Remboursement anticipé de prêt immobilier : est-ce une bonne idée ?

Vous disposez d’un capital et vous pensez à faire un remboursement anticipé de votre prêt immobilier pour vous débarrasser de la dette le plus rapidement possible. Mais est-ce forcément une bonne idée ?

 

 

Remboursement anticipé d’un prêt immobilier : principe et fonctionnement

Qu’est-ce que le remboursement par anticipation ?

Le remboursement anticipé d’un prêt immobilier consiste à rembourser tout ou partie d’un prêt avant l’échéance prévue initialement.

Vous avez donc la possibilité de rembourser la totalité de votre dette, ou bien de faire un remboursement partiel, qui correspondra à une partie seulement de ce que vous devez encore.

La banque ne peut pas s’opposer à votre souhait de rembourser par anticipation, sauf dans le cas où la somme que vous voulez rembourser représente moins de 10% du capital restant dû.

Combien coûte un remboursement anticipé ?

La plupart des banques prennent des frais pour ce type d’opération.

Les conditions exactes dépendent de votre contrat de prêt. Je vous invite donc à le lire attentivement pour voir celles qui s’appliquent à votre situation.

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Cependant, les frais sont plafonnés par la loi. Ils représentent 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé, et ne peuvent excéder 3% du capital restant dû avant le remboursement.

Si le montant de votre emprunt et le taux d’intérêt sont faibles, alors les pénalités de remboursement anticipé le seront aussi.

Enfin, sachez qu’il est tout à fait possible de négocier ces frais, voire de les annuler totalement. Le mieux est de le négocier en amont, avant l’édition des offres de prêt.

Comment éviter les indemnités de remboursement anticipé (IRA) ?

Si vous n’avez pas réussi à négocier l’exonération des indemnités de remboursement anticipé, sachez qu’il existe trois cas de figure (définis par la loi) qui vous permettent d’y échapper.

En effet, pour tous les contrats de prêts qui ont été conclus après le 1er Juillet 1999, vous n’avez pas à payer de frais si le remboursement anticipé du bien est motivé par l’une des trois causes suivantes :

  • La vente du bien immobilier à cause de la mutation professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint.
  • Cessation forcée de l’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint (licenciement, etc).
  • Décès de l’emprunteur ou de son conjoint.

Réduisez la durée de votre emprunt et/ou le montant des échéances

Lorsque vous allez effectuer un remboursement anticipé partiel d’un prêt immobilier, cela va venir modifier l’échéancier initial.

En effet, vous allez devoir moins d’argent à la banque. Vous avez alors la possibilité de choisir entre deux options : réduire la durée de l’emprunt en maintenant la même mensualité, ou réduire la mensualité en maintenant la même échéance.

Attention, certains contrats de prêts vous imposent l’une de ces deux possibilités, sans que vous ne puissiez choisir. Je vous invite donc à bien lire les conditions générales et particulières sur vos offres de prêt.

 

Est-ce intéressant de faire un remboursement anticipé ?

Premier critère : quel est le rendement de votre argent ?

Le premier critère à prendre en considération est le rendement de votre argent.

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En effet, si vous avez la possibilité d’investir l’argent dont vous disposez à un rendement qui est supérieur au coût de votre prêt immobilier, alors je trouve qu’il est plus judicieux de ne pas rembourser et de faire travailler votre argent.

Par exemple, si le taux d’intérêts de votre emprunt est de 1,50% et que vous avez un placement qui vous rapporte 2%, il vaut mieux investir votre argent.

Rembourser un investissement locatif pour faire travailler dur votre argent

Dans le cas d’un investissement locatif, le taux d’intérêt de l’emprunt importe peu, à notre époque où les taux sont faibles.

Je regarde surtout la rentabilité de l’investissement locatif pour savoir si c’est judicieux de faire travailler mon argent. Sur un immeuble de rapport à 7% net par an, il est difficile de trouver un placement qui rapporte autant. Dans ce cas, si vous faites un remboursement anticipé, votre argent va se mettre à travailler avec ce rendement.

De plus, vous allez économiser des milliers d’euros d’intérêts d’emprunt, ce qui va réduire davantage votre durée de remboursement restante (dans le cas d’un remboursement partiel).

Le remboursement anticipé de la résidence principale : une bonne idée ?

Si vous envisagez de rembourser le prêt de votre résidence principale, le raisonnement est légèrement différent.

En effet, votre logement ne vous rapporte pas d’argent mais il vous permet de réaliser une économie de loyer. C’est un gain d’argent indirect, puisque vous n’aurez plus à gagner cet argent pour vous loger.

Cela dit, choisir de faire un remboursement de prêt par anticipation sur votre résidence principale relève plus du choix psychologique que financier. Vous allez vous sentir incroyablement serein lorsque vous aurez totalement fini de payer votre maison ou votre appartement.

Remboursement anticipé d’un prêt immobilier : les avantages

Si vous décidez de procéder à un remboursement anticipé de prêt immobilier, vous allez en tirer plusieurs bénéfices.

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Tout d’abord, nous en avons déjà parlé, il y a un véritable bien-être psychologique à ne plus avoir de dette sur le dos. Même s’il s’agit d’une bonne dette, vous avez toujours un prêt immobilier à rembourser. Une fois que c’est fait, vous vous sentez beaucoup plus léger et plus libre.

Ensuite, vous allez économiser des milliers d’euros en intérêts d’emprunt et en assurance de prêt. Pour cela, plus vous remboursez tôt, plus vous allez économiser.

Vous allez également faire baisser votre taux d’endettement en procédant à un remboursement anticipé, que celui-ci soit total ou partiel. De cette façon, vous allez améliorer votre scoring bancaire et vous aurez plus de facilités à emprunter de nouveau, pour réaliser un nouvel investissement.

Enfin, n’oubliez pas que depuis la loi Sapin 2, les banques ont le droit de saisir les dépôts des épargnants supérieurs à 100k€, en cas de crise grave. Si cela devait se produire, votre argent disparaîtrait, mais votre dette, elle, serait toujours à rembourser. Si vous décidez de mettre cet argent pour vous désendetter, vous allez le sécuriser, en plus d’améliorer votre situation financière.

Remboursement d’un prêt immobilier par anticipation : ce qu’il faut retenir

En conclusion, rembourser un prêt immobilier par anticipation se calcule et s’anticipe.

Vous devez calculer l’argent que vous allez économiser en vous désendettant. N’oubliez pas que vous allez devoir payer des frais de remboursement anticipé, dans la plupart des cas.

Si vous avez la possibilité de faire travailler votre argent à un meilleur rendement que le coût de votre prêt immobilier, il est peut-être plus intéressant de ne pas rembourser, et de placer vos liquidités.

Enfin, le choix doit surtout servir vos objectifs : l’aspect financier est important, mais votre bien-être l’est tout autant. Si vous avez besoin de solder vos dettes pour vous sentir libre et apprécier davantage la vie, alors foncez !

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