettent d’avoir l’historique en temps réel lorsque vous êtes sur une annonce. Vous n’avez même plus besoin de copier-coller le lien de l’annonce dans l’outil !

Les limites de l’outil

Castorus fonctionne avec la plupart des sites immobiliers du marché : Seloger, Le Bon Coin, les sites des agences immobilières… Vous aurez donc accès à l’information que vous recherchez dans 80% des cas.

Cependant, il existe une limite à cet outil, qui peut vous induire en erreur. Il ne fonctionne que si une annonce est modifiée. Si cette dernière est supprimée puis qu’une nouvelle annonce est créée pour remettre en vente le bien, Castorus considèrera qu’il s’agit d’une nouvelle annonce et perdra donc l’historique « réel » de la mise en vente.

En conclusion, je trouve que Castorus est un outil vraiment très pratique et qui permet d’avoir une bonne longueur d’avance lorsqu’on visite un bien immobilier. Je m’en sers à titre personnel avant chaque visite. Cela me permet de faire des offres agressives pour réaliser de bonnes affaires. Par exemple, vous pouvez lire mon article dans lequel j’explique comment j’ai négocié 26% de remise sur mon achat immobilier en cliquant ici.

Et vous, connaissiez-vous cet outil ? Vous a-t-il déjà aidé à réaliser une bonne affaire ? N’hésitez pas à me faire part de vos remarques et retours d’expériences dans les commentaires. Vous pouvez également télécharger librement et gratuitement mon livre “Comment louer plus cher et payer moins d’impôts avec la location meublée ?” juste ci-dessous.

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6 Commentaires

  • Marie

    Répondre Réponses 3 mai 2017

    Pour info, castorus suit les annonces même si elles sont supprimées et recréées. Il ne se base pas du tout sur l’url, mais uniquement sur le contenu. C’est d’ailleurs pour cela que l’extension et le site proposent aussi les liens de l’annonce vers d’autres sites s’il y en a (rubrique “ailleurs”). Donc le dernier paragraphe est faux.

    • Julien

      Répondre Réponses 4 mai 2017

      Bonjour Marie, merci pour ton commentaire et pour l’info qui vient apporter des corrections.

  • Mathieu

    Répondre Réponses 7 janvier 2019

    Salut Julien,

    Pour info castorus n’indexe plus les annonces de “leboncoin”, c’est une demande de la part de leboncoin. Je crois que la règle c’est de ne pas indexer les sites d’annonces de particulier.

    Sinon Castorus mais également à disposition un plugin qui s’installe dans le navigateur et ça permet de voir l’évolution du prix de l’annonce et depuis quand le bien est en vente, sans avoir besoin de quitter le site d’annonce. J’ai écris un article sur mon blog qui explique comment l’installer : https://devenir-proprio.fr/comment-savoir-si-un-bien-est-a-vendre-depuis-longtemps

    Au plaisir de te lire.
    Mathieu

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 7 janvier 2019

      Salut Mathieu,

      Merci pour cette information que je ne savais effectivement pas ! 🙂

    • Mat

      Répondre Réponses 8 janvier 2019

      “Je crois que la règle c’est de ne pas indexer les sites d’annonces de particulier.”
      Ils n’ont tout simplement plus le droit à cause de la RGPD et de certaines lois européennes.
      En europe, les annonces de particuliers sont maintenant considérées comme des données personnelles, impossible que les stocker/analyser sans le consentement de chaque proprio. Seules les annonces de sites commerciaux sont exclus de cette règle, simplement parce que pour être sur ces sites les proprio ont forcément donné leur accord pour être diffusé sur plusieurs sites, sans préciser lesquels.
      Malgré tout, Castorus reste un Must have pour la recherche immo et particulièrement pour la négo.
      Et sinon, oui, le dernier paragraphe de l’article est complètement faux, il faudrait le modifier ou le supprimer. Castorus ne se base pas sur l’url pour identifier une annonce, mais principalement sur son contenu, ce qui permet à l’historique d’être maintenu même si l’annonce disparaît plusieurs semaines (le support m’a dit 3 mois), ou si elle passe d’un site à l’autre. Ce qui est pointé ici comme une limite de l’outil est au contraire l’une des ces forces principales de l’outil.

      • Julien Loboda

        Répondre Réponses 8 janvier 2019

        Merci pour cette précision, je pense que l’algorithme a évolué depuis l’écriture de l’article car il y a deux ans une annonce n’était plus tracée après suppression.

        Du coup en effet c’est une vrai force.

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